Обзор рынка многоэтажных и многоярусных складов от SKLADMAN USG. Часть 3

Поговорим об инвестиционных возможностях и путях использования многоэтажных складских комплексов.
 
5331
Инвестиционные перспективы и риски

Концепция многоуровневых складов только начинает покорять рынки западных стран. Вопросы инвестиционной привлекательности и ассоциированных рисков таких проектов требуют тщательной проработки в каждом рассматриваемом случае.

К основным рискам девелопмента многоуровневых складов относятся:

• Сложность проектирования и значительные расходы на строительство. Достижение экономической эффективности проекта зависит от правильной оценки потенциального спроса, достижимых ставок аренды и прогнозируемых арендных потоков.

• Высокая стоимость земли, из-за которой возникает «конкуренция» с другими видами недвижимости.

• Сложность оценки многоуровневого склада как инвестиционного продукта в силу отсутствия на рынке наработанной практики и понимания специфики такого объекта.

Помимо перечисленных причин, распространению многоуровневого строительства препятствуют и иные соображения девелоперов:

• Многоэтажность объекта снижает его «гибкость» и увеличивает риски владельца в случае, если единственный арендатор покидает объект.

• Инвестируя значительные средства в проектирование и строительство таких дорогостоящих зданий, девелопер лишает себя возможности дальнейшего редевелопмента объекта в случае, когда рыночные условия и highest and best use analysis свидетельствуют о необходимости поменять вид использования участка. Высокие капитальные затраты в многоэтажный объект «связывают» девелопера, снижают возможности для дальнейшей работы и увеличивают риски.

Почему надо строить?

• Дефицит площадей. Очевидно, что, несмотря на опасения большинства участников рынка, наиболее опытные девелоперы складской недвижимости готовы вкладываться в развитие сегмента. Одним из мотивов для таких инвестиций является острая нехватка площадей промышленного назначения в мегаполисах.

• Значительная часть имеющегося на рынке предложения уже считается устаревшей и не отвечающей запросу главного потребителя - рынка интернет-торговли.

Онлайн-торговля создала спрос на новый тип складской недвижимости – с другими объемно-планировочными решениями, местоположением и мощностями. Таких объектов в складской недвижимости очень не много. Земли промышленного назначения на границе и в границах крупных городов с высокой плотностью населения дорожают, в силу чего появляется необходимость строить более компактные и эффективные складские объекты. При этом высокая стоимость земли в крупных мегаполисах компенсируется и более высокими ставками аренды.

Аренда и оценка. По оценкам операторов, управляющих большими портфелями складской недвижимости, в крупных мегаполисах компании готовы платить «премию» на аренду, чтобы быть ближе к своим клиентам. Владельцы многоэтажных логистических комплексов, расположенных на границе или на территории крупных городов, могут рассчитывать на более высокие ставки аренды по сравнению со среднерыночными.

По мере того, как многоэтажные логистические объекты станут более распространенным решением на рынке, подход к расчету арендной платы для таких объектов изменится. Вполне вероятно, что расчет аренды будет исчисляться не в кв. м площади, а в куб. м занимаемого объема, как в отделах холодного хранения и морозильниках.

Отличаться должен также и подход к оценке многоэтажных складов и складов с многоярусным хранением. В последних стеллажи и другое оборудование, как правило, устанавливает арендатор. При оценке такого объекта расчет арендной платы основывается на площади занимаемого этажа, а потенциал многоярусного хранения в расчетах не учитывается.

Оценка многоэтажных объектов зависит от того, является ли верхний этаж неотъемлемой частью строения и принадлежит ли он владельцу объекта. В полноценных многоэтажных складах такой вопрос не возникает, однако встречаются варианты, когда компания-арендатор сама устанавливает мезонинный этаж в занимаемом складе и не платит за него аренду.

В тех случаях, когда мезонинный этаж установлен девелопером/владельцем склада, арендная ставка за него обычно ниже ставки аренды первого этажа, иногда даже вдвое, что объясняется значительно более низкой несущей способностью и невозможностью его использования наравне с первым этажом.

Оценка объекта на основе арендной ставки, рассчитываемой за занимаемый объем хранения, увеличит арендный поток и превратит вертикальную составляющую объекта в характеристику, повышающую его инвестиционную привлекательность.

В настоящее время единого подхода к оценке подобных объектов нет, в силу чего они часто остаются недооцененными и не рассматриваются рынком как продукт инвестиционного уровня.

Гибридные объекты. Для повышения экономической эффективности проекта возможно создание т.н. «гибридных» объектов, совмещающих различные функции – например, сортировки и фулфилмента для доставки «последней мили» - на разных этажах. Компаниям, работающим в сфере интернет-торговли, требуются не стандартные логистические решения, а возможность организации дополнительных опций, например, небольшого дата-центра, для хранения данных своих клиентов, или фото-студии - для размещения профессиональных фотографий своего товара в онлайн-магазине.

«Гибридные» проекты могут совмещать функции склада и магазина, куда клиенты могут заехать и забрать свой сделанный онлайн заказ. На азиатском рынке бывают самые разные комбинации вариантов – например, на первых этажах складские площади, а на верхних: офис логистической компании, свадебный салон, где делают фотосъемку, музыкальная студия, офис дизайнерской фирмы и т.д.

Очень часто встречается комбинация складского пространства с офисными помещениями. Например, в здании, где размещается крупный перевозчик или транспортная компания, первые 8 этажей занимают склады с грузами для морских и авиаперевозок, а офисная часть с лифтами и привычными атрибутами располагается на 9-м этаже и выше. Еще один новый тренд, отмеченный в этом сегменте – совмещение функций склада и небольшого производства или типографии.

Самый «визионерский» подход к управлению многоуровневым складом предполагает его использование в формате складского «отеля», позволяющего компаниям-арендаторам гибко бронировать и освобождать площади в зависимости от текущих потребностей. Для понимания такой концепции можно привести аналогию с работой коворкинга, сдающего готовые офисные места независимым индивидуальным предпринимателям или начинающим стартапам.

Финансовое моделирование. Перспективность и финансово-экономическая целесообразность проекта строительства многоуровневого логистического центра зависит от множества факторов – страновых, демографических, экономических, а также от потенциала конкретного земельного участка.

Дополнительные возможности использования. Нивелировать риски девелопера, связанные, например, со снижением экономической активности в отрасли при таких значительных объемах инвестиционных вложений, которые требует строительство многоэтажного склада, возможно, предусмотрев варианты потенциального «перепрофилирования» объекта под иные типы использования.

Складские объекты рассматриваются девелоперами во всем мире как отличная база для запуска амбициозных технологических проектов – без дорогостоящих капитальных вложений, которых требует строительство объекта недвижимости «с нуля».

Один из возможных вариантов использования многоэтажного складского здания - размещение дата-центра. Помимо услуг облачного хостинга, резервного копирования в облако и восстановления утерянных данных, дата-центр также может оказывать услуги по предоставлению резервного офиса  для компаний.

Здания многоэтажного складского комплекса также можно перепрофилировать под размещение фабрик по производству еды – food fabric. Инфраструктуру и оборудование фабрики можно использовать для тестирования, доработки и запуска новых продуктов или целого меню, а также для проведения различных мероприятий, мастер-классов, соревнований, тренингов, съемки ТВ-шоу и т.д.
Многоэтажный склад с рамповым доступом на каждый этаж может совмещать в себе несколько различных предприятий пищевой сферы, и обеспечивать доставку приготовленной еды в максимально быстрые сроки – за счет расположения на территории города вблизи клиентов и за счет быстрой отгрузки и доставки еды транспортом.



Альтернативным вариантом использования многоэтажного складского здания может стать и новый набирающий обороты бизнес по устройству «технологичных вертикальных ферм». Идея заключается в выращивании зелени с помощью гидропоники внутри промышленного здания.

Отсутствие необходимости в натуральном освещении (искусственное освещение, влажность, питательные элементы и орошение регулируются автоматизированными системами) и возможность размещать целые «поля» растений на высоких стеллажах обеспечивают круглогодичное производство.

Такие высокотехнологичные городские «фермы» позволяют организовать производство практически в любом регионе (включая те, что испытывают нехватку солнечного света), требуют небольшое число персонала и позволяют организовать поставки продукции «с грядки на стол» практически в тот же день.



Заключение

По мнению аналитиков Skladman USG, многоэтажные складские комплексы – это новый, пока еще только формирующийся сегмент логистической недвижимости. Несмотря на множество вопросов, которые стоят перед девелоперами подобных объектов, колоссальный потенциал развития сегмента становится очевиден по мере развития индустрии онлайн-торговли, диктующей миру новую парадигму бизнеса и скорость взаимодействия всех его участников.

Спекулятивный характер объектов, возводимых сегодня в крупных городах по всему миру, свидетельствует о том, что девелоперы с «визионерским» подходом поверили в концепцию многоэтажных складов.

Отвечая запросу сегодняшнего дня, многоэтажные логистические комплексы обладают гибкостью и многофункциональностью, чтобы стать универсальным решением для потребностей рынка в будущем.

Вполне вероятно, что многоэтажные складские комплексы в скором времени станут таким же привлекательным инвестиционным продуктом, как и привычные нам офисные и торговые объекты.
 


Материалы по теме

Исследования рынка

Обзор рынка многоэтажных и многоярусных складов от SKLADMAN USG. Часть 1

Одним из основных драйверов роста и развития логистической индустрии в мире является демография. Социально-демографические тренды, а именно: численность населения и темпы его воспроизводства, уровень занятости и уровень дохода, – напрямую определяют объемы потребительского спроса. Изменение портрета потребителя влияет на изменения в логистической отрасли.
03.07
Исследования рынка

Обзор рынка многоэтажных и многоярусных складов от SKLADMAN USG. Часть 2

Эксперты продолжают рассказывать об основных тенденциях рынка.
 
05.07
Экспертный анализ

Эра складской автоматизации – не за горами

Практически все современные складские комплексы включают в себя элементы автоматизации. При этом, в общем объеме предложения площадей, представленных сегодня на российском рынке, число автоматизированных объектов не значительно.
25.06

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 июня)

ЦОД для ведущего маркетплейса, попытки продать ТРЦ Mari и Orlikov Plaza, новый формат для «Дикси», первые сделки в «РТС «Автозаводская», сделки в Дмитровском, «Вентуре» и Space 1 Меркурий, готовность БЦ «Фили Центр» - в нашей традиционной подборке за неделю.
16.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: Глория Джинс
Игроки рынка

Максим Басов - новый генеральный директор Глория Джинс

Лилия Булатова возглавила блок создания и развития продукта ритейлера.
17.06
Источник: CORE.XP
Проект

CORE.XP реализовала «Столешники Хаус»

Площадь здания составляет 7 000 кв. м, а его резидентами стали именитые рестораторы. Команда CORE.XP изначально была автором коммерческой концепции проекта, разработанной в 2017 году, после чего приступила к реализации с началом строительных работ.
17.06
Источник: Nextons
Экспертный анализ

«Ильфы» и Петровы: как уход иностранных фирм перекроил юридическую карту России

Два года назад из России ушли практически все иностранные юридические фирмы, некоторые из которых открывали московские и ленинградские представительства ещё во времена позднего СССР. В режиме онлайн изменялась не только юридическая карта, когда-то чётко сегментированная «ильфами» и «рульфами», но и клиентские портфели и бизнес-климат: с уходом транснациональных игроков начался самый масштабный с девяностых передел активов с рекордными инвестициями в недвижимость, парад дауннейминга и даунбрендинга, а конкуренция в условиях сжатия рынка, санкционного давления и с появлением «ньюльфов» стала ещё более жёсткой.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE.
19.06
Источник: Магнит
Игроки рынка

«Магнит Маркет» планирует нарастить московскую сеть ПВЗ до 1000 точек

Сейчас в столице работают 300 ПВЗ сети. При этом об официальном начале работы ритейлер объявляет только сейчас, до этого проект работал в тестовом режиме.
17.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre