Инвестиционные перспективы и риски
Концепция многоуровневых складов только начинает покорять рынки западных стран. Вопросы инвестиционной привлекательности и ассоциированных рисков таких проектов требуют тщательной проработки в каждом рассматриваемом случае.
К основным рискам девелопмента многоуровневых складов относятся:
• Сложность проектирования и значительные расходы на строительство. Достижение экономической эффективности проекта зависит от правильной оценки потенциального спроса, достижимых ставок аренды и прогнозируемых арендных потоков.
• Высокая стоимость земли, из-за которой возникает «конкуренция» с другими видами недвижимости.
• Сложность оценки многоуровневого склада как инвестиционного продукта в силу отсутствия на рынке наработанной практики и понимания специфики такого объекта.
Помимо перечисленных причин, распространению многоуровневого строительства препятствуют и иные соображения девелоперов:
• Многоэтажность объекта снижает его «гибкость» и увеличивает риски владельца в случае, если единственный арендатор покидает объект.
• Инвестируя значительные средства в проектирование и строительство таких дорогостоящих зданий, девелопер лишает себя возможности дальнейшего редевелопмента объекта в случае, когда рыночные условия и highest and best use analysis свидетельствуют о необходимости поменять вид использования участка. Высокие капитальные затраты в многоэтажный объект «связывают» девелопера, снижают возможности для дальнейшей работы и увеличивают риски.
Почему надо строить?
• Дефицит площадей. Очевидно, что, несмотря на опасения большинства участников рынка, наиболее опытные девелоперы складской недвижимости готовы вкладываться в развитие сегмента. Одним из мотивов для таких инвестиций является острая нехватка площадей промышленного назначения в мегаполисах.
• Значительная часть имеющегося на рынке предложения уже считается устаревшей и не отвечающей запросу главного потребителя - рынка интернет-торговли.
Онлайн-торговля создала спрос на новый тип складской недвижимости – с другими объемно-планировочными решениями, местоположением и мощностями. Таких объектов в складской недвижимости очень не много. Земли промышленного назначения на границе и в границах крупных городов с высокой плотностью населения дорожают, в силу чего появляется необходимость строить более компактные и эффективные складские объекты. При этом высокая стоимость земли в крупных мегаполисах компенсируется и более высокими ставками аренды.
Аренда и оценка. По оценкам операторов, управляющих большими портфелями складской недвижимости, в крупных мегаполисах компании готовы платить «премию» на аренду, чтобы быть ближе к своим клиентам. Владельцы многоэтажных логистических комплексов, расположенных на границе или на территории крупных городов, могут рассчитывать на более высокие ставки аренды по сравнению со среднерыночными.
По мере того, как многоэтажные логистические объекты станут более распространенным решением на рынке, подход к расчету арендной платы для таких объектов изменится. Вполне вероятно, что расчет аренды будет исчисляться не в кв. м площади, а в куб. м занимаемого объема, как в отделах холодного хранения и морозильниках.
Отличаться должен также и подход к оценке многоэтажных складов и складов с многоярусным хранением. В последних стеллажи и другое оборудование, как правило, устанавливает арендатор. При оценке такого объекта расчет арендной платы основывается на площади занимаемого этажа, а потенциал многоярусного хранения в расчетах не учитывается.
Оценка многоэтажных объектов зависит от того, является ли верхний этаж неотъемлемой частью строения и принадлежит ли он владельцу объекта. В полноценных многоэтажных складах такой вопрос не возникает, однако встречаются варианты, когда компания-арендатор сама устанавливает мезонинный этаж в занимаемом складе и не платит за него аренду.
В тех случаях, когда мезонинный этаж установлен девелопером/владельцем склада, арендная ставка за него обычно ниже ставки аренды первого этажа, иногда даже вдвое, что объясняется значительно более низкой несущей способностью и невозможностью его использования наравне с первым этажом.
Оценка объекта на основе арендной ставки, рассчитываемой за занимаемый объем хранения, увеличит арендный поток и превратит вертикальную составляющую объекта в характеристику, повышающую его инвестиционную привлекательность.
В настоящее время единого подхода к оценке подобных объектов нет, в силу чего они часто остаются недооцененными и не рассматриваются рынком как продукт инвестиционного уровня.
Гибридные объекты. Для повышения экономической эффективности проекта возможно создание т.н. «гибридных» объектов, совмещающих различные функции – например, сортировки и фулфилмента для доставки «последней мили» - на разных этажах. Компаниям, работающим в сфере интернет-торговли, требуются не стандартные логистические решения, а возможность организации дополнительных опций, например, небольшого дата-центра, для хранения данных своих клиентов, или фото-студии - для размещения профессиональных фотографий своего товара в онлайн-магазине.
«Гибридные» проекты могут совмещать функции склада и магазина, куда клиенты могут заехать и забрать свой сделанный онлайн заказ. На азиатском рынке бывают самые разные комбинации вариантов – например, на первых этажах складские площади, а на верхних: офис логистической компании, свадебный салон, где делают фотосъемку, музыкальная студия, офис дизайнерской фирмы и т.д.
Очень часто встречается комбинация складского пространства с офисными помещениями. Например, в здании, где размещается крупный перевозчик или транспортная компания, первые 8 этажей занимают склады с грузами для морских и авиаперевозок, а офисная часть с лифтами и привычными атрибутами располагается на 9-м этаже и выше. Еще один новый тренд, отмеченный в этом сегменте – совмещение функций склада и небольшого производства или типографии.
Самый «визионерский» подход к управлению многоуровневым складом предполагает его использование в формате складского «отеля», позволяющего компаниям-арендаторам гибко бронировать и освобождать площади в зависимости от текущих потребностей. Для понимания такой концепции можно привести аналогию с работой коворкинга, сдающего готовые офисные места независимым индивидуальным предпринимателям или начинающим стартапам.
Финансовое моделирование. Перспективность и финансово-экономическая целесообразность проекта строительства многоуровневого логистического центра зависит от множества факторов – страновых, демографических, экономических, а также от потенциала конкретного земельного участка.
Дополнительные возможности использования. Нивелировать риски девелопера, связанные, например, со снижением экономической активности в отрасли при таких значительных объемах инвестиционных вложений, которые требует строительство многоэтажного склада, возможно, предусмотрев варианты потенциального «перепрофилирования» объекта под иные типы использования.
Складские объекты рассматриваются девелоперами во всем мире как отличная база для запуска амбициозных технологических проектов – без дорогостоящих капитальных вложений, которых требует строительство объекта недвижимости «с нуля».
Один из возможных вариантов использования многоэтажного складского здания - размещение дата-центра. Помимо услуг облачного хостинга, резервного копирования в облако и восстановления утерянных данных, дата-центр также может оказывать услуги по предоставлению резервного офиса для компаний.
Здания многоэтажного складского комплекса также можно перепрофилировать под размещение фабрик по производству еды – food fabric. Инфраструктуру и оборудование фабрики можно использовать для тестирования, доработки и запуска новых продуктов или целого меню, а также для проведения различных мероприятий, мастер-классов, соревнований, тренингов, съемки ТВ-шоу и т.д.
Многоэтажный склад с рамповым доступом на каждый этаж может совмещать в себе несколько различных предприятий пищевой сферы, и обеспечивать доставку приготовленной еды в максимально быстрые сроки – за счет расположения на территории города вблизи клиентов и за счет быстрой отгрузки и доставки еды транспортом.
Альтернативным вариантом использования многоэтажного складского здания может стать и новый набирающий обороты бизнес по устройству «технологичных вертикальных ферм». Идея заключается в выращивании зелени с помощью гидропоники внутри промышленного здания.
Отсутствие необходимости в натуральном освещении (искусственное освещение, влажность, питательные элементы и орошение регулируются автоматизированными системами) и возможность размещать целые «поля» растений на высоких стеллажах обеспечивают круглогодичное производство.
Такие высокотехнологичные городские «фермы» позволяют организовать производство практически в любом регионе (включая те, что испытывают нехватку солнечного света), требуют небольшое число персонала и позволяют организовать поставки продукции «с грядки на стол» практически в тот же день.
Заключение
По мнению аналитиков Skladman USG, многоэтажные складские комплексы – это новый, пока еще только формирующийся сегмент логистической недвижимости. Несмотря на множество вопросов, которые стоят перед девелоперами подобных объектов, колоссальный потенциал развития сегмента становится очевиден по мере развития индустрии онлайн-торговли, диктующей миру новую парадигму бизнеса и скорость взаимодействия всех его участников.
Спекулятивный характер объектов, возводимых сегодня в крупных городах по всему миру, свидетельствует о том, что девелоперы с «визионерским» подходом поверили в концепцию многоэтажных складов.
Отвечая запросу сегодняшнего дня, многоэтажные логистические комплексы обладают гибкостью и многофункциональностью, чтобы стать универсальным решением для потребностей рынка в будущем.
Вполне вероятно, что многоэтажные складские комплексы в скором времени станут таким же привлекательным инвестиционным продуктом, как и привычные нам офисные и торговые объекты.
Концепция многоуровневых складов только начинает покорять рынки западных стран. Вопросы инвестиционной привлекательности и ассоциированных рисков таких проектов требуют тщательной проработки в каждом рассматриваемом случае.
К основным рискам девелопмента многоуровневых складов относятся:
• Сложность проектирования и значительные расходы на строительство. Достижение экономической эффективности проекта зависит от правильной оценки потенциального спроса, достижимых ставок аренды и прогнозируемых арендных потоков.
• Высокая стоимость земли, из-за которой возникает «конкуренция» с другими видами недвижимости.
• Сложность оценки многоуровневого склада как инвестиционного продукта в силу отсутствия на рынке наработанной практики и понимания специфики такого объекта.
Помимо перечисленных причин, распространению многоуровневого строительства препятствуют и иные соображения девелоперов:
• Многоэтажность объекта снижает его «гибкость» и увеличивает риски владельца в случае, если единственный арендатор покидает объект.
• Инвестируя значительные средства в проектирование и строительство таких дорогостоящих зданий, девелопер лишает себя возможности дальнейшего редевелопмента объекта в случае, когда рыночные условия и highest and best use analysis свидетельствуют о необходимости поменять вид использования участка. Высокие капитальные затраты в многоэтажный объект «связывают» девелопера, снижают возможности для дальнейшей работы и увеличивают риски.
Почему надо строить?
• Дефицит площадей. Очевидно, что, несмотря на опасения большинства участников рынка, наиболее опытные девелоперы складской недвижимости готовы вкладываться в развитие сегмента. Одним из мотивов для таких инвестиций является острая нехватка площадей промышленного назначения в мегаполисах.
• Значительная часть имеющегося на рынке предложения уже считается устаревшей и не отвечающей запросу главного потребителя - рынка интернет-торговли.
Онлайн-торговля создала спрос на новый тип складской недвижимости – с другими объемно-планировочными решениями, местоположением и мощностями. Таких объектов в складской недвижимости очень не много. Земли промышленного назначения на границе и в границах крупных городов с высокой плотностью населения дорожают, в силу чего появляется необходимость строить более компактные и эффективные складские объекты. При этом высокая стоимость земли в крупных мегаполисах компенсируется и более высокими ставками аренды.
Аренда и оценка. По оценкам операторов, управляющих большими портфелями складской недвижимости, в крупных мегаполисах компании готовы платить «премию» на аренду, чтобы быть ближе к своим клиентам. Владельцы многоэтажных логистических комплексов, расположенных на границе или на территории крупных городов, могут рассчитывать на более высокие ставки аренды по сравнению со среднерыночными.
По мере того, как многоэтажные логистические объекты станут более распространенным решением на рынке, подход к расчету арендной платы для таких объектов изменится. Вполне вероятно, что расчет аренды будет исчисляться не в кв. м площади, а в куб. м занимаемого объема, как в отделах холодного хранения и морозильниках.
Отличаться должен также и подход к оценке многоэтажных складов и складов с многоярусным хранением. В последних стеллажи и другое оборудование, как правило, устанавливает арендатор. При оценке такого объекта расчет арендной платы основывается на площади занимаемого этажа, а потенциал многоярусного хранения в расчетах не учитывается.
Оценка многоэтажных объектов зависит от того, является ли верхний этаж неотъемлемой частью строения и принадлежит ли он владельцу объекта. В полноценных многоэтажных складах такой вопрос не возникает, однако встречаются варианты, когда компания-арендатор сама устанавливает мезонинный этаж в занимаемом складе и не платит за него аренду.
В тех случаях, когда мезонинный этаж установлен девелопером/владельцем склада, арендная ставка за него обычно ниже ставки аренды первого этажа, иногда даже вдвое, что объясняется значительно более низкой несущей способностью и невозможностью его использования наравне с первым этажом.
Оценка объекта на основе арендной ставки, рассчитываемой за занимаемый объем хранения, увеличит арендный поток и превратит вертикальную составляющую объекта в характеристику, повышающую его инвестиционную привлекательность.
В настоящее время единого подхода к оценке подобных объектов нет, в силу чего они часто остаются недооцененными и не рассматриваются рынком как продукт инвестиционного уровня.
Гибридные объекты. Для повышения экономической эффективности проекта возможно создание т.н. «гибридных» объектов, совмещающих различные функции – например, сортировки и фулфилмента для доставки «последней мили» - на разных этажах. Компаниям, работающим в сфере интернет-торговли, требуются не стандартные логистические решения, а возможность организации дополнительных опций, например, небольшого дата-центра, для хранения данных своих клиентов, или фото-студии - для размещения профессиональных фотографий своего товара в онлайн-магазине.
«Гибридные» проекты могут совмещать функции склада и магазина, куда клиенты могут заехать и забрать свой сделанный онлайн заказ. На азиатском рынке бывают самые разные комбинации вариантов – например, на первых этажах складские площади, а на верхних: офис логистической компании, свадебный салон, где делают фотосъемку, музыкальная студия, офис дизайнерской фирмы и т.д.
Очень часто встречается комбинация складского пространства с офисными помещениями. Например, в здании, где размещается крупный перевозчик или транспортная компания, первые 8 этажей занимают склады с грузами для морских и авиаперевозок, а офисная часть с лифтами и привычными атрибутами располагается на 9-м этаже и выше. Еще один новый тренд, отмеченный в этом сегменте – совмещение функций склада и небольшого производства или типографии.
Самый «визионерский» подход к управлению многоуровневым складом предполагает его использование в формате складского «отеля», позволяющего компаниям-арендаторам гибко бронировать и освобождать площади в зависимости от текущих потребностей. Для понимания такой концепции можно привести аналогию с работой коворкинга, сдающего готовые офисные места независимым индивидуальным предпринимателям или начинающим стартапам.
Финансовое моделирование. Перспективность и финансово-экономическая целесообразность проекта строительства многоуровневого логистического центра зависит от множества факторов – страновых, демографических, экономических, а также от потенциала конкретного земельного участка.
Дополнительные возможности использования. Нивелировать риски девелопера, связанные, например, со снижением экономической активности в отрасли при таких значительных объемах инвестиционных вложений, которые требует строительство многоэтажного склада, возможно, предусмотрев варианты потенциального «перепрофилирования» объекта под иные типы использования.
Складские объекты рассматриваются девелоперами во всем мире как отличная база для запуска амбициозных технологических проектов – без дорогостоящих капитальных вложений, которых требует строительство объекта недвижимости «с нуля».
Один из возможных вариантов использования многоэтажного складского здания - размещение дата-центра. Помимо услуг облачного хостинга, резервного копирования в облако и восстановления утерянных данных, дата-центр также может оказывать услуги по предоставлению резервного офиса для компаний.
Здания многоэтажного складского комплекса также можно перепрофилировать под размещение фабрик по производству еды – food fabric. Инфраструктуру и оборудование фабрики можно использовать для тестирования, доработки и запуска новых продуктов или целого меню, а также для проведения различных мероприятий, мастер-классов, соревнований, тренингов, съемки ТВ-шоу и т.д.
Многоэтажный склад с рамповым доступом на каждый этаж может совмещать в себе несколько различных предприятий пищевой сферы, и обеспечивать доставку приготовленной еды в максимально быстрые сроки – за счет расположения на территории города вблизи клиентов и за счет быстрой отгрузки и доставки еды транспортом.
Альтернативным вариантом использования многоэтажного складского здания может стать и новый набирающий обороты бизнес по устройству «технологичных вертикальных ферм». Идея заключается в выращивании зелени с помощью гидропоники внутри промышленного здания.
Отсутствие необходимости в натуральном освещении (искусственное освещение, влажность, питательные элементы и орошение регулируются автоматизированными системами) и возможность размещать целые «поля» растений на высоких стеллажах обеспечивают круглогодичное производство.
Такие высокотехнологичные городские «фермы» позволяют организовать производство практически в любом регионе (включая те, что испытывают нехватку солнечного света), требуют небольшое число персонала и позволяют организовать поставки продукции «с грядки на стол» практически в тот же день.
Заключение
По мнению аналитиков Skladman USG, многоэтажные складские комплексы – это новый, пока еще только формирующийся сегмент логистической недвижимости. Несмотря на множество вопросов, которые стоят перед девелоперами подобных объектов, колоссальный потенциал развития сегмента становится очевиден по мере развития индустрии онлайн-торговли, диктующей миру новую парадигму бизнеса и скорость взаимодействия всех его участников.
Спекулятивный характер объектов, возводимых сегодня в крупных городах по всему миру, свидетельствует о том, что девелоперы с «визионерским» подходом поверили в концепцию многоэтажных складов.
Отвечая запросу сегодняшнего дня, многоэтажные логистические комплексы обладают гибкостью и многофункциональностью, чтобы стать универсальным решением для потребностей рынка в будущем.
Вполне вероятно, что многоэтажные складские комплексы в скором времени станут таким же привлекательным инвестиционным продуктом, как и привычные нам офисные и торговые объекты.
