Аренда жилья в России остается одним из наиболее нецивилизованных и закрытых сегментов рынка недвижимости: в массовом и среднем сегменте большинство сделок по-прежнему проводится «втемную», а арендатор – самая незащищенная сторона. В итоге жители Москвы и Петербурга все чаще выбирают долгосрочную аренду отелей и сервисных апартаментов, в которых нет «хозяина» в привычном понимании, зато есть все для жизни – до 90% арендаторов сообщают, что такой выбор в том числе обусловлен наличием развитой инфраструктуры.
По данным НАФИ, жилье арендуют около 10 миллионов россиян, а 49% из них собираются оставаться в съемных квартирах как минимум в ближайшие два года. Каждый десятый же арендатор продолжит снимать квартиру шесть и более лет.
Наибольшую долю квартиросъемщиков составляют клиенты от 25 до 44 лет. Кроме того, не менее 30% арендаторов – клиенты, сдающие собственное жилье для того, чтобы арендовать взамен для себя другое, а до 70% обитателей съемных квартир жалуются на «хозяина», который «дает советы, как жить», приезжает без предупреждения в квартиру, привозит на хранение ненужные в своем доме вещи. Причины – не только исторические (отсутствие де-юре и де-факто в стране цивилизованного рынка недвижимости с 1917 г.), но и вполне себе экономические - до кризиса 2014 г. сегмент жилья оставался рынком арендодателя, а хороших квартир на всех не хватало.
Ситуацию немного изменил кризис, в результате которого арендодатель и арендатор впервые поменялись ролями: из-за падения реальных доходов и высокой инфляции спрос снизился, а значит на рынке бал стал править арендатор. Он, в свою очередь, стал чаще голосовать за «дом без хозяина» и удобную инфраструктуру. Кроме того, положение на рынке коммерческой недвижимости, где тоже снижался спрос на офисы и торговые объекты, заставило ряд собственников перепрофилировать здания под апарт-отели и доходные дома. В итоге, по оценкам ЦИАН, в 2018 г. застройщики вывели на рынок 57 новых корпусов с апартаментами, что на 21% больше, чем в 2017 г. Свою роль в апартаментном буме сыграла и ревитализация бывших промзон и промобъектов в Москве и Петербурге – многие из них также успешно переделывались под апарт-проекты. Застройщиков привлекает не только земля (многие старые производства расположены в центре или близко от центра), но и неформатная архитектура, позволяющая, например, сделать лофты. В итоге, уже сейчас лофт-апартаменты занимают до 30% рынка апартаментов в Москве, а эксперты называют их одними из наиболее инвестиционно-привлекательных.
Консъержа мне, консъержа
Таким образом, сегмент апартаментов стал одним из наиболее влиятельных в прошлом году, а высокая девелоперская активность в нем сохранится.
Показательно, что и застройщики, и покупатели больше не переживают об отсутствии даже у апартаментов массового сегмента жилого статуса – от окончательно выделившихся в автономный сегмент апартаментов теперь этого априори не ждут. Популярность апарт-объектов подогревает и рост доли ипотечных сделок, обусловленный снижением в прошлом году ставок ипотечного кредитования до рекордно низких оценок за всю историю российского рынка (ниже 9,5% для средней ставки), а также относительно низкий порог входа для покупателей апартаментов в сегмент.
Но главное - мир жилья меняется на глазах: покупая апартаменты для себя, клиенты по умолчанию выбирают теперь апартаменты хотя бы с минимумом необходимых сервисов. Если же апартаменты покупаются для сдачи в аренду (а до 85% лотов приобретается именно в качестве доходной недвижимости), то здесь почти всегда будет отдано предпочтение объектам «с начинкой»: арендатор становится все требовательнее и уже не готов за свои деньги «брать, что дают». Если так пойдет дальше, то сегмент сервисных апартаментов имеет все шансы стать вторым (после рынка аренды премиальной и элитной недвижимости) цивилизованным полем.
Кстати, по данным Knight Frank St Petersburg, в Санкт-Петербурге в конце прошлого года положительная динамика продаж зафиксирована именно в форматах сервисных (в 2,4 раза по сравнению с концом 2017 г.) и рекреационных (+23% к аналогичному периоду) апартаментов. Я убежден, что совсем скоро большинство апартаментов будут сдаваться с финишной отделкой и «полным фаршем» от управляющей компании. Более того, отделка и сервисы станут одним из залогов того, что лот вообще останется ликвидным. И речь даже не идет о брендированных апартаментах, где, например, управлением занимаются крупные гостиничные операторы – продукт, повторюсь, все более востребован в массовом сегменте.
Деньги на бочку
Что же привлекает российских покупателей и арендаторов в сегменте, и как сделать такие объекты еще более интересными?
Во-первых, конечно, залог успеха - отсутствие любых контактов с собственником – деньги списываются с карты ежемесячно или передаются управляющей компании иным способом. При этом, в Санкт-Петербурге, по оценкам bnMAP, число апартаментов все еще более чем в 13 раз отстает от экспозиции квартир, а в Ленинградской области такое предложение отсутствует вовсе. Это – еще один потенциал для роста и показатель недооцененности формата, ведь в Москве апарт-отели давно вышли далеко за пределы старой Москвы. А вот доля спроса на апартаменты в обеих столицах примерно одинакова - для долгосрочной аренды, а в краткосрочном спросе Петербург значительно опережает столицу.
Так вот, первое, что вы должны создать для жильцов апартаментов – экосистему платежей и услуг. На рынке представлено множество приложений для управляющих компаний, которые позволяют быстро и надежно взаимодействовать как между клиентами, так и между специалистами УК: через них можно заплатить за коммунальные услуги, вызвать мастера, сообщить о любой проблеме, попросить заменить лампочку, купить новую мебель, встретить гостей, забронировать переговорную и пр.
Моя прелесть, моя крепость
Городская среда становится определяющим фактором при выборе места жизни в Москве и Петербурге. Именно за нее уже сейчас покупатели и особенно арендаторы готовы «переплачивать». Жилье, в котором есть не только вся необходимая мебель и техника, но и разнообразная инфраструктура прямо за порогом, становится самым популярным в сегменте апарт-объектов. Например, первый этаж в одном из наших проектов отдан под общественные пространства – там есть коворкинг, ресторан, кинотеатр, магазин Daily, аптека, отделение банка, спортзал, салон красоты и spa-центр. Управляющая компания, в свою очередь, предоставляет круглосуточный сервис - консъерж-служба 24/7, room service, event room и сопутствующие услуги. Из подобных комплексов, по сути, можно вообще никуда не выходить – все есть дома.
Ресторанная улица
Я всегда рекомендую иметь в апарт-комплексе как минимум одну кофейню (чайную или кафе), булочную и ресторан. Для последнего беспроигрышным вариантом будет средиземноморская кухня (микс из итальянской, испанской, греческой). Набирает популярность и современная русская кухня – ходить в русские рестораны снова стало не только модно, но – с ростом конкуренции - еще и вкусно.
Рабочая станция
Уже сейчас, по данным International Workspace Group, 71% менеджеров по всему миру пользуются возможностями удаленной работы не реже раза в неделю, а еще 53% работают так половину недели. В перспективе, с выходом на рынок труда новых поколений и изменением отношения к удаленной работе в целом, число «неофисных» работников будет только расти. Обычно такие сотрудники покупают или арендуют жилье как можно ближе к местам встреч или с соответствующей инфраструктурой в составе – коворкингом, переговорными, конференц-залом. Это значит, что в хорошем апарт-проекте нужно иметь как минимум оборудованный коворкинг, как максимум – конференц-зал и переговорные.
Не Пятая авеню
Нужны ли в составе апарт-комплекса магазины одежды, обуви и аксессуаров? Да, если вы находитесь в центральном районе или вблизи от основных пешеходных и туристических потоков. Во всех остальных случаях открывать такие магазины стоит только в том случае, если это – бренд с сильной узнаваемостью и рекламной поддержкой, за которым поедут даже на другой конец города, или напротив – «крепкий средний класс», марка, которая славится соотношением «цена-качество» и будет востребована у большинства резидентов и нерезидентов.
Театральный роман
Да, покупатель и арендатор хотят за порогом теперь не только хлеба, но и зрелищ, а многие апартаменты открываются с картинными галереями, лекториями, музыкальными салонами. Влияние оказывают, кроме того, упомянутый выше редевелопмент и джентрификация промзон и районов – многие здания промышленного назначения являются памятниками архитектуры и при правильном управлении имеют все шансы стать настоящими арт-объектами.
Но все же со зрелищными форматами – особенно в небольших апарт-проектах - я бы был осторожен. Это стоит затевать только если у вас есть сильная концепция зрелищной части. Взять, к примеру, театр. Москва и Петербург слишком избалованы выбором профессиональных театров, и даже из уважения к соседям вряд ли кто-то будет тратить время на домашнюю самодеятельность. Но с другой стороны, если в проекте есть сильный режиссер, театр в составе апарт-комплекса способен повысить не только статус самого объекта, но и всего района, поэтому в ряде случаев с запуском «культурной части» могут помочь городские власти.
По данным НАФИ, жилье арендуют около 10 миллионов россиян, а 49% из них собираются оставаться в съемных квартирах как минимум в ближайшие два года. Каждый десятый же арендатор продолжит снимать квартиру шесть и более лет.
Наибольшую долю квартиросъемщиков составляют клиенты от 25 до 44 лет. Кроме того, не менее 30% арендаторов – клиенты, сдающие собственное жилье для того, чтобы арендовать взамен для себя другое, а до 70% обитателей съемных квартир жалуются на «хозяина», который «дает советы, как жить», приезжает без предупреждения в квартиру, привозит на хранение ненужные в своем доме вещи. Причины – не только исторические (отсутствие де-юре и де-факто в стране цивилизованного рынка недвижимости с 1917 г.), но и вполне себе экономические - до кризиса 2014 г. сегмент жилья оставался рынком арендодателя, а хороших квартир на всех не хватало.
Ситуацию немного изменил кризис, в результате которого арендодатель и арендатор впервые поменялись ролями: из-за падения реальных доходов и высокой инфляции спрос снизился, а значит на рынке бал стал править арендатор. Он, в свою очередь, стал чаще голосовать за «дом без хозяина» и удобную инфраструктуру. Кроме того, положение на рынке коммерческой недвижимости, где тоже снижался спрос на офисы и торговые объекты, заставило ряд собственников перепрофилировать здания под апарт-отели и доходные дома. В итоге, по оценкам ЦИАН, в 2018 г. застройщики вывели на рынок 57 новых корпусов с апартаментами, что на 21% больше, чем в 2017 г. Свою роль в апартаментном буме сыграла и ревитализация бывших промзон и промобъектов в Москве и Петербурге – многие из них также успешно переделывались под апарт-проекты. Застройщиков привлекает не только земля (многие старые производства расположены в центре или близко от центра), но и неформатная архитектура, позволяющая, например, сделать лофты. В итоге, уже сейчас лофт-апартаменты занимают до 30% рынка апартаментов в Москве, а эксперты называют их одними из наиболее инвестиционно-привлекательных.
Консъержа мне, консъержа
Таким образом, сегмент апартаментов стал одним из наиболее влиятельных в прошлом году, а высокая девелоперская активность в нем сохранится.
Показательно, что и застройщики, и покупатели больше не переживают об отсутствии даже у апартаментов массового сегмента жилого статуса – от окончательно выделившихся в автономный сегмент апартаментов теперь этого априори не ждут. Популярность апарт-объектов подогревает и рост доли ипотечных сделок, обусловленный снижением в прошлом году ставок ипотечного кредитования до рекордно низких оценок за всю историю российского рынка (ниже 9,5% для средней ставки), а также относительно низкий порог входа для покупателей апартаментов в сегмент.
Но главное - мир жилья меняется на глазах: покупая апартаменты для себя, клиенты по умолчанию выбирают теперь апартаменты хотя бы с минимумом необходимых сервисов. Если же апартаменты покупаются для сдачи в аренду (а до 85% лотов приобретается именно в качестве доходной недвижимости), то здесь почти всегда будет отдано предпочтение объектам «с начинкой»: арендатор становится все требовательнее и уже не готов за свои деньги «брать, что дают». Если так пойдет дальше, то сегмент сервисных апартаментов имеет все шансы стать вторым (после рынка аренды премиальной и элитной недвижимости) цивилизованным полем.
Кстати, по данным Knight Frank St Petersburg, в Санкт-Петербурге в конце прошлого года положительная динамика продаж зафиксирована именно в форматах сервисных (в 2,4 раза по сравнению с концом 2017 г.) и рекреационных (+23% к аналогичному периоду) апартаментов. Я убежден, что совсем скоро большинство апартаментов будут сдаваться с финишной отделкой и «полным фаршем» от управляющей компании. Более того, отделка и сервисы станут одним из залогов того, что лот вообще останется ликвидным. И речь даже не идет о брендированных апартаментах, где, например, управлением занимаются крупные гостиничные операторы – продукт, повторюсь, все более востребован в массовом сегменте.
Деньги на бочку
Что же привлекает российских покупателей и арендаторов в сегменте, и как сделать такие объекты еще более интересными?
Во-первых, конечно, залог успеха - отсутствие любых контактов с собственником – деньги списываются с карты ежемесячно или передаются управляющей компании иным способом. При этом, в Санкт-Петербурге, по оценкам bnMAP, число апартаментов все еще более чем в 13 раз отстает от экспозиции квартир, а в Ленинградской области такое предложение отсутствует вовсе. Это – еще один потенциал для роста и показатель недооцененности формата, ведь в Москве апарт-отели давно вышли далеко за пределы старой Москвы. А вот доля спроса на апартаменты в обеих столицах примерно одинакова - для долгосрочной аренды, а в краткосрочном спросе Петербург значительно опережает столицу.
Так вот, первое, что вы должны создать для жильцов апартаментов – экосистему платежей и услуг. На рынке представлено множество приложений для управляющих компаний, которые позволяют быстро и надежно взаимодействовать как между клиентами, так и между специалистами УК: через них можно заплатить за коммунальные услуги, вызвать мастера, сообщить о любой проблеме, попросить заменить лампочку, купить новую мебель, встретить гостей, забронировать переговорную и пр.
Моя прелесть, моя крепость
Городская среда становится определяющим фактором при выборе места жизни в Москве и Петербурге. Именно за нее уже сейчас покупатели и особенно арендаторы готовы «переплачивать». Жилье, в котором есть не только вся необходимая мебель и техника, но и разнообразная инфраструктура прямо за порогом, становится самым популярным в сегменте апарт-объектов. Например, первый этаж в одном из наших проектов отдан под общественные пространства – там есть коворкинг, ресторан, кинотеатр, магазин Daily, аптека, отделение банка, спортзал, салон красоты и spa-центр. Управляющая компания, в свою очередь, предоставляет круглосуточный сервис - консъерж-служба 24/7, room service, event room и сопутствующие услуги. Из подобных комплексов, по сути, можно вообще никуда не выходить – все есть дома.
Ресторанная улица
Я всегда рекомендую иметь в апарт-комплексе как минимум одну кофейню (чайную или кафе), булочную и ресторан. Для последнего беспроигрышным вариантом будет средиземноморская кухня (микс из итальянской, испанской, греческой). Набирает популярность и современная русская кухня – ходить в русские рестораны снова стало не только модно, но – с ростом конкуренции - еще и вкусно.
Рабочая станция
Уже сейчас, по данным International Workspace Group, 71% менеджеров по всему миру пользуются возможностями удаленной работы не реже раза в неделю, а еще 53% работают так половину недели. В перспективе, с выходом на рынок труда новых поколений и изменением отношения к удаленной работе в целом, число «неофисных» работников будет только расти. Обычно такие сотрудники покупают или арендуют жилье как можно ближе к местам встреч или с соответствующей инфраструктурой в составе – коворкингом, переговорными, конференц-залом. Это значит, что в хорошем апарт-проекте нужно иметь как минимум оборудованный коворкинг, как максимум – конференц-зал и переговорные.
Не Пятая авеню
Нужны ли в составе апарт-комплекса магазины одежды, обуви и аксессуаров? Да, если вы находитесь в центральном районе или вблизи от основных пешеходных и туристических потоков. Во всех остальных случаях открывать такие магазины стоит только в том случае, если это – бренд с сильной узнаваемостью и рекламной поддержкой, за которым поедут даже на другой конец города, или напротив – «крепкий средний класс», марка, которая славится соотношением «цена-качество» и будет востребована у большинства резидентов и нерезидентов.
Театральный роман
Да, покупатель и арендатор хотят за порогом теперь не только хлеба, но и зрелищ, а многие апартаменты открываются с картинными галереями, лекториями, музыкальными салонами. Влияние оказывают, кроме того, упомянутый выше редевелопмент и джентрификация промзон и районов – многие здания промышленного назначения являются памятниками архитектуры и при правильном управлении имеют все шансы стать настоящими арт-объектами.
Но все же со зрелищными форматами – особенно в небольших апарт-проектах - я бы был осторожен. Это стоит затевать только если у вас есть сильная концепция зрелищной части. Взять, к примеру, театр. Москва и Петербург слишком избалованы выбором профессиональных театров, и даже из уважения к соседям вряд ли кто-то будет тратить время на домашнюю самодеятельность. Но с другой стороны, если в проекте есть сильный режиссер, театр в составе апарт-комплекса способен повысить не только статус самого объекта, но и всего района, поэтому в ряде случаев с запуском «культурной части» могут помочь городские власти.
