Ремонт в офисе: ничего, кроме правды

Тема офисного ремонта всегда была сопряжена с большим количеством «мифов» - недостоверной информацией, которой подчас руководствуется клиент, но которая в итоге сильно усложняет реализацию интерьерных проектов, растягивает их сроки, усложняет вопросы согласования.
Анастасия Кузьмина, руководитель направления развития «Гинт-М», сделала свою подборку наиболее распространенных клиентских «мифов» и убедительно развенчала их.

Миф №1. «Без проекта строить дешевле, проще и быстрее»

Как правило, арендатор располагает очень сжатыми сроками для въезда в новый офис. В связи с чем у него почти всегда возникает вопрос – стоит ли тратить время на подробную проектную документацию перед стартом работ по организации офисного пространства. Ему кажется, что примерного плана действий будет вполне достаточно, чтобы «поскорее начать». Но подобный подход на практике всегда ведет к существенному удорожанию проекта, растягиванию сроков его реализации. Проект и рабочая документация – это фактически «дорожная карта» реализации вашего офиса. В идеале она должна быть готова еще на момент подписания акта приема-передачи помещения – в этом случае сроки и бюджет проекта будут описаны максимально точно.

Примечательно, что в проектной документации представлены не только архитектурный проект помещения, но и все этапы работ, материалы, сроки реализации проекта, стоимость решений. Например, аудит инженерных систем, проведенный до старта работ, позволяет впоследствии производить оснащение и отделку офиса не с «закрытыми глазами», а в соответствии с той инженерной составляющей, которая уже интегрирована в помещение. Если проекта нет и нет информации по состоянию инженерных систем, может статься, что вопреки вашим планам их придется полностью переделывать.

Миф №2. «Основная часть бюджета идет на архитектурный раздел проекта»

Как вам известно, любой проект состоит из двух основных разделов: архитектурно-строительного и инженерного. Первый включает в себя чертежи, интерьерные решения, визуализацию, планы этажей и т.д. Вторая часть - описывает все инженерно-технические системы: водоснабжение и канализацию, отопление и вентиляцию, электроснабжение и т.д.

Многие заказчики уверены, что основная часть бюджета идет на архитектурный раздел проекта. Это справедливо, но отнюдь не всегда. Здесь стоит, прежде всего, отталкиваться от специфики самого офиса, его концепции и назначения. Если это типовой офис, без сложных технических решений, навороченной инженерии, если это интерьер с большим количеством интерьерных изделий на заказ, то, безусловно, 60, а то и 70% бюджета пойдет на архитектурный раздел. Если же речь идет о банке, IT-офисе - с необходимостью оборудовать серверные, применять технически сложные решения, - то основной бюджет проекта придется заложить на инженерный раздел. Например, когда мы строили офис для одного из международных банков, бюджет нженерного раздела в пять раз превысил бюджет архитектурного.

Миф №3. «Открытые потолки дешевле, чем любые другие»

Многие заказчики сегодня всерьез рассматривают открытые потолки для своих интерьеров в том числе из-за того, что считают их более дешевыми, по сравнению с классическими подвесными потолками. Но клиенты редко принимают во внимание тот факт, что для создания действительно красивого интерьера с открытыми потолками, который мы привыкли видеть на рекламных картинках, необходимо соблюсти ряд важных требований.  

Первое из них – это, конечно, аккуратность монтажа инженерных систем. Для примера, сети труб и воздуховодов, которые скрыты обычно за модульным потолком и которые обычно выполняют свои непосредственные функции (доставка воздуха, холода и тепла до потребителей) – это громоздкие, запыленные конструкции, которые пересекаются между собой в различных плоскостях в запотолочном пространстве. Чтобы добиться эстетически привлекательного вида этих конструкций, нужно как следует с ними поработать. Потребуются более дорогостоящие крепежные и монтажные изделия, специальные покрытия для различных участков конструкций и т.п. Заказчик справедливо ожидает, что все поверхности у него над головой будут окрашены. Но покрасить открытый потолок с большим количеством труб и коммуникаций гораздо сложнее, чем стены.  

И еще одна статья расходов - это необходимость решения акустических проблем. Очевидно, что потребуются специальные решения, которые, само собой, увеличат бюджет проекта. При открытом потолке мы рекомендуем использовать большее количество фанкойлов, но с менее скоростным режимом работы - таким образом звуковое давление будет на приемлемом для рабочего помещения уровне.

Миф № 4. «Фальшпол дороже, чем стяжка»

Если рассматривать эти две технологии с точки зрения стоимости материалов, то фальшпол, безусловно, окажется, дороже. Но если анализировать этот вопрос комплексно и в долгосрочной перспективе, стяжка оказывается более дорогим и менее привлекательным решением, чем фальшпол. В первую очередь хотелось бы отметить, что стяжка относительно долго сохнет и долго набирает нужную прочность для нанесения финишного покрытия, также этот вид работ всегда связан с пылью и грязью и высокой влажностью в помещении. Кроме того, при устройстве стяжки необходимо защитить инженерные коммуникации в полу от попадания в них раствора. Для этого применяются дорогие инженерные конструкции, специальные электрические лючки, лотки для прокладки кабеля и т.п. Также стоит принимать во внимание, что если после завершения проекта заказчик захочет внести какие-то изменения, например, передвинуть рабочие места, а заодно и коммуникации, сделать будет это намного сложнее, чем в случае с фальш-полом: вскрывать стяжку долго, грязно, шумно и дорого, и всегда есть большой риск повреждения инженерных коммуникаций, находящихся в стяжке. Все вышесказанное, безусловно, увеличивает конечную стоимость проекта со стяжкой как на стадии реализации, так и на стадии эксплуатации.

Миф №5. «Шпонированные панели дороже, чем ламинированные»

Принято считать, что шпонированные изделия существенно превышают в цене ламинированные. Заказчики, ориентированные на строго определенный бюджет, часто даже не рассматривают шпон как возможное решение для своего интерьера. Вместе с тем, сегодня стоимость различных видов шпона может сильно разниться. Есть достойные образцы по весьма приемлемым ценам, сопоставимым с пластиковыми (ламинированными) покрытиями.

Зачастую стоимость спецзаказных изделий, таких как деревянные панели и встраиваемая мебель, складывается не столько из стоимости финишного покрытия (шпон и ламинат), сколько из трудозатрат мебельных компаний, которые данные изделия производят, стоимости оборудования для обработки данных изделий, стоимости сопутствующих материалов (листы фанеры, ДСП, МДФ). Поэтому не стоит «автоматически» отказываться от применения шпонированных изделий в пользу ламинированных без детального сравнения цен на рынке. Шпонированные изделия будут выглядеть в офисе более привлекательно и презентабельно, чем ламинированные, и разница между натуральным деревом и его имитацией всегда заметна.

Заключение

Этими мифами отнюдь не исчерпываются все те заблуждения, с которыми мы сталкиваемся в своей работе. Развенчать их вам помогут профессионалы своего дела – архитекторы, управляющие компании, строительные фирмы, в портфеле которых много успешно реализованных проектов.


иГРОКИ РЫНКА

Строительство

Гинт-М

Материалы по теме

Экспертный анализ

Ремонт в работающем офисе — панацея или хаос?..

Кризис внес значительные коррективы в офисную политику большинства арендаторов. Сегодня, мигрируя с места на место или корректируя имеющиеся офисное пространство, некоторые компании стремятся обустраивать корпоративные пространства «без отрыва от производства».

23.05
Экспертный анализ

Артем Пантелеев: "Чтобы снизить риск переделок и перерасчета стоимости ремонта, важно определиться с решениями на раннем этапе"

Как формируется стоимость ремонта в офисе, и можно ли безболезненно оптимизировать цену, если работа уже начата? Почему популярная сегодня «отделка от собственника» так часто расстраивает арендаторов? Как снизить риски валютных колебаний, договариваясь о цене проекта? 
01.12
Рейтинг

Какие города лидируют по фонду гибких офисов?

Исследование, проведенное CBRE, показало, что фонд гибкой офисной недвижимости Лондона - более 1,1 млн кв. м, что составляет более 5% от общего фонда офисной недвижимости города. Эти результаты уверенно выводят Лондон на первое место по сравнению с другими крупными городами Европы.
16.08

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

Популярное

Открытие

ADG group открыла первый районный центр

В Москве в минувшую пятницу состоялось торжественное открытие районного центра «Ангара».
 
11.11
Проект

Ozon начал строительство нового хаба в Зеленодольске

Инвестиции в проект составят более 2 млрд рублей.
11.11
Открытие

BROSKO Mall – на низком старте

ТРК BROSKO Mall получил акт ввода в эксплуатацию.
 
12.11
Сделка

В Москве продан ТЦ «На Беговой»

Цена продажи составила 655 млн рублей.
11.11
Проект

«Пионер» построит деловой квартал у Останкино

Деловой квартал площадью 130 000 кв. м появится в Огородном проезде на севере Москвы.
13.11
Открытие

В ТРЦ «Мозаика» открылся KOTON

В ТРЦ «Мозаика» открылся магазин бренда KOTON в формате универмага площадью 1 227 кв. м.
12.11
Проект

PPF введет вторую очередь Comcity в 2022 году

Объект общей площадью 103 тыс. кв. м будет включать 61,6 тыс. кв. м офисов, 2,2 тыс. кв. м инфраструктуры и четырехзвездочную гостиницу под брендом Novotel.
12.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre