Складской рынок в начале нового цикла

По данным компании «Ориентир», спрос на складском рынке сохраняется на уровне 2018 года, ставшего рекордным за всю историю российского рынка, а по итогам года может его превзойти. При этом объемы нового ввода растут, но не столь быстрыми темпами. Доля свободных помещений составляет менее 4%, это самые низкие показатели с середины 2014 года. Ставки аренды возвращаются к уровню 2015-2016 гг.

6686
Спрос на складском рынке сохраняется на уровне 2018 года, ставшего рекордным за всю историю российского рынка, а по итогам года может его превзойти, отмечают эксперты компании «Ориентир». При этом объемы нового ввода растут, но не столь быстрыми темпами. Доля свободных помещений составляет менее 4%, это самые низкие показатели с середины 2014 года. Ставки аренды возвращаются к уровню 2015-2016 гг.

В 2019 году спрос на складскую недвижимость не уступает показателям 2018 года. Напомним, что, достигнув 1,6 млн кв. м, прошлый год стал рекордным за всю историю рынка. В первой половине 2018 года в Москве было реализовано около 650 тыс. – 700 тыс. кв. м складов. В первом квартале 2019 года объем сделок составлял порядка 400 тыс. кв. м, а во втором – около 450 тыс. кв. м. Высокие показатели первого и второго кварталов позволяют ожидать, что результат 2019 года будет на уровне прошлого года, таким образом, по оценкам экспертов компании «Ориентир», годовой спрос составит порядка 1,6 -1,7 млн кв. м.

Объемы нового ввода тоже растут, но это в первую очередь является результатом рекордного объема сделок, заключенных на built-to-suit (BTS) в 2018 году, которые будут исполнены в этом году. Совокупная площадь заявленных к вводу проектов в 2019 составляет более 1,2 млн кв. м. После 2014 года годовые объемы ввода не превышали 1,1 млн кв. м. Так, в 2015-2016 гг. объем ввода составлял от 1 млн до 1,05 млн кв. м, а в 2017-2018 годах ввод не превышал 950 тыс. кв. м. Эти данные подтверждаются отчетами ведущих консультантов в сфере складской недвижимости.



Заметим, что рекордным остается 2014 год, когда было введено порядка 2,5 млн кв. м складских площадей, в основном спекулятивно. В последние годы при меньшем вводе доля площадей, построенных под заказчика (BTS/BTR), составляет не менее 60%. 2019 год может стать самым урожайным по объемам спекулятивного строительства. Но даже если все заявленные объекты будут введены, а не отложены на следующий год, как это часто происходит, эта активность мало повлияет на темпы снижения вакансии, отмечают в компании.
«Такие объемы не должны никого обманывать, так как новый ввод сильно отстает от спроса, а около 70% новых объектов строятся под клиента или заполняются арендаторами еще до ввода в эксплуатацию, - комментирует Андрей Постников, генеральный директор «Ориентир», - По итогам первой половины 2019 года спрос на склады находится на уровне аналогичного периода 2018 года, который стал рекордным по этому показателю за всю историю рынка. Годовой объем сделок составлял порядка 1,6 млн кв. м. По нашим прогнозам, 2019 год может обновить и этот рекорд. Ожидаемый объем спроса составит около 1,6-1,7 млн кв. м».

На сегодняшний день вакансия в сегменте составляет менее 4% и к концу года может приблизиться к отметке в 3%. В последний раз такой низкий уровень доли свободных площадей наблюдался в начале 2014 года.

Ставки аренды начали постепенно расти с конца 2017 года, предпосылками к чему стало не только резкое снижение уровня вакансии, но и повышение себестоимости строительства, что заставляет застройщиков настаивать на более высоких ставках аренды и продажи. В среднем по рынку рост цен на аренду происходит не так быстро, как того можно было бы ожидать. Сегодня ставка составляет порядка 3 850 руб. за 1 кв. м triple net, но это «средняя температура по больнице», как говорится. В популярных локациях, как например, северное и западное направления Подмосковья, средняя ставка достигает 4 100 руб., тогда как восточное направление традиционно демонстрирует самые низкие цены, в районе 3 300 руб. В ряде старых объектов и объектов непрофильных инвесторов ставки сохраняются на уровне годичной давности, по 3 650 – 3 700 руб., в то время как наиболее ликвидные объекты с профессиональным управлением предлагаются по ставкам 4 000 – 4 200 руб.

Эти тенденции, а также высокая волатильность в других секторах коммерческой недвижимости делает склады привлекательными для инвесторов. Спрос наблюдается не только со стороны профильных инвесторов, но и интерес компаний, специализирующихся на других сегментах недвижимости. Это обусловлено более высокой доходностью и стабильным спросом на складские помещения.


Материалы по теме

Экспертный анализ

Self-storage Петербурга: итоги I полугодия 2019 года от Knight Frank

Аналитики Knight Frank подвели итоги I полугодия 2019 года на рынке складов индивидуального хранения Санкт-Петербурга. Совокупный объём предложения self-storage в городе составляет около 50 тыс. кв. м, что почти втрое ниже, чем в Москве.
04.09
Экспертный анализ

Ретейлеры и дистрибьютеры разбирают склады

По данным компании Colliers International, за первые шесть месяцев 2019 г. торговые и дистрибуционные компании сформировали 56% объема сделок на рынке складов в Санкт-Петербурге. В сравнении с первым полугодием 2018 г. их доля увеличилась более чем в два раза.

12.08
Исследования рынка

Maris в ассоциации с CBRE: итоги I полугодия

Эксперты рассказали, каким стало I полугодие для всех сегментов рынка Санкт-Петербурга.
 
07.08

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre