Спустя два месяца после вступления в силу новых правил Центробанк представил статистику открытия счетов эскроу при долевом строительстве по каждому региону России. Выяснилось, что хотя бы по одному эскроу-счету было открыто только в 54 из 85 регионов РФ, а в части регионов новая схема ещё не была использована.
Стоит ли овчинка выделки?
Не стоит умалять преимущества института эскроу в сфере долевого строительства. Сам факт того, что на данный момент рынок долевого строительства перешёл на эскроу-счета частично, свидетельствует лишь о том, что нормы, предусматривающие открытие счета эскроу в сфере ДДУ, были приняты достаточно недавно. Соответственно, не все застройщики и не все участники долевого строительства успели перейти на модель эскроу. Также ситуация осложняется тем, что не все банки, а лишь уполномоченные в законном порядке, могут предоставлять эскроу-услуги в сфере ДДУ.
Эскроу-счет является абсолютно безопасным, так как ответственность за финансовые средства дольщиков напрямую несет банк. Основным преимуществом счёта эскроу, вне зависимости от того, используется этот институт в сфере ДДУ или нет, является высокий уровень сохранности средств. Это абсолютная гарантия того, что средства будут выплачены контрагенту лишь в том случае, если он выполнит принятые на себя обязательства.
Таким образом, сама природа счёта эскроу исключает возможность возникновения обманутых дольщиков.
Единственный риск, который несут на себе участники долевого строительства - возможное банкротство банка-эскроу-агента. Здесь как ипотечники, так и приобретающие жилье «за наличку» рискуют одинаково. Эскроу-счёт преобразуется в конкурсную массу, и вернуть деньги довольно проблематично. Но и для этой ситуации есть свой выход - можно застраховать деньги от банкротных процедур в отношении эскроу-агента. Государство, в свою очередь, гарантированно страхует до 10 млн рублей на период регистрации сделки (ст.12.1 ФЗ о страховании вкладов), страховщиком выступает агентство по страхованию вкладов (АСВ).
Могут ли покупатели приобрести жилье по старой схеме?
Основные изменения нового механизма покупки недвижимости заключаются в том, что на уровне специального закона появилось императивное предписание о заключении договора эскроу-счёта между банком-эскроу-агентом, долевым участником и застройщиком. Это не затронет уже обманутых дольщиков, но поможет сократить их количество и создаст дополнительные гарантии для долевых участников.
Продавать по старым правилам власти разрешили те проекты, строительная готовность которых превышает 30% и в которых продано 10% ДДУ. Минстрой России позволил застройщикам реализовать это право при достижении показателей к 1 октября. Однако для некоторых компаний есть исключения.
Основные условия для работы по старым правилам — степень готовности проекта должна быть не менее 30%, количество заключенных ДДУ по объекту строительства — не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Для системообразующих организаций (ГК «ПИК» и ГК «ЛСР») степень готовности может составлять не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории, — от 15%. Если девелопер не соответствовал необходимым требованиям (10% проданного объема) до 1 июля, работать придется по новым правилам. Однако до 1 октября девелоперы могут увеличить объём строительной готовности.
Тех покупателей, кто уже заключил договоры долевого участия, переход на эскроу-счета не коснётся. У новых покупателей остаётся право, и оно предоставлено им законом - свобода договора как минимум.
К сожалению, тем, кто был затронут проблемой обманутых дольщиков до вступления в силу поправок об эскроу вряд ли удастся легко выйти из затруднительного положения. Закон предоставляет право на расторжение договора и обращения в суд за получением компенсации по договорам долевого участия.
О дополнительных гарантиях
В заключение хочется отметить, что использование счетов эскроу направлено не только на обеспечение защиты интересов участников долевого строительства и минимизацию рисков возникновения феномена обманутых дольщиков, но и создание дополнительных гарантий для застройщика. Так, за счёт создания эскроу-счёта появляется ликвидная денежная масса, средства которой идут на выдачу целевого кредита застройщику по пониженной ставке. Поэтому данный институт можно рассматривать исключительно в качестве положительной меры.
На наш взгляд, новые изменения в законодательстве в ближайшее время не потребуются — эскроу-счёт уже является надёжным средством для страхования дольщиков, что повлияет на снижение числа обманутых граждан по стране. К тому же осуществлять эскроу-агентскую деятельность в долевом строительстве могут не все банки, а лишь уполномоченные.
Стоит ли овчинка выделки?
Не стоит умалять преимущества института эскроу в сфере долевого строительства. Сам факт того, что на данный момент рынок долевого строительства перешёл на эскроу-счета частично, свидетельствует лишь о том, что нормы, предусматривающие открытие счета эскроу в сфере ДДУ, были приняты достаточно недавно. Соответственно, не все застройщики и не все участники долевого строительства успели перейти на модель эскроу. Также ситуация осложняется тем, что не все банки, а лишь уполномоченные в законном порядке, могут предоставлять эскроу-услуги в сфере ДДУ.
Эскроу-счет является абсолютно безопасным, так как ответственность за финансовые средства дольщиков напрямую несет банк. Основным преимуществом счёта эскроу, вне зависимости от того, используется этот институт в сфере ДДУ или нет, является высокий уровень сохранности средств. Это абсолютная гарантия того, что средства будут выплачены контрагенту лишь в том случае, если он выполнит принятые на себя обязательства.
Таким образом, сама природа счёта эскроу исключает возможность возникновения обманутых дольщиков.
Единственный риск, который несут на себе участники долевого строительства - возможное банкротство банка-эскроу-агента. Здесь как ипотечники, так и приобретающие жилье «за наличку» рискуют одинаково. Эскроу-счёт преобразуется в конкурсную массу, и вернуть деньги довольно проблематично. Но и для этой ситуации есть свой выход - можно застраховать деньги от банкротных процедур в отношении эскроу-агента. Государство, в свою очередь, гарантированно страхует до 10 млн рублей на период регистрации сделки (ст.12.1 ФЗ о страховании вкладов), страховщиком выступает агентство по страхованию вкладов (АСВ).
Могут ли покупатели приобрести жилье по старой схеме?
Основные изменения нового механизма покупки недвижимости заключаются в том, что на уровне специального закона появилось императивное предписание о заключении договора эскроу-счёта между банком-эскроу-агентом, долевым участником и застройщиком. Это не затронет уже обманутых дольщиков, но поможет сократить их количество и создаст дополнительные гарантии для долевых участников.
Продавать по старым правилам власти разрешили те проекты, строительная готовность которых превышает 30% и в которых продано 10% ДДУ. Минстрой России позволил застройщикам реализовать это право при достижении показателей к 1 октября. Однако для некоторых компаний есть исключения.
Основные условия для работы по старым правилам — степень готовности проекта должна быть не менее 30%, количество заключенных ДДУ по объекту строительства — не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Для системообразующих организаций (ГК «ПИК» и ГК «ЛСР») степень готовности может составлять не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории, — от 15%. Если девелопер не соответствовал необходимым требованиям (10% проданного объема) до 1 июля, работать придется по новым правилам. Однако до 1 октября девелоперы могут увеличить объём строительной готовности.
Тех покупателей, кто уже заключил договоры долевого участия, переход на эскроу-счета не коснётся. У новых покупателей остаётся право, и оно предоставлено им законом - свобода договора как минимум.
К сожалению, тем, кто был затронут проблемой обманутых дольщиков до вступления в силу поправок об эскроу вряд ли удастся легко выйти из затруднительного положения. Закон предоставляет право на расторжение договора и обращения в суд за получением компенсации по договорам долевого участия.
О дополнительных гарантиях
В заключение хочется отметить, что использование счетов эскроу направлено не только на обеспечение защиты интересов участников долевого строительства и минимизацию рисков возникновения феномена обманутых дольщиков, но и создание дополнительных гарантий для застройщика. Так, за счёт создания эскроу-счёта появляется ликвидная денежная масса, средства которой идут на выдачу целевого кредита застройщику по пониженной ставке. Поэтому данный институт можно рассматривать исключительно в качестве положительной меры.
На наш взгляд, новые изменения в законодательстве в ближайшее время не потребуются — эскроу-счёт уже является надёжным средством для страхования дольщиков, что повлияет на снижение числа обманутых граждан по стране. К тому же осуществлять эскроу-агентскую деятельность в долевом строительстве могут не все банки, а лишь уполномоченные.
