Эскроу-счета: плюсы, минусы и первые итоги реформы

1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила покупки недвижимости с помощью счетов эскроу. Тема вызвала немало вопросов среди общественности: одни надеются на уменьшение числа обманутых дольщиков, другие относятся к новой схеме настороженно. Безопасен ли новый механизм? Останется ли возможность приобрести квадратные метры по старой схеме? Об основных плюсах и минусах и первых итогах реформы рассказывают руководитель практики юридического дивизиона RBS Павел Русецкий и юрист Алексей Карасов.
Спустя два месяца после вступления в силу новых правил Центробанк представил статистику открытия счетов эскроу при долевом строительстве по каждому региону России. Выяснилось, что хотя бы по одному эскроу-счету было открыто только в 54 из 85 регионов РФ, а в части регионов новая схема ещё не была использована.
 
Стоит ли овчинка выделки?

Не стоит умалять преимущества института эскроу в сфере долевого строительства. Сам факт того, что на данный момент рынок долевого строительства перешёл на эскроу-счета частично, свидетельствует лишь о том, что нормы, предусматривающие открытие счета эскроу в сфере ДДУ, были приняты достаточно недавно. Соответственно, не все застройщики и не все участники долевого строительства успели перейти на модель эскроу. Также ситуация осложняется тем, что не все банки, а лишь уполномоченные в законном порядке, могут предоставлять эскроу-услуги в сфере ДДУ.

Эскроу-счет является абсолютно безопасным, так как ответственность за финансовые средства дольщиков напрямую несет банк. Основным преимуществом счёта эскроу, вне зависимости от того, используется этот институт в сфере ДДУ или нет, является высокий уровень сохранности средств. Это абсолютная гарантия того, что средства будут выплачены контрагенту лишь в том случае, если он выполнит принятые на себя обязательства.

Таким образом, сама природа счёта эскроу исключает возможность возникновения обманутых дольщиков.

Единственный риск, который несут на себе участники долевого строительства - возможное банкротство банка-эскроу-агента. Здесь как ипотечники, так и приобретающие жилье «за наличку» рискуют одинаково. Эскроу-счёт преобразуется в конкурсную массу, и вернуть деньги довольно проблематично. Но и для этой ситуации есть свой выход - можно застраховать деньги от банкротных процедур в отношении эскроу-агента. Государство, в свою очередь, гарантированно страхует до 10 млн рублей на период регистрации сделки (ст.12.1 ФЗ о страховании вкладов), страховщиком выступает агентство по страхованию вкладов (АСВ).

Могут ли покупатели приобрести жилье по старой схеме?

Основные изменения нового механизма покупки недвижимости заключаются в том, что на уровне специального закона появилось императивное предписание о заключении договора эскроу-счёта между банком-эскроу-агентом, долевым участником и застройщиком. Это не затронет уже обманутых дольщиков, но поможет сократить их количество и создаст дополнительные гарантии для долевых участников.

Продавать по старым правилам власти разрешили те проекты, строительная готовность которых превышает 30% и в которых продано 10% ДДУ. Минстрой России позволил застройщикам реализовать это право при достижении показателей к 1 октября. Однако для некоторых компаний есть исключения.

Основные условия для работы по старым правилам — степень готовности проекта должна быть не менее 30%, количество заключенных ДДУ по объекту строительства — не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Для системообразующих организаций (ГК «ПИК» и ГК «ЛСР») степень готовности может составлять не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории, — от 15%. Если девелопер не соответствовал необходимым требованиям (10% проданного объема) до 1 июля, работать придется по новым правилам. Однако до 1 октября девелоперы могут увеличить объём строительной готовности.

Тех покупателей, кто уже заключил договоры долевого участия, переход на эскроу-счета не коснётся. У новых покупателей остаётся право, и оно предоставлено им законом - свобода договора как минимум.

К сожалению, тем, кто был затронут проблемой обманутых дольщиков до вступления в силу поправок об эскроу вряд ли удастся легко выйти из затруднительного положения. Закон предоставляет право на расторжение договора и обращения в суд за получением компенсации по договорам долевого участия. 

О дополнительных гарантиях

В заключение хочется отметить, что использование счетов эскроу направлено не только на обеспечение защиты интересов участников долевого строительства и минимизацию рисков возникновения феномена обманутых дольщиков, но и создание дополнительных гарантий для застройщика. Так, за счёт создания эскроу-счёта появляется ликвидная денежная масса, средства которой идут на выдачу целевого кредита застройщику по пониженной ставке. Поэтому данный институт можно рассматривать исключительно в качестве положительной меры. 

На наш взгляд, новые изменения в законодательстве в ближайшее время не потребуются — эскроу-счёт уже является надёжным средством для страхования дольщиков, что повлияет на снижение числа обманутых граждан по стране. К тому же осуществлять эскроу-агентскую деятельность в долевом строительстве могут не все банки, а лишь уполномоченные.


Материалы по теме

Советы юристов

Земельное и градостроительное законодательство: что изменилось летом 2019 года?

Летом 2019 года были приняты федеральные законы, которые внесли изменения в земельное и градостроительное законодательство. Теперь арендаторы публичных земельных участков смогут увеличивать их площадь, застройщики – выбирать между государственной и негосударственной экспертизой и проще получать документацию, а государство – изымать недвижимость для своих нужд в течение 6 лет и самостоятельно осуществлять комплексное развитие территории. О том, к чему приведут изменения, рассказывают юристы Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP.
05.09
Советы юристов

Как критерии Минстроя позволят отрасли безболезненно перейти на эскроу-счета?

Закон 478-ФЗ, направленный на форсирование реформы долевого строительства, распространяет эскроу-счета на все проекты независимо от даты первого ДДУ. Чтобы не сломать экономику уже реализуемых ЖК, были предложены параметры, освобождающие новостройки от эскроу-счетов с 1 июля 2019 г.
01.04
Советы юристов

Как провести сделку в банке без риска?

Покупка или продажа недвижимости чуть ли не самое нервное занятие на планете, так как приходится держать в голове целую кучу разных нюансов. Чтобы чуть-чуть облегчить вашу участь, «Синко-банк» составил пять небольших советов, которые помогут не попасться на уловки недобросовестного риелтора и провести сделку всего за 10 минут.
20.08

журнал CRE 7–8 (364–365)

1-30.04.2020
Читать журнал CRE в PDF: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15860939247905.pdf Оставайтесь дома Продолжающийся обвал цен на нефть и рубля на фоне пандемии коронавируса как совокупность факторов уже признаны некоторыми экспертами главным социальным и экономическим потрясением последних десяти лет. Самый Русский завтрак в истории Несмотря на перенос Международной инвестиционной выставки MIPIM, организаторами Завтрака было принято реше...

Популярное

Конфликт

Воспитательный дом остался без УК и может потерять инвестора

Компания Visor Development вышла из проекта реконструкции Московского Императорского Воспитательного Дома из-за разногласий с инвестором проекта — китайской Vanke. Стоимость проекта оценивается в сумму около 40 млрд рублей.

19.05
Законодательство

Договоры аренды расторгнуть не только можно, но и нельзя

Госдума разрешила расторжение договора аренды в одностороннем порядке только представителям малого и среднего предпринимательства. Таким образом, в споре арендаторов и арендодателей первые как бы победили, но как бы и нет.

21.05
Игроки рынка

CRE 100 - 2020 уже здесь!

Вышел свежий ежегодный выпуск "CRE 100 - рейтинг самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости". 
21.05
Игроки рынка

ПИК может отказаться от части офисов

Предполагается, что 11 тыс. кв. м арендуемых помещений в бизнес-центре «Рассвет» компания будет сдавать в субаренду операторам коворкингов.

21.05
Сделка

В России заключили первую сделку аренды гибкого офиса built-to-suit

Space 1 и Brown-Forman заключили первую на российском рынке сделку аренды гибкого офиса в формате built-to-suit.

25.05
Игроки рынка

Alibaba откроет специализированные склады в России

«Цайняо» и KupiVip запускают программу открытия специализированных складов для партнеров Alibaba Group.
 
21.05
Игроки рынка

AB Development подарит вторую жизнь старому зданию

AB Development объявляет о старте нового проекта в историческом центре Москвы по адресу: Колпачный пер., 9А.
 
 
22.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre