Эскроу-счета: плюсы, минусы и первые итоги реформы

1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила покупки недвижимости с помощью счетов эскроу. Тема вызвала немало вопросов среди общественности: одни надеются на уменьшение числа обманутых дольщиков, другие относятся к новой схеме настороженно. Безопасен ли новый механизм? Останется ли возможность приобрести квадратные метры по старой схеме? Об основных плюсах и минусах и первых итогах реформы рассказывают руководитель практики юридического дивизиона RBS Павел Русецкий и юрист Алексей Карасов.
Спустя два месяца после вступления в силу новых правил Центробанк представил статистику открытия счетов эскроу при долевом строительстве по каждому региону России. Выяснилось, что хотя бы по одному эскроу-счету было открыто только в 54 из 85 регионов РФ, а в части регионов новая схема ещё не была использована.
 
Стоит ли овчинка выделки?

Не стоит умалять преимущества института эскроу в сфере долевого строительства. Сам факт того, что на данный момент рынок долевого строительства перешёл на эскроу-счета частично, свидетельствует лишь о том, что нормы, предусматривающие открытие счета эскроу в сфере ДДУ, были приняты достаточно недавно. Соответственно, не все застройщики и не все участники долевого строительства успели перейти на модель эскроу. Также ситуация осложняется тем, что не все банки, а лишь уполномоченные в законном порядке, могут предоставлять эскроу-услуги в сфере ДДУ.

Эскроу-счет является абсолютно безопасным, так как ответственность за финансовые средства дольщиков напрямую несет банк. Основным преимуществом счёта эскроу, вне зависимости от того, используется этот институт в сфере ДДУ или нет, является высокий уровень сохранности средств. Это абсолютная гарантия того, что средства будут выплачены контрагенту лишь в том случае, если он выполнит принятые на себя обязательства.

Таким образом, сама природа счёта эскроу исключает возможность возникновения обманутых дольщиков.

Единственный риск, который несут на себе участники долевого строительства - возможное банкротство банка-эскроу-агента. Здесь как ипотечники, так и приобретающие жилье «за наличку» рискуют одинаково. Эскроу-счёт преобразуется в конкурсную массу, и вернуть деньги довольно проблематично. Но и для этой ситуации есть свой выход - можно застраховать деньги от банкротных процедур в отношении эскроу-агента. Государство, в свою очередь, гарантированно страхует до 10 млн рублей на период регистрации сделки (ст.12.1 ФЗ о страховании вкладов), страховщиком выступает агентство по страхованию вкладов (АСВ).

Могут ли покупатели приобрести жилье по старой схеме?

Основные изменения нового механизма покупки недвижимости заключаются в том, что на уровне специального закона появилось императивное предписание о заключении договора эскроу-счёта между банком-эскроу-агентом, долевым участником и застройщиком. Это не затронет уже обманутых дольщиков, но поможет сократить их количество и создаст дополнительные гарантии для долевых участников.

Продавать по старым правилам власти разрешили те проекты, строительная готовность которых превышает 30% и в которых продано 10% ДДУ. Минстрой России позволил застройщикам реализовать это право при достижении показателей к 1 октября. Однако для некоторых компаний есть исключения.

Основные условия для работы по старым правилам — степень готовности проекта должна быть не менее 30%, количество заключенных ДДУ по объекту строительства — не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Для системообразующих организаций (ГК «ПИК» и ГК «ЛСР») степень готовности может составлять не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории, — от 15%. Если девелопер не соответствовал необходимым требованиям (10% проданного объема) до 1 июля, работать придется по новым правилам. Однако до 1 октября девелоперы могут увеличить объём строительной готовности.

Тех покупателей, кто уже заключил договоры долевого участия, переход на эскроу-счета не коснётся. У новых покупателей остаётся право, и оно предоставлено им законом - свобода договора как минимум.

К сожалению, тем, кто был затронут проблемой обманутых дольщиков до вступления в силу поправок об эскроу вряд ли удастся легко выйти из затруднительного положения. Закон предоставляет право на расторжение договора и обращения в суд за получением компенсации по договорам долевого участия. 

О дополнительных гарантиях

В заключение хочется отметить, что использование счетов эскроу направлено не только на обеспечение защиты интересов участников долевого строительства и минимизацию рисков возникновения феномена обманутых дольщиков, но и создание дополнительных гарантий для застройщика. Так, за счёт создания эскроу-счёта появляется ликвидная денежная масса, средства которой идут на выдачу целевого кредита застройщику по пониженной ставке. Поэтому данный институт можно рассматривать исключительно в качестве положительной меры. 

На наш взгляд, новые изменения в законодательстве в ближайшее время не потребуются — эскроу-счёт уже является надёжным средством для страхования дольщиков, что повлияет на снижение числа обманутых граждан по стране. К тому же осуществлять эскроу-агентскую деятельность в долевом строительстве могут не все банки, а лишь уполномоченные.


Материалы по теме

Советы юристов

Земельное и градостроительное законодательство: что изменилось летом 2019 года?

Летом 2019 года были приняты федеральные законы, которые внесли изменения в земельное и градостроительное законодательство. Теперь арендаторы публичных земельных участков смогут увеличивать их площадь, застройщики – выбирать между государственной и негосударственной экспертизой и проще получать документацию, а государство – изымать недвижимость для своих нужд в течение 6 лет и самостоятельно осуществлять комплексное развитие территории. О том, к чему приведут изменения, рассказывают юристы Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP.
05.09
Советы юристов

Как критерии Минстроя позволят отрасли безболезненно перейти на эскроу-счета?

Закон 478-ФЗ, направленный на форсирование реформы долевого строительства, распространяет эскроу-счета на все проекты независимо от даты первого ДДУ. Чтобы не сломать экономику уже реализуемых ЖК, были предложены параметры, освобождающие новостройки от эскроу-счетов с 1 июля 2019 г.
01.04
Советы юристов

Как провести сделку в банке без риска?

Покупка или продажа недвижимости чуть ли не самое нервное занятие на планете, так как приходится держать в голове целую кучу разных нюансов. Чтобы чуть-чуть облегчить вашу участь, «Синко-банк» составил пять небольших советов, которые помогут не попасться на уловки недобросовестного риелтора и провести сделку всего за 10 минут.
20.08

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Конфликт

«Пятерочка» выгоняет местного ритейлера из Удмуртии

X5 заменит местного ритейлера в восьми ТЦ Удмуртии.
 
10.12
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» остался без топа

Николай Козак ушел из «Леруа Мерлен».
 
09.12
Назначения

Куда уходят из ПИК и Самолет Девелопмент

К команде направления стрит-ритейла международной консалтинговой компании JLL присоединились Алексей Иванников и Екатерина Славянова.
11.12
Происшествие

Попрощаемся с WhatsApp

WhatsApp скоро прекратит работать на множестве мобильных устройств.
 
11.12
Сделка

Sminex купил особняк на Чистых прудах

Девелоперская компания Sminex стала владельцем особняка в Потаповском переулке рядом с Чистыми прудами в Москве. Раньше объектом владел «Росатом» и планировал выручить за него 942 млн руб.
11.12
Назначения

CBRE забрал эксперта из Сибири

В роли консультанта отдела складской и индустриальной недвижимости к команде присоединился Рустам Сатышев.
11.12
Проект

Туристический кластер появится в Переславле-Залесском

Компания Posh планирует инвестировать 4,5 млрд руб. в огромный туристический кластер рядом с курортом Azimut в Переславле-Залесском в Ярославской области.
10.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre