Эскроу-счета: плюсы, минусы и первые итоги реформы

1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила покупки недвижимости с помощью счетов эскроу. Тема вызвала немало вопросов среди общественности: одни надеются на уменьшение числа обманутых дольщиков, другие относятся к новой схеме настороженно. Безопасен ли новый механизм? Останется ли возможность приобрести квадратные метры по старой схеме? Об основных плюсах и минусах и первых итогах реформы рассказывают руководитель практики юридического дивизиона RBS Павел Русецкий и юрист Алексей Карасов.
Спустя два месяца после вступления в силу новых правил Центробанк представил статистику открытия счетов эскроу при долевом строительстве по каждому региону России. Выяснилось, что хотя бы по одному эскроу-счету было открыто только в 54 из 85 регионов РФ, а в части регионов новая схема ещё не была использована.
 
Стоит ли овчинка выделки?

Не стоит умалять преимущества института эскроу в сфере долевого строительства. Сам факт того, что на данный момент рынок долевого строительства перешёл на эскроу-счета частично, свидетельствует лишь о том, что нормы, предусматривающие открытие счета эскроу в сфере ДДУ, были приняты достаточно недавно. Соответственно, не все застройщики и не все участники долевого строительства успели перейти на модель эскроу. Также ситуация осложняется тем, что не все банки, а лишь уполномоченные в законном порядке, могут предоставлять эскроу-услуги в сфере ДДУ.

Эскроу-счет является абсолютно безопасным, так как ответственность за финансовые средства дольщиков напрямую несет банк. Основным преимуществом счёта эскроу, вне зависимости от того, используется этот институт в сфере ДДУ или нет, является высокий уровень сохранности средств. Это абсолютная гарантия того, что средства будут выплачены контрагенту лишь в том случае, если он выполнит принятые на себя обязательства.

Таким образом, сама природа счёта эскроу исключает возможность возникновения обманутых дольщиков.

Единственный риск, который несут на себе участники долевого строительства - возможное банкротство банка-эскроу-агента. Здесь как ипотечники, так и приобретающие жилье «за наличку» рискуют одинаково. Эскроу-счёт преобразуется в конкурсную массу, и вернуть деньги довольно проблематично. Но и для этой ситуации есть свой выход - можно застраховать деньги от банкротных процедур в отношении эскроу-агента. Государство, в свою очередь, гарантированно страхует до 10 млн рублей на период регистрации сделки (ст.12.1 ФЗ о страховании вкладов), страховщиком выступает агентство по страхованию вкладов (АСВ).

Могут ли покупатели приобрести жилье по старой схеме?

Основные изменения нового механизма покупки недвижимости заключаются в том, что на уровне специального закона появилось императивное предписание о заключении договора эскроу-счёта между банком-эскроу-агентом, долевым участником и застройщиком. Это не затронет уже обманутых дольщиков, но поможет сократить их количество и создаст дополнительные гарантии для долевых участников.

Продавать по старым правилам власти разрешили те проекты, строительная готовность которых превышает 30% и в которых продано 10% ДДУ. Минстрой России позволил застройщикам реализовать это право при достижении показателей к 1 октября. Однако для некоторых компаний есть исключения.

Основные условия для работы по старым правилам — степень готовности проекта должна быть не менее 30%, количество заключенных ДДУ по объекту строительства — не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Для системообразующих организаций (ГК «ПИК» и ГК «ЛСР») степень готовности может составлять не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории, — от 15%. Если девелопер не соответствовал необходимым требованиям (10% проданного объема) до 1 июля, работать придется по новым правилам. Однако до 1 октября девелоперы могут увеличить объём строительной готовности.

Тех покупателей, кто уже заключил договоры долевого участия, переход на эскроу-счета не коснётся. У новых покупателей остаётся право, и оно предоставлено им законом - свобода договора как минимум.

К сожалению, тем, кто был затронут проблемой обманутых дольщиков до вступления в силу поправок об эскроу вряд ли удастся легко выйти из затруднительного положения. Закон предоставляет право на расторжение договора и обращения в суд за получением компенсации по договорам долевого участия. 

О дополнительных гарантиях

В заключение хочется отметить, что использование счетов эскроу направлено не только на обеспечение защиты интересов участников долевого строительства и минимизацию рисков возникновения феномена обманутых дольщиков, но и создание дополнительных гарантий для застройщика. Так, за счёт создания эскроу-счёта появляется ликвидная денежная масса, средства которой идут на выдачу целевого кредита застройщику по пониженной ставке. Поэтому данный институт можно рассматривать исключительно в качестве положительной меры. 

На наш взгляд, новые изменения в законодательстве в ближайшее время не потребуются — эскроу-счёт уже является надёжным средством для страхования дольщиков, что повлияет на снижение числа обманутых граждан по стране. К тому же осуществлять эскроу-агентскую деятельность в долевом строительстве могут не все банки, а лишь уполномоченные.


Материалы по теме

Советы юристов

Земельное и градостроительное законодательство: что изменилось летом 2019 года?

Летом 2019 года были приняты федеральные законы, которые внесли изменения в земельное и градостроительное законодательство. Теперь арендаторы публичных земельных участков смогут увеличивать их площадь, застройщики – выбирать между государственной и негосударственной экспертизой и проще получать документацию, а государство – изымать недвижимость для своих нужд в течение 6 лет и самостоятельно осуществлять комплексное развитие территории. О том, к чему приведут изменения, рассказывают юристы Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP.
05.09
Советы юристов

Как критерии Минстроя позволят отрасли безболезненно перейти на эскроу-счета?

Закон 478-ФЗ, направленный на форсирование реформы долевого строительства, распространяет эскроу-счета на все проекты независимо от даты первого ДДУ. Чтобы не сломать экономику уже реализуемых ЖК, были предложены параметры, освобождающие новостройки от эскроу-счетов с 1 июля 2019 г.
01.04
Советы юристов

Как провести сделку в банке без риска?

Покупка или продажа недвижимости чуть ли не самое нервное занятие на планете, так как приходится держать в голове целую кучу разных нюансов. Чтобы чуть-чуть облегчить вашу участь, «Синко-банк» составил пять небольших советов, которые помогут не попасться на уловки недобросовестного риелтора и провести сделку всего за 10 минут.
20.08

журнал CRE 16 (373)

Сентябрь 2
Скачать номер можно ЗДЕСЬ В номере Цифры и факты Оценка: «Неудовлетворительно»   Тема номера Со дна не стучали. Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Cover Story No Knock From the Bott om   Тренд Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Ритейл Приключения электроников   Мнение Торговые коридоры должны вести в светлое будущее   Законодательство «Последствия» пандемии в виде штрафов и уголовной ответственности останутся с нами надолго   Номер выпущен п...

Популярное

не указано

CRE All-Russia Awards 2020 состоялась в Москве!

Церемония награждения победителей CRE All-Russia Awards 2020 прошла в Москве 24 сентября.
 
25.09
Сделка

Сбер снял гибкий офис на Поклонке

Банк арендовал 4700 кв. м в проекте Manufaqtury в БЦ Poklonka Place на Кутузовском проспекте.

25.09
Сделка

Часть «Ямская центр» сменила собственника

Генеральный директор «Спартака» выкупил часть бизнес-центра у Белорусского вокзала.
 
24.09
CRE Awards

Фотографии с CRE Awards 2020 уже на сайте!

Смотрите подробный фотоотчет с церемонии вручения наград ежегодной профессиональной премии в области коммерческой недвижимости CRE All-Russia Awards 2020, состоявшейся 24 сентября в Москве.

29.09
Игроки рынка

«Ашан» разочаровался в гипермаркетах

«Ашан» планирует запустить магазины нового формата.
 
28.09
Проект

VEGAS подвергнут реконцепции

Компания Crocus Group проведет коммерческую реконцепцию ТРК VEGAS Каширское шоссе.
 
24.09
Сделка

Во Всеволжске сдали склад

Российская производственная компания арендовала производственно-складское помещение во Всеволожске.
 
24.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre