ТЦ Москвы: итоги III квартала 2019 года от Knight Frank

Согласно данным компании Knight Frank, по итогам III квартала 2019 года 87% вышедших на российский рынок брендов относится к сегменту «выше среднего/премиальный», который является более устойчивым к кризисным явлениям и изменчивости покупательских возможностей. С начала года в России появилось всего 15 новых ретейлеров, три из них  - в III квартале 2019 года. Единственными открытиями на рынке стали два небольших районных торговых центра. Уровень вакансии в московских торговых центрах составил 6,6%, а уровень арендных ставок остался в прежнем ценовом диапазоне.
 
По итогам III квартала 2019 года преобладающая доля вышедших на российский рынок брендов (87%) относится к сегменту «выше среднего/премиальный», что является рекордным показателем за последние 10 лет, согласно данным исследования компании Knight Frank. С начала года в России появилось всего 15 новых ретейлеров, что сопоставимо с показателем за аналогичный период 2018 года (17 брендов) и почти в 2 раза ниже значений 2017 года (28 брендов).
 
В III квартале 2019 года на российский рынок вышло всего три международных оператора. Среди них американский бренд товаров для детей Carter’s, открывший свой первый магазин в ТРЦ «МЕГА Теплый Стан», итальянский бренд премиальных часов Gagà Milano (ТЦ «Гименей») и итальянский бренд обуви Jonak, выбравший для своего первого магазина ТРЦ «Авиапарк».
 
С начала года на российский рынок вышло 15 брендов, 11 из которых открылись в формате полноценных магазинов и бутиков (в случае с Sanders Grill by KFC – ресторан), 3 – в формате корнера и 1 – в формате pop-up. Формат корнера позволяет международному ретейлеру минимизировать риски при выходе на наш рынок, выбрав более успешную локацию с наработанной целевой для бренда аудиторией. Для сравнения, за три квартала 2018 года все новые бренды открывались в формате моносторов.



В отношении ценового позиционирования отмечено, что по итогам III квартала 2019 года преобладающая доля брендов (87%) относится к категории «выше среднего/премиальный». За последние 10 лет показатель превысил 50% лишь в 2017 году, в остальные годы превалировали ретейлеры среднего сегмента.

По словам Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, данная динамика (в 2017 году – 59%, в 2018 году – 39%, а в 2019 году – 87%) на фоне сокращения общего числа брендов (с 28 до 15 за два года), свидетельствует о том, что российский рынок в экспансионной политике не рассматривают ретейлеры средней ценовой категории. Кроме того, сегмент «премиум» является в России более устойчивым к кризисным явлениям и изменчивости покупательских возможностей.


Относительно категорий брендов, вышедших на российский рынок в 2019 году, лидером является сегмент «Одежда/Обувь/Белье» (67%). Стоит отметить, что за последние пять лет этот сегмент всегда лидировал среди новых открытий, но в 2015-2018 гг. его доля не превышала 50%. 

Помимо ранее анонсированного интереса к выходу на российский рынок брендов &OtherStories (одежда), WeekDay (одежда), Urban Revivo (одежда), Minimi (детская одежда), Skin&Co Roma (косметика), CJ CGV (кинотеатр, в ближайшее время планируется открытие в ТРЦ «Саларис»), а также F&B-сетей Hana Group, Holland&Barrett, «Мацуя». Недавно о желании выйти на рынок объявил малазийский бренд детской одежды Poney Group. В свою очередь, о закрытии заявили четыре ретейлера, среди них Next, Superdry. 

На фоне низкой потребительской активности ретейлеры не испытывают значительного оптимизма касательно роста экономических показателей, товарооборота. В связи с этим, они не готовы брать дополнительные риски по выводу новых брендов на российский рынок. Рост числа ретейлеров можно ожидать только при существенном улучшении общей экономической ситуации.



Предложение

Согласно данным аналитиков Knight Frank, по итогам III квартала 2019 года общее предложение торговых площадей практически не изменилось по сравнению с прошлым кварталом: в течение последних трех месяцев не было введено ни одного крупного торгового центра. Единственными открытиями на рынке стали два небольших районных ТЦ: «Багратионовский» (GLA 4 700 кв. м) и «Моя Ветка» (GLA 3 850 кв. м). 

Всего за 3 квартала 2019 года было введено 129 тыс. кв. м, что в 1,3 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Стоит отметить, что более 80% нового предложения 2019 года обеспечено открытием ТРЦ «Саларис» (GLA 105 000 кв. м). 

Общий объем предложения в действующих торговых центрах по итогам III квартала этого года составляет 6,47 млн кв. м арендопригодной площади (GBA – 12,7 млн. кв. м). До конца года планируется открытие еще 16 торговых центров суммарной арендопригодной площадью 294 тыс. кв. м.





Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями остается на уровне 513,3 кв. м/1 000 жителей, и не изменился по сравнению со II кварталом 2019 года, а относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 2,4%. По данному показателю Москва находится на пятом месте среди российских городов-миллионников после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга.

Спрос

Уровень вакансии в московских торговых центрах по итогам III квартала составил 6,6%, что на 0,5 п. п. ниже показателей 2018 года и II квартала 2019 года. Снижение вакансии обосновано как отсутствием нового предложения в III квартале, так и активным заполнением свободных площадей. За рассматриваемый период значительно снизился уровень вакансии в ТРЦ «Мозаика», который находится в стадии обновления, в ТЦ «Бутово-Молл», проводящем активную арендную кампанию, а также в ТРЦ «Саларис», который, несмотря на недавнее открытие, уже имеет менее 5% вакантных площадей. На фоне ввода новых торговых площадей в 2019 году эксперты ожидают небольшого увеличения доли вакантных площадей в торговых центрах – до 7,7%, что на 0,7 п. п. выше результата 2018 года (7%). 

Наибольший объем вакансии остается в ТРЦ «Европолис Ростокино» (бывший ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино») – почти 10% от всех вакантных площадей столицы. Стоит отметить, что ТРЦ «Европолис Ростокино», как и другие московские объекты Fort Group, сейчас проходит масштабную реновацию, закрывая на ремонтные работы целые зоны торгового центра (на текущий момент закрыто почти 20%), что является дополнительным негативным фактором для ретейлеров, но и внушает надежду на скорое изменение ситуации.

Коммерческие условия

В течение III квартала 2019 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ не претерпел значительных колебаний и в целом остался в прежнем ценовом диапазоне. Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 150 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов. 


Прогнозы

Несмотря на анонсированные девелоперами планы по открытию до конца года 16 объектов суммарной арендопригодной площадью 294 тыс. кв. м, арендные кампании, повторяя ситуацию 2016-2018 гг., требуют больших временных затрат, что сказывается на реальных сроках ввода в эксплуатацию. Учитывая данный фактор, с высокой вероятностью будут открыты: МФК Kvartal West (GLA 68 тыс. кв. м), два торговых центра в составе ТПУ «Сказка» (GLA 18,6 тыс. кв. м) и ТПУ «Рязанская» (GLA 14 тыс. кв. м), районный ТЦ «Гравитация» (GLA 18,5 тыс. кв. м), вторая очередь торгового центра «Смоленский пассаж» (GLA 13 тыс. кв. м) и объект редевелопмента кинотеатров девелопера ADG Group – «Ангара». Также на осень 2019 запланировано открытие обновленного комплекса «Коньково Пассаж».



На 2020 год, помимо торговых центров ADG Group, анонсировано открытие двух объектов: ТЦ «Столица» (GLA – 11,9 тыс. кв. м) в городе Московский, и одного аутлета Vnukovo Premium Outlet (GLA – 11,9 тыс. кв. м), примыкающего к существующему аутлету Vnukovo Outlet Village. 

Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank: «Мы наблюдаем низкий ввод торговых центров, а также частые переносы сроки открытия тех проектов, которые давно на рынке и находятся в активной стадии строительства. Зачастую переносы связаны в большей степени с недостаточным заполнением ТЦ арендаторами, чем с низкой строительной готовностью объектов. При этом в региональных городах с низкой обеспеченностью качественной торговой недвижимостью, спрос значительно выше. Данный тренд свидетельствуют о приближении рынков Москвы и городов-миллионников к насыщению и   смещению фокуса на региональные рынки».



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Экспертный анализ

На торговых коридорах Петербурга закрылось в 1,5 раза больше заведений, чем открылось

В третьем квартале 2019 г. показатель вакантности на центральных торговых коридорах Санкт-Петербурга увеличился на 1,2 п.п. до 6,8%, рассказали эксперты компании Colliers International. При этом число закрытий за июль – сентябрь 2019 г. превысило количество открытий – 23 против 16. По оценке экспертов, снижение динамики открытий закономерно для третьего квартала, основной же причиной закрытий стали «усталость» некоторых концепций, а также некорректный выбор ретейлерами формата и локации для своих заведений.
30.09
Экспертный анализ

Спрос на объекты стрит-ретейла в центре Москвы вырос на 30%

На 30% увеличилось количество заявок на аукционы по аренде коммерческих помещений в центре Москвы по сравнению с прошлым годом, а самая высокая конкуренция за объекты составила 30 участников на лот, рассказали в Департаменте города Москвы по конкурентной политике и S.A. Ricci.
27.09
Исследования рынка

ТЦ Москвы. Итоги 1 полугодия от «Магазина Магазинов»

Средняя площадь ТЦ Москвы продолжает уменьшаться: прогнозируется сокращение в 1,5 раза к концу текущего года - с 17,5 до 11 тыс. кв. м.
28.08

журнал CRE 18 (354)

16-31.10.2019
«Белая книга» против СанПиН «Белая книга» станет настольной для индустрии гостеприимства только в том случае, если вместо устаревших создаст простые и понятные требования, не допускающие двусмысленных трактовок, уменьшит количество проверок и снизит давление на бизнес, считают отельеры. Налей и отойди Депутаты Государственной думы приняли в первом чтении законопроект, позволяющий вводить запрет на продажу алкоголя в барах, кафе и ресторанах площадью менее 20...

Популярное

Открытие

Шэринг идёт в фитнесы

DDX Fitness запустили второй фитнес-клуб. В планы сети входит покрытие спальных районов, развитие ИТ-направления и выход в регионы. Корреспондент CRE постарался разобраться в экономике компании, чья модель напоминает одновременно ПИК и WeWork.
11.10
Сделка

ТЦ «Павелецкая Плаза» выбрал первого якорного арендатора

Mall Management Group подписала договор аренды с магазином сети парфюмерных супермаркетов «Золотое Яблоко», который станет якорным арендатором будущего ТЦ «Павелецкая Плаза» в Москве.
14.10
Игроки рынка

Coca-Cola инвестировала $689,9 млн в капитал Москвы

В честь 25-летия первого завода Coca-Cola в России в Москве компания поделилась информацией об инвестициях в основной капитал Москвы и Московской области.
11.10
Проект

IT-компания построит БЦ в Петербурге

Разработчик программного обеспечения JetBrains построит в Санкт-Петербурге бизнес-центр площадью до 30 тыс. кв. м.
11.10
Назначения

Knight Frank – новое назначение

Янина Моргулис назначена на должность заместителя директора по работе с земельными активами направления индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.
15.10
Игроки рынка

«Магнит» перестанет использовать фуры для доставки

«Магнит» решил изменить подход к доставке продуктов в магазины. До сих пор ретейлер использовал собственный автопарк, а теперь решил отдать доставку другим транспортным компаниям с менее крупными грузовиками. Изменения в логистике должны ускорить доставку и сократить расходы.
15.10
Проект

Отель Radisson откроется в Перми

Первый в России отель под брендом Radisson откроется в Перми.
17.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre