Стрит-ритейл Москвы: итоги 2019 года и прогноз на 2020 год от Knight Frank

Аналитики Knight Frank подвели предварительные итоги 2019 года на рынке стрит-ритейла Москвы и подготовили прогноз на 2020 год.
9050
Суммарный объем площадей стрит-ритейла Москвы составил 583,6 тыс. кв. м, а прирост нового предложения за год не зафиксирован, согласно данным исследования компании Knight Frank.


Динамика вакансии разнонаправлена. Отмечается снижение свободных площадей в помещениях стрит-ритейла на Садовом кольце и крупных магистралях. Максимальное снижение на 3,6 п.п. отмечено на Кутузовском проспекте, где доля вакантных помещений составляет на данный момент 21,6% против 25,5% в 2018 году. При этом доля вакансии на пешеходных улицах внутри Садового кольца и транспортно-пешеходных улицах выросла на 3,4 и 0,3 п.п. соответственно. Рост вакансии оценивается как в пределах погрешности и связан с рядом причин, в частности, ротацией арендаторов, истечением сроков договоров и т.д. На текущий момент общий объем вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла Москвы составляет около 30,4 тыс. кв. м, что в целом соответствует размерам среднего торгового центра. 

В структуре площадей арендаторов наибольшее количество помещений имеют площадь в диапазоне 100-200 кв. м: 24% – на пешеходных улицах, 25% – на транспортно-пешеходных улицах, 31% – на крупных магистралях столицы. Более 50% помещений на всех типах улиц имеют площадь до 300 кв. м. Прирост долей отмечен в диапазонах площадей до 100 кв. м и 100-200 кв. м на всех типах улиц.

В структуре профилей арендаторов на пешеходных улицах лидирует общепит с долей 55,6% (прирост за год на 1,6%), fashion-операторы занимают 18,8% (+0,1%), подарки и сувениры – 3,7%, а доли остальных профилей арендаторов не превышают 3%.



В структуре профилей арендаторов на транспортно-пешеходных улицах также лидирует общепит с долей 41,5% (+3,9 п.п. в годовой динамике), fashion-операторы занимают долю в 6,3% (+0,1 п.п.), банковские офисы занимают долю в 10,1% (+0,5 п.п.), досуговые концепции – 9,3% (+0,8 п.п.), а продуктовые магазины – 7,8% (+0,1 п.п.).


Структура арендаторов московских магистралей по профилю деятельности различна, но стабильна. На Комсомольском и Ленинском проспектах четверть всего предложения (20,5%) занимают арендаторы профиля «товары для дома» (интерьерные и мебельные салоны, магазины отделочных материалов и пр.). На Проспекте Мира и Ленинградском проспекте максимальную долю площадей занимают заведения общественного питания (18% – рестораны, кафе, кофейни, фаст-фуд и пр.), а доля магазинов товаров для дома составляет всего 7,2%.



Операторы общественного питания наиболее активны в отношении помещений, расположенных на пешеходных и транспортно-пешеходных коридорах города, и занимают значительную долю в структуре спроса – 55,6% и 41,5% (+1 п.п.  и +3,9 п.п. в годовой динамике соответственно). Стоит отметить, что операторы кафе и ресторанов тяготеют к Камергерскому переулку (85% площадей от общего предложения улицы приходится на операторов общественного питания), Климентовскому переулку (77%), улицам Арбат (72%), Никольской (59%), Большой Дмитровке (59%) и Пятницкой (55%). При этом на магистралях доля торговых заведений данного профиля существенно ниже – 13,2%, но в годовой динамике отмечен рост на 0,5 п.п. 

Внутри Садового кольца заведения общепита представлены преимущественно в помещениях площадью до 100 кв. м (39%) и от 100 до 200 кв. м (36%). Минимальный процент (1,5%) ресторанов размещен в помещениях площадью свыше 500 кв. м – это большие сетевые рестораны, либо пивные, либо заведения семейного формата. 

Последние 2 года отмечается активное развитие формата фуд-холлов. Сейчас к нему можно отнести  более 20 проектов, расположенных на центральных улицах (Food Store на Рождественке, в саду Баумана и на Кузнецком Мосту, гастрономический центр «Зарядье») и отдельные проекты на первых этажах офисных комплексов («Гастроферма» на Бауманской, EatMarket на Тимура Фрунзе, StrEAT на Ленинской Слободе и «Вокруг Света» на Никольской). Также данный формат успешен на площадях обновленных продовольственных рынков столицы: Даниловском, Усачевском, Черемушкинском, Центральных рынках на ул. Маросейка и на Рождественском бульваре. 

В первом полугодии 2019 года открылись два знаковых проекта в данном сегменте: фуд-молл «Депо. Москва» на территории бывшего троллейбусного депо – в проекте представлено около 70 концепций кухонь и около 100 торговых точек, а в ближайших планах открытие «линейки» из 20 баров. Второй проект полугодия – гастромаркет «Балчуг» с 24 корнерами. 

Средняя площадь гастропространств больше формата традиционных заведений общепита и занимает более 800 кв. м, больше половины фуд-холлов предлагают свыше 20 различных концептов кухонь мира. Лидером по такому предложению в этом году стал фуд-молл «Депо. Москва» с 70 кухнями, сменивший прошлогоднего лидера – фуд-холл StrEAT на Ленинской Слободе, где у посетителей есть возможность оценить блюда 38 стран мира. 

Что касается ставок, то по итогам 2019 года наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды традиционно соответствуют помещениям, расположенным в Столешниковом переулке (изменение верхней границы ставок по сравнению с предыдущим годом на 8%) и на улицах Кузнецкий мост и Петровка (нулевая годовая динамика). Максимальный прирост отмечается на ул. Мясницкой (+45%). 

Снижение верхней границы ставки аренды (на 4-6% в зависимости от улицы) или нулевая динамика зафиксированы в большинстве ключевых торговых коридоров города в связи с ротацией арендаторов.   



Минимальный размер ставок в 2019 году не изменился и составил 30 тыс. руб. за кв. м в год (Проспект Мира, Садовое кольцо). 

Увеличение порога ставок в Столешниковом переулке – с 85-250 тыс. руб./кв. м до 100-270 тыс. руб./кв. м, на ул. Мясницкой – с 45-100 тыс. руб./кв. м до 65-145 тыс. руб./кв. м. Расширение коридора ставок аренды произошло: на Кутузовском проспекте – снижение нижней границы с 40 до 35 тыс. руб./кв. м и увеличение верхней с 75 до 80 тыс. руб./кв. м. Такая динамика является следствием сокращения средней площади помещения: чем меньше площадь сдаваемого блока, тем выше арендная ставка за 1 кв. м. 

Реализуемый план городских властей по созданию комфортной городской среды для пешеходов и минимизации автомобильного трафика в обновляемых локациях города окажет влияние на дальнейший рост пешеходных потоков. Ожидаемый прирост трафика на обновляемых улицах составит до 10% в год. В связи с чем в ближайшей перспективе ожидается, что доля операторов общественного питания в формате стрит-ритейл будет увеличиваться, а fashion-операторы будут постепенно сокращать свое присутствие. В ближайшие год-два общепит продолжит увеличивать свою долю на центральных улицах на 5-7%, а также в районах, расположенных между ТТК и МКАД, где проживает более 80% населения столицы. 

По словам Ирины Козиной, заместителя директора направления стрит-ритейла Knight Frank, свободные площади транспортных магистралей постепенно будут сокращаться, их займут операторы, ориентированные на потребителей, проживающих в ближайшей доступности, – продукты питания, банки и сервисные услуги. С другой стороны, стартовавшая к концу 2018 года новая программа «Мой район» Правительства Москвы по благоустройству районов, относящихся к периферийным (спальные удаленные от центра столицы), а также развитие транспортной инфраструктуры (метрополитен, МЦК, Московские диаметры) и, как следствие, благоустройство прилегающих к станциям территорий будут являться значимым фактором роста нового предложения площадей стрит-ритейла. Также в ближайшей перспективе на прирост объема предложения стрит-ритейла столицы окажет влияние ввод в эксплуатацию транспортно-пересадочных узлов, в составе которых планируются торговые площади.   

Активными точками роста стрит-ритейла становятся креативные пространства, создаваемые на месте промышленных предприятий: такие помещения предпочитает активно развивающийся сегмент fashion-рынка – бренды российских дизайнеров и формат общественного питания – фуд-холлы. На текущий момент насчитывается порядка 200 торговых точек различного формата (магазины, корнеры) на таких бывших промышленных объектах, что сопоставимо с количеством магазинов одежного профиля на пешеходных улицах внутри Садового кольца.


Материалы по теме

Исследования рынка

ТЦ Москвы: итоги 2019 года от Knight Frank

Аналитики Knight Frank подвели предварительные итоги 2019 года на рынке торговой недвижимости Москвы и подготовили прогноз на 2020 год.
06.12
Экспертный анализ

Спрос на объекты стрит-ретейла в центре Москвы вырос на 30%

На 30% увеличилось количество заявок на аукционы по аренде коммерческих помещений в центре Москвы по сравнению с прошлым годом, а самая высокая конкуренция за объекты составила 30 участников на лот, рассказали в Департаменте города Москвы по конкурентной политике и S.A. Ricci.
27.09
Точка зрения

Как ритейлеры создают новый формат торговли на улицах Москвы

Лариса Еремина, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers International, о том, что делают крупные продуктовые ритейлеры с пустыми дорогими помещениями на центральных улицах Москвы.
09.12

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre