ТЦ Москвы: итоги 2019 года от Knight Frank

Аналитики Knight Frank подвели предварительные итоги 2019 года на рынке торговой недвижимости Москвы и подготовили прогноз на 2020 год.
По предварительным итогам 2019 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 6,56 млн кв. м GLA, а за 11 месяцев этого года было введено в эксплуатацию 214 тыс. кв. м. GLA. Стоит отметить, что 37% нового предложения обеспечило открытие одного торгового центра суперрегионального формата – ТРЦ «Саларис» (GLA 105 тыс. кв. м).




При этом часть открытий ТЦ, заявленных в 2019 году, с большой вероятностью будет перенесена на 2020 год. К ним относятся объекты ADG Group, ТРЦ «Остров Мечты» в связи с объемами и сложностью строительства комплекса, а также торговая составляющая проекта МФК «Квартал WEST». Таким образом, реальный объем нового предложения в IV квартале может составить 138,9 тыс. кв. м, что по итогам уходящего года даст суммарный объем 287,9 тыс. кв. м – в 2 раза больше показателя ввода за 2018 год.


Впервые с 2014 года объем нового предложения продемонстрировал положительную динамику (+213%). Для сравнения в 2014 году показатель в годовой динамике упал на 20%, в 2015 году – на 2%, в 2016 году – на 63%, в 2017 году – на 20%, а в 2018 году – на 32%. В основном данная ситуация обуславливается последствиями кризиса 2014 года, когда значительная часть проектов была заморожена или подлежала пересмотру объемов строительства. 

С начала 2018 года отмечается активность девелопмента торговых центров малых форматов: ежеквартально в Москве открываются по 2-4 новых ТЦ площадью 3-20 тыс. кв. м (GLA).



В 2019 году прирост торговых площадей формата аутлетов ожидается на уровне 58%, увеличившись за год с 86 тыс. кв. м до 136,5 тыс. кв. м. Рост обеспечен двумя объектами на Новорижском шоссе: Novaya Riga Outlet Village и The Outlet. В начале 2020 года ожидается открытие аутлета на Киевском шоссе Vnukovo Premium Outlet.



Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями достиг 514 кв. м/1 000 жителей, относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 2,2%. По данному показателю Москва находится на пятом месте среди российских городов-миллионников после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга. 

По предварительным итогам 2019 года не отмечено значительных колебаний ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы – фиксируются небольшие колебания (в пределах 3-7%) по уровню верхней ставки процента с товарооборота по некоторым операторам, связанные в большей степени с индексацией в результате переподписания договоров. 

Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составляет 6 000-10 000 руб./кв. м/год, для якорных арендаторов – 1 500-3 000 руб./кв. м/год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась.



По предварительным итогам 2019 года сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет 6,1%, что на 1 п. п. меньше показателей 2018 года. 

За рассматриваемый период значительно снизился уровень вакансии в ТРЦ «Мозаика», который находится в стадии обновления, в ТЦ «Бутово-Молл», проводящем активную арендную кампанию, а также в ТРЦ «Саларис» – несмотря на недавнее открытие в нем осталось менее 5% вакантных площадей. Наибольший объем вакансии продолжает оставаться в ТРЦ «Европолис» (бывший ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино») – почти 10%, а также в ТРЦ «Zеленопарк», ТРК MARi и пр. Стоит отметить, что ТРЦ «Европолис», как и другие московские объекты FORTGROUP, сейчас проходит масштабную реновацию, закрывая на ремонтные работы целые зоны торгового центра (на текущий момент почти 20%), что является дополнительным негативным фактором для ритейлеров, но внушает надежду на скорое изменение ситуации. 

Девелопер Crocus Group приступил к реновации в ТРЦ «Vegas Каширское», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию приобретенного в декабре прошлого года ТРЦ «Перово Молл», ГК «Ташир» до конца года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе и заканчивается первый этап реновации московских торговых центров «МЕГА». Кроме того, анонсирована реконструкция СК «Олимпийский» компанией «Киевская площадь», в составе обновленного объекта планируется торговая составляющая. 

В свою очередь, на рынок сетевой торговли огромное влияние оказывают глобальные процессы: покупательское поведение и предпочтения меняются почти молниеносно в сравнении с предыдущими десятилетиями. Список основных требований со стороны современного покупателя разнообразен и обусловлен цифровизацией, демографическими изменениями и ответственным отношением к окружающей среде. Технологическое развитие также влияет на потребительское поведение и заставляет ритейлеров искать более гибкие пути взаимодействия с покупателем – от выбора новых точек коммуникации (уход в соцсети) до развития омниканальности. Такая трансформация безусловно влияет и на «поведение» самих брендов, большинство из которых переориентируются на работу по правилу 3R (reduce, reuse, recycle). Идет отказ от использования животных материалов, активная работа по внедрению переработанных материалов и сокращению использования природных ресурсов при производстве новых.  На передний план выходят и вопросы этики: отношение к другим культурам и нациям, условия рабочих и чистота сделок по закупке материалов. 

В свою очередь ритейлеры открываются в новом концептуальном дизайне и расширяют ассортимент. Так, Leroy Merlin открыто два новых формата магазина – «Фабрика идей» с творческой мастерской на территории «ЗИЛ» площадью 1 400 кв. м и с фокусом на инновации (используются технологии виртуальной реальности, эксперименты). Второй формат – «городской супермаркет» в ТРЦ Columbus площадью 1 200 кв. м. Компания IKEA открыла первый магазин в черте города – Probnik площадью 7,7 тыс. кв. м, который разместился в ТРЦ «Авиапарк».  

Всего по предварительным итогам 2019 года на российский рынок вышло 22 новых бренда – рекордно низкий показатель последних двух лет. Снижение интереса к российскому рынку со стороны международных ритейлеров связано в первую очередь с нестабильной экономической и политической ситуацией во многих странах (Brexit, ограничения на торговлю), а также с недостаточным предложением качественных торговых площадей. В свою очередь, о закрытии заявлено 5 ритейлерами (Next, Superdry, Under Armour, Thomas Sabo). Для сравнения в 2018 году российский рынок покинули 12 брендов.




80% брендов выбрали площадкой для выхода торговые центры, из них в формате полноценного магазина представлено 92%, корнера – 6%, а 2% предпочли временный формат торговли pop-up. Тренд на открытие первых торговых точек в формате корнеров и pop-up stores достаточно активен в последние 3 года: форматы позволяют международному ритейлеру минимизировать риски при выходе на российский рынок, выбрав более успешную локацию с наработанной целевой для бренда аудиторией. 

По итогам 2019 году структура распределения новых брендов по профилю изменилась по сравнению с тенденциями предыдущих лет: 59% (13 из 22) новых операторов относится к сегменту «одежда/обувь/белье» (в 2018 году и ранее 41% (9 из 22)).



В отношении ценового позиционирования отмечено, что по итогам 2019 года преобладающая доля брендов (77%) относится к сегменту «выше среднего/премиальный». За последние 10 лет показатель превысил 50% лишь в 2017 году (59%), в остальные годы превалировали ритейлеры средней ценовой категории. Данная динамика на фоне сокращения общего числа брендов (с 28 до 15 за два года), свидетельствует о том, что российский рынок в экспансионной политике не рассматривают бренды среднего сегмента. Стоит отметить, что сегмент «премиум» является в России более устойчивым к кризисным явлениям и изменчивости покупательских возможностей. 

Ожидается выход брендов &OtherStories (одежда), Weekday (одежда), Urban Revivo (одежда), MiNiMi (детская одежда), Skin&Co Roma (косметика), тематического парка DreamPlay в ТРЦ «Авиапарк», а также F&B-сетей Hana Group, Holland&Barrett, «Мацуя», недавно объявил о желании выйти в Россию малазийский бренд детской одежды Poney Group. В ближайшей перспективе выход новых марок будет сдерживать тенденция на сокращение вакансии, связанная с минимальным вводом качественных торговых площадей при сохранении неблагоприятного экономического влияния. 

Отмечается активное развитие торговых точек российских дизайнеров – 40 магазинов в ключевых ТЦ столицы против 20 годом ранее. Основной прирост обеспечен развитием брендов BRUSNIKA, 12Storeez, Ame-store. 

На 2020 год помимо торговых центров ADG Group анонсировано открытие двух объектов: ТЦ «Столица» (GLA – 11,9 тыс. кв. м) в городе Московский, и одного аутлета Vnukovo Premium Outlet (GLA – 11,9 тыс. кв. м), примыкающего к существующему аутлету Vnukovo Outlet Village.


Помимо community-центров, новое предложение столицы в ближайшие годы будет сформировано в том числе за счет торговых площадей, реализуемых на базе ТПУ общим объемом около 500 тыс. кв. м. Анонсировано строительство торговых центров в составе проектов ТПУ «Выхино» (GLA – 70 тыс. кв. м), «Селигерская» (GBA – 145 тыс. кв. м) и «Парк Победы» (GBA – 237 тыс. кв. м) девелопером «Ташир», ТПУ «Щелковская» девелопером «Киевская площадь», ТПУ «Ботанический сад» (GLA – 27 тыс. кв. м), ТПУ «Ховрино» (GBA 25 тыс. кв. м). Также аффилированной структурой компании «Киевская площадь» подана заявка на инвестиционный пакет по ТПУ «Нагатинская». Сроки реализации заявленных проектов намечены на 2019-2022 гг. 

Анонсированы следующие проекты торговых центров ТЦ «Павелецкая Плаза» (GLA/GBA – 35 тыс. кв. м/73 тыс. кв. м), сроки реализации – конец 2020 года, выдано разрешение на строительство ТРЦ «ГОРОД Косино» (GLA/GBA – 72 тыс. кв. м/127 тыс. кв. м), анонсировано начало строительства в 2020 году МФК «Прокшино» группы «Сафмар» (GBA – 332 тыс. кв. м).

На фоне ввода новых торговых площадей в 2020 году ожидается небольшое увеличения доли вакантных площадей в торговых центрах – до 8,1%, однако вакансия в стабилизированных ТЦ, работающих больше двух лет, будет снижаться. 

Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank:
«Последние несколько лет эксперты в сфере ритейла много говорят про закат рынка торговых центров, про уход в онлайн, гибель форматов универмагов и новое поколение потребителей, экономно относящихся к своим финансовым и временным ресурсам. Однако после детального изучения вопроса, глубокой аналитики поведения потребителей в онлайн и офлайн, а также изучения работ по мерчандайзингу магазинов и развитию различных каналов коммуникации B2C, становится ясно, что тренд сменился. Речь идет скорее не о закате торговых центров, а об их трансформации. Мы можем наблюдать новый виток развития рынка – изменения в сфере ТЦ и традиционной торговле, а также новую модель потребительского поведения. Работая как с ключевыми и популярными ТЦ, так и с проблемными активами, мы четко видим данную тенденцию и уверены, что в ближайшие годы она будет только усиливаться».



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Рейтинг

Рейтинг самых дорогих торговых улиц мира

Рейтинг 448 самых дорогих торговых улиц из 68 стран мира представили в Cushman & Wakefield. По оценкам компании, гонконгская Козуэй-Бей укрепила свою позицию самой дорогой торговой улицы в мире. Столешников переулок в Москве вновь вошел в топ-20.
18.11
Рейтинг

Лидеры среди ТЦ по открытию первых магазинов международных брендов

Компания CBRE проанализировала, где международные бренды открывали свои первые магазины в России в течение последних 5 лет, и составила рейтинг торговых центров, лидирующих по числу выходов ретейлеров.
05.11
Исследования рынка

Рынок аутлетов в России увеличится на 76% к концу 2020 года

В ближайший год в России будет открыто четыре новых аутлет-центра и новая очередь уже существующего комплекса, рассказали в JLL. К концу 2020 года объем качественного предложения аутлет-центров в России увеличится на 76% и составит 206 тыс. кв. м.
01.11

журнал CRE 9-10 (387-388)

Май (1-2)
CRE №9-10 Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ   Номер вышел при поддержке MD Facility Management www.mdpm.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:   Фоторепортаж CRE Moscow AWARDS 2021: почти голливудская история   Девелопмент Не время перекраивать офисные карты   Актуально Из жизни принимающих отдыхающих Сможет ли ажиотажный спрос изменить отношение к южным курортам России?   Законодательство ...

Популярное

Проект

Встречайте свежий рейтинг CRE 100

Редакция CRE представляет новый рейтинг самых влиятельных лиц рынка коммерческой недвижимости
CRE100-2021. Журнал поступил в распространение. 
 
11.06
Проект

Структура Capital Group вложит 550 млн рублей в технопарк

Площадь промышленного технопарка в ТиНАО составит не менее 14,5 тыс. кв. м.

11.06
Сделка

В Гатчине продали торговый центр

Общая площадь ТРК «Пилот» составляет более 20 тыс. кв. м. Эксклюзивным консультантом сделки выступила компания Profit Management.
11.06
Переговоры

«Парк Хаусы» может купить компания, основанная топами O1 Properties

«Ритейл Парк №1» Александра Эдмана и Павла Барбашева ведет переговоры о покупке российских активов Atrium European Real Estate. Также на торговые центры претендует казанская UD Group. Возможно, портфель из 7 ТЦ в разных регионах России будет продан по частям.
11.06
Сделка

Производитель алкоголя переедет в Space 1

Российский офис Remy Cointreau займет около 230 кв. м в сервисном офисе в башне «Меркурий» на территории ММДЦ «Москва-Сити». Консультантом выступила компания Knight Frank.

11.06
Сделка

«Золотое Яблоко» арендовало склад в Беларуси

Консультантом сделки, знаменующей выход уральского ритейлера на зарубежные рынки, стала компания NAI Belarus.
11.06
Открытие

В БЦ Alcon II открыли фуд-холл

Площадь проекта составляет 725 кв. м. Консультантом сделки по аренде помещения выступила компания CBRE.

11.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre