ТЦ Москвы: итоги 2019 года от Knight Frank

Аналитики Knight Frank подвели предварительные итоги 2019 года на рынке торговой недвижимости Москвы и подготовили прогноз на 2020 год.
По предварительным итогам 2019 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 6,56 млн кв. м GLA, а за 11 месяцев этого года было введено в эксплуатацию 214 тыс. кв. м. GLA. Стоит отметить, что 37% нового предложения обеспечило открытие одного торгового центра суперрегионального формата – ТРЦ «Саларис» (GLA 105 тыс. кв. м).




При этом часть открытий ТЦ, заявленных в 2019 году, с большой вероятностью будет перенесена на 2020 год. К ним относятся объекты ADG Group, ТРЦ «Остров Мечты» в связи с объемами и сложностью строительства комплекса, а также торговая составляющая проекта МФК «Квартал WEST». Таким образом, реальный объем нового предложения в IV квартале может составить 138,9 тыс. кв. м, что по итогам уходящего года даст суммарный объем 287,9 тыс. кв. м – в 2 раза больше показателя ввода за 2018 год.


Впервые с 2014 года объем нового предложения продемонстрировал положительную динамику (+213%). Для сравнения в 2014 году показатель в годовой динамике упал на 20%, в 2015 году – на 2%, в 2016 году – на 63%, в 2017 году – на 20%, а в 2018 году – на 32%. В основном данная ситуация обуславливается последствиями кризиса 2014 года, когда значительная часть проектов была заморожена или подлежала пересмотру объемов строительства. 

С начала 2018 года отмечается активность девелопмента торговых центров малых форматов: ежеквартально в Москве открываются по 2-4 новых ТЦ площадью 3-20 тыс. кв. м (GLA).



В 2019 году прирост торговых площадей формата аутлетов ожидается на уровне 58%, увеличившись за год с 86 тыс. кв. м до 136,5 тыс. кв. м. Рост обеспечен двумя объектами на Новорижском шоссе: Novaya Riga Outlet Village и The Outlet. В начале 2020 года ожидается открытие аутлета на Киевском шоссе Vnukovo Premium Outlet.



Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями достиг 514 кв. м/1 000 жителей, относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 2,2%. По данному показателю Москва находится на пятом месте среди российских городов-миллионников после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга. 

По предварительным итогам 2019 года не отмечено значительных колебаний ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы – фиксируются небольшие колебания (в пределах 3-7%) по уровню верхней ставки процента с товарооборота по некоторым операторам, связанные в большей степени с индексацией в результате переподписания договоров. 

Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составляет 6 000-10 000 руб./кв. м/год, для якорных арендаторов – 1 500-3 000 руб./кв. м/год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась.



По предварительным итогам 2019 года сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет 6,1%, что на 1 п. п. меньше показателей 2018 года. 

За рассматриваемый период значительно снизился уровень вакансии в ТРЦ «Мозаика», который находится в стадии обновления, в ТЦ «Бутово-Молл», проводящем активную арендную кампанию, а также в ТРЦ «Саларис» – несмотря на недавнее открытие в нем осталось менее 5% вакантных площадей. Наибольший объем вакансии продолжает оставаться в ТРЦ «Европолис» (бывший ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино») – почти 10%, а также в ТРЦ «Zеленопарк», ТРК MARi и пр. Стоит отметить, что ТРЦ «Европолис», как и другие московские объекты FORTGROUP, сейчас проходит масштабную реновацию, закрывая на ремонтные работы целые зоны торгового центра (на текущий момент почти 20%), что является дополнительным негативным фактором для ритейлеров, но внушает надежду на скорое изменение ситуации. 

Девелопер Crocus Group приступил к реновации в ТРЦ «Vegas Каширское», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию приобретенного в декабре прошлого года ТРЦ «Перово Молл», ГК «Ташир» до конца года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе и заканчивается первый этап реновации московских торговых центров «МЕГА». Кроме того, анонсирована реконструкция СК «Олимпийский» компанией «Киевская площадь», в составе обновленного объекта планируется торговая составляющая. 

В свою очередь, на рынок сетевой торговли огромное влияние оказывают глобальные процессы: покупательское поведение и предпочтения меняются почти молниеносно в сравнении с предыдущими десятилетиями. Список основных требований со стороны современного покупателя разнообразен и обусловлен цифровизацией, демографическими изменениями и ответственным отношением к окружающей среде. Технологическое развитие также влияет на потребительское поведение и заставляет ритейлеров искать более гибкие пути взаимодействия с покупателем – от выбора новых точек коммуникации (уход в соцсети) до развития омниканальности. Такая трансформация безусловно влияет и на «поведение» самих брендов, большинство из которых переориентируются на работу по правилу 3R (reduce, reuse, recycle). Идет отказ от использования животных материалов, активная работа по внедрению переработанных материалов и сокращению использования природных ресурсов при производстве новых.  На передний план выходят и вопросы этики: отношение к другим культурам и нациям, условия рабочих и чистота сделок по закупке материалов. 

В свою очередь ритейлеры открываются в новом концептуальном дизайне и расширяют ассортимент. Так, Leroy Merlin открыто два новых формата магазина – «Фабрика идей» с творческой мастерской на территории «ЗИЛ» площадью 1 400 кв. м и с фокусом на инновации (используются технологии виртуальной реальности, эксперименты). Второй формат – «городской супермаркет» в ТРЦ Columbus площадью 1 200 кв. м. Компания IKEA открыла первый магазин в черте города – Probnik площадью 7,7 тыс. кв. м, который разместился в ТРЦ «Авиапарк».  

Всего по предварительным итогам 2019 года на российский рынок вышло 22 новых бренда – рекордно низкий показатель последних двух лет. Снижение интереса к российскому рынку со стороны международных ритейлеров связано в первую очередь с нестабильной экономической и политической ситуацией во многих странах (Brexit, ограничения на торговлю), а также с недостаточным предложением качественных торговых площадей. В свою очередь, о закрытии заявлено 5 ритейлерами (Next, Superdry, Under Armour, Thomas Sabo). Для сравнения в 2018 году российский рынок покинули 12 брендов.




80% брендов выбрали площадкой для выхода торговые центры, из них в формате полноценного магазина представлено 92%, корнера – 6%, а 2% предпочли временный формат торговли pop-up. Тренд на открытие первых торговых точек в формате корнеров и pop-up stores достаточно активен в последние 3 года: форматы позволяют международному ритейлеру минимизировать риски при выходе на российский рынок, выбрав более успешную локацию с наработанной целевой для бренда аудиторией. 

По итогам 2019 году структура распределения новых брендов по профилю изменилась по сравнению с тенденциями предыдущих лет: 59% (13 из 22) новых операторов относится к сегменту «одежда/обувь/белье» (в 2018 году и ранее 41% (9 из 22)).



В отношении ценового позиционирования отмечено, что по итогам 2019 года преобладающая доля брендов (77%) относится к сегменту «выше среднего/премиальный». За последние 10 лет показатель превысил 50% лишь в 2017 году (59%), в остальные годы превалировали ритейлеры средней ценовой категории. Данная динамика на фоне сокращения общего числа брендов (с 28 до 15 за два года), свидетельствует о том, что российский рынок в экспансионной политике не рассматривают бренды среднего сегмента. Стоит отметить, что сегмент «премиум» является в России более устойчивым к кризисным явлениям и изменчивости покупательских возможностей. 

Ожидается выход брендов &OtherStories (одежда), Weekday (одежда), Urban Revivo (одежда), MiNiMi (детская одежда), Skin&Co Roma (косметика), тематического парка DreamPlay в ТРЦ «Авиапарк», а также F&B-сетей Hana Group, Holland&Barrett, «Мацуя», недавно объявил о желании выйти в Россию малазийский бренд детской одежды Poney Group. В ближайшей перспективе выход новых марок будет сдерживать тенденция на сокращение вакансии, связанная с минимальным вводом качественных торговых площадей при сохранении неблагоприятного экономического влияния. 

Отмечается активное развитие торговых точек российских дизайнеров – 40 магазинов в ключевых ТЦ столицы против 20 годом ранее. Основной прирост обеспечен развитием брендов BRUSNIKA, 12Storeez, Ame-store. 

На 2020 год помимо торговых центров ADG Group анонсировано открытие двух объектов: ТЦ «Столица» (GLA – 11,9 тыс. кв. м) в городе Московский, и одного аутлета Vnukovo Premium Outlet (GLA – 11,9 тыс. кв. м), примыкающего к существующему аутлету Vnukovo Outlet Village.


Помимо community-центров, новое предложение столицы в ближайшие годы будет сформировано в том числе за счет торговых площадей, реализуемых на базе ТПУ общим объемом около 500 тыс. кв. м. Анонсировано строительство торговых центров в составе проектов ТПУ «Выхино» (GLA – 70 тыс. кв. м), «Селигерская» (GBA – 145 тыс. кв. м) и «Парк Победы» (GBA – 237 тыс. кв. м) девелопером «Ташир», ТПУ «Щелковская» девелопером «Киевская площадь», ТПУ «Ботанический сад» (GLA – 27 тыс. кв. м), ТПУ «Ховрино» (GBA 25 тыс. кв. м). Также аффилированной структурой компании «Киевская площадь» подана заявка на инвестиционный пакет по ТПУ «Нагатинская». Сроки реализации заявленных проектов намечены на 2019-2022 гг. 

Анонсированы следующие проекты торговых центров ТЦ «Павелецкая Плаза» (GLA/GBA – 35 тыс. кв. м/73 тыс. кв. м), сроки реализации – конец 2020 года, выдано разрешение на строительство ТРЦ «ГОРОД Косино» (GLA/GBA – 72 тыс. кв. м/127 тыс. кв. м), анонсировано начало строительства в 2020 году МФК «Прокшино» группы «Сафмар» (GBA – 332 тыс. кв. м).

На фоне ввода новых торговых площадей в 2020 году ожидается небольшое увеличения доли вакантных площадей в торговых центрах – до 8,1%, однако вакансия в стабилизированных ТЦ, работающих больше двух лет, будет снижаться. 

Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank:
«Последние несколько лет эксперты в сфере ритейла много говорят про закат рынка торговых центров, про уход в онлайн, гибель форматов универмагов и новое поколение потребителей, экономно относящихся к своим финансовым и временным ресурсам. Однако после детального изучения вопроса, глубокой аналитики поведения потребителей в онлайн и офлайн, а также изучения работ по мерчандайзингу магазинов и развитию различных каналов коммуникации B2C, становится ясно, что тренд сменился. Речь идет скорее не о закате торговых центров, а об их трансформации. Мы можем наблюдать новый виток развития рынка – изменения в сфере ТЦ и традиционной торговле, а также новую модель потребительского поведения. Работая как с ключевыми и популярными ТЦ, так и с проблемными активами, мы четко видим данную тенденцию и уверены, что в ближайшие годы она будет только усиливаться».



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Рейтинг

Рейтинг самых дорогих торговых улиц мира

Рейтинг 448 самых дорогих торговых улиц из 68 стран мира представили в Cushman & Wakefield. По оценкам компании, гонконгская Козуэй-Бей укрепила свою позицию самой дорогой торговой улицы в мире. Столешников переулок в Москве вновь вошел в топ-20.
18.11
Рейтинг

Лидеры среди ТЦ по открытию первых магазинов международных брендов

Компания CBRE проанализировала, где международные бренды открывали свои первые магазины в России в течение последних 5 лет, и составила рейтинг торговых центров, лидирующих по числу выходов ретейлеров.
05.11
Исследования рынка

Рынок аутлетов в России увеличится на 76% к концу 2020 года

В ближайший год в России будет открыто четыре новых аутлет-центра и новая очередь уже существующего комплекса, рассказали в JLL. К концу 2020 года объем качественного предложения аутлет-центров в России увеличится на 76% и составит 206 тыс. кв. м.
01.11

журнал CRE 20 (377)

Ноябрь 2
Ознакомиться с PDF-версией можно  ЗДЕСЬ При поддержке: Raven Russia  В НОМЕРЕ Актуально ОЧЕНЬ ОГРАНИЧЕННЫЙ ДОСТУП Из-за продолжающегося увеличения больных коронавирусом в Санкт-Петербурге полностью закрылись фуд-корты, а в Москве вводятся новые меры, которые будут действовать два месяца – с 13 ноября 2020 года до 15 января 2021 года.   Тренд ЦЕННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Обесценивание рубля, сокращение бюджетов во всех сегментах, закрытие бизнесов и безработица стали причиной начал...

Популярное

Исследования рынка

«RUSSIAN BREAKFАST» - НА ВИДЕО

Для просмотра стала доступна видеотрансляция с «Русского завтрака».
 
20.11
Сделка

Структура «Галса» купила гостиницу «Байкал»

Объект площадью 2,4 тыс. кв. м на острове Балчуг планируется перестроить в элитный комплекс апартаментов.

20.11
Открытие

«Детский мир» - плюс 2

«Детский мир» продолжает расширение розничной сети в ЦФО и Татарстане.
 
20.11
Сделка

«Осиновая Роща» приросла арендатором

Bright Rich помогла сдать 9 500 кв. м в складском комплексе «Осиновая Роща».
 
20.11
Игроки рынка

RD Management прогуляется по «Зарядью»

RD Management приступает к обслуживанию объектов Парка «Зарядье».
 
20.11
Игроки рынка

X5 стало тесно в «Оазисе»

X5 Retail Group намерена сменить штаб-квартиру.
 
23.11
Открытие

Вторая башня Neva Towers введена

Госстройнадзор выдал разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, включающего офисную и жилую части, а также торговую галерею.

24.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre