Как PropTech меняет рынок коммерческой недвижимости

От общего объема инвестиций в технологии в сфере недвижимости 35% приходится на систему «умное здание», по 21% - на планировку и использование помещений и финансы и инвестиции, 14% - на архитектуру, проектирование и строительство, а 9% - на технологии для клиентов и брокеров.
7715
Технологические проекты в недвижимости – PropTech – являются движущей силой диверсификации портфеля инвесторов.  Около 35% от общего объема инвестиций в технологическом секторе недвижимости приходится на систему «умное здание», согласно  данным исследования Active Capital компании Knight Frank. PropTech в планировке и использовании помещений, а также в финансах и инвестициях распределены в равных долях – по 21%.

Увеличение прозрачности

Технологии активно внедряются в данную сферу, начиная от проектирования и заканчивая строительством, архитектурой и функционированием городов. Сбор и использование данных быстро набирают популярность в секторе коммерческой недвижимости, повышая его прозрачность и создавая новые задачи и возможности для инвесторов. 

По словам Алексея Новикова, управляющего партнёра Knight Frank, традиционно в секторе коммерческой недвижимости отсутствовал тот уровень прозрачности и сбора данных, который характерен для жилья. По сравнению с другими классами инвестиционных активов, в коммерческом сегменте отношения с брокером и его компетенция были основными критериями выбора. Несомненно, данные факторы остаются важными, но должны быть дополнены сбором и анализом данных. Поскольку уровень прозрачности на рынке увеличивается, наличия личного знакомства и хороших отношений недостаточно, так как барьеры вхождения на рынок сокращаются. Гибкому инвестору данные структурные изменения позволят получить конкурентные преимущества новым способом. 

Сроки аренды и ценовая динамика

Учитывая, что коворкинги пока еще занимают незначительную долю в общей площади офисного сегмента, требования инвесторов к классическим офисным пространствам создают дисбаланс на рынке в плане гибкости и сроков аренды. В свою очередь, это влияет на относительную выручку, так как ранее уровень прибыли удавалось поддерживать за счет гарантированного дохода, получаемого в течение более длительного периода времени. 

В индустриальном секторе, напротив, технологии способствуют увеличению средних сроков аренды. По нашим оценкам, высокие фиксированные издержки современных складов могут превышать стоимость строительства основного здания в четыре раза. Нередко случается, что компании, занимающиеся электронной торговлей, тратят миллионы долларов на высокотехнологичное оборудование. Значительные фиксированные издержки означают увеличение предполагаемых сроков аренды крупных оптовых баз, благодаря чему создаются дополнительные возможности для снижения доходности. 
 

Рост доли проектов PropTech

Реагируя на изменения, связанные с продолжительным экономическим циклом, инвесторы расширяют свой портфель с помощью проектов PropTech – стартапов, предлагающих технологически инновационные продукты или новые бизнес-модели для рынков недвижимости.  В компании Deloitte установили, что в 2019 году две трети инвесторов в коммерческую недвижимость по всему миру хотели бы вложить от 10% до 30% своего капитала в проекты PropTech. 

Согласно данным Совета Нью-Йорка в сфере недвижимости (REBNY) и Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), 72% PropTech-компаний нацелены на сектор коммерческой недвижимости, предоставляющий широкое разнообразие потенциальных объектов для инвестиций и демонстрирующий, как следует подготовиться на случай дестабилизации.

Опережающая динамика развития систем аналитики

Геологические информационные системы (ГИС) давно используются для изучения и оптимизации расположения объектов недвижимости, а Информационное моделирование зданий (ИМЗ) – для оптимизации их формы и конструкции. С точки зрения оценки, некоторые статистические модели машинного обучения могут превзойти традиционные методы, повышая эффективность прогнозирования дохода и прибыли. Например, в компании Mckinsey выяснили, что при использовании методов машинного обучения точность прогнозирования арендной платы может достигать более 90%, при этом 60% из них обеспечивается за счет нетрадиционных источников данных, таких как близость к местным кафе или продовольственным магазинам. 

Было доказано, что тщательный анализ текста посредством обработки языка в целях смыслового анализа позволяет улучшить моделирование ставки капитализации для инвесторов. Некоторое время данный метод был ведущим индикатором в алгоритмах для биржевой торговли. Он также может быть применен к рынку коммерческой недвижимости. 

Кроме того, инвесторы используют машинное обучение и нетрадиционные методы для определения городов, которые лучше всего готовы к использованию преимуществ инноваций и урбанизации для стимулирования роста благосостояния и численности населения, необходимых для эффективно функционирующих рынков недвижимости. 

Достижение конкурентных преимуществ за счет данных и технологий

В дополнение к технологиям, помогающим оптимизировать инвестиционные решения, в Knight Frank полагают, что использование данных само по себе является конкурентным преимуществом. В офисном секторе все больше услуг предлагается через приложения, позволяющие отслеживать использование помещения, благодаря чему можно обеспечить максимальную пользу от его использования для службы по работе с клиентами, операторов и собственников. 

Данные также можно получить посредством наблюдения за арендаторами, и если инвесторы сохраняют за собой права на эту информацию, то они приобретают и конкурентное преимущество. Аналогично тому, как зарубежные инвесторы фактически становятся иностранными валютными трейдерами, использование технологий будет означать, что некоторые инвесторы в коммерческую недвижимость фактически тоже станут технологическими компаниями. 

Надбавка за возможность оставаться на связи

В среднем у семьи в Швеции имеется 16,9 подключенных к интернету устройств, и, согласно оценкам, к 2025 году на каждого человека будет приходиться до девяти устройств интернета вещей. Набирающее популярность требование – всегда быть на связи – также распространяется на рабочее место. Ожидается, что это в значительной мере отразится на перечне обязательных для арендаторов элементов. Так, обеспеченность связью по цифровым каналам будет играть огромную роль при оценке коммерческой недвижимости в будущем, а стоимость элитных зданий на основании сертификации WiredScore по возможностям подключения, потенциально может оцениваться с надбавкой. Таким образом, технологии значительно повышают ценность зданий. 


Задачи в области работы с данными

Защита данных имеет первостепенное значение – не следует недооценивать сопряженные с этим риски, в том числе репутационные, а также цену потенциального нарушения их безопасности. Тщательное моделирование и глубинный анализ данных сопровождаются испытаниями, необходимыми для обеспечения повышенной устойчивости к сбоям. Соблюдение конфиденциальности также представляет собой важную задачу.


Материалы по теме

Исследования рынка

Доля инвестиций в гостиницы выросла почти на 20%

В 2019 году интерес инвесторов к торговым объектам заметно снизился, при этом возросла доля инвестиций в офисную, гостиничную и складскую недвижимость. По данным исследования PwC, инвесторы в России предпочитают вести деятельность на отечественном рынке и не планируют выходить в новые сегменты.
12.12
Исследования рынка

Инвестиции в России: итоги 2019 года и прогноз на 2020 год от CBRE

Компания CBRE подвела итоги 2019 года на инвестиционном рынке России, проанализировала основные тенденции, а также определила перспективы наступающего 2020 года.
09.12
Экспертный анализ

Каким будет потребительский опыт в 2030 году

К 2030 году 67% взаимодействий с потребителями будут обеспечивать умные машины, согласно данным исследования Futurum Research и SAS. Несут ли при этом бренды риски, обменивая эмпатию на эффективность?
28.11

журнал CRE 5 (425)

Май, 2023
Вышел из печати майский CRE #5 (425) Журнал выпущен при поддержке: Comcity O1 Standard NF Group Sawatzky Property Management MD Facility Management PLT KR Properties MR-Group Raven Russia ГАЛС RD Management Central Properties Столица Менеджмент CORE.XP ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ Репортаж ТОЧКА ПРИТЯЖЕНИЯ  Фотоотчет с юбилейной премии CRE Moscow Awards 2023 Тема номера АРАБСКОЕ ЗОЛОТО По данным Bloomberg, в прошлом году россияне купили в Дубае больше всего недвижимости сре...

Популярное

Источник: Лента
Экспертный анализ

Большая игра

Участники рынка всё чаще говорят о возможном возвращении популярности формата гипермаркетов. Покупателей разочаровывает ограниченный ассортимент и выбор брендов в магазинах «у дома» с необходимостью посещать в итоге не одну торговую точку: вместо экономии времени и сил, они получают несколько очередей на кассах, тесноту и более высокие цены. Тренду на «большие магазины» способствует и оформление в отдельную категорию клиентов, которые принципиально не хотят иметь дела с интернет-заказами продуктов, а также растущий запрос на шопинг как досуг даже в Москве и Петербурге.
 
Текст: Влад Лория. Журнал CRE Retail
31.05
Источник: CRE, Земтин Данила
Игроки рынка

Эмин Агаларов покинул Crocus Group и создал Agalarov Development

Новая компания объединит в себе все направления, которые бизнесмен развивал параллельно с работой в Crocus Group: развитие ТЦ Estate Mall, курортного комплекса Sea Breeze, ресторанный бизнес, фитнес-центры, страхование.
30.05
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Топовый сегмент

Склады сохраняют первое место среди самых стабильных активов и наиболее интересных сегментов для инвестиций. Эксперты – о топовых проектах складов на рынке, которые введены недавно, строятся или анонсированы.

Автор: Алина Арсенина. Журнал CRE Склады и логистика, апрель 2023 г.
 
29.05
Источник: CRE
Сделка

Multicold выкупил склады ушедшего ритейлера Otto

Рыночная стоимость 46,8 тыс. кв. м складов в Тверской области оценивается в 2,3 млрд рублей, однако российскому оператору они могли достаться вдвое дешевле.
02.06
Источник: CRE
Переговоры

На Воздвиженке сдадут 8 000 кв. м офисов

Бывший офис Мосбиржи может занять Объединенная транспортно-экспедиционная компания. Годовая аренда такого объема для класса А в этой локации может составлять не менее 370 млн рублей. Консультантом выступает CORE.XP.
31.05
Источник: CRE
Сделка

В Manufaqtury на Поклонке арендовали около 4 800 кв. м гибких офисов

Компания «Дельрус» заняла помещения, которые ранее арендовал Сбер. Аренда такого объема может стоить порядка 350 млн рублей в год.
30.05
Источник: CRE
Аукцион

«Траст» продает здание с «Лентой»

Объект общей площадью 4,1 тыс. кв. м расположен в ВАО Москвы. Начальная стоимость составляет около 430 млн рублей.
01.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм