Как PropTech меняет рынок коммерческой недвижимости

От общего объема инвестиций в технологии в сфере недвижимости 35% приходится на систему «умное здание», по 21% - на планировку и использование помещений и финансы и инвестиции, 14% - на архитектуру, проектирование и строительство, а 9% - на технологии для клиентов и брокеров.
8280
Технологические проекты в недвижимости – PropTech – являются движущей силой диверсификации портфеля инвесторов.  Около 35% от общего объема инвестиций в технологическом секторе недвижимости приходится на систему «умное здание», согласно  данным исследования Active Capital компании Knight Frank. PropTech в планировке и использовании помещений, а также в финансах и инвестициях распределены в равных долях – по 21%.

Увеличение прозрачности

Технологии активно внедряются в данную сферу, начиная от проектирования и заканчивая строительством, архитектурой и функционированием городов. Сбор и использование данных быстро набирают популярность в секторе коммерческой недвижимости, повышая его прозрачность и создавая новые задачи и возможности для инвесторов. 

По словам Алексея Новикова, управляющего партнёра Knight Frank, традиционно в секторе коммерческой недвижимости отсутствовал тот уровень прозрачности и сбора данных, который характерен для жилья. По сравнению с другими классами инвестиционных активов, в коммерческом сегменте отношения с брокером и его компетенция были основными критериями выбора. Несомненно, данные факторы остаются важными, но должны быть дополнены сбором и анализом данных. Поскольку уровень прозрачности на рынке увеличивается, наличия личного знакомства и хороших отношений недостаточно, так как барьеры вхождения на рынок сокращаются. Гибкому инвестору данные структурные изменения позволят получить конкурентные преимущества новым способом. 

Сроки аренды и ценовая динамика

Учитывая, что коворкинги пока еще занимают незначительную долю в общей площади офисного сегмента, требования инвесторов к классическим офисным пространствам создают дисбаланс на рынке в плане гибкости и сроков аренды. В свою очередь, это влияет на относительную выручку, так как ранее уровень прибыли удавалось поддерживать за счет гарантированного дохода, получаемого в течение более длительного периода времени. 

В индустриальном секторе, напротив, технологии способствуют увеличению средних сроков аренды. По нашим оценкам, высокие фиксированные издержки современных складов могут превышать стоимость строительства основного здания в четыре раза. Нередко случается, что компании, занимающиеся электронной торговлей, тратят миллионы долларов на высокотехнологичное оборудование. Значительные фиксированные издержки означают увеличение предполагаемых сроков аренды крупных оптовых баз, благодаря чему создаются дополнительные возможности для снижения доходности. 
 

Рост доли проектов PropTech

Реагируя на изменения, связанные с продолжительным экономическим циклом, инвесторы расширяют свой портфель с помощью проектов PropTech – стартапов, предлагающих технологически инновационные продукты или новые бизнес-модели для рынков недвижимости.  В компании Deloitte установили, что в 2019 году две трети инвесторов в коммерческую недвижимость по всему миру хотели бы вложить от 10% до 30% своего капитала в проекты PropTech. 

Согласно данным Совета Нью-Йорка в сфере недвижимости (REBNY) и Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), 72% PropTech-компаний нацелены на сектор коммерческой недвижимости, предоставляющий широкое разнообразие потенциальных объектов для инвестиций и демонстрирующий, как следует подготовиться на случай дестабилизации.

Опережающая динамика развития систем аналитики

Геологические информационные системы (ГИС) давно используются для изучения и оптимизации расположения объектов недвижимости, а Информационное моделирование зданий (ИМЗ) – для оптимизации их формы и конструкции. С точки зрения оценки, некоторые статистические модели машинного обучения могут превзойти традиционные методы, повышая эффективность прогнозирования дохода и прибыли. Например, в компании Mckinsey выяснили, что при использовании методов машинного обучения точность прогнозирования арендной платы может достигать более 90%, при этом 60% из них обеспечивается за счет нетрадиционных источников данных, таких как близость к местным кафе или продовольственным магазинам. 

Было доказано, что тщательный анализ текста посредством обработки языка в целях смыслового анализа позволяет улучшить моделирование ставки капитализации для инвесторов. Некоторое время данный метод был ведущим индикатором в алгоритмах для биржевой торговли. Он также может быть применен к рынку коммерческой недвижимости. 

Кроме того, инвесторы используют машинное обучение и нетрадиционные методы для определения городов, которые лучше всего готовы к использованию преимуществ инноваций и урбанизации для стимулирования роста благосостояния и численности населения, необходимых для эффективно функционирующих рынков недвижимости. 

Достижение конкурентных преимуществ за счет данных и технологий

В дополнение к технологиям, помогающим оптимизировать инвестиционные решения, в Knight Frank полагают, что использование данных само по себе является конкурентным преимуществом. В офисном секторе все больше услуг предлагается через приложения, позволяющие отслеживать использование помещения, благодаря чему можно обеспечить максимальную пользу от его использования для службы по работе с клиентами, операторов и собственников. 

Данные также можно получить посредством наблюдения за арендаторами, и если инвесторы сохраняют за собой права на эту информацию, то они приобретают и конкурентное преимущество. Аналогично тому, как зарубежные инвесторы фактически становятся иностранными валютными трейдерами, использование технологий будет означать, что некоторые инвесторы в коммерческую недвижимость фактически тоже станут технологическими компаниями. 

Надбавка за возможность оставаться на связи

В среднем у семьи в Швеции имеется 16,9 подключенных к интернету устройств, и, согласно оценкам, к 2025 году на каждого человека будет приходиться до девяти устройств интернета вещей. Набирающее популярность требование – всегда быть на связи – также распространяется на рабочее место. Ожидается, что это в значительной мере отразится на перечне обязательных для арендаторов элементов. Так, обеспеченность связью по цифровым каналам будет играть огромную роль при оценке коммерческой недвижимости в будущем, а стоимость элитных зданий на основании сертификации WiredScore по возможностям подключения, потенциально может оцениваться с надбавкой. Таким образом, технологии значительно повышают ценность зданий. 


Задачи в области работы с данными

Защита данных имеет первостепенное значение – не следует недооценивать сопряженные с этим риски, в том числе репутационные, а также цену потенциального нарушения их безопасности. Тщательное моделирование и глубинный анализ данных сопровождаются испытаниями, необходимыми для обеспечения повышенной устойчивости к сбоям. Соблюдение конфиденциальности также представляет собой важную задачу.


Материалы по теме

Исследования рынка

Доля инвестиций в гостиницы выросла почти на 20%

В 2019 году интерес инвесторов к торговым объектам заметно снизился, при этом возросла доля инвестиций в офисную, гостиничную и складскую недвижимость. По данным исследования PwC, инвесторы в России предпочитают вести деятельность на отечественном рынке и не планируют выходить в новые сегменты.
12.12
Исследования рынка

Инвестиции в России: итоги 2019 года и прогноз на 2020 год от CBRE

Компания CBRE подвела итоги 2019 года на инвестиционном рынке России, проанализировала основные тенденции, а также определила перспективы наступающего 2020 года.
09.12
Экспертный анализ

Каким будет потребительский опыт в 2030 году

К 2030 году 67% взаимодействий с потребителями будут обеспечивать умные машины, согласно данным исследования Futurum Research и SAS. Несут ли при этом бренды риски, обменивая эмпатию на эффективность?
28.11

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04
Источник: SLAVA Concept
Экспертный анализ

Оформят возврат: почему качество клиентского опыта станет основным конкурентным преимуществом российских брендов

Качество клиентского опыта и локальная экспертиза станут самой важной компетенцией и основным конкурентным преимуществом российских игроков в случае возвращения в страну иностранных бизнесов. Однако с вызовом справятся далеко не все: сервис по-прежнему – слабое звено отечественных компаний, а изучать своего покупателя интересно единицам из них. С такими вводными мало кому помогут даже искусственные ограничения для «возвращенцев» и государственные программы поддержки, уверены собеседники CRE.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre