Как PropTech меняет рынок коммерческой недвижимости

От общего объема инвестиций в технологии в сфере недвижимости 35% приходится на систему «умное здание», по 21% - на планировку и использование помещений и финансы и инвестиции, 14% - на архитектуру, проектирование и строительство, а 9% - на технологии для клиентов и брокеров.
Технологические проекты в недвижимости – PropTech – являются движущей силой диверсификации портфеля инвесторов.  Около 35% от общего объема инвестиций в технологическом секторе недвижимости приходится на систему «умное здание», согласно  данным исследования Active Capital компании Knight Frank. PropTech в планировке и использовании помещений, а также в финансах и инвестициях распределены в равных долях – по 21%.

Увеличение прозрачности

Технологии активно внедряются в данную сферу, начиная от проектирования и заканчивая строительством, архитектурой и функционированием городов. Сбор и использование данных быстро набирают популярность в секторе коммерческой недвижимости, повышая его прозрачность и создавая новые задачи и возможности для инвесторов. 

По словам Алексея Новикова, управляющего партнёра Knight Frank, традиционно в секторе коммерческой недвижимости отсутствовал тот уровень прозрачности и сбора данных, который характерен для жилья. По сравнению с другими классами инвестиционных активов, в коммерческом сегменте отношения с брокером и его компетенция были основными критериями выбора. Несомненно, данные факторы остаются важными, но должны быть дополнены сбором и анализом данных. Поскольку уровень прозрачности на рынке увеличивается, наличия личного знакомства и хороших отношений недостаточно, так как барьеры вхождения на рынок сокращаются. Гибкому инвестору данные структурные изменения позволят получить конкурентные преимущества новым способом. 

Сроки аренды и ценовая динамика

Учитывая, что коворкинги пока еще занимают незначительную долю в общей площади офисного сегмента, требования инвесторов к классическим офисным пространствам создают дисбаланс на рынке в плане гибкости и сроков аренды. В свою очередь, это влияет на относительную выручку, так как ранее уровень прибыли удавалось поддерживать за счет гарантированного дохода, получаемого в течение более длительного периода времени. 

В индустриальном секторе, напротив, технологии способствуют увеличению средних сроков аренды. По нашим оценкам, высокие фиксированные издержки современных складов могут превышать стоимость строительства основного здания в четыре раза. Нередко случается, что компании, занимающиеся электронной торговлей, тратят миллионы долларов на высокотехнологичное оборудование. Значительные фиксированные издержки означают увеличение предполагаемых сроков аренды крупных оптовых баз, благодаря чему создаются дополнительные возможности для снижения доходности. 
 

Рост доли проектов PropTech

Реагируя на изменения, связанные с продолжительным экономическим циклом, инвесторы расширяют свой портфель с помощью проектов PropTech – стартапов, предлагающих технологически инновационные продукты или новые бизнес-модели для рынков недвижимости.  В компании Deloitte установили, что в 2019 году две трети инвесторов в коммерческую недвижимость по всему миру хотели бы вложить от 10% до 30% своего капитала в проекты PropTech. 

Согласно данным Совета Нью-Йорка в сфере недвижимости (REBNY) и Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), 72% PropTech-компаний нацелены на сектор коммерческой недвижимости, предоставляющий широкое разнообразие потенциальных объектов для инвестиций и демонстрирующий, как следует подготовиться на случай дестабилизации.

Опережающая динамика развития систем аналитики

Геологические информационные системы (ГИС) давно используются для изучения и оптимизации расположения объектов недвижимости, а Информационное моделирование зданий (ИМЗ) – для оптимизации их формы и конструкции. С точки зрения оценки, некоторые статистические модели машинного обучения могут превзойти традиционные методы, повышая эффективность прогнозирования дохода и прибыли. Например, в компании Mckinsey выяснили, что при использовании методов машинного обучения точность прогнозирования арендной платы может достигать более 90%, при этом 60% из них обеспечивается за счет нетрадиционных источников данных, таких как близость к местным кафе или продовольственным магазинам. 

Было доказано, что тщательный анализ текста посредством обработки языка в целях смыслового анализа позволяет улучшить моделирование ставки капитализации для инвесторов. Некоторое время данный метод был ведущим индикатором в алгоритмах для биржевой торговли. Он также может быть применен к рынку коммерческой недвижимости. 

Кроме того, инвесторы используют машинное обучение и нетрадиционные методы для определения городов, которые лучше всего готовы к использованию преимуществ инноваций и урбанизации для стимулирования роста благосостояния и численности населения, необходимых для эффективно функционирующих рынков недвижимости. 

Достижение конкурентных преимуществ за счет данных и технологий

В дополнение к технологиям, помогающим оптимизировать инвестиционные решения, в Knight Frank полагают, что использование данных само по себе является конкурентным преимуществом. В офисном секторе все больше услуг предлагается через приложения, позволяющие отслеживать использование помещения, благодаря чему можно обеспечить максимальную пользу от его использования для службы по работе с клиентами, операторов и собственников. 

Данные также можно получить посредством наблюдения за арендаторами, и если инвесторы сохраняют за собой права на эту информацию, то они приобретают и конкурентное преимущество. Аналогично тому, как зарубежные инвесторы фактически становятся иностранными валютными трейдерами, использование технологий будет означать, что некоторые инвесторы в коммерческую недвижимость фактически тоже станут технологическими компаниями. 

Надбавка за возможность оставаться на связи

В среднем у семьи в Швеции имеется 16,9 подключенных к интернету устройств, и, согласно оценкам, к 2025 году на каждого человека будет приходиться до девяти устройств интернета вещей. Набирающее популярность требование – всегда быть на связи – также распространяется на рабочее место. Ожидается, что это в значительной мере отразится на перечне обязательных для арендаторов элементов. Так, обеспеченность связью по цифровым каналам будет играть огромную роль при оценке коммерческой недвижимости в будущем, а стоимость элитных зданий на основании сертификации WiredScore по возможностям подключения, потенциально может оцениваться с надбавкой. Таким образом, технологии значительно повышают ценность зданий. 


Задачи в области работы с данными

Защита данных имеет первостепенное значение – не следует недооценивать сопряженные с этим риски, в том числе репутационные, а также цену потенциального нарушения их безопасности. Тщательное моделирование и глубинный анализ данных сопровождаются испытаниями, необходимыми для обеспечения повышенной устойчивости к сбоям. Соблюдение конфиденциальности также представляет собой важную задачу.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Исследования рынка

Доля инвестиций в гостиницы выросла почти на 20%

В 2019 году интерес инвесторов к торговым объектам заметно снизился, при этом возросла доля инвестиций в офисную, гостиничную и складскую недвижимость. По данным исследования PwC, инвесторы в России предпочитают вести деятельность на отечественном рынке и не планируют выходить в новые сегменты.
12.12
Исследования рынка

Инвестиции в России: итоги 2019 года и прогноз на 2020 год от CBRE

Компания CBRE подвела итоги 2019 года на инвестиционном рынке России, проанализировала основные тенденции, а также определила перспективы наступающего 2020 года.
09.12
Экспертный анализ

Каким будет потребительский опыт в 2030 году

К 2030 году 67% взаимодействий с потребителями будут обеспечивать умные машины, согласно данным исследования Futurum Research и SAS. Несут ли при этом бренды риски, обменивая эмпатию на эффективность?
28.11

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

Популярное

Назначения

У MARi – новый управляющий

Сергей Реуцкий назначен новым управляющим ТРЦ MARi.
 
08.07
Назначения

Новое назначение в Knight Frank

В направлении стрит-ритейла Knight Frank - новое назначение.
 
08.07
не указано

PNK group открывает инвестфонд

PNK group объявляет о создании PNK rental – крупнейшего в стране инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов.
07.07
Игроки рынка

Гордеев пытается договориться с «Трастом»

Банк непрофильных активов «Траст» заключил с Сергеем Гордеевым соглашение об урегулировании всех претензий.
 
07.07
Проект

А101 построит ТЦ в «Испанских кварталах»

Торговый развлекательный комплекс, площадью 17 тыс. кв. м появится в деревне Николо-Хованское в районе новой Москвы.

06.07
Сделка

Nordway насладится «Игристыми Винами»

«Игристые Вина» арендовали крупный склад в Санкт-Петербурге.
 
 
09.07
Сделка

Smart Development построит склад для X5

У X5 Retail Group появится еще один крупный склад в Московском регионе.
 
08.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre