Предложение
В 2019 г. показатель ввода качественных складов в Московском регионе достиг 1,08 млн кв. м, превысив прошлогоднее значение почти на 50%, согласно данным исследования компании S.A. Ricci. Общий объем складских площадей на рынке Московского региона равен 13,7 млн кв. м.
Источник: S.A. Ricci
По итогам 2019 г. изменилась структура ввода в разрезе формата строительства. Если в прошлом году девелоперы отдавали предпочтению реализации проектов под клиента, то в 2019 г. начали строить спекулятивно.
В структуре нового предложения превалируют объекты, построенные для дальнейшего коммерческого использования, – 60%. Склады формата BTS заняли лишь 40% в структуре ввода.
Источник: S.A. Ricci
Крупнейшими объектами, построенными в формате BTS, стали распределительные центры компаний Leroy Merlin (127 800 кв. м), IKEA (80 000 кв. м), «Лента» (71 000 кв. м), Wildberries (48 900 кв. м).
Низкая вакансия на рынке Московского региона побуждает арендаторов заключать договоры на склады еще на стадии их строительства. Поэтому, несмотря на превалирование ввода объектов спекулятивного строительства, большая их часть (до 70-80%) уже законтрактована к моменту ввода.
Источник: S.A. Ricci
Новое предложение в 2019 г. было сформировано преимущественно складами класса А.
В разрезе географии строительства главным направлением прироста качественных складов стал юг Московского региона. На него пришлось 30% совокупного объема ввода. Локация остается наиболее востребованной, но ее доля в структуре ввода сократилась на 20 п. п. В абсолютном выражении отрыв не столь существенный. В 2019 г. совокупный объем нового предложения на юге составил 326 тыс. кв. м, в 2018 г. цифра была несколько выше – 367 тыс. кв. м. Отклонение составляет 41 тыс. кв. м или 11%.
На юго-востоке и юго-западе было построено 11% и 9% совокупного объема складов. Новыми крупными объектами в этих направлениях стали распределительные центры для компаний «Лента» (71 тыс. кв. м), Wildberries (49 тыс. кв. м), а также спекулятивные комплексы «Внуково Логистик» (50 тыс. кв. м), «Томилино» (52 тыс. кв. м), Технопарк «Софьино» (39 тыс. кв. м).
На севере региона построено 20% нового предложения. Практически весь объем был сформирован двумя проектами, реализованными под конечного пользователя – Leroy Merlin (128 тыс. кв. м) и IKEA (80 тыс. кв. м).
Источник: S.A. Ricci
Недостаток ликвидного предложения, а также высокий спрос на склады Московского региона будут стимулировать девелоперов на реализацию качественных складских объектов. По оценкам экспертов S.A. Ricci, совокупный ввод в 2020 г. может составить 800-900 тыс. кв. м. При этом коммерческие склады будут занимать до 60% от общего объема.
Источник: S.A. Ricci
Спрос
Совокупный объем спроса по результатам 2019 г. составил 1,48 млн кв. м. Показатель сохраняется на высоком уровне, однако не смог достичь величины прошлого года, когда было поглощено 1,79 млн кв. м. Отрицательная коррекция по итогам текущего года составила порядка 18%.
Благодаря более активному завершению строительства складских объектов, разрыв между величиной ввода и объемом совокупного спроса в 2019 г. сократился до 137%. В S.A. Ricci отмечают, что два года подряд отклонение превышало 200%.
Источник: S.A. Ricci
Подавляющее большинство площадей в 2019 г было арендовано – 82% всего объема.
Договоров покупки было традиционно меньше – лишь 18% совокупной площади. В 2019 г. доля продаж в общем объеме спроса уменьшилась по сравнению с 2017-2018 гг., когда было приобретено в собственность до 25%.
Источник: S.A. Ricci
Основным форматом поглощаемых площадей в 2019 г. стали склады класса А. На высококачественные объекты пришлось до 92% совокупного спроса.
Комплексы класса В менее интересны потенциальным пользователям складских объектов – в них было арендовано лишь 8% площадей.
Большинство таких сделок совершалось в локациях близ МКАД. Однако их совокупный объем невелик (35 тыс. кв. м). Спрос на данные зоны достаточно высок, однако на сегодняшний день предложение не может удовлетворить востребованность в объектах, расположенных близко к Москве.
Источник: S.A. Ricci
Размер средней сделки в 2019 г. составил 14,1 тыс. кв. м. Положительная динамика по сравнению с прошлым годом – 9%. Рост показателя произошел по причине снижения числа и объема небольших сделок в совокупной площади спроса.
Драйверами спроса в 2019 г. стали представители розничной торговли, производства и логистические операторы. На компании этих сегментов пришлось 27%, 24% и 22% всех сделок соответственно. В совокупности компании этих трех сегментов поглотили подавляющую долю рынка – порядка ¾ всего объема. При этом, если спрос со стороны розничных компаний сократился как в абсолютных, так и в относительных показателях, то логисты и производственные компании, напротив, укрепили свои позиции (увеличение доли на 6 и 7 п. п. соответственно). Доля представителей интернет-торговли снизилась вдвое – с 12% до 6%. Однако в связи с интеграцией e-commerce в традиционный ретейл фактически ее доля выше.
Источник: S.A. Ricci
Объем спроса со стороны иностранных компаний вернулся к показателю 2017 г. и составил 17% от общего объема. В прошлом году их доля в общем объеме была равна 30%, причиной чему послужил ряд крупных сделок. Российские компании заняли, как и годом ранее, 1,2 млн кв. м или 83% поглощенных площадей.
В 2019 г. наиболее востребованным направлением среди пользователей складов остался юг региона – 41%, на Симферопольском шоссе было арендовано/приобретено в собственность 28% совокупного объема сделок.
В совокупности на южное, юго-западное и юго-восточное направления пришлось до 70% всех заключенных договоров.
Источник: S.A. Ricci
Широкое развитие сегмента e-commerce и смежных с ним сфер ведет к высокой востребованности складов, расположенных в Москве или близких к МКАДу локациях. Доля сделок в подобных комплексах выросла по сравнению с прошлым годом на 4 п. п. до 10%.
В 2020 г. спрос будет зависеть от реального предложения готового и нового строительства, а также динамики ставок аренды, но сохранится на уровне 1,3-1,5 млн кв. м.
Источник: S.A. Ricci
Вакантность
На конец 2019 г. вакансия на складском рынке Московского региона достигла минимальных величин за последние 6 лет – 4,1%. Отрицательная динамика по итогам года составила 1,2 п. п. или 23%. Всего за 2 года, после начала глубокого падения показателя, вакансия была скорректирована более чем в 2 раза.
Девелоперы активно вводят свои объекты в эксплуатацию, но недостаток свободных помещений сдерживает возможный спрос на готовые здания. Это побуждает потенциальных арендаторов выбирать площади в строящихся объектах, ввод в эксплуатацию которых не влияет в итоге на рост вакантного предложения.
Источник: S.A. Ricci
В 2020 г. девелоперы будут поддерживать достигнутый низкий уровень вакансии, чтобы иметь возможность роста цен.
Коммерческие условия
Ставки аренды на складские площади на конец 2019 г. составили 4 200 и 3 900 руб./кв. м/год для классов А и В соответственно. За последний год они выросли в среднем на 4%.
Тенденция к росту арендных ставок продолжится в 2020 году, несмотря на более активное завершение строительства складских объектов, считают эксперты S.A. Ricci. Недостаток ликвидных «готовых» складских блоков сейчас и факт законтрактованности большей части нового вводимого предложения будут благоприятно сказываться на росте ценовых показателей.
Источник: S.A. Ricci
Сложная экономическая ситуация – низкие темпы роста, финансовая изоляция и санкции - останется сдерживающим фактором для возможного роста цен. Темпы роста не превысят 4-5%.
