Предложение
В Московском регионе в I квартале 2020 года было введено около 198 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что на 58% или на 73 тыс. кв. м больше показателя за аналогичный период 2019 года, согласно данным исследования компании Knight Frank. Ключевым фактором в росте объема стал перенос заявленных к вводу объектов в 2019 году на I квартал 2020 года. Общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе составил 15,4 млн кв. м. Объем поглощения складских помещений в Подмосковье по итогам I квартала достиг 215,98 тыс. кв. м, увеличившись на 60% относительно аналогичного периода прошлого года (134,9 тыс. кв. м).
Источник: Knight Frank Research, 2020
От общего объема ввода 66% складских площадей пришлось на объекты, ввод которых был перенесен с 2019 года. Крупнейшими объектами, введенными в I квартале 2020 года, стали: 2 и 3 очереди распределительного центра Wildberries в Коледино площадью около 92 тыс. кв. м, корпус 3.2 в логопарке «Софьино» площадью более 49 тыс. кв. м и складской комплекс в Раменском площадью 24,5 тыс. кв. м.
Источник: Knight Frank Research, 2020
68% от общего объема ввода за I квартал 2020 года пришлось на объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, что произошло за счет ввода 2 и 3 очереди распределительного центра Wildberries.
25% или около 50 тыс. кв. м – объекты, построенные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке.
Источник: Knight Frank Research, 2020
По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 года объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 800 тыс. кв. м, что в целом соответствует значениям нового строительства в 2018-2019 гг. При этом большая часть проектов будет построена для спекулятивной сдачи в аренду. Стабильно высокий спрос на качественную складскую недвижимость, а также снижение доли вакантных площадей стимулирует девелоперов к реализации спекулятивных проектов.
Вакансия
Источник: Knight Frank Research, 2020
Коммерческие условия
Незначительное увеличение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды связано с тем, что на фоне высокого спроса на качественные складские площади, в рамках некоторых крупных объектах запрашиваемая ставка аренды достигла 4 000 – 4 200 руб./кв. м/год triple net.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Наиболее низкий уровень средневзвешенной ставки был зафиксирован на восточном и юго-восточном направлениях Московского региона – 3 600 руб./кв. м/год triple net и 3 450 руб./кв. м/год triple net соответственно. Наиболее высокий – на юго-западе, где средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 4 300 руб./кв. м/год triple net.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сохранит свой рост на протяжении 2020 года и, по прогнозам Knight Frank, к концу года она составит 4 100-4 200 руб./кв. м/год triple net, что на 5-8% выше запрашиваемой ставки аренды по итогам 2019 года.
Рост ставок аренды обусловлен не только стабильно высоким спросом на качественные складские объекты, но и ростом затрат на строительство, которые вынуждают девелоперов повышать ставки аренды.
Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank:
«В конце 2019-начале 2020 года было анонсировано строительство ряда спекулятивных складских объектов, в основном это следующие очереди в рамках существующих парков с уже имеющейся инфраструктурой. Большинство из них уже начали строиться. Также ожидался выход нескольких новых проектов, но на фоне скачка курса валюты и пандемии короновируса возникла вероятность отмены или сдвига начала их реализации.
Продиктованный ажиотажным спросом рост рынка онлайн-торговли и продажи товаров первой необходимости стимулирует некоторых участников рынка активно искать складские помещения. Оценить потребность компаний в складах можно в +300-400 тыс. кв. м до конца года на короткий период (что равняется всем вакантным площадям в Московской области). Также большую часть этого объема могут забрать частично незаполненные склады логистических операторов, у которых и так сейчас высокая заполняемость.
Что касается ставок аренды, то произойдёт их увеличение на 5-8% к концу года, т.к. мы видим сейчас поглощение свободных площадей игроками рынка ускоренными темпами на условиях как коротких, так долгосрочных контрактов. Многие торговые сети сейчас находятся в активном поиске площадей или логистических операторов со свободными объемами, чтобы разместить так называемые буферы, пытаясь нарастить товарный запас предметов первой необходимости и попутно зафиксировать текущие цены закупки перед ожидаемым скачком цен у производителей. И уже к середине года доля вакантных площадей может достичь уровня меньше 2%, что повлечёт рост ставок».
