Изменения в регулировании отношений в области недвижимости в связи с коронавирусом

Подзаконные акты, принятые в апреле на территории РФ, внесли изменения в регулирование отношений в области аренды, градостроительных отношений, отношений недропользования и эксплуатации опасных производственных объектов, а также строительных работ.

6262

Для защиты здоровья населения и борьбы с коронавирусом (COVID-19) на территории Российской Федерации, а также для поддержки бизнеса в чрезвычайных условиях, вызванных распространением инфекции, были приняты подзаконные акты, вносящие изменения в регулирование отношений в области недвижимости. О них рассказывают юристы компании Bryan Cave Leighton Paisner.


Изменения в области аренды

Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»

Напоминаем, что 1 апреля 2020 г. был принят Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — «Закон»), предусматривающий ряд изменений в действующее законодательство для защиты здоровья населения и борьбы с COVID-19 на территории РФ, а также для поддержки бизнеса в чрезвычайных условиях, вызванных распространением инфекции. В частности, Законом в отношении арендных отношений предусмотрены следующие нововведения:

  • Арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в случае невозможности использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории такого субъекта РФ.
  • Отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, с момента введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, условия которой подлежат уточнению Правительством РФ.

Правительство РФ утвердило условия отсрочки уплаты арендной платы в соответствии с требованиями Закона в Постановлении от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее — «Постановление»):

1. Постановление распространяется на арендаторов недвижимого имущества всех форм собственности (включая частную), кроме жилых помещений, деятельность которых относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики. При этом перечень таких отраслей в самом Постановлении отсутствует.

2. Договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен до введения властями соответствующего субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории этого региона.

3. Отсрочка предоставляется в отношении арендной платы в размере:

  • 100% — на весь период действия режима повышенной готовности или ЧС в соответствующем регионе, за исключением коммунальных и (или) эксплуатационных платежей, если эти платежи включены в арендную плату и арендодатель не был от них освобожден;
  • 50% — в период с даты окончания действия режима повышенной готовности или ЧС в соответствующем регионе до 1 октября 2020 года.

4. Порядок погашения задолженности, возникшей в результате предоставления отсрочки, устанавливается сторонами в дополнительном соглашении об отсрочке уплаты арендной платы, которое должно быть заключено сторонами в течение 30 дней с даты обращения арендатора об отсрочке. При этом Постановление установило следующие обязательные требования:

  • начало уплаты задолженности — не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года;
  • периодичность уплаты — поэтапно равными платежами не чаще одного раза в месяц;
  • размер одного платежа — не более половины месячной платы по договору аренды;
  • арендодатель не вправе устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки;
  • меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором первоначально согласованного порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

5. Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.

6. Регионам и муниципалитетам рекомендовано оказать арендодателям, предоставившим отсрочку, меры поддержки в части уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости.

Постановление вступило в силу с даты его официального опубликования — 6 апреля 2020 года.

Постановление Правительства Москвы от 31 марта 2020 г. № 273-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности»

31 марта 2020 г. Правительство Москвы приняло Постановление № 273-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности» (далее — «Постановление ПМ»), в котором также предусматриваются меры по поддержке бизнеса, в частности касающиеся арендных отношений:

Освобождение от арендной платы

Постановление ПМ предусматривает освобождение от уплаты арендной платы в отношении земельных участков, распоряжение которыми осуществляется городом Москвой, и объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, при наличии следующих условий:

  • освобождение предоставляется по обращению арендаторов;
  • освобождение предоставляется на период с 1-го числа месяца, в котором была приостановлена деятельность в соответствии с указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности», до последнего календарного дня месяца, в котором прекратилось приостановление, но не ранее 1 июля 2020 г.;
  • право на освобождение от арендной платы имеют организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в сфере: культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, организации досуга и социально-воспитательной работы с населением, туризма, предоставления гостиничных услуг, услуг в сфере общественного питания, торговли и предоставления бытовых услуг населению;
  • арендаторы вправе обращаться за освобождением в случае, если цели предоставления по договору аренды соответствуют виду деятельности, указанному выше;
  • для освобождения от уплаты арендной платы необходимо наличие документов, подтверждающих соблюдение указанной в договоре аренды цели предоставления объекта недвижимости. Постановление ПМ не уточняет, какие документы подтверждают соблюдение цели предоставления.

Установлена обязанность органов власти обеспечить заключение соответствующих соглашений к договорам аренды на период временного приостановления деятельности подведомственными государственными и казенными предприятиями и государственными учреждениями города Москвы в течение 3 рабочих дней с момента обращения арендатора.

Меры экономической поддержки

Постановление ПМ предусматривает предоставление мер экономической поддержки:

  • собственникам зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов), а также объектов общественного питания и бытового обслуживания;
  • при условии снижения собственниками на период с 1-го числа месяца, в котором была приостановлена деятельность, до последнего календарного дня месяца, в котором прекратилось приостановление, но не ранее 1 июля 2020 г., арендных платежей арендаторам помещений не менее чем на двукратный размер суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту за соответствующий период и не менее чем на 50% от изначально действовавшей арендной ставки;
  • в размере суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту за соответствующий период.
Постановление ПМ вступило в силу со дня его официального опубликования — 1 апреля 2020 г.

2. Изменения в области градостроительных отношений, отношений недропользования и эксплуатации опасных производственных объектов.

Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году»

Изменения в разрешительные документы в области строительства

В случае если окончание срока действия приведенных ниже градостроительных документов приходится на период с 6 апреля 2020 года до 1 января 2021 года, то срок их действия подлежит продлению на 12 месяцев. Это касается следующих документов:

  • разрешение на строительство;
  • градостроительный план земельного участка, который используется для подготовки и экспертизы проектной документации или внесения в нее изменений, а также для получения разрешения на строительство;
  • проект планировки территории, используемый при экспертизе проектной документации или внесении в нее изменений.

Изменения в разрешительные документы в области недропользования

В случае если окончание срока действия лицензии на пользование недрами приходится на период с 15 марта 2020 года до 1 января 2021 года, то срок ее действия подлежит продлению на 12 месяцев.

Изменения в области промышленной безопасности

Лицензии на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов («ОПО») I, II и III классов опасности, лицензии на обращение взрывчатых материалов промышленного назначения не требуют переоформления в следующих случаях:

  • в случае реорганизации юридического лица в форме преобразования, слияния или присоединения;
  • в случае изменения места нахождения юридического лица, места жительства индивидуального предпринимателя, изменения адреса места осуществления лицензируемого вида деятельности, указанного в лицензии.

До 1 июля 2020 года эксплуатация ОПО может осуществляться без проведения экспертизы промышленной безопасности технических устройств, применяемых на ОПО. После 1 июля 2020 года такая экспертиза может проводиться с использованием средств дистанционного взаимодействия с экспертами в области промышленной безопасности.

Постановление вступило в силу с даты официального опубликования — 06 апреля 2020 года.

3. Приостановка строительных работ в Москве и Московской области

Указ Мэра Москвы от 10 апреля 2020 года № 42-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ»

С 13 апреля 2020 года по 19 апреля 2020 года в городе Москве временно приостановлено выполнение строительных (ремонтных) работ, за исключением строительства объектов медицинского назначения, а также работ непрерывного цикла, связанных со строительством и обслуживанием объектов метрополитена, инфраструктуры наземного общественного транспорта, железнодорожного транспорта и аэропортов.

Указ Мэра вступил в силу с даты официального опубликования — 10 апреля 2020 года.

Постановление Губернатора Московской области от 10.04.2020 № 176-ПГ «О внесении изменений в постановление Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области»

В Московской области были введены меры, аналогичные введенным в Москве. С 13 апреля 2020 года по 19 апреля 2020 года было временно приостановлено выполнение строительных (ремонтных) работ, за исключением строительства объектов медицинского назначения, а также работ непрерывного цикла, связанных со строительством и обслуживанием инфраструктуры наземного общественного транспорта, железнодорожного транспорта и аэропортов, строительства, реконструкции и капитального ремонта, ремонта объектов капитального строительства в целях реализации национальных проектов, строительства объектов агропромышленного комплекса и сельского хозяйства с целью увеличения объемов производства продовольственной и сельскохозяйственной продукции.

Постановление Губернатора вступило в силу с даты официального опубликования — 10 апреля 2020 года.


Материалы по теме

Советы юристов

Важные изменения в российском законодательстве об аренде недвижимости из-за пандемии коронавируса

Новый закон обязал арендодателей предоставлять арендаторам отсрочку по внесению арендных платежей и уменьшать размер арендной платы.
16.04
Советы юристов

Строительство и пандемия: нарушение сроков по договору подряда

Введенные в связи с пандемией ограничения повлияли на сроки исполнения договоров подряда. Что делать, если вы понимаете, что не сможете сдать результат заказчику в сроки, указанные в договоре? Рассказывают эксперты юридической компании Enforce Law Company.
13.04
Советы юристов

Антимонопольное регулирование в условиях COVID-19. Рекомендации для компаний

В условиях распространения коронавируса деятельность компаний находится под пристальным вниманием ФАС, так как наблюдается повышение спроса и цен на ряд товаров, в частности, на продукты питания, медицинские маски и средства дезинфекции. Как компаниям соблюдать требования антимонопольного законодательства в данных условиях, рассказали эксперты юридической компании VEGAS LEX.
07.04

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

В Comcity сделка более чем на 7 тыс. кв. м

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM.
11.07
Источник: CRE
Проект

ГК «Ориентир» выходит в Калининград

Девелопер построит для компании X5 Group мультитемпературный распределительный центр площадью 26 800 кв. м.
10.07
Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP нарастила сделки со складами

По итогам II квартала 2024 года объем сделок с участием консультантов компании превысил 339 тыс. кв. м, а за полугодие в целом достиг 426 тыс. кв. м.
11.07
Источник: BMS Development Group
Назначения

BMS Development Group усиливает финансы

Александр Ситников назначен финансовым директором девелоперской группы.
 
11.07
Источник: CRE
Сделка

Финтех-компания арендовала офис в Space 1 Арбат

Консультантом сделки по аренде 30 рабочих мест выступила компания Remain.
11.07
Источник: CRE
Проект

«Дочка» Газпромбанка может построить логопарк

В строительство складского комплекса площадью 150 тыс. кв. м на 30 га в Истринском городском округе  «ГПБ-Инвест» может вложить около 10 млрд рублей.
12.07
Источник: IPG.Estate
Игроки рынка

IPG.Estate получила БЦ Green Lines на эксклюзив

Компания назначена эксклюзивным партнером по сдаче в аренду офисов в петербургском бизнес-центре площадью около 7 тыс. кв. м.
10.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre