ТРЦ Москвы в I квартале: перспективы восстановления, которые мы «потеряли»

Итоги I квартала 2020 года на рынке торговой недвижимости подвели аналитики компании Knight Frank.

Предложение

По итогам I квартала 2020 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 13,5 млн кв. м (GLA – 6,51 млн кв. м). Рост показателя обеспечило открытие двух торговых центров: в составе МФК «Квартал West» (GLA 58 тыс. кв. м) и в составе тематического парка развлечений «Остров Мечты» (GLA 70 тыс. кв. м). Стоит отметить, что второй объект на текущий момент не функционирует в связи с введенными ограничениями на работу развлекательных центров.
 
Ввод нового предложения суммарной арендопригодной площадью 138 тыс. кв. м составляет 17,3% от всего запланированного на 2020 год объема.
 
Открытия аутлетов The Outlet и Vnukovo Premium Outlet, а также объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group, анонсированные на I квартал 2020 года, перенесены на следующие кварталы.


Источник: Knight Frank Research, 2020


Источник: Knight Frank Research, 2020

Спрос

Уровень вакансии в торговых центрах Москвы за I квартал 2020 года существенно не изменился и составил 6,5%, что на 0,5 п.п. ниже показателя I квартала 2019 года и на 0,4 п.п. выше итогового показателя прошлого года. В расчете вакансии не учитывался ТЦ «Остров Мечты», т.к. на момент исследования объект не осуществлял работу. В крупнейших концептуальных торговых центрах доля свободных площадей составляет около 3% от общей арендопригодной площади объекта. 
 
В I квартале 2020 года на российский рынок вышло 4 международных розничных оператора, на 1 меньше, чем за аналогичный период 2019 года. Среди дебютантов – бренды, соответствующие ценовым сегментам «выше среднего», различных профилей: «одежда, обувь, белье», «спорт», «косметика и парфюмерия».


Источник: Knight Frank Research, 2020


Источник: Knight Frank Research, 2020


Источник: Knight Frank Research, 2020

В 2020 году ожидается выход брендов &OtherStories (одежда), WeekDay (одежда), Urban Revivo (одежда), Minimi (детская одежда), Skin&Co Roma (косметика), тематического парка DreamPlay в ТРЦ «Авиапарк», парка развлечений японской группы Round One Corporation в ТРЦ «Европейский», датской сети товаров для дома JYSK.
 
Отмечается активное развитие торговых точек российских дизайнеров – 40 магазинов в ключевых ТЦ столицы в 2019 году против 20 годом ранее. Основной прирост обеспечено развитием таких брендов как: BRUSNIKA, 12Storeez, Ame-store. Профиль большинства российских брендов – это «одежда» (95%), 44% брендов позиционируют себя в среднем ценовом сегменте, около трети (27%) – игроки сегмента «выше среднего».


Источник: Knight Frank Research, 2020

Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, отмечает:

«В конце I квартала на первый план вышло решение глобальных проблем, оказывающих сильное негативное влияние на все сферы экономики, в частности на рынок торговвых центров – как на девелоперов, так и ритейлеров. В условиях существующей неопределенности и введения принудительных ограничительных мер рынок пытается подстроится под новые правила. Наибольшую активность проявляют игроки онлайн сектора, в частности продуктового. 

Стоит отметить “мобилизацию”, которую проявляют участники рынка. Так, ассоциация участников fashion-индустрии запустила проект “Свободные мощности”, который предоставляет возможность разместить заказ коллекции онлайн. Wildberries предлагает программу трудоустройства, компания Bosco задействовала часть производства для пошива медицинских масок, а косметические бренды Mixit и Faberlic займутся выпуском антисептиков».

Коммерческие условия

По итогам I квартала 2020 года не отмечено значительных колебаний ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы – фиксируются небольшие изменения уровня верхней ставки процента с товарооборота по некоторым операторам в пределах 3-7%, что связано в большей степени с индексацией в результате переподписания договоров. 

Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне «фуд-корта» и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 150 тыс. руб./кв. м/год. В то время как минимальные ставки аренды устанавливаются для аренды площадей более 2 000 кв. м для якорных арендаторов. 

Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составляет 6 000-10 000 руб./кв. м/год, для якорных арендаторов – 1 500-3 000 руб./кв. м/год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась.


Источник: Knight Frank Research, 2020

Прогноз

 Согласно планам, анонсированным девелоперами торговых объектов, в 2020 году на столичном рынке планируется ввести около 794 тыс. кв. м торговых площадей. Из 29 заявленных к открытию торговых центров 4 объекта – торговые центры в составе ТПУ: «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м), «Рязанская» (GLA 14 тыс. кв. м) и «Рассказовка» (GLA – 18,6 тыс. кв. м), ТПУ «Селигерская» (GLA 145 тыс. кв. м). 

Крупнейшими проектами среди заявленных к открытию являются ТРЦ в Мытищах от ГК «Ташир» (GLA – 144 тыс. кв. м) и ТРЦ «Город Косино» (GLA – 72 тыс. кв. м). Также в планах открытие двух премиум аутлет-центров Vnukovo Premium Outlet (GLA 11,9 тыс. кв. м) и The Outlet Moscow (GLA 14,5 тыс. кв. м).


Источник: Knight Frank Research, 2020


Источник: Knight Frank Research, 2020

Евгения Хакбердиева:

«Поскольку рынок вошел в период турбулентности только в середине марта, основные рыночные показатели еще не успели скорректироваться, серьезные изменения нас ожидают во II квартале. Сейчас владельцы и арендаторы совместно ищут пути смягчения последствий кризиса для обеих сторон, в частности при содействии государственных мер поддержки. Конец квартала отмечен закрытием целого ряда ТЦ и магазинов, кафе, ресторанов, в связи с чем ряд девелоперов, например МЕГИ, пошли на встречу арендаторам и отменили начисление арендной платы на весь срок закрытия магазинов в составе торговых центров. Даже в Европе это сделали не сразу. 

До конца года мы ожидаем снижения активности в развитии арендаторов, вызванной приостановлением работы магазинов непродовольственного профиля в связи с пандемией и девальвацией рубля. Последствием эпидемиологической ситуации в стране также станет перенос сроков открытия ряда объектов, запланированных во второй половине 2020 года, рост уровня вакансии на фоне кризиса и ввода новых торговых площадей, и соответственно, изменение коммерческих условий как по действующим, так и по новым контрактам».