0 ДНЕЙ
0 ЧАСОВ

Как подготовиться к судебным спорам по договорам аренды?

Эксперты юридической фирмы «АЛРУД» рассказывают, что стоит учесть при ведении переговоров относительно изменения условий договоров аренды и подготовке к дальнейшим судебным спорам.

5649

Распространение новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в России повлекло закрытие либо падение выручки значительного числа предприятий, что вызвало необходимость изменения условий заключенных договоров аренды недвижимости.

Принятие Федерального закона № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 г. и Постановления Правительства № 439 от 3 апреля 2020 г. «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» определило порядок отсрочки арендной платы в период кризиса, однако, к сожалению, не позволило в полной мере разрешить проблемы в отношениях между арендодателем и арендатором, которые в дальнейшем могут перерасти в судебные споры. Самым принципиальным вопросом для арендаторов все же является снижение ставки аренды, в то время как законодатель фактически оставил данный вопрос на усмотрение сторон.

Учитывая вышеизложенное, эксперты юридической фирмы «АЛРУД» рекомендуют заблаговременно осуществить действия, направленные на урегулирование конфликтов на досудебной стадии, либо на повышение шансов на итоговый успех, если спор все-таки перейдет в суд.  

Этап 1. Переговоры с арендодателем

В рамках данного этапа рекомендуется инициировать переговоры с арендодателем, обратившись к нему с просьбой о предоставлении отсрочки платежей / изменении / расторжении договора аренды в связи с введенными ограничительными мерами.

В ходе переговоров необходимо указать причины, по которым арендатор полагает необходимым снизить арендную плату / изменить условия договора аренды (снижение / отсутствие выручки арендатора ввиду пандемии), сослаться на конкретные факты, которые это подтверждают (например, закрытие магазина, отсутствие продаж вследствие введения режима самоизоляции), и предложить свои условия по срокам и порядку оплаты денежных средств.

При этом надо учитывать, что на период переговоров с арендодателем и до разрешения спора по существу в целях исключения рисков начисления санкций и расторжения договора рекомендуется вносить арендную плату (при возможности) с указанием в сопроводительном письме, что арендатор не согласен с ее размером, а арендная плата вносится для исключения соответствующих рисков и будет взыскана с арендодателя в судебном порядке или зачтена в счет будущих периодов аренды.

Важно вести переписку с учетом требований договора аренды (в части формы, адресов направления бумажных и электронных документов и т.д.), оформлять результаты переговоров соответствующими протоколами и в целом стремиться к документальному закреплению всех предпринятых усилий.

Этап 2. Сбор доказательств

В случае отказа арендодателя изменить условия аренды / предоставить отсрочку платежей, арендатору необходимо собрать доказательства для обоснования правомерности своих требований. В частности, такими доказательствами могут быть:

(A) протокол нотариального осмотра интернет-сайта магазина / торгового или офисного центра, в котором было бы зафиксировано изменение графика работы / приостановление деятельности / сокращение объема предоставляемых услуг;

(B) протокол нотариального осмотра помещения, в котором отражается закрытие доступа к помещению, либо его низкая проходимость со стороны покупателей;

(C) видеосъемка с камер наблюдения, свидетельствующая о низкой проходимости со стороны покупателей;

(D) финансовая отчетность, отражающая низкий оборот денежных средств;

(E) сравнительный анализ движения денежных средств до и после введения ограничений;

(F) журналы учета посетителей здания;

(G) данные счетчиков коммунальных услуг, свидетельствующие о низких показателях потребления;

(H) документы от надзорных и контрольных органов в случае, если во время ограничения деятельности проводились проверки со стороны государственных органов.

Кроме того, в случае заявления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы можно также обратиться в Торгово-промышленную палату Российской Федерации и ее территориальные органы за выдачей сертификата или заключения о форс-мажоре (что в настоящее время возможно и в отношении договоров аренды, заключенных между российскими компаниями).

Этап 3. Подготовка и предъявление требований к арендодателю

После того, как арендатор собрал все или часть доказательств, арендатору следует подготовить официальную претензию к арендодателю с требованием отсрочить уплату арендных платежей, снизить ее размер, изменить условия договора аренды с подробным обоснованием предъявляемых требований и приложением доказательств.

Основанием для таких требований может быть невозможность пользоваться арендованным помещением, изменение условий его использования, существенное изменение иных обстоятельств, которые стороны не предвидели при заключении договора аренды.

В претензии рекомендуется указывать следующие обстоятельства:

(A) Обосновать причины, по которым деятельность компании прекратилась или сократилась (ограничения деятельности, прямо установленные нормативными правовыми актами, снижение проходимости помещения и т.д.).

(B) Обосновать размер предлагаемого снижения или сроки отсрочки арендной платы.

При этом следует отдельно указать, на какие платежи распространяется отсрочка или снижение, а на какие – нет. Одной из распространенных альтернатив является установление арендной платы в размере процента от выручки арендатора либо платы, которая была бы установлена, если бы помещение сдавалось в аренду в текущих условиях.

(C) Сослаться и приложить вышеуказанные доказательства приостановки деятельности арендатора (изменения режима работы).

При этом необходимо учитывать, что Постановление Правительства РФ № 439 и ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ предусматривают обязательное предоставление отсрочек по арендным платежам для арендаторов, наиболее пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), путем заключения дополнительного соглашения.

В связи с этим лицам, имеющим право на такую отсрочку, рекомендуется в качестве вышеупомянутой претензии направить предложение о заключении дополнительного соглашения с приложением проекта такого соглашения. В случае отказа арендодателя от заключения дополнительного соглашения арендатор может обратиться в суд.

Важно оформить итоговое требование с учетом правил предъявления досудебной претензии, чтобы в дальнейшем можно было сразу обращаться в суд.

Этап 4. Подача иска и подготовка к возможным возражениям арендодателя

Если переговоры с арендодателем не увенчались успехом, арендатор может подать в суд иск о принудительном изменении договора / обязании заключить дополнительное соглашение к договору.

В рамках данного процесса арендатор может также взыскать с арендодателя уже внесенную арендную плату за период, в котором он не мог пользоваться помещением.

При этом для данной категории споров является обязательным досудебный порядок, в связи с чем необходимо представить в суд претензионную переписку сторон, а также собранные арендатором доказательства, примеры которых перечислены выше.

Необходимо учитывать, что арендодатели могут также выдвигать, как минимум, следующие возражения против изменения условий договора / снижения арендной платы:

(A) отсутствие у арендодателя безусловной обязанности по снижению арендной платы в связи с отсутствием прямого требования закона;

(B) отсутствие четкого правового механизма в отношении порядка и размера снижения арендной платы предоставляет арендодателю значительную дискрецию по размеру такого снижения;

(C) арендодатель может выдвигать возражения против отсрочки / снижения размера коммунальных платежей и расходов по содержанию имущества, которые не изменились в связи с пандемией;

(D) возможность использования помещения и перепрофилирования бизнеса арендатора, неснижение размера выручки арендатора ввиду осуществления онлайн-продаж;

(E) отсутствие оснований для признания финансовых трудностей арендатора форс-мажором / существенным изменением обстоятельств, в том числе в связи с невключением арендатора в список компаний, наиболее пострадавших от пандемии;

(F) в случае просрочки уплаты арендной платы арендодатель может воспользоваться механизмами, предусмотренными договором и законом (односторонний отказ от договора, начисление штрафных санкций и т.д.).

Обращаем Ваше внимание, что в настоящий момент деятельность судов в России существенно ограничена, как минимум, до 11 мая 2020 г., рассматриваются только дела безотлагательного характера (к которым споры из договоров аренды не относятся).

Вместе с тем, указанное не исключает возможности сбора доказательств, подготовки и подачи исковых заявлений. Более того, нерабочие дни в период с 30 марта по 30 апреля 2020 г. включаются в процессуальные сроки и не являются основанием для переноса дня окончания процессуальных сроков, а также срока исполнения обязательства исходя из положений ст. 193 ГК РФ.

Эксперты юридической фирмы «АЛРУД» рекомендуют занимать проактивную позицию и предпринимать все возможные меры для урегулирования возникающих вопросов, при этом обеспечивая должное документальное закрепление всех действий для повышения шансов на итоговый успех, в том числе в случае судебного исхода возникших разногласий.  

 


иГРОКИ РЫНКА

Юридическая поддержка

АЛРУД

Материалы по теме

Советы юристов

Переговоры как досудебный порядок урегулирования споров

Александр Жуков, частнопрактикующий юрист, https://lawkey.ru/
 
25.03
Советы юристов

Топ-5 советов в спорах по договору аренды недвижимости

Иван Веселов, партнер практики по разрешению споров, Цыден Зориктуев, юрист практики по разрешению споров, Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP (ранее в России – Goltsblat BLP)
 
 
12.11
Точка зрения

«Испорченный телефон» или коммуникации по правилам?

Ибрахим Хассан, PMP, бизнес-тренер, руководитель проектов в области архитектуры и строительства
 
14.05

журнал CRE 16 (394)

Сентябрь 2
Новый номер CRE №394 (сентябрь 2) вышел в свет. Выпуск журнала осуществлен при поддержке: БЦ «Северная Башня» http://n-tower.ru/   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   RD Management www.rdms.ru В номере: Актуально ДЕФИЦИТ. СПЕКУЛЯНТЫ НЕ У ДЕЛ Спрос на склады превышает даже будущее предложение     Тема номера ЗА ЗВЕЗДОЙ КОЧЕВОЙ Рынок подстраивается под сотрудников нового типа   Тренды ГИБКАЯ КУХНЯ Фуд-холлы и гастромаркеты осваи...

Популярное

Сделка

В Подольске продали 54 000 кв. м складов

Skladman USG выступил консультантом по продаже производственно-складского комплекса. 
15.09
Сделка

Офис Apollax Space на Цветном сдан полностью

Сервисный офис Apollax Space на Цветном бульваре полностью сдан арендаторам. Последние свободные помещения в офисе заняло рекрутинговое агентство HR Prime.
14.09
Сделка

В БЦ «Алкон» арендовали офисный этаж

OF.RU завершили сделку по аренде офисного этажа БЦ «Алкон» общей площадью 1500 кв. м с международной фармацевтической компанией Pro.Med.CS Praha AS.
14.09
Сделка

Новый склад для TARA.RU в Петербурге

Bright Rich | CORFAC International нашла склад для TARA.RU площадью 9 820 кв. м в складском комплексе «ВэйлКорп Лимитед». 
13.09
Сделка

СберМаркет станет якорным арендатором Space 1 Балчуг

СберМаркет арендовал flex-офис во флагманском проекте Space 1 Балчуг. В сентябре компания займет готовое помещение, реализованное в гибридном формате и рассчитанное на 275 рабочих мест (3000 кв. м). С февраля 2022 года СберМаркет разместится в гибком пространстве на 726 рабочих мест (6 000 кв. м) с возможностью дальнейшего расширения.
14.09
Открытие

ИКЕА откроется в ТЦ «Кунцево Плаза»

Новая Студия займет около 500 кв. м в торговом центре на западе Москвы.

14.09
Игроки рынка

М.Видео создаст коливинги для сотрудников

Коливинг-хабы для работников группы М.Видео-Эльдорадо расположатся как на территории России, так и зарубежья. По расчетам компании, в течение первого года программой смогут воспользоваться примерно 10% офисного персонала.
13.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre