Любите ли вы проптех, как люблю его я?

Анна Данченок, руководитель практики стратегического консультирования в сфере недвижимости, PwC в России, рассказала CRE.ru о том, почему инвестиции в технологии проптех возрастут в разы в новом десятилетии (на примере офисной недвижимости).

Недвижимость не зря относят к наиболее инертным отраслям бизнеса – новые форматы здесь приживаются долго, а инновации внедряются медленно. В качестве иллюстрации – объем рынка инвестиций в проптех (property technology) составляет всего 30% от соответствующего показателя сегмента fintech.

Почему так происходит? Посмотрим на сами объекты. Совершим короткую экскурсию в офисное здание класса А в Москве 10 лет назад и сейчас – и постараемся оценить, что изменилось. Не так-то много: обстановка и дизайн общественных зон остались неизменными (разве что в новых объектах теперь используются более светлые и натуральные цвета, стало заметным влияние моды на минимализм интерьеров). В лобби появились кофейни и вендинговые автоматы/постаматы, которых раньше не было или было существенно меньше. Выделились зоны принятия курьерских служб. Кое-где у входа в БЦ стоят баннеры, предлагающие скачать приложение объекта, ориентированное на арендаторов. На вывесках в составе ключевых арендаторов появились коворкинговые гиганты. На офисных этажах особых изменений не произошло – арендаторы за 10 лет производили мелкий ремонт или обновление зон, кое-где внедрялись ABW-принципы (activity-based working или организация пространства с учетом различных выполняемых сотрудником функций с разнообразием форм коллективной работы и досуга).

Вот и ответ – если не изменились, и сам продукт (офисное здание) для конечных пользователей все еще оставался конкурентоспособным, то небольшие инвестиции в инновации вполне объяснимы.

А теперь посмотрим на ситуацию глазами нас сегодняшних, больше месяца проработавших из дома: будут ли объекты с менталитетом 2010-х годов все также актуальны для сотрудников посткризисных времен? А если нет, то что делать УК существующих бизнес-центров?

Итак, после короткой эйфории первых недель офисной жизни и социальных радостей мы как сотрудники спросим себя – что мешает нам работать из дома если не все время, то хотя бы значительную его часть? Параллельно об этом задумывается уже сейчас и работодатель – если бизнес выдержал месяц «удаленки», зачем платить 500-700 долл. за каждый кв. м в год? Если ввести, например, обязательную 3-дневную офисную неделю для каждого сотрудника, то затраты на размещение сократятся на 25-30% (учитывая, что в какие-то дни концентрация сотрудников будет больше).

Поэтому УК и собственники БЦ уже сейчас должны быть готовы ответить на вопросы арендаторов «Зачем нам возвращаться в офис?».

Как ни удивительно, но на этот вопрос есть два ответа, и оба больше относятся к неформальным стимулам, чем математическим обоснованиям.

1. Продуктивность

Stoddart Review связывает эффективность работы с качеством рабочего места, где продуктивность удовлетворенного сотрудника на 12% выше по сравнению с неудовлетворенным. Корректной оценки динамики продуктивности в условиях

самоизоляции сделать пока невозможно – все-таки условия слишком отличны от обычной жизни и стандартного графика работы. Однако за время изоляции проблема отсутствия выделенного рабочего места и невозможность концентрации обострилась.

Примеры технологий, влияющих на продуктивность и well-being сотрудников:

· Сенсоры для отслеживания движения людей в офисе, которые не только позволяют экономить расходы на потребление ресурсов, но и создавать дизайн помещений, учитывающий поведенческие модели сотрудников, например, позволяя идентифицировать неиспользуемые зоны офиса, которые можно конвертировать в принтрум или поставить кофейный автомат с барной зоной.

· Окна, позволяющие увеличивать длительность естественного освещения в помещении за счет изменения угла попадания лучей.

· Счетчики, учитывающие показатели естественного света, качества воды, шумовое загрязнение и другие физические характеристики помещения.

· Приложение, позволяющее контролировать все аспекты рабочей обстановки и взаимодействие между арендаторами и эксплуатационной службой и IT- поддержкой с одновременным доступом к данным сенсоров и счетчиков.

2. Вовлеченность

Взаимодействие с коллегами, обмен опытом, идеями и брейнсторминг, как мы все убедились, - такие виды общения гораздо эффективнее проходят в оффлайн. Разговоры по дороге за кофе, случайно подслушанные обсуждения успехов других групп, неформальное общение между коллегами – все это иногда дает больший импульс рабочему процессу, чем еженедельные митинги для обсуждения текучки. Что еще сделать, чтобы офис стал не просто местом работы, а своеобразным хабом, где можно работать, общаться, развлекаться, а также решать бытовые задачи, не отвлекаясь от работы?

Примеры технологий:

· Приложения для арендаторов, включающие возможность бронирования переговорных комнат, рабочих мест (для зданий, работающих по формату коворкинга), заказа пропуска для гостей, где собрана информация о мероприятиях, организацией которых занимается УК - концерты, выставки, спортивные занятия. В подобных приложениях также реализуется консьерж-сервис, позволяющий арендаторам не только решить рабочие задачи, но и сдать вещи в химчистку или ремонт, заказать доставку еды или цветов, узнать о предложениях в соседних ресторанах и другие услуги.

· Инструменты предиктивной аналитики, использующей машинное обучение для анализа предыдущего поведения арендаторов, позволяющие, например, предложить забронировать определенную переговорную комнату с уже известными заранее кейтеринговыми предпочтениями, заказать кофе определенного типа или напомнить о заказе и многое другое.

Безусловно, опыт самоизоляции внесет коррективы в существующие операционные модели компаний, однако, при своевременном реагировании девелоперов и УК на меняющиеся потребности арендаторов, офис по-прежнему останется необходимой инфраструктурой для бизнеса.



иГРОКИ РЫНКА

PwC

Данченок Анна

Аудит и оценка

PwC

Материалы по теме

Исследования рынка

Пандемия и экономическая нестабильность не отразились на офисном рынке Москвы в I квартале

Негативное воздействие внешних факторов начало оказывать влияние на рынок офисной недвижимости Москвы только в марте, поэтому существенно не отразилось на результатах I квартала 2020 года. В краткосрочной перспективе ожидается снижение активности со стороны арендаторов, но активность крупных пользователей с большой долей вероятности сохранится, считают в CBRE.
23.04
Экспертный анализ

Смерть опенспейса и восход коворкинга: почему крупные компании отказываются от классических офисов в пользу сервисов

Сегмент гибких рабочих пространств в последние годы переживает стремительное развитие – и проходит через трансформацию. В 2019 году было совершено рекордное количество сделок по запуску новых коворкингов общей площадью около 70 000 квадратных метров. В Москве в 2020 году аналитики Colliers International прогнозировали увеличение рынка на 69%. Пандемия, безусловно, внесет свои коррективы в развитие офисного сегмента в целом, однако становится ясно, что бизнес все чаще будет отдавать предпочтение концептуальному коворкингу с многообразием зон и сервисов, чем классическому open space. Окажутся ли компании в мире гибких офисов, и придется ли собственникам бизнес-центров превратиться в сервисных операторов?
21.04
Точка зрения

Эволюция офиса: что ждет рабочие пространства после коронавируса?

Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis, рассуждает о том, как меры, принятые в связи с распространением коронавируса, повлияют на офисные пространства.
10.04

журнал CRE 9-10 (366-367)

1-31.05.2020
Читать журнал CRE в PDF: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15905715155451.pdf Все на выход: этапы снятия, которых мы ждем Согласно рекомендациям Роспотребнадзора, постепенное снятие ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, должно происходить в три этапа. Решение о переходе на тот или иной этап должно зависеть от коэффициента распространения эпидемии.   Оставить нельзя расторгнуть 22 мая Госдума РФ приняла в третьем чтении так назыв...

Популярное

События

Дождались!!!

Торговые центры откроются в Москве 1 июня.
 
29.05
Открытие

«Корпорация А.Н.Д.» открывает торговые центры

Компания объявила о начале работы более чем 250 арендаторов ТЦ «Фестиваль», «Калейдоскоп», «Петровский», «Смоленский пассаж», «Калужский» с 1 июня.

29.05
Сделка

Амероп купил БЦ в центре Москвы

Компания, владеющая также офисно-торговым центром «Галерея» на Тверской и несколькими офисными центрами, пополнила портфель объектом площадью 6800 кв. м.

29.05
Проект

Рыбаков запускает SOK HQ

Новый проект подразумевает открытие сервисных офисов на взятых в субаренду у разных компаний излишках площадей.

01.06
Сделка

«Тинькофф» остановился на AFI Square

Компания договорилась об аренде почти 78 000 кв. м офисов в строящемся проекте у Белорусского вокзала.

04.06
Игроки рынка

«Лэнд» закрывает торговые точки

Торговая сеть «Лэнд» избавляется от «Стокманна» и супермаркета во «Владимирском пассаже».
 
29.05
Назначения

Елена Бушмина теперь в JLL

В компании Елена возглавит направление по предоставлению интересов арендаторов. Ранее она занимала руководящие должности в Ghelamco и Cushman & Wakefield.

01.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre