Как выбрать город Европы для инвестиций в условиях пандемии?

Тимур Переверзев, инвестиционный директор UFG Wealth Management
 
Интерес к коммерческой недвижимости в Европе растет из года в год. В 2019 г. объем инвестиций в континентальную Европу вырос до рекордных 248 млрд евро, а первый квартал 2020 г. превзошел аналогичный период в прошлом году более чем на 50% и побил рекорд пятилетней давности, по данным CBRE. При этом по объему трансграничных инвестиций Европа уверенно опережает все остальные регионы мира: к примеру, за прошедший год на Северную Америку пришлось в два раза меньше внешних трансграничных вложений — 27,4 млрд евро против европейских 56,1 млрд евро (включая Великобританию и Ирландию).

Есть целый ряд факторов, делающих инвестиции в Европе настолько привлекательными:
   
- Стабильная политическая ситуация и рост ВВП.

- Низкий уровень инфляции — менее 2% с 2013 г. В развивающихся странах уровень инфляции не опускается, как правило, ниже 4%.
 
- Развитые бизнес-среда, инфраструктура и правовая система.
 
- Здоровый рынок труда — процент занятости в Европе в 2019 г. составил 73,1%. В России, для сравнения, этот показатель - всего 59%.
 
- Доступность финансирования и низкие процентные ставки по кредитам, включая ипотечные. В последние годы банки финансировали сделки с недвижимостью по ставкам в диапазоне 1,5%–3% в зависимости от профиля актива и инвестора, а объем заемных средств может достигать 70% от суммы сделки.
 
- Объем рынка и его стабильность — способность активов на рынке поддерживать положительную суммарную доходность на протяжении определенного периода.
 
- Инвестиционный потенциал рынка и его устойчивость в кризисные периоды.
 
Учитывая текущую ситуацию и пессимистические прогнозы относительно дальнейшего развития мировой экономики в 2020–2021 гг., а, возможно, и в более длительной перспективе, мы решили сосредоточиться именно на последнем факторе — устойчивости недвижимости к кризисным явлениям.
 
Стабильность в период обострения экономических проблем и преобладания отрицательных факторов характеризуется меньшим падением ВВП на уровне страны и замедленным снижением основных показателей рынка недвижимости на уровне конкретного города, а также более быстрым темпами их восстановления.

Мы отобрали 8 городов, которые в текущей ситуации и в рамках консервативной стратегии рекомендуем своим инвесторам — Мюнхен, Франкфурт, Берлин, Вена, Амстердам, Люксембург, Брюссель и Стокгольм.

Чтобы составить этот список, сначала мы определили страны, в которых рост ВВП (показатель напрямую влияет на стоимость недвижимости) был выше среднеевропейского в кризис 2008 г., а также в последний рыночный цикл 2008–2019 гг. Помимо динамики ВВП рынок недвижимости также сильно зависит от динамики населения и его уровня доходов. В выделенных 8 городах эти показатели также имели наименьшее падение и наиболее быстро восстановились по сравнению с другими европейскими городами.

Стоит особо отметить тот факт, что в кризисные периоды показатели городов второстепенного значения наименее устойчивы, так как инвесторы и арендаторы концентрируют свои ресурсы в наиболее востребованных активах, которые обычно находятся в основных европейских городах. Этот урок был усвоен многими инвесторами во время кризиса 2008 г., когда в целях диверсификации многие предпочли инвестировать в города второго эшелона. Именно поэтому в нашей подборке оказались столицы и основные экономические центры Европы, что не случайно, так как именно они лучше всего переживают кризисные времена и быстрее восстанавливаются.

Так, например, на рынке Германии традиционно принято выделять рынки семи крупнейших городов, однако в результате тщательного отбора по факторам, описанным выше, для инвестиций мы рекомендовали только три города в Германии (Мюнхен, Франкфурт и Берлин). Исходя из той же логики, не все западноевропейские столицы попали в наш рейтинг. В частности, показатели в Лондоне и Франкфурте были более волатильны, чем в выделенных нами городах. Два крупнейших швейцарских города, Женева и Цюрих, также не попали в список, так как в них за последние годы снизились ставки аренды.

Стоит отметить, что не каждый тип коммерческой недвижимости в выбранных нами городах заслуживает внимания инвесторов. Ретейл как инвестиционный сегмент оказался практически парализован, а потери арендаторов всего за два месяца (апрель–май 2020 г.) составили 3,7 млрд евро. Как следствие, объем инвестиций в этот сегмент опустился ниже среднего значения за последние 10 лет. Гостиничный сегмент также сильно пострадал: сказались рекордно низкая загрузка и снижение пассажиропотока внутреннего и международного туризма. Рынки стран, в которых туризм традиционно занимает значительную долю ВВП (Италия, Греция, Португалия), а спрос формируется в основном за счет внешнего туризма (Швейцария), будут дольше всего восстанавливаться от последствий пандемии.

Исходя из перечисленных нами факторов, в выбранных нами городах Европы предпочтение стоит отдавать офисной недвижимости и логистике, которые являются приоритетными секторами для инвестиций и, по нашим прогнозам, должны восстановиться быстрее остальных. В зависимости от города на восстановление уйдет до 1 года. Кроме того, стоит рассмотреть альтернативные секторы коммерческой недвижимости — студенческие общежития, senior housing и жилье в виде доходных домов. Их восстановление также не займет больше 1 года.

Поскольку трудно охватить все секторы недвижимости, мы при оценке опирались на основную метрику, которая применяется всеми специалистами области, а именно — на ставке капитализации  офисов класса А с лучшим расположением в рамках города.

Остальные показатели, ставки аренды и уровень загрузки также были более устойчивы на рынках выбранных нами городов и снизились менее чем на 13% в 2009 г. Кроме того, их показатели полностью восстановились до докризисного уровня за 2–3 года в зависимости от города.

Конечно же, не стоит забывать и про такой немаловажный фактор, как ликвидность рынка, которую можно оценить по объему сделок и которую мы рассматривали в каждом отдельном городе. Ликвидность является важной характеристикой рынка, так как быстрота продажи актива часто бывает не менее значимой, чем стоимость недвижимости. На рынке недвижимости срок экспозиции и продажи объекта является более длительным, чем в других классах инвестиционных активов, не говоря уже о биржевых инвестициях. Выбранные нами города также находятся на высоких позициях по данному показателю.

Стоит учесть, что рынок недвижимости при всей глобальности источников капитала и участников рынка остается крайне локальным. Это означает, что каждая конкретная инвестиция даже в тех городах, рынки которых лучше всего показали себя в предыдущие кризисы, должна быть оценена исходя из особенностей местоположения, специфики объекта, существующей и будущей конкуренции, а также других факторов, многие из которых нельзя полностью оценить в финансовой модели или аналитическом отчете. Для этого требуется опыт сделок, знание местного рынка и его игроков. Именно поэтому инвестиции в недвижимость — это своего рода билет в закрытый клуб состоятельных людей.
 
 


иГРОКИ РЫНКА

Инвестиции

UFG Wealth Management

Материалы по теме

Исследования рынка

Инвесторы взяли паузу

По данным JLL, объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости за 1-е полугодие 2020 года снизился на 20% по сравнению с результатом за аналогичный период 2019 года. Результат второго квартала и вовсе стал минимальным за 12 лет.

06.07
Исследования рынка

Почему выгодно инвестировать в европейские дома для престарелых?

В 2019 г. объем инвестиций в сектор ухода за престарелыми в Европе превысил 6,5 млрд евро.
 
 
19.06
Экспертный анализ

Как сохранить свои деньги в кризис: советы для инвесторов

Рынок инвестиций ожидают непростые времена, хотя бы потому что инфляция будет не локальной, как в 2014-2015 гг., а общемировой. Рассчитывать только на себя? Ставить на «зеро»? Вкладывать только в проверенные форматы? Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, рассказывает о своей позиции кризисного управления инвестициями.

 

17.06

журнал CRE 9-10 (387-388)

Май (1-2)
CRE №9-10 Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ   Номер вышел при поддержке MD Facility Management www.mdpm.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:   Фоторепортаж CRE Moscow AWARDS 2021: почти голливудская история   Девелопмент Не время перекраивать офисные карты   Актуально Из жизни принимающих отдыхающих Сможет ли ажиотажный спрос изменить отношение к южным курортам России?   Законодательство ...

Популярное

Сделка

Сделка по продаже «Пекина» завершена

Покупателем выступил входящий в «Союз Маринс Групп» «Гостиничный Комплекс «Жемчужина». Продавцом ОАО «Бэйджинг-Инвест» - структура ГК «Галс». Сумма сделки оценивалась в 4,8 млрд рублей.

17.06
Сделка

Сделка по продаже БЦ «Технополис Пулково» закрыта

«Корпорация Стерх» приобрела бизнес-центр площадью 43 тыс. кв. м. Это крупнейшая инвестиционная сделка на петербургском рынке офисов класса А за всю историю. Консультантом выступила компания JLL.
17.06
События

Pro FM открыла Центр Компетенций в Comcity

Управляющая компания открыла в офисном парке Центр Инженерных Компетенций. Торжественное мероприятие, посвященное открытию проекта, состоялось 9 июня.

17.06
Игроки рынка

O1 Properties стала более стильной

Инвестиционная компания обновила фирменный стиль и сформулировала основные ценности – создание условий для процветания бизнеса арендаторов, повышение экологической эффективности и развитие комфортной городской среды.

18.06
Назначения

Евгения Хакбердиева расширяет полномочия в Knight Frank

В дополнение к должности директора департамента Евгения назначена региональным директором департамента торговой недвижимости международной консалтинговой компании.

18.06
Сделка

Ozon арендовал склад в «RAUM Бугры» под DarkStore

Площадь арендованного помещения составила 3000 кв. м.
17.06
Сделка

«Норникель» приземлился в Renaissance Center

Компания арендовала в петербургском БЦ офисный блок площадью 450 кв. м. Брокером сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC Int.

18.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre