Интерес к коммерческой недвижимости в Европе растет из года в год. В 2019 г. объем инвестиций в континентальную Европу вырос до рекордных 248 млрд евро, а первый квартал 2020 г. превзошел аналогичный период в прошлом году более чем на 50% и побил рекорд пятилетней давности, по данным CBRE. При этом по объему трансграничных инвестиций Европа уверенно опережает все остальные регионы мира: к примеру, за прошедший год на Северную Америку пришлось в два раза меньше внешних трансграничных вложений — 27,4 млрд евро против европейских 56,1 млрд евро (включая Великобританию и Ирландию).
Есть целый ряд факторов, делающих инвестиции в Европе настолько привлекательными:
- Стабильная политическая ситуация и рост ВВП.
- Низкий уровень инфляции — менее 2% с 2013 г. В развивающихся странах уровень инфляции не опускается, как правило, ниже 4%.
Есть целый ряд факторов, делающих инвестиции в Европе настолько привлекательными:
- Стабильная политическая ситуация и рост ВВП.
- Низкий уровень инфляции — менее 2% с 2013 г. В развивающихся странах уровень инфляции не опускается, как правило, ниже 4%.
- Развитые бизнес-среда, инфраструктура и правовая система.
- Здоровый рынок труда — процент занятости в Европе в 2019 г. составил 73,1%. В России, для сравнения, этот показатель - всего 59%.
- Доступность финансирования и низкие процентные ставки по кредитам, включая ипотечные. В последние годы банки финансировали сделки с недвижимостью по ставкам в диапазоне 1,5%–3% в зависимости от профиля актива и инвестора, а объем заемных средств может достигать 70% от суммы сделки.
- Объем рынка и его стабильность — способность активов на рынке поддерживать положительную суммарную доходность на протяжении определенного периода.
- Инвестиционный потенциал рынка и его устойчивость в кризисные периоды.
Учитывая текущую ситуацию и пессимистические прогнозы относительно дальнейшего развития мировой экономики в 2020–2021 гг., а, возможно, и в более длительной перспективе, мы решили сосредоточиться именно на последнем факторе — устойчивости недвижимости к кризисным явлениям.
Стабильность в период обострения экономических проблем и преобладания отрицательных факторов характеризуется меньшим падением ВВП на уровне страны и замедленным снижением основных показателей рынка недвижимости на уровне конкретного города, а также более быстрым темпами их восстановления.
Мы отобрали 8 городов, которые в текущей ситуации и в рамках консервативной стратегии рекомендуем своим инвесторам — Мюнхен, Франкфурт, Берлин, Вена, Амстердам, Люксембург, Брюссель и Стокгольм.
Чтобы составить этот список, сначала мы определили страны, в которых рост ВВП (показатель напрямую влияет на стоимость недвижимости) был выше среднеевропейского в кризис 2008 г., а также в последний рыночный цикл 2008–2019 гг. Помимо динамики ВВП рынок недвижимости также сильно зависит от динамики населения и его уровня доходов. В выделенных 8 городах эти показатели также имели наименьшее падение и наиболее быстро восстановились по сравнению с другими европейскими городами.
Стоит особо отметить тот факт, что в кризисные периоды показатели городов второстепенного значения наименее устойчивы, так как инвесторы и арендаторы концентрируют свои ресурсы в наиболее востребованных активах, которые обычно находятся в основных европейских городах. Этот урок был усвоен многими инвесторами во время кризиса 2008 г., когда в целях диверсификации многие предпочли инвестировать в города второго эшелона. Именно поэтому в нашей подборке оказались столицы и основные экономические центры Европы, что не случайно, так как именно они лучше всего переживают кризисные времена и быстрее восстанавливаются.
Так, например, на рынке Германии традиционно принято выделять рынки семи крупнейших городов, однако в результате тщательного отбора по факторам, описанным выше, для инвестиций мы рекомендовали только три города в Германии (Мюнхен, Франкфурт и Берлин). Исходя из той же логики, не все западноевропейские столицы попали в наш рейтинг. В частности, показатели в Лондоне и Франкфурте были более волатильны, чем в выделенных нами городах. Два крупнейших швейцарских города, Женева и Цюрих, также не попали в список, так как в них за последние годы снизились ставки аренды.
Стоит отметить, что не каждый тип коммерческой недвижимости в выбранных нами городах заслуживает внимания инвесторов. Ретейл как инвестиционный сегмент оказался практически парализован, а потери арендаторов всего за два месяца (апрель–май 2020 г.) составили 3,7 млрд евро. Как следствие, объем инвестиций в этот сегмент опустился ниже среднего значения за последние 10 лет. Гостиничный сегмент также сильно пострадал: сказались рекордно низкая загрузка и снижение пассажиропотока внутреннего и международного туризма. Рынки стран, в которых туризм традиционно занимает значительную долю ВВП (Италия, Греция, Португалия), а спрос формируется в основном за счет внешнего туризма (Швейцария), будут дольше всего восстанавливаться от последствий пандемии.
Исходя из перечисленных нами факторов, в выбранных нами городах Европы предпочтение стоит отдавать офисной недвижимости и логистике, которые являются приоритетными секторами для инвестиций и, по нашим прогнозам, должны восстановиться быстрее остальных. В зависимости от города на восстановление уйдет до 1 года. Кроме того, стоит рассмотреть альтернативные секторы коммерческой недвижимости — студенческие общежития, senior housing и жилье в виде доходных домов. Их восстановление также не займет больше 1 года.
Поскольку трудно охватить все секторы недвижимости, мы при оценке опирались на основную метрику, которая применяется всеми специалистами области, а именно — на ставке капитализации офисов класса А с лучшим расположением в рамках города.
Остальные показатели, ставки аренды и уровень загрузки также были более устойчивы на рынках выбранных нами городов и снизились менее чем на 13% в 2009 г. Кроме того, их показатели полностью восстановились до докризисного уровня за 2–3 года в зависимости от города.
Конечно же, не стоит забывать и про такой немаловажный фактор, как ликвидность рынка, которую можно оценить по объему сделок и которую мы рассматривали в каждом отдельном городе. Ликвидность является важной характеристикой рынка, так как быстрота продажи актива часто бывает не менее значимой, чем стоимость недвижимости. На рынке недвижимости срок экспозиции и продажи объекта является более длительным, чем в других классах инвестиционных активов, не говоря уже о биржевых инвестициях. Выбранные нами города также находятся на высоких позициях по данному показателю.
Стоит учесть, что рынок недвижимости при всей глобальности источников капитала и участников рынка остается крайне локальным. Это означает, что каждая конкретная инвестиция даже в тех городах, рынки которых лучше всего показали себя в предыдущие кризисы, должна быть оценена исходя из особенностей местоположения, специфики объекта, существующей и будущей конкуренции, а также других факторов, многие из которых нельзя полностью оценить в финансовой модели или аналитическом отчете. Для этого требуется опыт сделок, знание местного рынка и его игроков. Именно поэтому инвестиции в недвижимость — это своего рода билет в закрытый клуб состоятельных людей.
Стабильность в период обострения экономических проблем и преобладания отрицательных факторов характеризуется меньшим падением ВВП на уровне страны и замедленным снижением основных показателей рынка недвижимости на уровне конкретного города, а также более быстрым темпами их восстановления.
Мы отобрали 8 городов, которые в текущей ситуации и в рамках консервативной стратегии рекомендуем своим инвесторам — Мюнхен, Франкфурт, Берлин, Вена, Амстердам, Люксембург, Брюссель и Стокгольм.
Чтобы составить этот список, сначала мы определили страны, в которых рост ВВП (показатель напрямую влияет на стоимость недвижимости) был выше среднеевропейского в кризис 2008 г., а также в последний рыночный цикл 2008–2019 гг. Помимо динамики ВВП рынок недвижимости также сильно зависит от динамики населения и его уровня доходов. В выделенных 8 городах эти показатели также имели наименьшее падение и наиболее быстро восстановились по сравнению с другими европейскими городами.
Стоит особо отметить тот факт, что в кризисные периоды показатели городов второстепенного значения наименее устойчивы, так как инвесторы и арендаторы концентрируют свои ресурсы в наиболее востребованных активах, которые обычно находятся в основных европейских городах. Этот урок был усвоен многими инвесторами во время кризиса 2008 г., когда в целях диверсификации многие предпочли инвестировать в города второго эшелона. Именно поэтому в нашей подборке оказались столицы и основные экономические центры Европы, что не случайно, так как именно они лучше всего переживают кризисные времена и быстрее восстанавливаются.
Так, например, на рынке Германии традиционно принято выделять рынки семи крупнейших городов, однако в результате тщательного отбора по факторам, описанным выше, для инвестиций мы рекомендовали только три города в Германии (Мюнхен, Франкфурт и Берлин). Исходя из той же логики, не все западноевропейские столицы попали в наш рейтинг. В частности, показатели в Лондоне и Франкфурте были более волатильны, чем в выделенных нами городах. Два крупнейших швейцарских города, Женева и Цюрих, также не попали в список, так как в них за последние годы снизились ставки аренды.
Стоит отметить, что не каждый тип коммерческой недвижимости в выбранных нами городах заслуживает внимания инвесторов. Ретейл как инвестиционный сегмент оказался практически парализован, а потери арендаторов всего за два месяца (апрель–май 2020 г.) составили 3,7 млрд евро. Как следствие, объем инвестиций в этот сегмент опустился ниже среднего значения за последние 10 лет. Гостиничный сегмент также сильно пострадал: сказались рекордно низкая загрузка и снижение пассажиропотока внутреннего и международного туризма. Рынки стран, в которых туризм традиционно занимает значительную долю ВВП (Италия, Греция, Португалия), а спрос формируется в основном за счет внешнего туризма (Швейцария), будут дольше всего восстанавливаться от последствий пандемии.
Исходя из перечисленных нами факторов, в выбранных нами городах Европы предпочтение стоит отдавать офисной недвижимости и логистике, которые являются приоритетными секторами для инвестиций и, по нашим прогнозам, должны восстановиться быстрее остальных. В зависимости от города на восстановление уйдет до 1 года. Кроме того, стоит рассмотреть альтернативные секторы коммерческой недвижимости — студенческие общежития, senior housing и жилье в виде доходных домов. Их восстановление также не займет больше 1 года.
Поскольку трудно охватить все секторы недвижимости, мы при оценке опирались на основную метрику, которая применяется всеми специалистами области, а именно — на ставке капитализации офисов класса А с лучшим расположением в рамках города.
Остальные показатели, ставки аренды и уровень загрузки также были более устойчивы на рынках выбранных нами городов и снизились менее чем на 13% в 2009 г. Кроме того, их показатели полностью восстановились до докризисного уровня за 2–3 года в зависимости от города.
Конечно же, не стоит забывать и про такой немаловажный фактор, как ликвидность рынка, которую можно оценить по объему сделок и которую мы рассматривали в каждом отдельном городе. Ликвидность является важной характеристикой рынка, так как быстрота продажи актива часто бывает не менее значимой, чем стоимость недвижимости. На рынке недвижимости срок экспозиции и продажи объекта является более длительным, чем в других классах инвестиционных активов, не говоря уже о биржевых инвестициях. Выбранные нами города также находятся на высоких позициях по данному показателю.
Стоит учесть, что рынок недвижимости при всей глобальности источников капитала и участников рынка остается крайне локальным. Это означает, что каждая конкретная инвестиция даже в тех городах, рынки которых лучше всего показали себя в предыдущие кризисы, должна быть оценена исходя из особенностей местоположения, специфики объекта, существующей и будущей конкуренции, а также других факторов, многие из которых нельзя полностью оценить в финансовой модели или аналитическом отчете. Для этого требуется опыт сделок, знание местного рынка и его игроков. Именно поэтому инвестиции в недвижимость — это своего рода билет в закрытый клуб состоятельных людей.
