Аналитики компании Knight Frank оценили объем инвестиций в сегмент ухода за престарелыми в Европе. Мировые инвесторы постепенно присматриваются к данному рынку, и в абсолютном выражении в 2019 г. объем инвестиций превысил 6,5 млрд (не более 3 млрд до 2015 г.). При этом уже 5 лет Великобритания остается самым популярным направлением – на страну приходится треть от всего объема инвестиций в жилье для престарелых в Европе. Рынок услуг для пожилого населения также испытает на себе влияние COVID-19, которое отразится на процессах управления, ускоренном внедрении технологий и внесении изменений в строительство новых зданий.
По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank, спрос на специализированную недвижимость для престарелых растет естественным образом. По прогнозам, к 2050 г. число людей в возрасте от 60 лет в мире может увеличиться почти вдвое - до 2,1 млрд человек. «Новыми старыми» станут люди поколения Х, привыкшие наслаждаться жизнью, ставящие превыше всего здоровье и познавшие коронавирус. Очевидно, что пандемия приведет к изменению требований аудитории и пересмотру норм в таких объектах, а соответственно и постепенному восстановлению спроса.
В России состоятельное платежеспособное население также стареет, поэтому потребность в этой функции растет. В категорию пожилых переходят те люди, чей жизненный опыт сформировался в советское время, когда передача родственника в дом престарелых осуждалась и приравнивалась к социально табуированному действию. Однако зачастую решение о размещении принимают их взрослые дети (по исследованиям, преимущественно старшие дочери). Это то поколение людей, которое уже понимает, что дома престарелых – не заведения, где «доживают» свои дни, а профессиональный уход, уровнем выше, чем тот, который можно оказать в одиночестве в городской квартире. Здесь есть и социальный фактор – большую часть жизни они прожили после перестройки, ездили за границу и более современно относится к домам престарелых.
Алексей Новиков отмечает: «Развитие сегмента в России сдерживает сразу несколько факторов. Во-первых, это индустрия с серьезной социальной функцией, от которой зависит качество жизни людей, что уже относится к здравоохранению. Соответственно, присутствует много рисков: и финансовой, и уголовной, и особенно гражданской ответственности. Во-вторых, в России по-прежнему недостаточно развито законодательство, которое позволяет работать частным игрокам, т.к. дома престарелых – зона ответственности государства. И здесь инвесторам в данный сектор приходится идти на риск и фактически быть трендсеттерами рынка в целом. В-третьих, коммерческая составляющая. Зачастую родственники предпочитают за небольшую плату нанять сиделку, и условия обговариваются индивидуально. Но в Америке, например, высокий уровень оплаты данных услуг, поэтому делать это централизованно дешевле, проще и правильнее. В-четвертых, в нашем законодательстве есть такой инструмент, как пожизненное содержание с иждивением. Данных кейсов мало, но этот механизм позволяет брать на содержание пожилых людей, создавать им комфортную старость, а после наследовать имущество. Здесь опять же есть оттенок негативного восприятия такого подхода».
В России сектор домов для престарелых и ухода за ними практически не развит. Ранее, к примеру, «Пенсионный фонд» Сбербанка был заинтересован в появлении продукта, от которого можно получить денежный поток, но на данный момент этого в России нет. По словам Алексея, во всем мире достаточно часто данный тип недвижимости получает дополнительные льготы от государства. В России существуют программы поддержки, как на уровне субъектов, так и на федеральном. Но ко многим льготам инвестору очень сложно получить доступ. Возможно, дополнительное субсидирование по созданию частных домов престарелых подвинет индустрию вперед.
Пандемия COVID-19, вероятно, укрепит и ускорит существующие тенденции в этом секторе, включая:
По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank, спрос на специализированную недвижимость для престарелых растет естественным образом. По прогнозам, к 2050 г. число людей в возрасте от 60 лет в мире может увеличиться почти вдвое - до 2,1 млрд человек. «Новыми старыми» станут люди поколения Х, привыкшие наслаждаться жизнью, ставящие превыше всего здоровье и познавшие коронавирус. Очевидно, что пандемия приведет к изменению требований аудитории и пересмотру норм в таких объектах, а соответственно и постепенному восстановлению спроса.
В России состоятельное платежеспособное население также стареет, поэтому потребность в этой функции растет. В категорию пожилых переходят те люди, чей жизненный опыт сформировался в советское время, когда передача родственника в дом престарелых осуждалась и приравнивалась к социально табуированному действию. Однако зачастую решение о размещении принимают их взрослые дети (по исследованиям, преимущественно старшие дочери). Это то поколение людей, которое уже понимает, что дома престарелых – не заведения, где «доживают» свои дни, а профессиональный уход, уровнем выше, чем тот, который можно оказать в одиночестве в городской квартире. Здесь есть и социальный фактор – большую часть жизни они прожили после перестройки, ездили за границу и более современно относится к домам престарелых.
Алексей Новиков отмечает: «Развитие сегмента в России сдерживает сразу несколько факторов. Во-первых, это индустрия с серьезной социальной функцией, от которой зависит качество жизни людей, что уже относится к здравоохранению. Соответственно, присутствует много рисков: и финансовой, и уголовной, и особенно гражданской ответственности. Во-вторых, в России по-прежнему недостаточно развито законодательство, которое позволяет работать частным игрокам, т.к. дома престарелых – зона ответственности государства. И здесь инвесторам в данный сектор приходится идти на риск и фактически быть трендсеттерами рынка в целом. В-третьих, коммерческая составляющая. Зачастую родственники предпочитают за небольшую плату нанять сиделку, и условия обговариваются индивидуально. Но в Америке, например, высокий уровень оплаты данных услуг, поэтому делать это централизованно дешевле, проще и правильнее. В-четвертых, в нашем законодательстве есть такой инструмент, как пожизненное содержание с иждивением. Данных кейсов мало, но этот механизм позволяет брать на содержание пожилых людей, создавать им комфортную старость, а после наследовать имущество. Здесь опять же есть оттенок негативного восприятия такого подхода».
В России сектор домов для престарелых и ухода за ними практически не развит. Ранее, к примеру, «Пенсионный фонд» Сбербанка был заинтересован в появлении продукта, от которого можно получить денежный поток, но на данный момент этого в России нет. По словам Алексея, во всем мире достаточно часто данный тип недвижимости получает дополнительные льготы от государства. В России существуют программы поддержки, как на уровне субъектов, так и на федеральном. Но ко многим льготам инвестору очень сложно получить доступ. Возможно, дополнительное субсидирование по созданию частных домов престарелых подвинет индустрию вперед.
Пандемия COVID-19, вероятно, укрепит и ускорит существующие тенденции в этом секторе, включая:
- Более крупные схемы с возможностью предоставления широкого спектра услуг, обеспечения гибкого доступа к жилью для пожилых людей;
- Близость к городам, разработка схем смешанного использования и перепрофилирования участков, которые в настоящее время используются в других областях землепользования, таких как розничная торговля;
- Совершенствование схемы раздельного проживания, предлагающие увеличение количества медицинского персонала, что позволит включать в услуги помощь в сочетании с достойным уровнем независимой жизни;
- Более высокий уровень подготовки персонала, увеличение запасов оборудования и средств индивидуальной защиты и тщательное изучение цепочек поставок;
- Сотрудничество с эпидемиологами и широкое использование высоких технологий в здравоохранении для обеспечения лучшего ухода и обслуживания.
Алексей дополняет: «Строительство новых домов престарелых и других медицинских учреждений по уходу за ними останется жизненно важным для обслуживания потребностей старшего поколения. COVID-19 будет иметь дополнительные последствия с точки зрения конструирования, так как новые здания должны быть приспособлены к условиям будущих возможных пандемий. Кроме того, перспектива экономического спада повысит стремление к качеству среди людей, инвестирующих в здравоохранение, а новые разработки обеспечат спрос к данному рынку недвижимости».
Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Среди инвесторов самыми популярными рынками вот уже 5 лет остаются Великобритания, на которую приходится 33% инвестиций в сегмент жилья для престарелых и ухода за ними в Европе, Германия (25%) и Франция (10%). Отчасти это объясняется тем, что данные страны обладают уже устоявшейся инфраструктурой системы здравоохранения и, как правило, имеют высокие стандарты ухода за престарелыми».
В Великобритании начало I квартала 2020 г. принесло в сектор жилья для престарелых и ухода за ними инвестиции в объеме £430 млн. Так было до того, как в стране разразилась пандемия и были введены правительственные меры по ограничению мобильности. Однако сейчас в сегменте социального обеспечения престарелых в Великобритании занято около 1,6 млн человек, и примерно 1,3 млн из них работают в независимом частном секторе. В совокупности в коммерческих и некоммерческих провайдерах данных услуг функционирует около 12 000 домов престарелых, обслуживая почти полмиллиона пожилых людей. Стоит также отметить, что демографические тенденции остаются неизменными. Население Великобритании стареет и, по прогнозам, к 2035 г. число людей в возрасте старше 75 лет увеличится на 49% и достигнет почти 8,5 млн. В настоящее время признается ключевая роль частного сектора в пандемии, но требуется дополнительная поддержка в виде адекватного тестирования и защитного оборудования для обеспечения выживания жителей и предприятий.
Что касается Франции, то здесь сегмент ухода за престарелыми исторически контролировался государством, но проблемы с финансированием в настоящее время открывают возможности для будущего роста инвестиций в частный сектор. При этом стоит отметить высокое качество услуг и безопасность объектов частного сектора: крупные панъевропейские операторы, большинство из которых находятся во Франции, в целом оказались подготовлены к кризису. Korian Group, например, активировала 2-й уровень своего плана оповещения об эпидемиях (регистрация и санобработка всех посетителей, а также измерение температуры) для всех своих объектов в Европе 25 февраля, а 13 марта перешла на 3-й уровень в своей сети (допуск в палату только медицинского персонала).
Испания, где сейчас менее развиты услуги для престарелых, к 2050 г. может стать второй по численности населения старше 80 лет, уступив только Японии. Именно поэтому в Испанию уже устремился зарубежный капитал – около 65% инвестиций за последние 5 лет приходится на международных игроков.
Большая часть медицинского обслуживания в Европе попадает под контроль государства, особенно госпитальная помощь, которая составляет 60-70% расходов на здравоохранение в большинстве стран. Частные операторы, которые задействованы в сегменте с целью извлечения прибыли, а также благотворительные доминируют в Нидерландах (около 100%, 80% из которых – благотворительные) и Германии (95%, из которых 53% – благотворительные), а Великобритания является европейским лидером по доле коммерческих поставщиков услуг – 81%. Скандинавские дома престарелых обычно находятся в государственной собственности, что делает их рынки менее доступными для международных инвесторов.
Доходность в секторе домов для престарелых и ухода за ними зависит от страны, локации, стратегии и специализации и в среднем колеблется от 3,5 до 6% на ключевых европейских рынках. Учитывая, что заполняемость домов престарелых в данных локациях держится на уровне 85-95%, а прогнозируемый рост численности стареющего населения в некоторых странах к 2050 г. более чем в 2 раза превысит показатели 2020 г., можно утверждать, что активность частных инвесторов восстановится.
Ожидается, что новое строительство возьмет значительную паузу, как и в Европе, но активность в секторе услуг для пожилого населения все еще находится в движении, и настроения остаются осторожно оптимистичными. При инвестировании в данный специализированный сектор стоит учитывать, что около трети игроков планируют удерживать инвестиции более 40 лет, а следовательно, на них не так отразятся кризисные явления.
Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Среди инвесторов самыми популярными рынками вот уже 5 лет остаются Великобритания, на которую приходится 33% инвестиций в сегмент жилья для престарелых и ухода за ними в Европе, Германия (25%) и Франция (10%). Отчасти это объясняется тем, что данные страны обладают уже устоявшейся инфраструктурой системы здравоохранения и, как правило, имеют высокие стандарты ухода за престарелыми».
В Великобритании начало I квартала 2020 г. принесло в сектор жилья для престарелых и ухода за ними инвестиции в объеме £430 млн. Так было до того, как в стране разразилась пандемия и были введены правительственные меры по ограничению мобильности. Однако сейчас в сегменте социального обеспечения престарелых в Великобритании занято около 1,6 млн человек, и примерно 1,3 млн из них работают в независимом частном секторе. В совокупности в коммерческих и некоммерческих провайдерах данных услуг функционирует около 12 000 домов престарелых, обслуживая почти полмиллиона пожилых людей. Стоит также отметить, что демографические тенденции остаются неизменными. Население Великобритании стареет и, по прогнозам, к 2035 г. число людей в возрасте старше 75 лет увеличится на 49% и достигнет почти 8,5 млн. В настоящее время признается ключевая роль частного сектора в пандемии, но требуется дополнительная поддержка в виде адекватного тестирования и защитного оборудования для обеспечения выживания жителей и предприятий.
Что касается Франции, то здесь сегмент ухода за престарелыми исторически контролировался государством, но проблемы с финансированием в настоящее время открывают возможности для будущего роста инвестиций в частный сектор. При этом стоит отметить высокое качество услуг и безопасность объектов частного сектора: крупные панъевропейские операторы, большинство из которых находятся во Франции, в целом оказались подготовлены к кризису. Korian Group, например, активировала 2-й уровень своего плана оповещения об эпидемиях (регистрация и санобработка всех посетителей, а также измерение температуры) для всех своих объектов в Европе 25 февраля, а 13 марта перешла на 3-й уровень в своей сети (допуск в палату только медицинского персонала).
Испания, где сейчас менее развиты услуги для престарелых, к 2050 г. может стать второй по численности населения старше 80 лет, уступив только Японии. Именно поэтому в Испанию уже устремился зарубежный капитал – около 65% инвестиций за последние 5 лет приходится на международных игроков.
Большая часть медицинского обслуживания в Европе попадает под контроль государства, особенно госпитальная помощь, которая составляет 60-70% расходов на здравоохранение в большинстве стран. Частные операторы, которые задействованы в сегменте с целью извлечения прибыли, а также благотворительные доминируют в Нидерландах (около 100%, 80% из которых – благотворительные) и Германии (95%, из которых 53% – благотворительные), а Великобритания является европейским лидером по доле коммерческих поставщиков услуг – 81%. Скандинавские дома престарелых обычно находятся в государственной собственности, что делает их рынки менее доступными для международных инвесторов.
Доходность в секторе домов для престарелых и ухода за ними зависит от страны, локации, стратегии и специализации и в среднем колеблется от 3,5 до 6% на ключевых европейских рынках. Учитывая, что заполняемость домов престарелых в данных локациях держится на уровне 85-95%, а прогнозируемый рост численности стареющего населения в некоторых странах к 2050 г. более чем в 2 раза превысит показатели 2020 г., можно утверждать, что активность частных инвесторов восстановится.
Ожидается, что новое строительство возьмет значительную паузу, как и в Европе, но активность в секторе услуг для пожилого населения все еще находится в движении, и настроения остаются осторожно оптимистичными. При инвестировании в данный специализированный сектор стоит учитывать, что около трети игроков планируют удерживать инвестиции более 40 лет, а следовательно, на них не так отразятся кризисные явления.
