Почему выгодно инвестировать в европейские дома для престарелых?

В 2019 г. объем инвестиций в сектор ухода за престарелыми в Европе превысил 6,5 млрд евро.
 
 
Аналитики компании Knight Frank оценили объем инвестиций в сегмент ухода за престарелыми в Европе. Мировые инвесторы постепенно присматриваются к данному рынку, и в абсолютном выражении в 2019 г. объем инвестиций превысил 6,5 млрд (не более 3 млрд до 2015 г.). При этом уже 5 лет Великобритания остается самым популярным направлением – на страну приходится треть от всего объема инвестиций в жилье для престарелых в Европе. Рынок услуг для пожилого населения также испытает на себе влияние COVID-19, которое отразится на процессах управления, ускоренном внедрении технологий и внесении изменений в строительство новых зданий.

По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank, спрос на специализированную недвижимость для престарелых растет естественным образом. По прогнозам, к 2050 г. число людей в возрасте от 60 лет в мире может увеличиться почти вдвое - до 2,1 млрд человек. «Новыми старыми» станут люди поколения Х, привыкшие наслаждаться жизнью, ставящие превыше всего здоровье и познавшие коронавирус. Очевидно, что пандемия приведет к изменению требований аудитории и пересмотру норм в таких объектах, а соответственно и постепенному восстановлению спроса.

В России состоятельное платежеспособное население также стареет, поэтому потребность в этой функции растет. В категорию пожилых переходят те люди, чей жизненный опыт сформировался в советское время, когда передача родственника в дом престарелых осуждалась и приравнивалась к социально табуированному действию. Однако зачастую решение о размещении принимают их взрослые дети (по исследованиям, преимущественно старшие дочери). Это то поколение людей, которое уже понимает, что дома престарелых – не заведения, где «доживают» свои дни, а профессиональный уход, уровнем выше, чем тот, который можно оказать в одиночестве в городской квартире. Здесь есть и социальный фактор – большую часть жизни они прожили после перестройки, ездили за границу и более современно относится к домам престарелых.

Алексей Новиков отмечает: «Развитие сегмента в России сдерживает сразу несколько факторов. Во-первых, это индустрия с серьезной социальной функцией, от которой зависит качество жизни людей, что уже относится к здравоохранению. Соответственно, присутствует много рисков: и финансовой, и уголовной, и особенно гражданской ответственности. Во-вторых, в России по-прежнему недостаточно развито законодательство, которое позволяет работать частным игрокам, т.к. дома престарелых – зона ответственности государства. И здесь инвесторам в данный сектор приходится идти на риск и фактически быть трендсеттерами рынка в целом. В-третьих, коммерческая составляющая. Зачастую родственники предпочитают за небольшую плату нанять сиделку, и условия обговариваются индивидуально. Но в Америке, например, высокий уровень оплаты данных услуг, поэтому делать это централизованно дешевле, проще и правильнее. В-четвертых, в нашем законодательстве есть такой инструмент, как пожизненное содержание с иждивением. Данных кейсов мало, но этот механизм позволяет брать на содержание пожилых людей, создавать им комфортную старость, а после наследовать имущество. Здесь опять же есть оттенок негативного восприятия такого подхода».

В России сектор домов для престарелых и ухода за ними практически не развит. Ранее, к примеру, «Пенсионный фонд» Сбербанка был заинтересован в появлении продукта, от которого можно получить денежный поток, но на данный момент этого в России нет. По словам Алексея, во всем мире достаточно часто данный тип недвижимости получает дополнительные льготы от государства. В России существуют программы поддержки, как на уровне субъектов, так и на федеральном. Но ко многим льготам инвестору очень сложно получить доступ. Возможно, дополнительное субсидирование по созданию частных домов престарелых подвинет индустрию вперед.

Пандемия COVID-19, вероятно, укрепит и ускорит существующие тенденции в этом секторе, включая:
  1. Более крупные схемы с возможностью предоставления широкого спектра услуг, обеспечения гибкого доступа к жилью для пожилых людей;
  2. Близость к городам, разработка схем смешанного использования и перепрофилирования участков, которые в настоящее время используются в других областях землепользования, таких как розничная торговля;
  3. Совершенствование схемы раздельного проживания, предлагающие увеличение количества медицинского персонала, что позволит включать в услуги помощь в сочетании с достойным уровнем независимой жизни;
  4. Более высокий уровень подготовки персонала, увеличение запасов оборудования и средств индивидуальной защиты и тщательное изучение цепочек поставок;
  5. Сотрудничество с эпидемиологами и широкое использование высоких технологий в здравоохранении для обеспечения лучшего ухода и обслуживания.
Алексей дополняет: «Строительство новых домов престарелых и других медицинских учреждений по уходу за ними останется жизненно важным для обслуживания потребностей старшего поколения. COVID-19 будет иметь дополнительные последствия с точки зрения конструирования, так как новые здания должны быть приспособлены к условиям будущих возможных пандемий. Кроме того, перспектива экономического спада повысит стремление к качеству среди людей, инвестирующих в здравоохранение, а новые разработки обеспечат спрос к данному рынку недвижимости».

Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Среди инвесторов самыми популярными рынками вот уже 5 лет остаются Великобритания, на которую приходится 33% инвестиций в сегмент жилья для престарелых и ухода за ними в Европе, Германия (25%) и Франция (10%). Отчасти это объясняется тем, что данные страны обладают уже устоявшейся инфраструктурой системы здравоохранения и, как правило, имеют высокие стандарты ухода за престарелыми».

В Великобритании начало I квартала 2020 г. принесло в сектор жилья для престарелых и ухода за ними инвестиции в объеме £430 млн. Так было до того, как в стране разразилась пандемия и были введены правительственные меры по ограничению мобильности. Однако сейчас в сегменте социального обеспечения престарелых в Великобритании занято около 1,6 млн человек, и примерно 1,3 млн из них работают в независимом частном секторе. В совокупности в коммерческих и некоммерческих провайдерах данных услуг функционирует около 12 000 домов престарелых, обслуживая почти полмиллиона пожилых людей. Стоит также отметить, что демографические тенденции остаются неизменными. Население Великобритании стареет и, по прогнозам, к 2035 г. число людей в возрасте старше 75 лет увеличится на 49% и достигнет почти 8,5 млн. В настоящее время признается ключевая роль частного сектора в пандемии, но требуется дополнительная поддержка в виде адекватного тестирования и защитного оборудования для обеспечения выживания жителей и предприятий.

Что касается Франции, то здесь сегмент ухода за престарелыми исторически контролировался государством, но проблемы с финансированием в настоящее время открывают возможности для будущего роста инвестиций в частный сектор. При этом стоит отметить высокое качество услуг и безопасность объектов частного сектора: крупные панъевропейские операторы, большинство из которых находятся во Франции, в целом оказались подготовлены к кризису. Korian Group, например, активировала 2-й уровень своего плана оповещения об эпидемиях (регистрация и санобработка всех посетителей, а также измерение температуры) для всех своих объектов в Европе 25 февраля, а 13 марта перешла на 3-й уровень в своей сети (допуск в палату только медицинского персонала).
 
Испания, где сейчас менее развиты услуги для престарелых, к 2050 г. может стать второй по численности населения старше 80 лет, уступив только Японии. Именно поэтому в Испанию уже устремился зарубежный капитал – около 65% инвестиций за последние 5 лет приходится на международных игроков.

Большая часть медицинского обслуживания в Европе попадает под контроль государства, особенно госпитальная помощь, которая составляет 60-70% расходов на здравоохранение в большинстве стран. Частные операторы, которые задействованы в сегменте с целью извлечения прибыли, а также благотворительные доминируют в Нидерландах (около 100%, 80% из которых – благотворительные) и Германии (95%, из которых 53% – благотворительные), а Великобритания является европейским лидером по доле коммерческих поставщиков услуг – 81%. Скандинавские дома престарелых обычно находятся в государственной собственности, что делает их рынки менее доступными для международных инвесторов.

Доходность в секторе домов для престарелых и ухода за ними зависит от страны, локации, стратегии и специализации и в среднем колеблется от 3,5 до 6% на ключевых европейских рынках. Учитывая, что заполняемость домов престарелых в данных локациях держится на уровне 85-95%, а прогнозируемый рост численности стареющего населения в некоторых странах к 2050 г. более чем в 2 раза превысит показатели 2020 г., можно утверждать, что активность частных инвесторов восстановится.

Ожидается, что новое строительство возьмет значительную паузу, как и в Европе, но активность в секторе услуг для пожилого населения все еще находится в движении, и настроения остаются осторожно оптимистичными. При инвестировании в данный специализированный сектор стоит учитывать, что около трети игроков планируют удерживать инвестиции более 40 лет, а следовательно, на них не так отразятся кризисные явления.
 

 


иГРОКИ РЫНКА

Knight Frank

Новиков Алексей

Knight Frank

Шалаева Марина

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Точка зрения

Золотой возраст: почему современной России нужны качественные коммерческие дома для престарелых

В странах западной Европы и США дома для престарелых – это крупный сетевой бизнес, но в России рынок недвижимости для людей старшего поколения только зарождается. Михаил Беляков, глава архитектурного бюро Noor Architects, рассказывает о том, почему сейчас стала еще более очевидна необходимость в безопасном и комфортном жилье для пожилых и что необходимо для развития качественных геронтологических услуг в России.
28.04
Экспертный анализ

Как сохранить свои деньги в кризис: советы для инвесторов

Рынок инвестиций ожидают непростые времена, хотя бы потому что инфляция будет не локальной, как в 2014-2015 гг., а общемировой. Рассчитывать только на себя? Ставить на «зеро»? Вкладывать только в проверенные форматы? Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, рассказывает о своей позиции кризисного управления инвестициями.

 

17.06
Экспертный анализ

Когда возобновится инвестиционная активность на рынке недвижимости?

Основными процессами, которые будут происходить на рынках капитала во второй половине 2020 года, станут передел собственности, реализация непрофильных активов и появление токсичных объектов, отмечают аналитики Cushman & Wakefield. Оживление инвестиционной активности на рынке недвижимости России ожидается в IV квартале 2020 года.
27.04

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

Популярное

События

БЦ Diamond Hall достался Сбербанку

Объект общей площадью 61,5 тыс. кв. м оценивался в сумму около 7-8 млрд рублей. Структура кредитной организации планирует реализовать его через ЗПИФ.

06.07
Назначения

У MARi – новый управляющий

Сергей Реуцкий назначен новым управляющим ТРЦ MARi.
 
08.07
не указано

PNK group открывает инвестфонд

PNK group объявляет о создании PNK rental – крупнейшего в стране инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов.
07.07
Назначения

Новое назначение в Knight Frank

В направлении стрит-ритейла Knight Frank - новое назначение.
 
08.07
Игроки рынка

Гордеев пытается договориться с «Трастом»

Банк непрофильных активов «Траст» заключил с Сергеем Гордеевым соглашение об урегулировании всех претензий.
 
07.07
Проект

А101 построит ТЦ в «Испанских кварталах»

Торговый развлекательный комплекс, площадью 17 тыс. кв. м появится в деревне Николо-Хованское в районе новой Москвы.

06.07
Сделка

Smart Development построит склад для X5

У X5 Retail Group появится еще один крупный склад в Московском регионе.
 
08.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre