Нынешний кризис стал неожиданностью для многих — еще в начале марта, казалось бы, все было хорошо, а уже в апреле многие столкнулись с потерей работы и снижением зарплаты. Но на самом деле этот кризис мы, предприниматели, уже ждали. Он укладывается в 10-12-тилетнюю цикличность мировой экономики, которая подошла к нему перегретой. Но по-настоящему этот кризис мы ощутим только когда кончится карантин, а мы все выйдем на работу.
Быть или не быть
Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите как минимум сохранить, то у вас есть два варианта: положить на депозит или инвестировать. Но чтобы принять верное решение, надо для начала попытаться разобраться, как будет развиваться ситуация. Если в ближайшее время инфляция останется на таком же низком уровне, то, конечно, депозит — самый простой и верный выход. Но не стоит забывать про кипрский сценарий, когда власти островного государства национализировали около 50% денег, лежавших на каждом депозите. Было такое и в России, когда в январе 1992 года власти заморозили все вклады, разрешив снимать не больше 200 рублей. Про все остальное пришлось забыть. Все-таки если и хранить деньги, то только в швейцарских банках, которые не рискуют вкладываться даже в такой надежный инструмент, как американские облигации, предпочитая зарабатывать на управлении чужими деньгами.
В случае роста инфляции надо искать инструменты, которые позволят спасти ваши деньги от обесценивания. Я уверен, что нас ждет второй вариант. Если вспомнить, даже в США в 1972 году, всего 50 лет назад, что не так много для мировой экономики, инфляция достигала 18%. А всего за последние 100 лет доллар обесценился на 96%. Сейчас американское правительство объявило о предоставлении $4 трлн на поддержку бизнеса и еще $2 трлн — на борьбу с коронавирусом. Эти деньги уже вышли на рынки и неминуемо приведут к инфляции не только в США, но и во всем мире, с чем согласно большинство экономистов. Впрочем, полагаю, что выборы президента США этой осенью ее будут удерживать. Но весь вопрос в том, не запустится ли потом инфляция слишком быстрыми темпами.
Рублевая инфляция, как всегда, будет двигаться вслед за мировой. Например, в США, думаю, она не будет больше той, что была в 1972 году. Но даже если она будет в два раза меньше, то это приведет к серьезным потрясениям для всего рынка. Можно отталкиваться от той формулы, что если в США инфляция подскочит до 5%, то у нас она превысит 10%, что очень крепко ударит по экономике, конечно.
Защитный инструмент
Всего известно несколько инструментов для частных инвестиций. Наиболее популярные — акции, драгоценные металлы и недвижимость. Биржевым брокерам я не доверяю, а сам играть на бирже не умею, золото — это просто не мое, в отличие от рынка недвижимости. В 1992 году индекс потребительских цен был на максимальном уровне в 2500%. С начала 2000-х инфляция постепенно снижалась, вновь подскочив в 2008 году. Но все это время недвижимость защищала нас, потому что она продолжала расти в долларах, несмотря на то, что американская валюта до 2008 года дешевела.
Всего мы видели два сценария того, как вела себя недвижимость во время экономического краха. В случаях макроэкономической нестабильности 2000-х годов она дешевела, а в 1990-х наоборот - заметно дорожала. В 1992-м году в два раза, в 1998-м — в два с половиной. Причем рост был не только в рублях, но и долларах. Какой же из сценариев воплотится в этот раз? Мое мнение - тот, что был в 91-м и 98-м годах.
Впрочем, надо помнить и о другом правиле инвестора — не суетиться. Не надо покупать недвижимость сразу на все деньги, что у вас есть. Но половину выделить стоит, что я, например, и сделал. Мы активно ищем новые возможности инвестировать в отели и коливинги. Причем входить хочется не в новое строительство, а в реконструкцию или реконцепцию.
Один из главных аргументов в пользу того, чтобы забрать деньги с депозита и вложиться в недвижимость — это то, что она всегда следует за инфляцией. Как и золото, кстати. Она не дает обесцениться моим деньгам. И моя вера в квадратные метры подкрепляется статистикой. Если сравнить график изменения цен недвижимости и акций за последние 100 лет в таких городах, как Нью-Йорк, Лондон и Париж, то очевидным станет пусть и консервативная, но все же стабильная динамика рынка real estate. Особенно если учитывать, что недвижимость не только растет в цене, но и приносит доход. По этой причине если в 70-80-х годах у семейных, фамильных и страховых фондов недвижимости практически не было, то на сегодняшний день их портфели на 10-20% состоят именно из нее.
Так поступают не только они. Если верить британской прессе, то сейчас инвесторы из КНР, где эпидемия уже прошла, бросились искать недвижимость для сделок там, где она все еще бушует. В Европе рост запросов на покупку недвижимости со стороны граждан Китая — уже 75% к прошлому году, в США — 48%. Думаю, что уже скоро и Россия тоже опять станет очень интересной для китайских инвесторов.
Взвесить всё
Покупая недвижимость надо обратить внимание именно на те сегменты, которые снова будут развиваться после коронавируса, не только дорожая быстрее инфляции, но и принося хороший арендный доход. Лично я считаю, что традиционные квартиры останутся топовым инструментом для инвестиций, но продолжат приносить около 4-5% годовых. Сейчас их аренда подешевела в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, примерно на 10% по двум причинам. Во-первых, из-за того, что многие уехали к себе домой, хотя часть из них продолжает платить. Во-вторых, сейчас по данным Avito 43% людей в Москве и 69% в Санкт-Петербурге, которые сдавали квартиры в краткосрочную аренду, переориентировались на долгосрочную. В итоге это привело к росту предложения. Уверен, что все вернется на свои места после завершения карантина, и Москва как была финансовым центром страны, так им и останется. А 10%-ное снижение доходов, в принципе, можно пережить.
Также можно найти хороший объект на рынке стрит-ритейла, который, как мы видим, очень хорошо продолжает работать особенно на окраине города. При этом вы вполне сможете уложиться в 3-10 млн рублей. Еще один вариант - небольшой офис. Но с учетом того, что офисный сегмент сейчас испытывает серьезное давление, то покупать лучше всего те объекты, которые арендуют крупные надежные компании. Однако для частного инвестора найти такие офисы или стрит-ритейл крайне сложно, а их предложение крайне ограничено.
Можно присмотреться к отельной недвижимости, потому что туристический поток вернется сразу после снятия карантина. Но в этом случае вы столкнетесь с трудностями при управлении и ваши расходы могут сильно превысить доходы. Юнит в апарт-отеле был бы хорошей альтернативой, потому что позволяет переложить риски управления на УК и получать доход от долгосрочной сдачи в аренду. Ну и, разумеется, я как большой сторонник коливингов могу посоветовать именно их. Например, мы сейчас запускаем продажи нашего объекта на ул. Орджоникидзе в Санкт-Петербурге. Мы начинаем его строительства именно сейчас вполне осознанно, поскольку уверены, что рынок коливингов будет развиваться ровно теми же темпами, которыми раньше росли коворкинги, увеличиваясь на 30% в год.
И последнее — не пренебрегайте кредитами для инвестиций. В прошлые кризисы наши монетарные власти боролись с инфляцией, повышая ставку рефинансирования. Но таким образом они обескровливали реальный сектор экономики, делая кредиты недоступными для бизнеса. В этот раз стратегия изменилась. Сейчас ставка — 5,5%, а в конце апреля глава ЦБ Эльвира Набиуллина сказала, что не исключает ее дальнейшего снижения. Сейчас взять в долг можно на достаточно комфортных условиях. Это очень кстати, потому что в недвижимости принято «сеять» будущие доходы во время «осени» рынка, когда, казалось бы, все рушится. В случае скачка инфляции стоимость этого кредита быстро окупится.
Таким образом, во-первых, если вы хотели покупать, то покупайте — в этом я вижу смысл, поэтому сам так и поступаю. Во-вторых, не входите сразу всеми деньгами, потому что диверсификация в инвестициях должна быть всегда. Ну и в-третьих, попытайтесь проанализировать ситуацию и принять самостоятельное взвешенное решение о том, какой именно это будет кризис — тот, что приведет к росту цен на недвижимость, или напротив — к их падению.
