Инвесторы соскучились по скидкам

Почти каждый второй инвестор ждет дистресс-активов, а дисконт на них может достигать 10-50% в зависимости от сегмента.
 
По данным компании Knight Frank, в России прогнозируется снижение объемов инвестиций в 2020 г. на 30%, а игроки секторов коммерческой недвижимости заняли выжидательную позицию. При этом каждый второй инвестор в недвижимость, за исключением тех, у кого ограничен капитал из-за вложений в текущие проекты, заинтересован в дистресс-активах. Размер скидки на объекты может варьироваться в зависимости от сегмента. Так, для бизнес-центров в удачной локации дисконт будет достигать порядка 10-15%, для действующих успешных торговых центров – 20-25%, а для пустующих – до 50%.

Это можно объяснить двумя основными факторами. Технический — на время карантина наиболее объемный рынок Москвы приостановился, т.к. проведение переговоров и аудитов объектов недвижимости существенно усложнилось. Рыночный — по многим сделкам стороны отложили заключение соглашений до момента получения большей определенности в отношении глубины кризиса в мире и понимания о новой норме инфекционных заболеваний.

Именно опасение возникновения новой вспышки пандемии заставляет инвесторов задумываться о своевременности вложений в торговую, гостиничную и в некоторой мере в офисную недвижимость. Торговые центры и гостиницы пострадали сильнее всех. В случае с офисной недвижимостью положение существенно более благоприятное, но данный рынок совершенно точно потребует от собственников внедрения новых форматов и решений для арендаторов.

Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank: «Сектор, который оказался “тихой гаванью” для инвесторов, — это складская недвижимость, здесь мы видим сохранившуюся готовность завершать начатые в I квартале сделки. Сроки тоже сместились, но менее существенно. В отношении площадок под девелопмент жилой недвижимости мы отмечаем приостановку активности со стороны инвесторов, некоторые игроки рынка занимают выжидательную позицию. Однако мы фиксируем рост интереса к девелопменту загородной недвижимости. Этот сегмент очень страдал от отсутствия нового предложения последние 5-10 лет, и резко возросший спрос на загородные дома с трудом находит адекватное ему по объему предложение».

Особое внимание российских инвесторов приковано сейчас к дистресс-активам со скидками во всех сегментах недвижимости. Вероятность появления дистресс-активов выше в наиболее пострадавших сегментах коммерческой недвижимости – в первую очередь в ретейле и гостиничном секторе. Здесь ситуация в России соответствует общемировому тренду. 

Алексей Новиков добавляет: «Мы отмечаем, что среди российских инвесторов держится очень высокий спрос на дистресс-активы – из 10 звонков в день 9 касаются таких предложений. Однако данных активов мы пока что практически не видим на рынке. Очевидно, что вероятнее всего они появятся в наиболее пострадавших отраслях, но глобальный переход девелоперов на рублевое кредитование и относительно малое количество проектов на стадии девелопмента заставляют нас прогнозировать ограниченное предложение дистресс-активов на рынке в ближайший период. Безусловно, этот прогноз основан на предположении, что пандемия не будет иметь регулярного повторения в ближайшие кварталы».

В России дисконты на стабилизированные активы с хорошим денежным потоком в зависимости от сегмента могут достигать порядка 10-15% – это справедливо больше для бизнес-центров в удачной локации. Для ТЦ скидки могут быть больше – 20-25%, т.к. для них сейчас настали тяжелые времена, даже если речь идет об успешно работающих ТЦ. Уровень неопределенности для этого сегмента значительный: в каком объеме вернется потребительский спрос, как будут функционировать торговые объекты, какое количество арендаторов переживет кризис и какие будут ставки – на данный момент сложно прогнозировать.
 
Алексей Новиков: «Есть еще класс пустующих, незаполненных арендаторами объектов – с учетом повышенного риска по таким активам дисконт может начинаться от 20% и доходить до 50%. В последнем случае это в основном те объекты, которые сейчас не приносят выручки, и их перспективы трудно прогнозируемы, но собственник хочет быстрее продать актив. Дисконт могут увеличить и юридическая непрозрачность документов, и нерешенные вопросы с другими акционерами».

В целом в мире сложилась двоякая ситуация: с одной стороны, очевидны последствия кризиса, с другой – правительства всех крупных стран принимают беспрецедентные меры по поддержке экономики. Центральные банки снижают ключевую ставку, что позволяет сделать максимально дешевым кредитование даже для проблемных объектов. В связи с этим дистресс-активы будут появляться, но вопрос заключается в том, сколько их будет.

В России нет таких предпосылок для появления большого числа дистресс-активов, как в Европе. Алексей Новиков отмечает: «В III-IV кварталах 2020 г. появится много интересных возможностей в Европе. Дело в том, что последние 5-10 лет большинство европейских стран жили в ситуации, когда цены только росли. Соответственно, как раз те девелоперы, которые начинали проект на хорошем рынке, сейчас впервые за 10 лет оказались на плохом. Для тех инвесторов, которые “сидели в валюте” и планировали инвестиции в Европу, – это очень интересное окно возможностей».
 


иГРОКИ РЫНКА

Knight Frank

Новиков Алексей

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Точка зрения

Как готовый арендный бизнес наращивает доверие частных инвесторов

Кристина Недря, руководитель отдела оценки ГК STONE HEDGE

 
22.05
Точка зрения

5 причин для инвестиций в сервисную недвижимость сегодня

Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG (девелопер проектов инвест-отелей «Интуит» и «Про.Молодость»)
 
 
14.05
Экспертный анализ

Когда возобновится инвестиционная активность на рынке недвижимости?

Основными процессами, которые будут происходить на рынках капитала во второй половине 2020 года, станут передел собственности, реализация непрофильных активов и появление токсичных объектов, отмечают аналитики Cushman & Wakefield. Оживление инвестиционной активности на рынке недвижимости России ожидается в IV квартале 2020 года.
27.04

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

Популярное

События

БЦ Diamond Hall достался Сбербанку

Объект общей площадью 61,5 тыс. кв. м оценивался в сумму около 7-8 млрд рублей. Структура кредитной организации планирует реализовать его через ЗПИФ.

06.07
Назначения

У MARi – новый управляющий

Сергей Реуцкий назначен новым управляющим ТРЦ MARi.
 
08.07
не указано

PNK group открывает инвестфонд

PNK group объявляет о создании PNK rental – крупнейшего в стране инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов.
07.07
Назначения

Новое назначение в Knight Frank

В направлении стрит-ритейла Knight Frank - новое назначение.
 
08.07
Игроки рынка

Гордеев пытается договориться с «Трастом»

Банк непрофильных активов «Траст» заключил с Сергеем Гордеевым соглашение об урегулировании всех претензий.
 
07.07
Проект

А101 построит ТЦ в «Испанских кварталах»

Торговый развлекательный комплекс, площадью 17 тыс. кв. м появится в деревне Николо-Хованское в районе новой Москвы.

06.07
Сделка

Smart Development построит склад для X5

У X5 Retail Group появится еще один крупный склад в Московском регионе.
 
08.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre