Общие итоги продаж РАД по всей России за I полугодие – 13 млрд руб. 70% этой суммы принесли аукционы по недвижимости - 9 млрд руб. При этом ровно половина данной суммы пришлась на столичный регион.
Аукционы в Москве и Московской области - это 6,5 млрд руб. в общем объеме продаж РАД. 4,6 млрд из них – аукционы по недвижимости – цифры хорошие даже для докризисного рынка.
Эти результаты достигнуты на фоне пандемии, отсутствия возможности осмотра активов, нерабочих дней в апреле-июне, а также повсеместного информационного давления о кризисе, стагнации рынка и отсутствии сделок из-за расхождений покупателей и продавцов в представлениях об актуальной стоимости недвижимости в сегодняшней конъюнктуре.
Рассмотрим подробно результаты продаж в Москве и Московской области.
Если сравнить суммы сделок по недвижимости в первом и втором квартале 2020 г., то есть до пандемии и в период карантинных мер, то они практически идентичны – 2,12 млрд руб. и 2,48 млрд руб. соответственно. Что говорит о несущественном влиянии пандемии на поведении инвесторов, участвующих в торгах. Это разительно контрастирует с общей ситуацией на рынке, где объем инвестиционных сделок упал во втором «ковидном» квартале до значений 2008 г.
Некоторые особенности закрытых сделок будут отмечены ниже.
В недвижимости все крупные сделки сформированы продажами отдельно стоящих зданий, следующий по объему сегмент – это стрит-ретейл, за ним идут продажи загородной недвижимости и офисных помещений.
При количественно сопоставимых результатах продаж в 1 и 2 кварталах (2,1 млрд и 2,5 млрд соответственно) слегка поменялась структура распределения сделок по сегментам.
По-прежнему основной массив продаж формируется за счет коммерческой недвижимости (отдельно стоящие здания и стрит-ретейл, офисы). В первом квартале сумма сделок по коммерческой недвижимости составила 1,97 млрд руб., или 93% от всей суммы проданной недвижимости. Во втором квартале доля коммерческой недвижимости снизилась до 1,6 млрд руб. и составила 64% в обороте продаж РАД, но к ней добавились продажи земельных участков и жилой недвижимости.
То есть мы видим, что общая положительная динамика рынка загородных активов, спровоцированная пандемией, была адекватно отыграна продажами РАД – они добавили к коммерческой недвижимости именно ту разницу, которая позволила закрыть второй квартал с лучшим результатом, чем первый, при более сложной структуре активов.
Жилая недвижимость во 2 квартале пользовалась также большим спросом. По сравнению с 1 кварталом ее объем вырос в 5,5 раз и составил 680 млн руб.
Земельные участки, проданные за 2 квартал в количестве 57 лотов, по сумме внесли вклад в 3 раза больший, чем в 1-м квартале, и их количество в продажах во втором квартале удвоилось.
Выводы
В отношении ликвидности имущества, которое востребовано клиентами, можно сделать следующие выводы (приведены на основании продаж по Москве, исключение – земельные участки в Московской области).
1. Отдельно стоящие здания вызывают интерес покупателей при цене не более 120 тыс. руб./м2 – это общее ожидание рынка, несмотря на то, что РАД в Москве проводил сделки и по 177 тыс. руб. /м2 (здание 1,5 тыс. м2, на Садовая-Черногрязской улице, 22), и по 138 тыс. руб. / м2 (500 м2, Малый Головин пер., д.8). У особняков большие потери площадей и высокие затраты на содержание, и рынок очень сдержанно на реагирует на их предложение. Интерес вызывает только цена, позволяющая получить окупаемость от арендного потока на уровне 10-12 лет, с учетом всех особенностей таких зданий. При этом мы отмечаем очевидный рост продаж данного сегмента. За прошедшие полгода РАД продал 10 особняков – каждый 3-й из тех, что были в реализации. Это хороший показатель для данного, определенно эксклюзивного, сегмента, даже в условиях растущего рынка.
Рост числа сделок в данном сегменте продолжается со второго полугодия 2019 г., и несмотря на карантинные меры и общее снижение активности рынка по стране тенденция набирает обороты. Так, во втором полугодии 2019 г. РАД реализовал в Москве 10 особняков. При этом за первое полугодие 2019 г. было продано только 3 подобных объекта, и столько же ушло за предыдущий период – конец 2018 г.
2. Стрит-ретейл имеет широкую ценовую дисперсию, которая диктуется качеством и локацией конкретного объекта, но в среднем клиент ищет цену в диапазоне 100-150 тыс. руб./ м2. Нами проводились сделки и по 420 тыс. руб./ м2 (помещение 30,3 кв. м, в Москве, на ул. 9-я Парковая, д. 18), и по 305 тыс. руб./м2 (помещения 253,1 кв. м в Москве, на Комсомольском пр-т, д. 42).
Целый ряд объектов был продан по цене 230-215 тыс. руб./м2. Это помещение 75,6 кв. м на ул. Крупской, д. 19/17; помещение 99 кв. м на Строгинском бульваре, д. 26; и помещения 544 кв. м на Ленинградском пр., д. 76.
Однако средние рыночные показатели по реализации данного типа активов по нашей аналитике находятся на уровне 100 тыс. руб./м2. О востребованности рынком этого сегмента недвижимости можно судить по тому, что подразделением РАД в Москве продается каждый второй объект стрит-ретейла. Также часть объектов, по согласованию с собственниками, уходит в аренду. Эти данные свидетельствуют о высоком спросе на объекты стрит-ретейла, а значит, о предпринимательской активности, которая не снижается вопреки многочисленным кризисным прогнозам.
Встроенные помещения коммерческого назначения продаются, если их цена ниже 100 тыс. руб. / м2. Ожидания клиентов сосредоточены в диапазоне 50-80 тыс. руб./м2. При этом нами проведены сделки по «Сити» – два объекта проданы по 350 тыс. руб./м2 (155 кв. м и 246,8 кв. м, на Пресненской набережной, д. 8, башня «Город Столиц»); за 210 тыс. руб./м2 продано помещение 86,5 кв. м в Большом Строченовском пер. д. 4; за 204 тыс. руб./м2. продано помещение 113 кв. м. на ул Алабяна, 13. По офисным помещениям также продается каждый 2,3 объект.
Земельные участки имеют ликвидность практически только в случае жилого назначения. Популярностью пользуются западное, юго-западное и южное направления от Москвы, при расстоянии до 30 км, цена за 1 сотку земли не должна превышать 100 тыс. руб./Га. При этом и здесь есть исключения - нами были проданы 14 ЗУ в п. Сосенское, вблизи д. Зименки, по 400 тыс. руб. за сотку. Все же остальные продажи близки к общей закономерности. По сравнению с коммерческой недвижимостью, эффективность продаж ЗУ значительно ниже - 10 из 69, то есть востребован оказывается примерно каждый 7 актив. Мы видим также рост интереса к участкам индустриального назначения – пока таких сделок у нас было мало, но мы ждем рост их числа во второй половине 2020 г.
Тем самым, можно сказать, что аукционные продажи являются едва ли не единственным «антикризисным» инструментом для сведения ожиданий продавцов и покупателей недвижимости. В том числе в этом состоит отгадка сохранения высокой активности в данном сегменте на фоне полного упадка остального рынка продажи недвижимости.
Ведь в торгах, с учетом жесткой регламентации их процедуры, невозможно продать актив ниже рынка – не позволит конкуренция, но при этом, если методика ценообразования была корректной, он и не останется мертвым грузом в портфеле продающей стороны.
Недвижимость не стала ни хуже, ни лучше за время кризиса. Изменились ожидания от нее. Но ожидания – очень ситуативны, что мы видим по фондовому рынку, где влияние настроений инвесторов наиболее явно выражено. При этом недвижимость – это долгосрочная, сберегательная инвестиция, и оказываются правы те инвесторы, которые видят длинный горизонт и не придают значение пиковым колебаниям рынка, пользуясь испугом других участников для выгодных приобретений.
Мы видим большую мудрость тех покупателей, которые готовы собирать сейчас активы, в том числе в трофейных локациях, используя возможности рынка. Мы видим также, что на рынке очень много свободной ликвидности, которая сейчас активно высвобождается из банковской системы. И на фоне этих обстоятельств мы ждем не снижения в 3-4 квартале, а новых рекордных продаж недвижимости.
Аукционы в Москве и Московской области - это 6,5 млрд руб. в общем объеме продаж РАД. 4,6 млрд из них – аукционы по недвижимости – цифры хорошие даже для докризисного рынка.
Эти результаты достигнуты на фоне пандемии, отсутствия возможности осмотра активов, нерабочих дней в апреле-июне, а также повсеместного информационного давления о кризисе, стагнации рынка и отсутствии сделок из-за расхождений покупателей и продавцов в представлениях об актуальной стоимости недвижимости в сегодняшней конъюнктуре.
Рассмотрим подробно результаты продаж в Москве и Московской области.
Если сравнить суммы сделок по недвижимости в первом и втором квартале 2020 г., то есть до пандемии и в период карантинных мер, то они практически идентичны – 2,12 млрд руб. и 2,48 млрд руб. соответственно. Что говорит о несущественном влиянии пандемии на поведении инвесторов, участвующих в торгах. Это разительно контрастирует с общей ситуацией на рынке, где объем инвестиционных сделок упал во втором «ковидном» квартале до значений 2008 г.
Некоторые особенности закрытых сделок будут отмечены ниже.
В недвижимости все крупные сделки сформированы продажами отдельно стоящих зданий, следующий по объему сегмент – это стрит-ретейл, за ним идут продажи загородной недвижимости и офисных помещений.
При количественно сопоставимых результатах продаж в 1 и 2 кварталах (2,1 млрд и 2,5 млрд соответственно) слегка поменялась структура распределения сделок по сегментам.
По-прежнему основной массив продаж формируется за счет коммерческой недвижимости (отдельно стоящие здания и стрит-ретейл, офисы). В первом квартале сумма сделок по коммерческой недвижимости составила 1,97 млрд руб., или 93% от всей суммы проданной недвижимости. Во втором квартале доля коммерческой недвижимости снизилась до 1,6 млрд руб. и составила 64% в обороте продаж РАД, но к ней добавились продажи земельных участков и жилой недвижимости.
То есть мы видим, что общая положительная динамика рынка загородных активов, спровоцированная пандемией, была адекватно отыграна продажами РАД – они добавили к коммерческой недвижимости именно ту разницу, которая позволила закрыть второй квартал с лучшим результатом, чем первый, при более сложной структуре активов.
Жилая недвижимость во 2 квартале пользовалась также большим спросом. По сравнению с 1 кварталом ее объем вырос в 5,5 раз и составил 680 млн руб.
Земельные участки, проданные за 2 квартал в количестве 57 лотов, по сумме внесли вклад в 3 раза больший, чем в 1-м квартале, и их количество в продажах во втором квартале удвоилось.
Выводы
В отношении ликвидности имущества, которое востребовано клиентами, можно сделать следующие выводы (приведены на основании продаж по Москве, исключение – земельные участки в Московской области).
1. Отдельно стоящие здания вызывают интерес покупателей при цене не более 120 тыс. руб./м2 – это общее ожидание рынка, несмотря на то, что РАД в Москве проводил сделки и по 177 тыс. руб. /м2 (здание 1,5 тыс. м2, на Садовая-Черногрязской улице, 22), и по 138 тыс. руб. / м2 (500 м2, Малый Головин пер., д.8). У особняков большие потери площадей и высокие затраты на содержание, и рынок очень сдержанно на реагирует на их предложение. Интерес вызывает только цена, позволяющая получить окупаемость от арендного потока на уровне 10-12 лет, с учетом всех особенностей таких зданий. При этом мы отмечаем очевидный рост продаж данного сегмента. За прошедшие полгода РАД продал 10 особняков – каждый 3-й из тех, что были в реализации. Это хороший показатель для данного, определенно эксклюзивного, сегмента, даже в условиях растущего рынка.
Рост числа сделок в данном сегменте продолжается со второго полугодия 2019 г., и несмотря на карантинные меры и общее снижение активности рынка по стране тенденция набирает обороты. Так, во втором полугодии 2019 г. РАД реализовал в Москве 10 особняков. При этом за первое полугодие 2019 г. было продано только 3 подобных объекта, и столько же ушло за предыдущий период – конец 2018 г.
2. Стрит-ретейл имеет широкую ценовую дисперсию, которая диктуется качеством и локацией конкретного объекта, но в среднем клиент ищет цену в диапазоне 100-150 тыс. руб./ м2. Нами проводились сделки и по 420 тыс. руб./ м2 (помещение 30,3 кв. м, в Москве, на ул. 9-я Парковая, д. 18), и по 305 тыс. руб./м2 (помещения 253,1 кв. м в Москве, на Комсомольском пр-т, д. 42).
Целый ряд объектов был продан по цене 230-215 тыс. руб./м2. Это помещение 75,6 кв. м на ул. Крупской, д. 19/17; помещение 99 кв. м на Строгинском бульваре, д. 26; и помещения 544 кв. м на Ленинградском пр., д. 76.
Однако средние рыночные показатели по реализации данного типа активов по нашей аналитике находятся на уровне 100 тыс. руб./м2. О востребованности рынком этого сегмента недвижимости можно судить по тому, что подразделением РАД в Москве продается каждый второй объект стрит-ретейла. Также часть объектов, по согласованию с собственниками, уходит в аренду. Эти данные свидетельствуют о высоком спросе на объекты стрит-ретейла, а значит, о предпринимательской активности, которая не снижается вопреки многочисленным кризисным прогнозам.
Встроенные помещения коммерческого назначения продаются, если их цена ниже 100 тыс. руб. / м2. Ожидания клиентов сосредоточены в диапазоне 50-80 тыс. руб./м2. При этом нами проведены сделки по «Сити» – два объекта проданы по 350 тыс. руб./м2 (155 кв. м и 246,8 кв. м, на Пресненской набережной, д. 8, башня «Город Столиц»); за 210 тыс. руб./м2 продано помещение 86,5 кв. м в Большом Строченовском пер. д. 4; за 204 тыс. руб./м2. продано помещение 113 кв. м. на ул Алабяна, 13. По офисным помещениям также продается каждый 2,3 объект.
Земельные участки имеют ликвидность практически только в случае жилого назначения. Популярностью пользуются западное, юго-западное и южное направления от Москвы, при расстоянии до 30 км, цена за 1 сотку земли не должна превышать 100 тыс. руб./Га. При этом и здесь есть исключения - нами были проданы 14 ЗУ в п. Сосенское, вблизи д. Зименки, по 400 тыс. руб. за сотку. Все же остальные продажи близки к общей закономерности. По сравнению с коммерческой недвижимостью, эффективность продаж ЗУ значительно ниже - 10 из 69, то есть востребован оказывается примерно каждый 7 актив. Мы видим также рост интереса к участкам индустриального назначения – пока таких сделок у нас было мало, но мы ждем рост их числа во второй половине 2020 г.
Тем самым, можно сказать, что аукционные продажи являются едва ли не единственным «антикризисным» инструментом для сведения ожиданий продавцов и покупателей недвижимости. В том числе в этом состоит отгадка сохранения высокой активности в данном сегменте на фоне полного упадка остального рынка продажи недвижимости.
Ведь в торгах, с учетом жесткой регламентации их процедуры, невозможно продать актив ниже рынка – не позволит конкуренция, но при этом, если методика ценообразования была корректной, он и не останется мертвым грузом в портфеле продающей стороны.
Недвижимость не стала ни хуже, ни лучше за время кризиса. Изменились ожидания от нее. Но ожидания – очень ситуативны, что мы видим по фондовому рынку, где влияние настроений инвесторов наиболее явно выражено. При этом недвижимость – это долгосрочная, сберегательная инвестиция, и оказываются правы те инвесторы, которые видят длинный горизонт и не придают значение пиковым колебаниям рынка, пользуясь испугом других участников для выгодных приобретений.
Мы видим большую мудрость тех покупателей, которые готовы собирать сейчас активы, в том числе в трофейных локациях, используя возможности рынка. Мы видим также, что на рынке очень много свободной ликвидности, которая сейчас активно высвобождается из банковской системы. И на фоне этих обстоятельств мы ждем не снижения в 3-4 квартале, а новых рекордных продаж недвижимости.
