УК YE’S: Как изменился портрет инвестора в сегменте сервисных апарт-отелей с 2014 г.

История сегмента сервисных апартаментов в России не насчитывает и 10 лет. Первый проект появился в Санкт-Петербурге и был введен в 2014 г. Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE`S, рассказывает, в каких условиях начал формироваться сегмент и как отличается развитие формата в Москве, Санкт-Петербурге и регионах, как покупатели отреагировали на формат апартаментов в 2014 г. и как изменился портрет покупателя за 6 лет.
3484
Два пути развития формата апартаментов: псевдо-жилье и сервисные апарт-отели

Традиционно в России Москва задает основные темпы развития различных рынков, в том числе рынка недвижимости. Но сегмент сервисных апарт-отелей стал исключением – первые проекты появились в Санкт-Петербурге.

В начале 2000-х здесь была разработана Программа перевода промпредприятий за черту города, которая просуществовала до 2018 г. За это время из города выехали примерно 50 предприятий. В этот же период подобная программа стартовала в Москве. Учитывая историческое развитие городов, высвобождались земельные участки с нежилым назначением с интересной локацией и развитой транспортной доступностью.

В Санкт-Петербурге девелоперы, приобретающие промышленные территории, по возможности проводили работу по внесению изменений в генплан и переводу назначений участков под жилую застройку. И выводили на рынок жилые проекты класса бизнес и выше. Массовая застройка уходила в проекты комплексного развития территорий (Девяткино, Кудрово, Шушары, Балтийская жемчужина, намывные территории на юге и Васильевском острове). Дефицита земельного банка под жилое строительство не ощущалось. В таких рыночных условиях формат апартаментов смог развиваться естественным путем по мировому сценарию – сервисные апарт-отели для временного проживания.

В Москве же земельный банк под строительство жилых домов истощен. При этом численность населения города растет огромными темпами. На этом фоне на участках бывших промтерриторий с коммерческим назначением начали появляться проекты апартаментов для постоянного проживания. И в столице формат апартаментов начал развиваться как псевдо-жилье – альтернатива квартире по более выгодной стоимости.

Первые проекты сервисных апарт-отелей в России: принятие рынком и покупателями

Развитие сегмента именно сервисных апарт-отелей началось с нашего пилотного проекта в Санкт-Петербурге – это апарт-отель YE`S Hoshimina, который был введен в эксплуатацию в 2014 г. Продажи стартовали в 2011 г. Безусловно, на запуске продаж мы столкнулись с непониманием со стороны покупателей. При продаже юнитов мы предлагали доходные программы, которые были в новинку. Первый юнит мы продали только через месяц после старта продаж. В течение реализации первого проекта много времени уходило на то, чтобы объяснить покупателям, что сервисный апарт-отель - это инвестиционный продукт, все его плюсы, в том числе наличие УК, которая будет управлять апартаментами. Анализируя продажи, мы видим, что в основном покупателями юнитов в первом сервисном апарт-отеле стали люди среднего возраста (35-55 лет), которые приобретали апартаменты как инструмент второстепенного постоянного дохода. Все юниты были проданы до получения акта ввода в эксплуатацию, а инвестиционные продажи составили 90%.
После запуска проекта в Санкт-Петербурге мы запустили первый апарт-отель в Москве. И уже на столичном рынке проблем с непониманием проекта не было. Инвесторы совершенно отчетливо понимали, чем наш продукт отличается от псевдо-жилья: при покупке апартаментов покупатель понимает, что он получает готовый бизнес. Основная доля покупателей в проекте YE`S Mitino – это московские инвесторы (порядка 70%), остальные 30 % – покупатели из Санкт-Петербурга и регионов.

Сервисные апарт-отели. Реальность двух столиц и регионов

Если вернуться к настоящему времени, то апарт-отель YE`S Marata в Санкт-Петербурге, который в октябре откроет двери для посетителей, был реализован в продажу на 100% еще до получения акта ввода в эксплуатацию. Юниты апарт-отеля YE`S Botanica в Москве со вводом в конце 2020 г. распроданы на 72%, в апарт-отеле YE`S Technopark вводом в 2021 г. – на 84%. При этом порядка 90% все продаж – это инвестиционные сделки. Продажи в апарт-отеле YE`S Astana в Казахстане, который откроется в 2021 г., достигли отметки в 70%, и это исключительно инвестиционные продажи, и доля в 15% от всех продаж – это покупатели из России. Для российских инвесторов покупка апартаментов в другой стране – возможность диверсифицировать страновые риски. Для покупателей из Казахстана – возможность вложить средства в быстроразвивающийся деловой центр своей страны.

А вот в регионах сегмент сервисных апарт-отелей развит слабо, а перспективы – не ограничены. Внутренняя миграция с каждым годом растет: студенты приезжают учиться в крупные города, современные новые промышленные предприятия требуют трудовых ресурсов, повышается спрос на внутренний туризм, развивается деловой туризм. Эти факторы указывают на необходимость строительства сервисных апарт-отелей в регионах. При этом мы видим и реальный спрос со стороны региональных девелоперов: если раньше они только обращались к нам за консультациями, то с 2020 г. мы начали активные переговоры с девелоперами по развитию франшизы в Нижнем Новгороде, Тюмени, Казани, Калининграде и других городах.

Портрет покупателя сервисных апартаментов

В 2020 г. портрет покупателя юнитов в сервисных апартаментах совершенно очерчен: это люди в возрасте 35-55 лет с постоянным доходом, которые приобретают недвижимость с целью сохранить и приумножить свои накопления, как возможность диверсифицировать свой доход. География покупателей не ограничивается жителями Москвы и Петербурга, инвестированием в сервисные апартаменты интересуются и региональные покупатели из Тюмени, Екатеринбурга, Калининграда, Казани, ХМАО и ЯНАО и других городов и округов.

Примечательно, что в период коронакризиса объемы продаж не снижались, поскольку на фоне нестабильной экономической ситуации, падения курса рубля, снижения ставок по доходам недвижимость остается надежным инструментом как минимум сохранения средств. А доходные программы в сегменте сервисных апарт-отелей – инструмент постоянной прибыли.

Конечно, в марте этого года многие эксперты говорили о полном крахе индустрии гостеприимства, в том числе и сегмента сервисных апарт-отелей. Но вопреки прогнозам апарт-отели оказались наиболее устойчивы к коронакризису – загрузка нашей сети с марта по июнь не опускалась ниже 65%. При постепенном снятии ограничений уровень загрузки начал расти, и уже в октябре мы планируем выйти к показателю загрузки в 80-85% по всей сети.


Материалы по теме

Исследования рынка

На рынок Москвы вышло 5 апарт-комплексов в I квартале

В отличие от рынка квартир, снижения девелоперской активности на рынке апартаментов в Москве в I квартале 2020 года не произошло. Продажи открылись в пяти новых комплексах, средняя цена в массовом сегменте выросла на 3%, а в бизнес-классе снизилась на 0,9%. Во II квартале эксперты «Метриум» ожидают резкого сокращения спроса, за которым последует снижение предложения. 
24.04
Исследования рынка

Где найти лофт-апартаменты в Москве

Сегодня лофт-апартаменты предлагаются только в 7 проектах в Москве. При этом за год предложение в данном формате снизилось почти в 4 раза. 
 
13.03
Точка зрения

Как заполнить новый комплекс сервисных апартаментов: ключевые факторы успеха

Карине Шмарева, генеральный директор Intermark Hospitality, о том, какие факторы препятствуют максимальной заполняемости проектов сервисных апартаментов в России.
 
10.03

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04
Источник: SLAVA Concept
Экспертный анализ

Оформят возврат: почему качество клиентского опыта станет основным конкурентным преимуществом российских брендов

Качество клиентского опыта и локальная экспертиза станут самой важной компетенцией и основным конкурентным преимуществом российских игроков в случае возвращения в страну иностранных бизнесов. Однако с вызовом справятся далеко не все: сервис по-прежнему – слабое звено отечественных компаний, а изучать своего покупателя интересно единицам из них. С такими вводными мало кому помогут даже искусственные ограничения для «возвращенцев» и государственные программы поддержки, уверены собеседники CRE.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre