УК YE’S: Как изменился портрет инвестора в сегменте сервисных апарт-отелей с 2014 г.

История сегмента сервисных апартаментов в России не насчитывает и 10 лет. Первый проект появился в Санкт-Петербурге и был введен в 2014 г. Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE`S, рассказывает, в каких условиях начал формироваться сегмент и как отличается развитие формата в Москве, Санкт-Петербурге и регионах, как покупатели отреагировали на формат апартаментов в 2014 г. и как изменился портрет покупателя за 6 лет.
3457
Два пути развития формата апартаментов: псевдо-жилье и сервисные апарт-отели

Традиционно в России Москва задает основные темпы развития различных рынков, в том числе рынка недвижимости. Но сегмент сервисных апарт-отелей стал исключением – первые проекты появились в Санкт-Петербурге.

В начале 2000-х здесь была разработана Программа перевода промпредприятий за черту города, которая просуществовала до 2018 г. За это время из города выехали примерно 50 предприятий. В этот же период подобная программа стартовала в Москве. Учитывая историческое развитие городов, высвобождались земельные участки с нежилым назначением с интересной локацией и развитой транспортной доступностью.

В Санкт-Петербурге девелоперы, приобретающие промышленные территории, по возможности проводили работу по внесению изменений в генплан и переводу назначений участков под жилую застройку. И выводили на рынок жилые проекты класса бизнес и выше. Массовая застройка уходила в проекты комплексного развития территорий (Девяткино, Кудрово, Шушары, Балтийская жемчужина, намывные территории на юге и Васильевском острове). Дефицита земельного банка под жилое строительство не ощущалось. В таких рыночных условиях формат апартаментов смог развиваться естественным путем по мировому сценарию – сервисные апарт-отели для временного проживания.

В Москве же земельный банк под строительство жилых домов истощен. При этом численность населения города растет огромными темпами. На этом фоне на участках бывших промтерриторий с коммерческим назначением начали появляться проекты апартаментов для постоянного проживания. И в столице формат апартаментов начал развиваться как псевдо-жилье – альтернатива квартире по более выгодной стоимости.

Первые проекты сервисных апарт-отелей в России: принятие рынком и покупателями

Развитие сегмента именно сервисных апарт-отелей началось с нашего пилотного проекта в Санкт-Петербурге – это апарт-отель YE`S Hoshimina, который был введен в эксплуатацию в 2014 г. Продажи стартовали в 2011 г. Безусловно, на запуске продаж мы столкнулись с непониманием со стороны покупателей. При продаже юнитов мы предлагали доходные программы, которые были в новинку. Первый юнит мы продали только через месяц после старта продаж. В течение реализации первого проекта много времени уходило на то, чтобы объяснить покупателям, что сервисный апарт-отель - это инвестиционный продукт, все его плюсы, в том числе наличие УК, которая будет управлять апартаментами. Анализируя продажи, мы видим, что в основном покупателями юнитов в первом сервисном апарт-отеле стали люди среднего возраста (35-55 лет), которые приобретали апартаменты как инструмент второстепенного постоянного дохода. Все юниты были проданы до получения акта ввода в эксплуатацию, а инвестиционные продажи составили 90%.
После запуска проекта в Санкт-Петербурге мы запустили первый апарт-отель в Москве. И уже на столичном рынке проблем с непониманием проекта не было. Инвесторы совершенно отчетливо понимали, чем наш продукт отличается от псевдо-жилья: при покупке апартаментов покупатель понимает, что он получает готовый бизнес. Основная доля покупателей в проекте YE`S Mitino – это московские инвесторы (порядка 70%), остальные 30 % – покупатели из Санкт-Петербурга и регионов.

Сервисные апарт-отели. Реальность двух столиц и регионов

Если вернуться к настоящему времени, то апарт-отель YE`S Marata в Санкт-Петербурге, который в октябре откроет двери для посетителей, был реализован в продажу на 100% еще до получения акта ввода в эксплуатацию. Юниты апарт-отеля YE`S Botanica в Москве со вводом в конце 2020 г. распроданы на 72%, в апарт-отеле YE`S Technopark вводом в 2021 г. – на 84%. При этом порядка 90% все продаж – это инвестиционные сделки. Продажи в апарт-отеле YE`S Astana в Казахстане, который откроется в 2021 г., достигли отметки в 70%, и это исключительно инвестиционные продажи, и доля в 15% от всех продаж – это покупатели из России. Для российских инвесторов покупка апартаментов в другой стране – возможность диверсифицировать страновые риски. Для покупателей из Казахстана – возможность вложить средства в быстроразвивающийся деловой центр своей страны.

А вот в регионах сегмент сервисных апарт-отелей развит слабо, а перспективы – не ограничены. Внутренняя миграция с каждым годом растет: студенты приезжают учиться в крупные города, современные новые промышленные предприятия требуют трудовых ресурсов, повышается спрос на внутренний туризм, развивается деловой туризм. Эти факторы указывают на необходимость строительства сервисных апарт-отелей в регионах. При этом мы видим и реальный спрос со стороны региональных девелоперов: если раньше они только обращались к нам за консультациями, то с 2020 г. мы начали активные переговоры с девелоперами по развитию франшизы в Нижнем Новгороде, Тюмени, Казани, Калининграде и других городах.

Портрет покупателя сервисных апартаментов

В 2020 г. портрет покупателя юнитов в сервисных апартаментах совершенно очерчен: это люди в возрасте 35-55 лет с постоянным доходом, которые приобретают недвижимость с целью сохранить и приумножить свои накопления, как возможность диверсифицировать свой доход. География покупателей не ограничивается жителями Москвы и Петербурга, инвестированием в сервисные апартаменты интересуются и региональные покупатели из Тюмени, Екатеринбурга, Калининграда, Казани, ХМАО и ЯНАО и других городов и округов.

Примечательно, что в период коронакризиса объемы продаж не снижались, поскольку на фоне нестабильной экономической ситуации, падения курса рубля, снижения ставок по доходам недвижимость остается надежным инструментом как минимум сохранения средств. А доходные программы в сегменте сервисных апарт-отелей – инструмент постоянной прибыли.

Конечно, в марте этого года многие эксперты говорили о полном крахе индустрии гостеприимства, в том числе и сегмента сервисных апарт-отелей. Но вопреки прогнозам апарт-отели оказались наиболее устойчивы к коронакризису – загрузка нашей сети с марта по июнь не опускалась ниже 65%. При постепенном снятии ограничений уровень загрузки начал расти, и уже в октябре мы планируем выйти к показателю загрузки в 80-85% по всей сети.


Материалы по теме

Исследования рынка

На рынок Москвы вышло 5 апарт-комплексов в I квартале

В отличие от рынка квартир, снижения девелоперской активности на рынке апартаментов в Москве в I квартале 2020 года не произошло. Продажи открылись в пяти новых комплексах, средняя цена в массовом сегменте выросла на 3%, а в бизнес-классе снизилась на 0,9%. Во II квартале эксперты «Метриум» ожидают резкого сокращения спроса, за которым последует снижение предложения. 
24.04
Исследования рынка

Где найти лофт-апартаменты в Москве

Сегодня лофт-апартаменты предлагаются только в 7 проектах в Москве. При этом за год предложение в данном формате снизилось почти в 4 раза. 
 
13.03
Точка зрения

Как заполнить новый комплекс сервисных апартаментов: ключевые факторы успеха

Карине Шмарева, генеральный директор Intermark Hospitality, о том, какие факторы препятствуют максимальной заполняемости проектов сервисных апартаментов в России.
 
10.03

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre