0 ДНЕЙ
0 ЧАСОВ

УК YE’S: Как изменился портрет инвестора в сегменте сервисных апарт-отелей с 2014 г.

История сегмента сервисных апартаментов в России не насчитывает и 10 лет. Первый проект появился в Санкт-Петербурге и был введен в 2014 г. Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE`S, рассказывает, в каких условиях начал формироваться сегмент и как отличается развитие формата в Москве, Санкт-Петербурге и регионах, как покупатели отреагировали на формат апартаментов в 2014 г. и как изменился портрет покупателя за 6 лет.
Два пути развития формата апартаментов: псевдо-жилье и сервисные апарт-отели

Традиционно в России Москва задает основные темпы развития различных рынков, в том числе рынка недвижимости. Но сегмент сервисных апарт-отелей стал исключением – первые проекты появились в Санкт-Петербурге.

В начале 2000-х здесь была разработана Программа перевода промпредприятий за черту города, которая просуществовала до 2018 г. За это время из города выехали примерно 50 предприятий. В этот же период подобная программа стартовала в Москве. Учитывая историческое развитие городов, высвобождались земельные участки с нежилым назначением с интересной локацией и развитой транспортной доступностью.

В Санкт-Петербурге девелоперы, приобретающие промышленные территории, по возможности проводили работу по внесению изменений в генплан и переводу назначений участков под жилую застройку. И выводили на рынок жилые проекты класса бизнес и выше. Массовая застройка уходила в проекты комплексного развития территорий (Девяткино, Кудрово, Шушары, Балтийская жемчужина, намывные территории на юге и Васильевском острове). Дефицита земельного банка под жилое строительство не ощущалось. В таких рыночных условиях формат апартаментов смог развиваться естественным путем по мировому сценарию – сервисные апарт-отели для временного проживания.

В Москве же земельный банк под строительство жилых домов истощен. При этом численность населения города растет огромными темпами. На этом фоне на участках бывших промтерриторий с коммерческим назначением начали появляться проекты апартаментов для постоянного проживания. И в столице формат апартаментов начал развиваться как псевдо-жилье – альтернатива квартире по более выгодной стоимости.

Первые проекты сервисных апарт-отелей в России: принятие рынком и покупателями

Развитие сегмента именно сервисных апарт-отелей началось с нашего пилотного проекта в Санкт-Петербурге – это апарт-отель YE`S Hoshimina, который был введен в эксплуатацию в 2014 г. Продажи стартовали в 2011 г. Безусловно, на запуске продаж мы столкнулись с непониманием со стороны покупателей. При продаже юнитов мы предлагали доходные программы, которые были в новинку. Первый юнит мы продали только через месяц после старта продаж. В течение реализации первого проекта много времени уходило на то, чтобы объяснить покупателям, что сервисный апарт-отель - это инвестиционный продукт, все его плюсы, в том числе наличие УК, которая будет управлять апартаментами. Анализируя продажи, мы видим, что в основном покупателями юнитов в первом сервисном апарт-отеле стали люди среднего возраста (35-55 лет), которые приобретали апартаменты как инструмент второстепенного постоянного дохода. Все юниты были проданы до получения акта ввода в эксплуатацию, а инвестиционные продажи составили 90%.
После запуска проекта в Санкт-Петербурге мы запустили первый апарт-отель в Москве. И уже на столичном рынке проблем с непониманием проекта не было. Инвесторы совершенно отчетливо понимали, чем наш продукт отличается от псевдо-жилья: при покупке апартаментов покупатель понимает, что он получает готовый бизнес. Основная доля покупателей в проекте YE`S Mitino – это московские инвесторы (порядка 70%), остальные 30 % – покупатели из Санкт-Петербурга и регионов.

Сервисные апарт-отели. Реальность двух столиц и регионов

Если вернуться к настоящему времени, то апарт-отель YE`S Marata в Санкт-Петербурге, который в октябре откроет двери для посетителей, был реализован в продажу на 100% еще до получения акта ввода в эксплуатацию. Юниты апарт-отеля YE`S Botanica в Москве со вводом в конце 2020 г. распроданы на 72%, в апарт-отеле YE`S Technopark вводом в 2021 г. – на 84%. При этом порядка 90% все продаж – это инвестиционные сделки. Продажи в апарт-отеле YE`S Astana в Казахстане, который откроется в 2021 г., достигли отметки в 70%, и это исключительно инвестиционные продажи, и доля в 15% от всех продаж – это покупатели из России. Для российских инвесторов покупка апартаментов в другой стране – возможность диверсифицировать страновые риски. Для покупателей из Казахстана – возможность вложить средства в быстроразвивающийся деловой центр своей страны.

А вот в регионах сегмент сервисных апарт-отелей развит слабо, а перспективы – не ограничены. Внутренняя миграция с каждым годом растет: студенты приезжают учиться в крупные города, современные новые промышленные предприятия требуют трудовых ресурсов, повышается спрос на внутренний туризм, развивается деловой туризм. Эти факторы указывают на необходимость строительства сервисных апарт-отелей в регионах. При этом мы видим и реальный спрос со стороны региональных девелоперов: если раньше они только обращались к нам за консультациями, то с 2020 г. мы начали активные переговоры с девелоперами по развитию франшизы в Нижнем Новгороде, Тюмени, Казани, Калининграде и других городах.

Портрет покупателя сервисных апартаментов

В 2020 г. портрет покупателя юнитов в сервисных апартаментах совершенно очерчен: это люди в возрасте 35-55 лет с постоянным доходом, которые приобретают недвижимость с целью сохранить и приумножить свои накопления, как возможность диверсифицировать свой доход. География покупателей не ограничивается жителями Москвы и Петербурга, инвестированием в сервисные апартаменты интересуются и региональные покупатели из Тюмени, Екатеринбурга, Калининграда, Казани, ХМАО и ЯНАО и других городов и округов.

Примечательно, что в период коронакризиса объемы продаж не снижались, поскольку на фоне нестабильной экономической ситуации, падения курса рубля, снижения ставок по доходам недвижимость остается надежным инструментом как минимум сохранения средств. А доходные программы в сегменте сервисных апарт-отелей – инструмент постоянной прибыли.

Конечно, в марте этого года многие эксперты говорили о полном крахе индустрии гостеприимства, в том числе и сегмента сервисных апарт-отелей. Но вопреки прогнозам апарт-отели оказались наиболее устойчивы к коронакризису – загрузка нашей сети с марта по июнь не опускалась ниже 65%. При постепенном снятии ограничений уровень загрузки начал расти, и уже в октябре мы планируем выйти к показателю загрузки в 80-85% по всей сети.


Материалы по теме

Исследования рынка

На рынок Москвы вышло 5 апарт-комплексов в I квартале

В отличие от рынка квартир, снижения девелоперской активности на рынке апартаментов в Москве в I квартале 2020 года не произошло. Продажи открылись в пяти новых комплексах, средняя цена в массовом сегменте выросла на 3%, а в бизнес-классе снизилась на 0,9%. Во II квартале эксперты «Метриум» ожидают резкого сокращения спроса, за которым последует снижение предложения. 
24.04
Исследования рынка

Где найти лофт-апартаменты в Москве

Сегодня лофт-апартаменты предлагаются только в 7 проектах в Москве. При этом за год предложение в данном формате снизилось почти в 4 раза. 
 
13.03
Точка зрения

Как заполнить новый комплекс сервисных апартаментов: ключевые факторы успеха

Карине Шмарева, генеральный директор Intermark Hospitality, о том, какие факторы препятствуют максимальной заполняемости проектов сервисных апартаментов в России.
 
10.03

журнал CRE 7 (385)

апрель 1
Вышел из печати CRE #7 (385) Ищите журнал в традиционных точках распространения Номер выпущен при поддержке: MD Facility Management www.mdpm.ru ГК  «АЛЮТЕХ» https://alutech.ru/ В НОМЕРЕ Актуально ЦБ играет на повышение   CRE Moscow Awards Выстоять сегодня – победить завтра! Представляем номинантов премии   Тема номера Мимо кассы   Тренды В шаговой доступности   Мнение Жизнь строек между первой и второй волнами коронавируса  ...

Популярное

Игроки рынка

GoodZone не оправдал себя

Компания Fort Group выставила на продажу торговый центр GoodZone на юге Москвы.
 
08.04
Игроки рынка

«Горбушкин двор» обновят за 1,5 млрд рублей

Инвестиции будут направлены на модернизацию, отделку и популяризацию торгового центра.

05.04
Сделка

O1 Properties сдала более 1,5 тыс. кв. м в БЦ White Stone

Новым арендатором стала компания «Автодор-Инжиниринг». С учетом этой сделки, сейчас в бизнес центре сдано в аренду 100% площадей.
05.04
Сделка

«Водный» принял арендатора

Новая сделка от «Метров Перемен» - в БЦ «Водный».
 
05.04
Назначения

«ИНТЕКО» пополнило совет директоров

В совет директоров АО «ИНТЕКО» вошла Регина фон Флемминг.
 
05.04
Сделка

«РИВ ГОШ» поменял офис

Крупный парфюмерный ретейлер «РИВ ГОШ» сменил московский офис.
 
07.04
Открытие

SinSay дополнил модную галерею в 4Daily

В ТРЦ 4Daily в Мытищах открылся магазин SinSay.
 
05.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre