УК YE’S: Как изменился портрет инвестора в сегменте сервисных апарт-отелей с 2014 г.

История сегмента сервисных апартаментов в России не насчитывает и 10 лет. Первый проект появился в Санкт-Петербурге и был введен в 2014 г. Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE`S, рассказывает, в каких условиях начал формироваться сегмент и как отличается развитие формата в Москве, Санкт-Петербурге и регионах, как покупатели отреагировали на формат апартаментов в 2014 г. и как изменился портрет покупателя за 6 лет.
Два пути развития формата апартаментов: псевдо-жилье и сервисные апарт-отели

Традиционно в России Москва задает основные темпы развития различных рынков, в том числе рынка недвижимости. Но сегмент сервисных апарт-отелей стал исключением – первые проекты появились в Санкт-Петербурге.

В начале 2000-х здесь была разработана Программа перевода промпредприятий за черту города, которая просуществовала до 2018 г. За это время из города выехали примерно 50 предприятий. В этот же период подобная программа стартовала в Москве. Учитывая историческое развитие городов, высвобождались земельные участки с нежилым назначением с интересной локацией и развитой транспортной доступностью.

В Санкт-Петербурге девелоперы, приобретающие промышленные территории, по возможности проводили работу по внесению изменений в генплан и переводу назначений участков под жилую застройку. И выводили на рынок жилые проекты класса бизнес и выше. Массовая застройка уходила в проекты комплексного развития территорий (Девяткино, Кудрово, Шушары, Балтийская жемчужина, намывные территории на юге и Васильевском острове). Дефицита земельного банка под жилое строительство не ощущалось. В таких рыночных условиях формат апартаментов смог развиваться естественным путем по мировому сценарию – сервисные апарт-отели для временного проживания.

В Москве же земельный банк под строительство жилых домов истощен. При этом численность населения города растет огромными темпами. На этом фоне на участках бывших промтерриторий с коммерческим назначением начали появляться проекты апартаментов для постоянного проживания. И в столице формат апартаментов начал развиваться как псевдо-жилье – альтернатива квартире по более выгодной стоимости.

Первые проекты сервисных апарт-отелей в России: принятие рынком и покупателями

Развитие сегмента именно сервисных апарт-отелей началось с нашего пилотного проекта в Санкт-Петербурге – это апарт-отель YE`S Hoshimina, который был введен в эксплуатацию в 2014 г. Продажи стартовали в 2011 г. Безусловно, на запуске продаж мы столкнулись с непониманием со стороны покупателей. При продаже юнитов мы предлагали доходные программы, которые были в новинку. Первый юнит мы продали только через месяц после старта продаж. В течение реализации первого проекта много времени уходило на то, чтобы объяснить покупателям, что сервисный апарт-отель - это инвестиционный продукт, все его плюсы, в том числе наличие УК, которая будет управлять апартаментами. Анализируя продажи, мы видим, что в основном покупателями юнитов в первом сервисном апарт-отеле стали люди среднего возраста (35-55 лет), которые приобретали апартаменты как инструмент второстепенного постоянного дохода. Все юниты были проданы до получения акта ввода в эксплуатацию, а инвестиционные продажи составили 90%.
После запуска проекта в Санкт-Петербурге мы запустили первый апарт-отель в Москве. И уже на столичном рынке проблем с непониманием проекта не было. Инвесторы совершенно отчетливо понимали, чем наш продукт отличается от псевдо-жилья: при покупке апартаментов покупатель понимает, что он получает готовый бизнес. Основная доля покупателей в проекте YE`S Mitino – это московские инвесторы (порядка 70%), остальные 30 % – покупатели из Санкт-Петербурга и регионов.

Сервисные апарт-отели. Реальность двух столиц и регионов

Если вернуться к настоящему времени, то апарт-отель YE`S Marata в Санкт-Петербурге, который в октябре откроет двери для посетителей, был реализован в продажу на 100% еще до получения акта ввода в эксплуатацию. Юниты апарт-отеля YE`S Botanica в Москве со вводом в конце 2020 г. распроданы на 72%, в апарт-отеле YE`S Technopark вводом в 2021 г. – на 84%. При этом порядка 90% все продаж – это инвестиционные сделки. Продажи в апарт-отеле YE`S Astana в Казахстане, который откроется в 2021 г., достигли отметки в 70%, и это исключительно инвестиционные продажи, и доля в 15% от всех продаж – это покупатели из России. Для российских инвесторов покупка апартаментов в другой стране – возможность диверсифицировать страновые риски. Для покупателей из Казахстана – возможность вложить средства в быстроразвивающийся деловой центр своей страны.

А вот в регионах сегмент сервисных апарт-отелей развит слабо, а перспективы – не ограничены. Внутренняя миграция с каждым годом растет: студенты приезжают учиться в крупные города, современные новые промышленные предприятия требуют трудовых ресурсов, повышается спрос на внутренний туризм, развивается деловой туризм. Эти факторы указывают на необходимость строительства сервисных апарт-отелей в регионах. При этом мы видим и реальный спрос со стороны региональных девелоперов: если раньше они только обращались к нам за консультациями, то с 2020 г. мы начали активные переговоры с девелоперами по развитию франшизы в Нижнем Новгороде, Тюмени, Казани, Калининграде и других городах.

Портрет покупателя сервисных апартаментов

В 2020 г. портрет покупателя юнитов в сервисных апартаментах совершенно очерчен: это люди в возрасте 35-55 лет с постоянным доходом, которые приобретают недвижимость с целью сохранить и приумножить свои накопления, как возможность диверсифицировать свой доход. География покупателей не ограничивается жителями Москвы и Петербурга, инвестированием в сервисные апартаменты интересуются и региональные покупатели из Тюмени, Екатеринбурга, Калининграда, Казани, ХМАО и ЯНАО и других городов и округов.

Примечательно, что в период коронакризиса объемы продаж не снижались, поскольку на фоне нестабильной экономической ситуации, падения курса рубля, снижения ставок по доходам недвижимость остается надежным инструментом как минимум сохранения средств. А доходные программы в сегменте сервисных апарт-отелей – инструмент постоянной прибыли.

Конечно, в марте этого года многие эксперты говорили о полном крахе индустрии гостеприимства, в том числе и сегмента сервисных апарт-отелей. Но вопреки прогнозам апарт-отели оказались наиболее устойчивы к коронакризису – загрузка нашей сети с марта по июнь не опускалась ниже 65%. При постепенном снятии ограничений уровень загрузки начал расти, и уже в октябре мы планируем выйти к показателю загрузки в 80-85% по всей сети.


Материалы по теме

Исследования рынка

На рынок Москвы вышло 5 апарт-комплексов в I квартале

В отличие от рынка квартир, снижения девелоперской активности на рынке апартаментов в Москве в I квартале 2020 года не произошло. Продажи открылись в пяти новых комплексах, средняя цена в массовом сегменте выросла на 3%, а в бизнес-классе снизилась на 0,9%. Во II квартале эксперты «Метриум» ожидают резкого сокращения спроса, за которым последует снижение предложения. 
24.04
Исследования рынка

Где найти лофт-апартаменты в Москве

Сегодня лофт-апартаменты предлагаются только в 7 проектах в Москве. При этом за год предложение в данном формате снизилось почти в 4 раза. 
 
13.03
Точка зрения

Как заполнить новый комплекс сервисных апартаментов: ключевые факторы успеха

Карине Шмарева, генеральный директор Intermark Hospitality, о том, какие факторы препятствуют максимальной заполняемости проектов сервисных апартаментов в России.
 
10.03

журнал CRE 18 (375)

Октябрь 2
Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ В НОМЕРЕ: Тема номера ПАНДЕМИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ Эксперты называют введение новых ограничений делом времени, однако относительно их строгости делаются противоположные прогнозы – от повторения весенних «карантикул» до мягких точечных решений. Мы рассматриваем все стратегии.   CRE Awards ВРЕМЯ БРОКЕРА 24 сентября в залах столичного отеля Hyatt Regency чествовали победителей CRE Moscow Awards и CRE Federal Awards. Результаты конкурсов во многом обуслов...

Популярное

Игроки рынка

Новый отельный тренд – номер-офис

Московские отели предложили аренду номеров для удаленной работы.
 
22.10
Сделка

«Мосгортранс» выбрал «Дзержинский»

«Мосгортранс» арендовал СК «Дзержинский».

22.10
Игроки рынка

«Республика» разорилась

Сеть книжных магазинов «Республика» подаст заявление о банкротстве.
 
 
28.10
Сделка

Knight Frank будет управлять «Клин Логистик»

Складской комплекс класса А площадью 56 000 кв. м перешел в управление Knight Frank PM.
 
22.10
Сделка

JLL сдаст офисы в «Галерее Актер»

JLL будет сдавать офисные площади в МФК «Галерея Актер» на Тверской улице.
 
23.10
Открытие

Дополненная реальность в мебельном ретейле

В России открылся первый мебельный салон с виртуальной примеркой товара.
 
23.10
Открытие

В «Невском Центре» откроется «Технопарк»

В ТК «Невский Центр» откроется первый в Санкт-Петербурге флагманский магазин «Технопарк».
 
22.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre