Инвестиции в недвижимость Петербурга - до Covid и после

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate
 
3361
Пандемия Covid-19 заставила инвесторов пересмотреть приоритеты в выборе доходной недвижимости. Устойчивость к коронакризису стала важным фактором при анализе.  Если в 2019 г. знаковые сделки заключались с объектами торговой недвижимости, то в 2020 г. в лидеры по спросу вышли склады класса А. Несмотря на массовое приспособление к удаленной работе, офисный сегмент продолжает держать позиции – инвесторы и участники рынка не сомневаются, что бизнес вернется в офисы.

Рынок прошлого. 2019

В 2019 г. самые крупные сделки в Петербурге проходили в сегменте торговой недвижимости. Компания Morgan Stanley продала 49% акций ТРК «Галерея» арабскому фонду Mubadala, PPF Real Estate выкупила «Невский центр» у Stockmann.

Также в прошлом году инвесторы интересовались офисным и складским сегментом. В Санкт-Петербурге кроме крупных международных фондов интерес к объектам проявляли и российские инвесторы и собственники недвижимости. ФХК «Империя» купил здание на Большой Морской, 30 у ВТБ, банк «Тусар» продал здание на улице Красного Курсанта, 25Н компании «СТА Контракт», «Хладотерминал» продал холодильный терминал на Софийской улице компании «Диета-18». Несколько сделок было заключено с участием конечных пользователей.

Многие инвесторы заходили на рынок с частью собственного капитала и привлекали банковское финансирование, получить которое до пандемии было значительно проще. В 2019 г. банки требовали от инвесторов вложения в пределах 20-30% от собственного капитала.

В 2020-м ставка рефинансирования достигла рекордного минимума – 4,25%, еще в середине марта она составляла 6%. Однако это не означает кардинального улучшения в доступе к капиталу для инвесторов в недвижимость, банки уменьшают допустимое соотношение заемного капитала к собственному до 50%, страхуя тем самым неопределенность арендного дохода в офисном и торговом сегментах.

8 месяцев 2020 г. на российском рынке

8 месяцев 2020 г. показали положительную инвестиционную динамику российского рынка: 300 млн дол. в 2020 к 200 млн долларов в 2019. При этом 40% сделок совершены с действующими доходными объектами, 60% – сделки по покупке земельных участков для жилого строительства. Практически отсутствуют сделки с земельными участкам под коммерческое строительство, в связи со снижением девелоперской активности и заморозке планов по строительству новых офисных и торговых объектов. В России по-прежнему доминируют отечественные инвесторы, и в связи с трансграничными ограничениями мы также не увидели активности китайских инвесторов.

Инвестиции Петербурга. До и после пандемии

В региональной структуре инвестиций Санкт-Петербург сохранил долю в 25%. При этом стоит отметить, что «средний чек инвестиционной сделки» в Санкт-Петербурге значительно меньше, чем в Москве, – последние 3 года он не превышал 50 млн дол. США. В 2020 г., несмотря на крупную сделку по покупке компанией PL Technologies логопарка «Троицкий» класса А площадью 89 000 кв. м, сумма которой, по нашей оценке, находится на уровне 70 млн дол. США, типичный для Санкт-Петербурга размер сделки будет находиться в рамках 10 – 20 млн дол. США.

Крупнейшая петербургская сделка демонстрирует и одну из основных тенденций рынка: складской сегмент показывает лучшую доходность и становится наиболее привлекательным для инвесторов. Склады оказались наиболее устойчивы к изменениям рынка, которые были вызваны эпидемиологической ситуацией. Инвесторы видят потенциал, что связано с дефицитом качественного предложения – объем свободных площадей не превышает 1,3%, а также с растущим спросом со стороны ретейл-компаний, e-commerce, фармацевтического сегмента.

Сохраняется интерес и к офисной недвижимости. В 2020 г. группа «Базаль» купила БЦ «Лада» вместе с ТК «Ладожские ряды», ФХК «Империя» купила МФК «Ткачи». Сделки были закрыты в 1 квартале.

Конечно, пандемия внесла корректировки. Часть офисных помещений пока пустуют: крупные корпоративные клиенты, – например, компании IT или нефтегазового секторов – продолжают полностью или частично работать удаленно. Некоторые компании намерены продлить удаленный режим до 2021 г. И пока сложно прогнозировать, какой объем сотрудников вернется в офисы и в какие сроки. Но очевидно, что бизнес планирует вернуться – компании не отказываются от офисов.

Инвесторы понимают, что влияние covid носит временный характер, поэтому продолжают рассматривать объекты офисной недвижимости в перспективе будущего, мы это видим на собственном опыте. Например, помимо наших эксклюзивных проектов – функционирующих БЦ «Малевич» и «БЦ «Овентал Хистри» с заполняемостью в 100%, – инвесторы готовы смотреть здания под редевелопмент и строящиеся объекты. Буквально на днях мы закрыли сделку по продаже имущественного комплекса площадью 13 000 кв. м на Петроградской стороне, в скором времени начнутся работы по редевелопменту, одной из основных функций станет офисная.


иГРОКИ РЫНКА

IPG.Estate

Починщиков Иван

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Материалы по теме

Исследования рынка

Склады укрепляются в рейтинге инвестиций

По данным CBRE, инвестиции в склады составили треть от всех инвестиций в недвижимость. Общий объем вложений составил 180 млрд рублей, из которых 30 млрд рублей инвестировано в склады, тогда как в торговую недвижимость — только 18 млрд рублей.

29.09
Экспертный анализ

Итоги первого полугодия на рынке инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга

По данным компании Colliers International, рынок инвестиций в недвижимость за первое полугодие 2020 г. вырос на 52% по сравнению с аналогичным периодом 2019 г., достигнув $316 млн против $208 млн годом ранее. Однако данный показатель является вторым минимальным значением за последние пять лет. Среди наиболее перспективных сегментов – рынок складов и офисов.
31.07
Точка зрения

Инвестиции индивидуального хранения: Как склады self storage обходят стрит-ритейл и офисы

Инвестиции в покупку небольшого городского склада характеризуются низким порогом входа, высокой доходностью и быстрой окупаемостью. При этом данный рынок в России пока не насыщен и открыт как для крупных операторов, так и частных инвесторов с небольшими бюджетами, в пределах 1-2 миллионов рублей. Какую прибыль вложения в подобные активы могут сегодня принести, какие помещения для них ликвидны, а какие нет, рассказывает Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «РЕНТАВЕД».

22.07

журнал CRE 10 (444)

Ноябрь 2024
Вышел из печати CRE №10 (444). Стратегические партнеры журнала: компания Pioneer  компания  ADG group  ИНТЕРВЬЮ Основатель и акционер ГК «Ориентир» Елена Бондарчук: мать, жена, инвестор, девелопер. Именно в таком порядке ТЕМА НОМЕРА Дорого и немило: Как инфляция влияет на рынок коммерческой недвижимости ОФИСЫ - Игра в классиков: первые итоги офисной классификации - Ландшафт как преимущество ИНДУСТРИЯ ГОСТЕПРИИМСТВА - Курортный роман: появятся ли в России города-мега...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (25 ноября - 1 декабря)

Активное развитие оренбургского ТРЦ «Мармелад», новые лоты от московских властей, планы по экспансии Avdeev Crystal, сделка по продаже БЦ «Амальтея» и ТЦ «Петровский», назначения в ФСК и Самолете, а также новая статья из журнала CRE - в нашей традиционной подборке за неделю.
01.12
Источник: Whitewill
Назначения

Whitewill открывает направление продажи офисов

Новый департамент займется реализацией офисных помещений площадью от 300 кв. м, а возглавит его Анна Трушкина, ранее занимавшая руководящую должность в ILM. 
02.12
Источник: Пресс-служба Ricci
Назначения

Андрей Постников перешел в Ricci

Андрей Постников назначен управляющим партнером и генеральным директором компании Ricci.
 
03.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Особенности национальной охоты: почему российским бизнесам дома лучше

На рынке коммерческой недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах заканчивается второй год активных, громких и демонстративных выходов российских игроков в другие страны – от бывших республик СССР и ОАЭ до Уругвая и Бали. Очевидно, что парад экспансий начался из-за глобального передела активов в России, частичного закрытия локальной экономики в условиях усиливающегося санкционного давления и необходимости диверсификации бизнеса. Однако результаты эксперты оценивают сдержанно: успешными оказались лишь отдельные и точечные выходы, большинство же сбавляет темпы или вовсе сворачивается – лучшие рынки уже освоены, для захвата остальных требуются совсем другие ресурсы, бизнесу даже скрытого российского происхождения или с российскими основателями за спиной не рады, а в сегмент вышла армия «диванных хомячков» с критической для отрасли денежной массой. Но главное – доходность недвижимости в России с другими странами сейчас просто несопоставима.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
04.12
Источник: Tekta Group
Проект

Tekta Group выводит на рынок БЦ Air на Ходынке

Строительство бизнес-центра начнется в 2025 году. Сейчас предлагаются в покупку лоты площадью от 56,5 до 761,5 кв. м.
02.12
Источник: CRE
Проект

Михайловский Девелопмент построит склад в Красной Поляне

Площадь первого этапа строительства кластера на севере Подмосковья составит 96 000 кв. м. Генеральный подрядчик - компания Megastroy.
04.12
Источник: CRE
Игроки рынка

Дом ленинградской торговли внесли в ЗПИФ

Основатели Mercury передали исторический объект площадью 32 000 кв. м в управление УК «Инновационный капитал».
02.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre