Инвестиции в недвижимость Петербурга - до Covid и после

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate
 
3533
Пандемия Covid-19 заставила инвесторов пересмотреть приоритеты в выборе доходной недвижимости. Устойчивость к коронакризису стала важным фактором при анализе.  Если в 2019 г. знаковые сделки заключались с объектами торговой недвижимости, то в 2020 г. в лидеры по спросу вышли склады класса А. Несмотря на массовое приспособление к удаленной работе, офисный сегмент продолжает держать позиции – инвесторы и участники рынка не сомневаются, что бизнес вернется в офисы.

Рынок прошлого. 2019

В 2019 г. самые крупные сделки в Петербурге проходили в сегменте торговой недвижимости. Компания Morgan Stanley продала 49% акций ТРК «Галерея» арабскому фонду Mubadala, PPF Real Estate выкупила «Невский центр» у Stockmann.

Также в прошлом году инвесторы интересовались офисным и складским сегментом. В Санкт-Петербурге кроме крупных международных фондов интерес к объектам проявляли и российские инвесторы и собственники недвижимости. ФХК «Империя» купил здание на Большой Морской, 30 у ВТБ, банк «Тусар» продал здание на улице Красного Курсанта, 25Н компании «СТА Контракт», «Хладотерминал» продал холодильный терминал на Софийской улице компании «Диета-18». Несколько сделок было заключено с участием конечных пользователей.

Многие инвесторы заходили на рынок с частью собственного капитала и привлекали банковское финансирование, получить которое до пандемии было значительно проще. В 2019 г. банки требовали от инвесторов вложения в пределах 20-30% от собственного капитала.

В 2020-м ставка рефинансирования достигла рекордного минимума – 4,25%, еще в середине марта она составляла 6%. Однако это не означает кардинального улучшения в доступе к капиталу для инвесторов в недвижимость, банки уменьшают допустимое соотношение заемного капитала к собственному до 50%, страхуя тем самым неопределенность арендного дохода в офисном и торговом сегментах.

8 месяцев 2020 г. на российском рынке

8 месяцев 2020 г. показали положительную инвестиционную динамику российского рынка: 300 млн дол. в 2020 к 200 млн долларов в 2019. При этом 40% сделок совершены с действующими доходными объектами, 60% – сделки по покупке земельных участков для жилого строительства. Практически отсутствуют сделки с земельными участкам под коммерческое строительство, в связи со снижением девелоперской активности и заморозке планов по строительству новых офисных и торговых объектов. В России по-прежнему доминируют отечественные инвесторы, и в связи с трансграничными ограничениями мы также не увидели активности китайских инвесторов.

Инвестиции Петербурга. До и после пандемии

В региональной структуре инвестиций Санкт-Петербург сохранил долю в 25%. При этом стоит отметить, что «средний чек инвестиционной сделки» в Санкт-Петербурге значительно меньше, чем в Москве, – последние 3 года он не превышал 50 млн дол. США. В 2020 г., несмотря на крупную сделку по покупке компанией PL Technologies логопарка «Троицкий» класса А площадью 89 000 кв. м, сумма которой, по нашей оценке, находится на уровне 70 млн дол. США, типичный для Санкт-Петербурга размер сделки будет находиться в рамках 10 – 20 млн дол. США.

Крупнейшая петербургская сделка демонстрирует и одну из основных тенденций рынка: складской сегмент показывает лучшую доходность и становится наиболее привлекательным для инвесторов. Склады оказались наиболее устойчивы к изменениям рынка, которые были вызваны эпидемиологической ситуацией. Инвесторы видят потенциал, что связано с дефицитом качественного предложения – объем свободных площадей не превышает 1,3%, а также с растущим спросом со стороны ретейл-компаний, e-commerce, фармацевтического сегмента.

Сохраняется интерес и к офисной недвижимости. В 2020 г. группа «Базаль» купила БЦ «Лада» вместе с ТК «Ладожские ряды», ФХК «Империя» купила МФК «Ткачи». Сделки были закрыты в 1 квартале.

Конечно, пандемия внесла корректировки. Часть офисных помещений пока пустуют: крупные корпоративные клиенты, – например, компании IT или нефтегазового секторов – продолжают полностью или частично работать удаленно. Некоторые компании намерены продлить удаленный режим до 2021 г. И пока сложно прогнозировать, какой объем сотрудников вернется в офисы и в какие сроки. Но очевидно, что бизнес планирует вернуться – компании не отказываются от офисов.

Инвесторы понимают, что влияние covid носит временный характер, поэтому продолжают рассматривать объекты офисной недвижимости в перспективе будущего, мы это видим на собственном опыте. Например, помимо наших эксклюзивных проектов – функционирующих БЦ «Малевич» и «БЦ «Овентал Хистри» с заполняемостью в 100%, – инвесторы готовы смотреть здания под редевелопмент и строящиеся объекты. Буквально на днях мы закрыли сделку по продаже имущественного комплекса площадью 13 000 кв. м на Петроградской стороне, в скором времени начнутся работы по редевелопменту, одной из основных функций станет офисная.


иГРОКИ РЫНКА

IPG.Estate

Починщиков Иван

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Материалы по теме

Исследования рынка

Склады укрепляются в рейтинге инвестиций

По данным CBRE, инвестиции в склады составили треть от всех инвестиций в недвижимость. Общий объем вложений составил 180 млрд рублей, из которых 30 млрд рублей инвестировано в склады, тогда как в торговую недвижимость — только 18 млрд рублей.

29.09
Экспертный анализ

Итоги первого полугодия на рынке инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга

По данным компании Colliers International, рынок инвестиций в недвижимость за первое полугодие 2020 г. вырос на 52% по сравнению с аналогичным периодом 2019 г., достигнув $316 млн против $208 млн годом ранее. Однако данный показатель является вторым минимальным значением за последние пять лет. Среди наиболее перспективных сегментов – рынок складов и офисов.
31.07
Точка зрения

Инвестиции индивидуального хранения: Как склады self storage обходят стрит-ритейл и офисы

Инвестиции в покупку небольшого городского склада характеризуются низким порогом входа, высокой доходностью и быстрой окупаемостью. При этом данный рынок в России пока не насыщен и открыт как для крупных операторов, так и частных инвесторов с небольшими бюджетами, в пределах 1-2 миллионов рублей. Какую прибыль вложения в подобные активы могут сегодня принести, какие помещения для них ликвидны, а какие нет, рассказывает Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «РЕНТАВЕД».

22.07

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: Пресс-служба AFI Development
Проект

В AFI2B Tagilskaya стартовали продажи офисов

Стартовали продажи офисов в инновационном многофункциональном комплексе AFI2B Tagilskaya. Проект реализуется в рамках комплексной застройки жилого квартала «Сиреневый парк» в Метрогородке.
05.05
Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05
Источник: Пресс-служба Tekta Group
Проект

У БЦ Air появился офис продаж

Tekta Group открывает двери офиса продаж премиального бизнес-центра Air.
 
05.05
Источник: DDX Fitness
Открытие

DDX Fitness открылся в самарском El Rio

Площадь нового двухуровневого фитнес-центра составила почти 2 тыс. кв. м.
05.05
Источник: «Мангазея»
Проект

«Мангазея» приступила к монолиту в «Открытом»

«Мангазея» приступила к монолитным работам торгового и досугового центра «Открытый».
 
05.05
Источник: ADG group
Открытие

«Место встречи Солнцево» приняло «Аптечество»

Новая точка сети «Аптечество» открылась в районном центре «Место встречи Солнцево».
 
05.05
Источник: October Group
Проект

K-City получил РНС

Девелопер October Group планирует завершить строительство первой очереди проекта - офисной башни площадью 22,5 тыс. кв. м - в 2028 году.
07.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre