Сегодня одним из самых перспективных объектов для инвестиций в коммерческую недвижимость на российском рынке становятся склады индивидуального хранения или self storage. Спрос на такие объекты у арендаторов существенно растет благодаря тренду на уменьшение жилой площади квартир в городах, а также влиянию пандемии.
Доходность, окупаемость, объем инвестиций
Суть данного формата инвестиций заключается в покупке или аренде в городской черте помещения небольшой площади, которое переоборудуется в кладовую, разделенную на боксы площадью от 0,5 до 25 квадратных метров. Их используют для хранения личных вещей: велосипедов, колясок, автомобильных шин, мебели, спортивного инвентаря, сезонной одежды и др.
В Москве подвальное помещение площадью 50 квадратных метров под такой объект можно приобрести примерно за 1,2 млн рублей. С учетом затрат на проведение ремонтных работ – укладки плитки или ламината, покраски стен, замены светильников и дверей – объем инвестиции составит порядка 1,3-1,5 млн. Сдача в аренду такого склада будет приносить порядка 20 тысяч рублей ежемесячного дохода.
Таким образом, доходность инвестиций в покупку небольшого склада составит 16-18% годовых, при сроке окупаемости 5,5-7 лет. А если помещение разделить на много небольших боксов, то доход будет еще выше, так как чем меньше площадь, то тем дороже можно сдавать каждый квадратный метр в аренду.
Кроме того получать пассивный доход со склада ответственного хранения можно по субарендной модели, не выкупая объект недвижимости. Арендовав в Москве неподготовленное цокольное или подвальное помещения за 10 тысяч рублей в месяц, после ремонта и разделения на блоки его можно пересдать уже за 20-23 тысячи. Уровень дохода от такой стратегии будет скромнее, но объем инвестиций и риски на порядок меньше.
Для начинающих инвесторов в недвижимость, особенно с небольшим бюджетом, − это отличный вариант вложения средств.
Какие помещения выбирать?
На первом месте при оценке ликвидности помещения для городского склада важна локация. Правильная локация – это прежде всего хорошая транспортная доступность, близость к остановкам общественного транспорта или станции метро.
Оптимально для инвестиций необходимо рассматривать помещения в больших жилых комплексах с малогабаритными квартирами. В квартирах площадью 15-25 квадратных метров пространства не хватает физически. Спрос на небольшие кладовые на рынке недвижимости в настоящее время значительно превышает предложение.
Для размещения небольших складов формата self storage отлично подойдут помещения, расположенные на первых и цокольных этажах, а также в подвалах жилых домов. Требования к ним минимальны. Помещение должно быть сухим, обеспеченно электричеством и возможностью круглосуточного доступа для арендатора. Если на таком складе еще будет вода и канализация, то спрос на него гарантирован.
Кто формирует спрос
Востребованы небольшие склады формата self storage не только в районах массовой застройки с большим количеством в ЖК малогабаритных квартир. Хотя потенциальный объем данного спроса с учетом высоких темпов строительства в Москве и Подмосковье на такие площади колоссальный.
Только за последний месяц в Москве и Санкт-Петербурге спрос на склады индивидуального хранения со стороны бизнеса вырос более чем на 30%. После пандемии и снятия режима самоизоляции многие предприниматели сокращают количество офисных площадей, переводя целые отделы на удаленную работу. Соответственно у них возникает потребность в помещениях для хранения офисной мебели, расходных материалов, бумажных архивов.
Кроме того, на рынке коммерческой недвижимости присутствует высокий спрос на небольшие склады площадью от 100 до 200 кв. м в городской черте для размещения точек для сферы интернет-торговли – пунктов сортировки товаров и самовывоза. Такие помещения в аренду активно ищут как крупные торговые сети, так и представители малого бизнеса, реализующие свои товары через интернет. Пандемия стимулировала рост онлайн-торговли и курьерской доставки, поэтому сегодня на рынке наблюдается острая конкуренция за недорогие объекты складского назначения, расположенные в непосредственной близости к потребителю.
Таким образом, совокупность факторов – повышенный спрос, низкий порог входа, невысокие риски, быстрый возврат инвестиций – открывает хорошие перспективы для стремительного роста сегмента инвестиций в небольшие городские склады. Причем сегмент потенциально доступен для огромного количества частных инвесторов, не обладающих бюджетами для покупки существенно более дорогих коммерческих объектов – торговых или офисных помещений, доходность которых, к слову, сегодня падет из-за последствий пандемии.
