Инвестиции индивидуального хранения: Как склады self storage обходят стрит-ритейл и офисы

Инвестиции в покупку небольшого городского склада характеризуются низким порогом входа, высокой доходностью и быстрой окупаемостью. При этом данный рынок в России пока не насыщен и открыт как для крупных операторов, так и частных инвесторов с небольшими бюджетами, в пределах 1-2 миллионов рублей. Какую прибыль вложения в подобные активы могут сегодня принести, какие помещения для них ликвидны, а какие нет, рассказывает Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «РЕНТАВЕД».

5857

Сегодня одним из самых перспективных объектов для инвестиций в коммерческую недвижимость на российском рынке становятся склады индивидуального хранения или self storage. Спрос на такие объекты у арендаторов существенно растет благодаря тренду на уменьшение жилой площади квартир в городах, а также влиянию пандемии.


Доходность, окупаемость, объем инвестиций

Суть данного формата инвестиций заключается в покупке или аренде в городской черте помещения небольшой площади, которое переоборудуется в кладовую, разделенную на боксы площадью от 0,5 до 25 квадратных метров. Их используют для хранения личных вещей: велосипедов, колясок, автомобильных шин, мебели, спортивного инвентаря, сезонной одежды и др.

В Москве подвальное помещение площадью 50 квадратных метров под такой объект можно приобрести примерно за 1,2 млн рублей. С учетом затрат на проведение ремонтных работ – укладки плитки или ламината, покраски стен, замены светильников и дверей – объем инвестиции составит порядка 1,3-1,5 млн. Сдача в аренду такого склада будет приносить порядка 20 тысяч рублей ежемесячного дохода.

Таким образом, доходность инвестиций в покупку небольшого склада составит 16-18% годовых, при сроке окупаемости 5,5-7 лет. А если помещение разделить на много небольших боксов, то доход будет еще выше, так как чем меньше площадь, то тем дороже можно сдавать каждый квадратный метр в аренду.

Кроме того получать пассивный доход со склада ответственного хранения можно по субарендной модели, не выкупая объект недвижимости. Арендовав в Москве неподготовленное цокольное или подвальное помещения за 10 тысяч рублей в месяц, после ремонта и разделения на блоки его можно пересдать уже за 20-23 тысячи. Уровень дохода от такой стратегии будет скромнее, но объем инвестиций и риски на порядок меньше.

Для начинающих инвесторов в недвижимость, особенно с небольшим бюджетом, − это отличный вариант вложения средств.

 

Какие помещения выбирать?

На первом месте при оценке ликвидности помещения для городского склада важна локация. Правильная локация – это прежде всего хорошая транспортная доступность, близость к остановкам общественного транспорта или станции метро.

Оптимально для инвестиций необходимо рассматривать помещения в больших жилых комплексах с малогабаритными квартирами. В квартирах площадью 15-25 квадратных метров пространства не хватает физически. Спрос на небольшие кладовые на рынке недвижимости в настоящее время значительно превышает предложение.

Для размещения небольших складов формата self storage отлично подойдут помещения, расположенные на первых и цокольных этажах, а также в подвалах жилых домов. Требования к ним минимальны. Помещение должно быть сухим, обеспеченно электричеством и возможностью круглосуточного доступа для арендатора. Если на таком складе еще будет вода и канализация, то спрос на него гарантирован.

 

Кто формирует спрос

Востребованы небольшие склады формата self storage не только в районах массовой застройки с большим количеством в ЖК малогабаритных квартир. Хотя потенциальный объем данного спроса с учетом высоких темпов строительства в Москве и Подмосковье на такие площади колоссальный.

Только за последний месяц в Москве и Санкт-Петербурге спрос на склады индивидуального хранения со стороны бизнеса вырос более чем на 30%. После пандемии и снятия режима самоизоляции многие предприниматели сокращают количество офисных площадей, переводя целые отделы на удаленную работу. Соответственно у них возникает потребность в помещениях для хранения офисной мебели, расходных материалов, бумажных архивов.

Кроме того, на рынке коммерческой недвижимости присутствует высокий спрос на небольшие склады площадью от 100 до 200 кв. м в городской черте для размещения точек для сферы интернет-торговли – пунктов сортировки товаров и самовывоза. Такие помещения в аренду активно ищут как крупные торговые сети, так и представители малого бизнеса, реализующие свои товары через интернет. Пандемия стимулировала рост онлайн-торговли и курьерской доставки, поэтому сегодня на рынке наблюдается острая конкуренция за недорогие объекты складского назначения, расположенные в непосредственной близости к потребителю.

Таким образом, совокупность факторов – повышенный спрос, низкий порог входа, невысокие риски, быстрый возврат инвестиций – открывает хорошие перспективы для стремительного роста сегмента инвестиций в небольшие городские склады. Причем сегмент потенциально доступен для огромного количества частных инвесторов, не обладающих бюджетами для покупки существенно более дорогих коммерческих объектов – торговых или офисных помещений, доходность которых, к слову, сегодня падет из-за последствий пандемии.



иГРОКИ РЫНКА

Сухий Руслан

Материалы по теме

Экспертный анализ

В Москве вдвое меньше обеспеченность складами self storage, чем в Европе

В Москве объём рынка складов индивидуального хранения составляет 169 тыс. кв. м, согласно данным исследования компании JLL.
23.12
10 фактов Вам надо знать о…

10 фактов о рынке self storage в России

03.09
не указано

Кладовки для среднего класса — склады self storage в Москве

Российскому рынку персональных городских кладовок - формату self storage - нет и трех лет, первые индивидуальные склады в Москве появились летом 2009 года, когда бренды Mobius и "Складовка" стали впервые предлагать услуги индивидуального хранения. Сегодня в столице на рынке складов self storage работают шесть компаний, у каждой из которых по нескольку площадок и большие планы на будущее...
04.05

журнал CRE 5 (425)

Май, 2023
Вышел из печати майский CRE #5 (425) Журнал выпущен при поддержке: Comcity O1 Standard NF Group Sawatzky Property Management MD Facility Management PLT KR Properties MR-Group Raven Russia ГАЛС RD Management Central Properties Столица Менеджмент CORE.XP ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ Репортаж ТОЧКА ПРИТЯЖЕНИЯ  Фотоотчет с юбилейной премии CRE Moscow Awards 2023 Тема номера АРАБСКОЕ ЗОЛОТО По данным Bloomberg, в прошлом году россияне купили в Дубае больше всего недвижимости сре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (29 мая - 4 июня)

Уход Эмина Агаларова из Crocus Group, крупные сделки на складском рынке, новый резидент Manufaqtury на Поклонке, проект БЦ на Киевской, а также новые статьи из журналов CRE Retail и CRE Склады и логистика – в нашей традиционной подборке.
04.06
Источник: CRE
Сделка

Multicold выкупил склады ушедшего ритейлера Otto

Рыночная стоимость 46,8 тыс. кв. м складов в Тверской области оценивается в 2,3 млрд рублей, однако российскому оператору они могли достаться вдвое дешевле.
02.06
Источник: Bright Rich | CORFAC International
Сделка

В «Технопарк М4» довезли сантехнику

Производитель сантехники Ceramica Nova арендовал свыше 2,7 тыс. кв. м в комплексе HD Development. Сделку сопровождал департамент складской и индустриальной недвижимости Bright Rich.
02.06
Источник: IBC Real Estate
Сделка

IBC Real Estate переселилась в БЦ Lighthouse

В течение 10 лет JLL, а потом и IBC Real Estate располагалась в другом офисном центре компании O1 Properties - БЦ «Вивальди Плаза».
06.06
Источник: УК "Столица Менеджмент"
Открытие

ТРЦ «Небо» принял 8 новых арендаторов

За месяц в торговом центре открылись: Oodji, «МосИгра», Ozon, FiroLife, Anigami, Blanc Mariclo, «Майор Ник», Incity. Еще три новых магазина на 452 кв. м должны открыться в ближайшее время. УК «Столица Менеджмент» рассказала об открытиях.

02.06
Источник: cre.ru
Назначения

В «Магните» грядут кадровые перемены

«Магнит» поменяет структуру управления.
 
02.06
Источник: Магазин Магазинов
Проект

«Магазин Магазинов» завершает реконцепцию первого этажа ТЦ «Обними»

В результате здесь откроются Gloria Jeans на 1 150 кв. м, Kari Kids площадью 800 кв. м, Funday на 770 кв. м, Familia в новом формате площадью 1200 кв. м, дискаунтер Чеснок (входит в состав белорусской сети «Евроопт») займет около 2 500 кв. м.
06.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм