Инвестиции индивидуального хранения: Как склады self storage обходят стрит-ритейл и офисы

Инвестиции в покупку небольшого городского склада характеризуются низким порогом входа, высокой доходностью и быстрой окупаемостью. При этом данный рынок в России пока не насыщен и открыт как для крупных операторов, так и частных инвесторов с небольшими бюджетами, в пределах 1-2 миллионов рублей. Какую прибыль вложения в подобные активы могут сегодня принести, какие помещения для них ликвидны, а какие нет, рассказывает Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «РЕНТАВЕД».

4682

Сегодня одним из самых перспективных объектов для инвестиций в коммерческую недвижимость на российском рынке становятся склады индивидуального хранения или self storage. Спрос на такие объекты у арендаторов существенно растет благодаря тренду на уменьшение жилой площади квартир в городах, а также влиянию пандемии.


Доходность, окупаемость, объем инвестиций

Суть данного формата инвестиций заключается в покупке или аренде в городской черте помещения небольшой площади, которое переоборудуется в кладовую, разделенную на боксы площадью от 0,5 до 25 квадратных метров. Их используют для хранения личных вещей: велосипедов, колясок, автомобильных шин, мебели, спортивного инвентаря, сезонной одежды и др.

В Москве подвальное помещение площадью 50 квадратных метров под такой объект можно приобрести примерно за 1,2 млн рублей. С учетом затрат на проведение ремонтных работ – укладки плитки или ламината, покраски стен, замены светильников и дверей – объем инвестиции составит порядка 1,3-1,5 млн. Сдача в аренду такого склада будет приносить порядка 20 тысяч рублей ежемесячного дохода.

Таким образом, доходность инвестиций в покупку небольшого склада составит 16-18% годовых, при сроке окупаемости 5,5-7 лет. А если помещение разделить на много небольших боксов, то доход будет еще выше, так как чем меньше площадь, то тем дороже можно сдавать каждый квадратный метр в аренду.

Кроме того получать пассивный доход со склада ответственного хранения можно по субарендной модели, не выкупая объект недвижимости. Арендовав в Москве неподготовленное цокольное или подвальное помещения за 10 тысяч рублей в месяц, после ремонта и разделения на блоки его можно пересдать уже за 20-23 тысячи. Уровень дохода от такой стратегии будет скромнее, но объем инвестиций и риски на порядок меньше.

Для начинающих инвесторов в недвижимость, особенно с небольшим бюджетом, − это отличный вариант вложения средств.

 

Какие помещения выбирать?

На первом месте при оценке ликвидности помещения для городского склада важна локация. Правильная локация – это прежде всего хорошая транспортная доступность, близость к остановкам общественного транспорта или станции метро.

Оптимально для инвестиций необходимо рассматривать помещения в больших жилых комплексах с малогабаритными квартирами. В квартирах площадью 15-25 квадратных метров пространства не хватает физически. Спрос на небольшие кладовые на рынке недвижимости в настоящее время значительно превышает предложение.

Для размещения небольших складов формата self storage отлично подойдут помещения, расположенные на первых и цокольных этажах, а также в подвалах жилых домов. Требования к ним минимальны. Помещение должно быть сухим, обеспеченно электричеством и возможностью круглосуточного доступа для арендатора. Если на таком складе еще будет вода и канализация, то спрос на него гарантирован.

 

Кто формирует спрос

Востребованы небольшие склады формата self storage не только в районах массовой застройки с большим количеством в ЖК малогабаритных квартир. Хотя потенциальный объем данного спроса с учетом высоких темпов строительства в Москве и Подмосковье на такие площади колоссальный.

Только за последний месяц в Москве и Санкт-Петербурге спрос на склады индивидуального хранения со стороны бизнеса вырос более чем на 30%. После пандемии и снятия режима самоизоляции многие предприниматели сокращают количество офисных площадей, переводя целые отделы на удаленную работу. Соответственно у них возникает потребность в помещениях для хранения офисной мебели, расходных материалов, бумажных архивов.

Кроме того, на рынке коммерческой недвижимости присутствует высокий спрос на небольшие склады площадью от 100 до 200 кв. м в городской черте для размещения точек для сферы интернет-торговли – пунктов сортировки товаров и самовывоза. Такие помещения в аренду активно ищут как крупные торговые сети, так и представители малого бизнеса, реализующие свои товары через интернет. Пандемия стимулировала рост онлайн-торговли и курьерской доставки, поэтому сегодня на рынке наблюдается острая конкуренция за недорогие объекты складского назначения, расположенные в непосредственной близости к потребителю.

Таким образом, совокупность факторов – повышенный спрос, низкий порог входа, невысокие риски, быстрый возврат инвестиций – открывает хорошие перспективы для стремительного роста сегмента инвестиций в небольшие городские склады. Причем сегмент потенциально доступен для огромного количества частных инвесторов, не обладающих бюджетами для покупки существенно более дорогих коммерческих объектов – торговых или офисных помещений, доходность которых, к слову, сегодня падет из-за последствий пандемии.



иГРОКИ РЫНКА

Сухий Руслан

Материалы по теме

Экспертный анализ

В Москве вдвое меньше обеспеченность складами self storage, чем в Европе

В Москве объём рынка складов индивидуального хранения составляет 169 тыс. кв. м, согласно данным исследования компании JLL.
23.12
10 фактов Вам надо знать о…

10 фактов о рынке self storage в России

03.09
не указано

Кладовки для среднего класса — склады self storage в Москве

Российскому рынку персональных городских кладовок - формату self storage - нет и трех лет, первые индивидуальные склады в Москве появились летом 2009 года, когда бренды Mobius и "Складовка" стали впервые предлагать услуги индивидуального хранения. Сегодня в столице на рынке складов self storage работают шесть компаний, у каждой из которых по нескольку площадок и большие планы на будущее...
04.05

журнал CRE 8 (407)

Апрель 2
Очередной номер журнала CRE вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Создан при поддержке Raven Russia www.rrpa.ru Читайте в журнале: Актуально РУБЛЁВАЯ СТАТЬЯ Тема номера ПРИНИМАТЬ ВНУТРЬ Интервью Сергей СУХАНОВ, генеральный директор АО "Корпорация "Туризм.РФ": ОГРАНИЧЕНИЯ И ВЫЗОВЫ ПОШЛИ ТОЛЬКО НА ПОЛЬЗУ ВНУТРЕННЕМУ ТУРИЗМУ" Тренды  ДАЙ МИЛЛИОН, ДАЙ МИЛЛИОН Тенденции ОТДАТЬ "ЯКОРЯ" Опрос Московские окна Тренды ЦЕНЫ КОРРЕКТИРУЮТ ПЛАНЫ  ...

Популярное

Источник: Union Brokers
Назначения

Наталья Бонд присоединилась к Union Brokers

В новой для себя компании Наталья займет должность директора по продажам складской и индустриальной недвижимости.
12.05
Источник: «Киевская Площадь»
События

«Киевская Площадь» встретилась с представителями ритейла Турции

В организованном компанией проперти-туре приняли участие председатель Турецко-Российского делового совета DEIK Иззет Экмекчибаши и члены правления турецкого объединения ритейлеров United Brands Association (BMD) Синан Онджель, Мустафа Камар и Исмаил Кутлу.
13.05
Источник: РИА Недвижимость
Игроки рынка

ПИК запустил мебельный маркетплейс

На старте ПИК-Маркетом смогут пользоваться клиенты застройщика в Москве и Подмосковье.
11.05
Источник: ЦИАН
Сделка

«Сибур» приобрел МФК «Негоциант» на Якиманке

После реконструкции компания будет его использовать в качестве офиса. Сумма сделки составила около 4,5 млрд рублей.
13.05
Источник: ЦИАН
Аукцион

«Траст» продает ТРЦ «Премьера»

Начальная цена торгового центра площадью 13 тыс. кв. м, расположенного на проспекте Вернадского, установлена на уровне 1,3 млрд рублей.
11.05
Источник: rg-dev.ru
Проект

«РГ-Девелопмент» построит технопарк на «Октябрьском поле»

Бизнес-центр площадью около 12 тыс. кв. м на территории бывшей промзоны начнут возводить летом 2022 года.

13.05
Источник: Bright Rich
Сделка

В Петербурге сдали склад под упаковку

«ВакумПак-М» арендовала последнее свободное помещение в комплексе «Химиков 10».
11.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre