Почему объекты культурного наследия не в ладах с Законом?

Объекты культурного наследия должны быть изъяты из-под действий «Закона о содействии развитию жилищного строительства».
 
4820
Федеральный закон №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» не может применяться к объектам культурного наследия, нарушая публичный интерес в сохранении культурного наследия страны, - такое мнение высказали эксперты Круглого стола «ОКНа раздора: государственные программы по сохранению объектов культурного наследия разбиваются о №161-ФЗ», который прошел в отеле «Метрополь» в Москве 21 октября 2020 г.

Сегодня в России наряду с многочисленными программами стимулирования государственно-частного партнерства в сфере сохранения памятников архитектуры возникла ситуация, когда с инвесторами, вложившими сотни миллионов рублей в реставрацию объектов культурного наследия (ОКН), досрочно расторгаются договоры аренды на особняки. Предметами судебных споров стали исторические здания в Москве и ряде других городов России.

Госкомпания АО «Дом.рф» по поручению Росимущества на продажу данных объектов руководствуется федеральным законом от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и решение Правительственной комиссии. Однако ОКН имеют особый статус, который не позволяет их использовать для жилищного строительства, перестраивать, надстраивать, равно как и снести их для строительства жилья.

Арендатор объекта культурного наследия «Дом Майкова», управляющий партнер юридической фирмы «Городисский и Партнеры», Валерий Медведев рассказал, что Дом поэта Аполлона Майкова компания в 2003 г. в плачевном состоянии взяла в аренду по договору государственно-частного партнерства у Росимущества на 25 лет. А в конце 2019 г. компания получила уведомление от «Дом.рф» о досрочном расторжении договора аренды и освобождении здания в связи с проведением аукциона по продаже дома во 2 квартале 2021 г.

«На собственные средства была проведена сложнейшая реставрация памятника. Это отмечал Минкульт, а Департамент культурного наследия Москвы приводил его как пример на выставке во Франции и включил в сборник 100 примеров научной реставрации. В 2019 г. здание попало в список Правительственной комиссии на передачу в «Дом.рф» с целью последующей продажи. Считаю, что подобное изъятие должно быть возможно только в отношении недобросовестных арендаторов, которые не выполняют охранные обязательства, но в обратном случае, когда арендатор добросовестно выполняет все условия договора, изъятие несправедливо», - считает Валерий Медведев.

Николай Андрианов, партнер юридической фирмы «Трубор», опираясь на практику Верховного суда, объясняет: «Для того чтобы изъять имущество (в имущественные права в т.ч. входят арендные отношения) у частного (юридического) лица, простой законности недостаточно. Чтобы решение было правомерным, конституционной практикой выработаны три критерия, которые должны быть соблюдены при изъятии имущества в пользу государства у собственника (арендные права по ГК РФ являются также имуществом).

1. Законность. В данном случае, можно считать, этот критерий соблюден, считает юрист.

2. Изъятие должно быть обусловлено объективным публичным интересом. На вопрос, ради какого публичного интереса изымаются объекты культурного наследия, никто ответа не дает, в том числе «Дом.рф» (представители последнего отказались участвовать в круглом столе). Ссылаясь на решения высших судов, считаю недопустимым противопоставлять публичные интересы о развитии территорий, которые закреплены в №161-ФЗ, другим публичным интересам сохранения объектов культурного наследия, закрепленным в  №73-ФЗ.

3. Лицу, у которого имущество изымается, должна быть выплачена справедливая компенсация. Конституция (статья 35) гласит, что сначала должны быть оценены убытки в полном объеме, потом - происходить изъятие. То, что сейчас происходит в практике, расходится с этим посылом в корне».

По мнению Валерия Медведева, выходом из сложившейся ситуации, пока она не будет законодательно урегулирована (посыл для этого есть: в Госдуме будет рассмотрен законопроект, дающий право предпринимателям-арендаторам объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) преимущественное право при их выкупе после окончания срока аренды), может стать отказ от иска со стороны «Дом.рф», либо заключение мирового соглашения.
 
Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»: «В соответствии с действующим законодательством переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных или обязательственных прав в отношении такого имущества. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды или внесения в него изменений (ст. 617 ГК РФ)».

В 2018 г. законодатели уже предпринимали попытку изъятия объектов культурного наследия из-под действия ФЗ №161-ФЗ, однако законопроект №555681-7 был снят с рассмотрения Государственной думы.

«Каждый год Москва теряет свои исторические памятники. Это может происходить либо по причине отсутствия охранного статуса (тогда их просто сносят), либо здания гибнут за неимением хозяина. Один из ярких примеров – палаты Гурьева, фундаменты которых датируются XVII веком. Уже более 10 лет памятнику не могли найти инвестора ни по одной городской программе, здание разрушается. Разваливается на глазах здание Славяно-Греко-Латинской Академии на Никольской, учебные корпуса которой посещал Ломоносов, за сохранение памятника никто не берется», - рассказал Дмитрий Французов, москвовед, автор проекта о фасадном декоре Mascaron.org.

По данным экспертов Государственной думы РФ, на государственной охране находятся 143 876 объектов культурного наследия, однако лишь 15% от общего числа памятников истории и культуры - в удовлетворительном состоянии.

Анастасия Сурикова, автор работы «Земельное законодательство в области охраны объектов культурного наследия: опыт России, Франции и Германии», старший преподаватель кафедры правоведения РГАУ – МСХА им. К.А.Тимирязева, приводит в пример опыт Европы, где государство компенсирует до 70% реставрационных работ независимо от формы партнерства: «Большое количество развитых туристических территорий и существование архитектурного наследия в частной собственности можно объяснить соблюдением самим государством тонкого баланса между уважением права собственности и интересами общества». 
 


Материалы по теме

KnowHow

Как из водонапорной башни сделать культурный объект?

По проекту московской архитектурной студии IND Architects водонапорная башня в городском округе Щербинка Новой Москвы будет преобразована в современный культурный центр. Проект IND architects был выбран в результате открытого конкурса, организованного Международным фондом искусств имени С.Д. Эрзи при поддержке Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы и Дирекции Парка «Зарядье».
26.04
Советы юристов

Объекты культурного наследия: что изменилось в законодательстве?

23 декабря 2017 г. вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации от 13 декабря 2017 г. № 1541 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации». Постановление устанавливает порядок проведения проверки достоверности определения сметной стоимости работ по сохранению объектов культурного наследия и уточняет предмет проверки в связи с изменением понятия укрупненного норматива цены строительства.

12.02
не указано

10 фактов о качестве и культуре строительства

В России тренд культуры и качества строительства только зарождается. Российская строительная отрасль находится в начале большого пути, по которому многие страны — прежде всего, страны Западной Европы — идут уже несколько десятилетий.

24.09

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: Legenda
Экспертный анализ

Мы к вам заехали не на час: как региональные девелоперы покоряют Москву

На московский рынок недвижимости выходили преимущественно региональные девелоперы жилья, однако последние полтора года игроки из других городов агрессивно расширяют столичные портфели многофункциональными проектами и объектами в «бумящих» сегментах CRE. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
31.03
Источник: CRE
Аукцион

Park Inn by Radisson Izmailovo уйдет с молотка

Права требования к собственнику гостиницы на 109 номеров предлагают приобрести за 643,7 млн рублей (начальная цена). До 2022 года отель работал под международным брендом, а после здание площадью 5 741,6 кв. м было законсервировано. Торги пройдут 6 мая.
28.03
Источник: Rublevo Business Park
Проект

Rublevo Business Park все ближе ко вводу

Монолитные работы полностью завершены, фасадные готовы на 48%, а остекление - на 80%.
28.03
Источник: CRE
Проект

В Лужниках построят еще более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости

Компания Uniq Development в рамках программы «Масштабный инвестиционный проект» получила разрешения на строительство бизнес-центра площадью 44 тыс. кв. м и спортивного комплекса на 60 тыс. кв. м.
01.04
Источник: Stone
Игроки рынка

Stone поменял свои заборы в поддержку бездомных

Акция приурочена ко Дню бездомного человека: дню солидарности с теми, кто остался без крова и вынужден жить на улице. 
28.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre