Чем гибкий офис - не коворкинг?

Игорь Грецов, управляющий партнер, генеральный директор строительной компании GPGroup
 
Растущая популярность гибких офисов и  вместе с тем развитие сегмента коворкингов меняют  офисный ландшафт - у арендатора все больше вариантов для  размещения рабочих мест. Разберемся, каковы различия  этих форматов, и в чем особенности планировочных решений в гибких офисах и коворкингах.

Гибкие офисы от классических отличает, в первую очередь, то, что в проектировании пространства заложена мобильность, а планировки позволяют адаптировать зоны под нужды и требования клиента всего за несколько недель. Это дает возможность организовать быстрый переезд сотрудников, легко трансформировать офис под меняющиеся задачи, сократить или увеличить число рабочих мест.

В отличие от коворкингов, в которых можно арендовать хоть одно место на 1 час, в гибких офисах каждый арендатор имеет полностью изолированный блок, и планировку можно полностью адаптировать под задачи компании. В соответствии с запросом арендаторов одно и то же рабочее пространство легко перезонируется - кому-то нужны изолированные кабинеты, кому-то - openspace для работы проектных команд, кто-то хочет много переговорных, а кто-то – многофункциональную зону для работы и отдыха.

Коворкинги также подразумевают  размещение отдельных компаний в выделенных кабинетах, однако планировки пространства и рассадка от этого не изменятся. В коворкингах есть общие пространства (кухня, зона отдыха), где пересекаются все арендаторы. Коворкинги брендированы под оператора или собственника коворкинга, в то время как гибкие офисы подразумевают использование фирменного стиля клиента на арендуемой площади.

Эти различия определяют и состав арендаторов - если в коворкингах располагаются преимущественно фрилансеры, индивидуальные предприниматели и небольшие старт-апы, то гибкие офисы готовы арендовать крупные корпорации, переводящие туда новые блоки или отделы.

Гибкие офисы предлагают гибкие и более короткие договоры аренды (порядка 1,5 лет), которые позволяют без труда увеличивать или уменьшать площадь. Количество рабочих мест легко трансформировать в зависимости от индивидуальных запросов компаний. В случае роста штата арендатор может взять дополнительные места в openspace. Если количество сотрудников сокращается, арендодатель подбирает новых клиентов на освободившиеся площади.

Немаловажным преимуществом является отсутствие капитальных затрат и аутсорсинг поддерживающих функций - за это отвечает оператор гибкого офиса. Стоимость аренды гибкого офиса выше, по сравнению с классическим, но арендаторы существенно экономят на  отделке, мебели, оргтехнике. Все перечисленное входит в ставку. Гибкий офис подходит для компаний, которые строят бизнес на проектных командах или решают краткосрочные задачи. Это старт-апы, консалтинговые и IT-компании, банки, готовящие для рынка новые продукты. Такие компании не могут прогнозировать потребность в рабочих местах в перспективе более чем на 2-3 года. Последнее становится особо актуально в связи с пандемией коронавируса, когда работодатели массово столкнулись с неопределенностью рабочего режима, необходимостью разделения персонала на офисный и тот, который может работать удаленно.
В России  гибкие офисы представлены в Москве, Санкт-Петербурге, Казани и т.д. В перспективе такие форматы появятся во всех городах-миллионниках и, вероятно, в ряде городов с населением 500 тыс. человек. Формат коворкингов также давно вышел за пределы Москвы и Санкт-Петербурга.

Сейчас каждая десятая сделка на рынке офисной недвижимости совершается в формате гибких офисов. Недавно «Сбербанк» арендовал 4700 кв. м в Manufaqtury, а группа «Группа ФСК» - 3200 кв. м Space 1. Несколько лет назад на рынке коворкингов и гибких офисов уже произошел бум - объем таких площадей с 2017 г. вырос почти в три раза - с 60 тыс кв. м до 170 тыс. кв. м.

Несмотря на это, по итогам 2019 г. доля коворкингов и гибких офисов составила всего 1% от объема офисных помещений Москвы. Однако ситуация с коронавирусом, переводом персонала на удаленную работу дала дополнительный толчок для развития гибкого сегмента офисной недвижимости. Во 2-3 кварталах 2020 г., рассчитывая на сохранении частью компаний формата удаленной работы сотрудников, на рынок вышло сразу несколько крупных проектов гибких пространств и коворкингов, а если все заявленные до конца года проекты будут реализованы, такие площади суммарно достигнут 1,5% рынка. В 3 квартале 2020 г. классические офисы продолжили терять арендаторов, тогда как коворкинги и сервисные офисы – заполняться.

По запросам, поступающим от наших клиентов, мы также отмечаем рост интереса к проектам с гибкими офисами - все больше заказчиков просят выделить в openspace приватные зоны и закрытые пространства. В зонирование возвращается кабинетная рассадка. При этом в отделке набирают популярность «карантинные» линейки офисной мебели с соблюдением социальной дистанции - конфигурация мебели для рабочих мест, переговорных и кухни подразумевает большего размера столы и кресла.

Действующие бизнес-центры также готовы переформатировать часть своих площадей в гибкие либо самостоятельно, либо через операторов таких пространств. А девелоперы вносят изменения в проекты новых офисных центров, уделяя внимание наличию площадей для гибких пространств и коворкингов. Можно предположить, что после пандемии на первый план выйдет гибридный формат работы, так как перед компаниями встанет задача сохранения баланса между проведением переговоров, общением, контролем за персоналом и стандартной работой за компьютером, которую можно осуществлять без привязки к рабочему месту. Поэтому с большой долей вероятности в перспективе нескольких лет мы будем наблюдать ежегодный прирост гибких офисов на рынке и дальнейший рост офисных сделок с гибким форматом.


иГРОКИ РЫНКА

GPGroup

Грецов Игорь

Строительство

GPGroup

Материалы по теме

Исследования рынка

Как пандемия влияет на гибкие офисы?

Усиленное восстановление спроса на европейские свободные пространства предсказуемо замедлилось после вспышки коронавирусной инфекции.
14.10
Точка зрения

Игра на выживание: что происходит с гибкими пространствами в 2020 году

Офисный сегмент коммерческой недвижимости в 2020 году претерпевает существенные изменения, причем как на локальном, так и на глобальном уровне. Пандемия затронула практически все развитые и развивающиеся рынки, компании по всему миру пересматривают свой подход к организации офисных пространств и стремятся оптимизировать расходы на содержание площадей, что на фоне падения доходов в большинстве отраслей бизнеса становится первостепенной задачей арендаторов. О ситуации на рынке с точки зрения сегмента гибких офисов рассказывает Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank.

13.10
Экспертный анализ

Share More: об эволюции гибких офисных пространств

Несколько лет назад гибкий офис был форматом для студентов и фрилансеров, а сегодня такие рабочие пространства арендуют «Яндекс», «Тинькофф», X5 Retail Group… Спрос на гибкие рабочие пространства растет достаточно быстро, средний уровень заполняемости в Москве и Петербурге на сентябрь 2020 г. составляет 70-75%.   
06.10

журнал CRE 20 (377)

Ноябрь 2
При поддержке: Raven Russia  В НОМЕРЕ Актуально ОЧЕНЬ ОГРАНИЧЕННЫЙ ДОСТУП Из-за продолжающегося увеличения больных коронавирусом в Санкт-Петербурге полностью закрылись фуд-корты, а в Москве вводятся новые меры, которые будут действовать два месяца – с 13 ноября 2020 года до 15 января 2021 года.   Тренд ЦЕННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Обесценивание рубля, сокращение бюджетов во всех сегментах, закрытие бизнесов и безработица стали причиной начала на рынке коммерческой недвижимости, ритейла...

Популярное

Игроки рынка

Foodworking – новый пандемийный тренд

Московские рестораны начали превращаться в коворкинги.
 
30.11
Игроки рынка

JLL всерьез займется бизнес-центрами А.Н.Д

Компания назначена ко-эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду бизнес-центров класса А «Стратос» и «Орбион».

30.11
Сделка

«Коммерсантъ» поселился у КПМГ

Издательский дом взял в субаренду офис площадью более 4,5 тыс. кв. м в Башне на Набережной на территории «Москва-Сити».

30.11
Назначения

Анастасия Малкова возглавит коммерческий департамент STONE HEDGE

Назначение управляющего партнера девелопера главой отдела означает смещение стратегии компании в сторону усиления сегмента офисной недвижимости.

01.12
Переговоры

Сбер ищет новые склады

СМИ сообщили о переговорах инвестиционного подразделения банка по покупке двух объектов PNK group.

30.11
Игроки рынка

Capital Group вышла на каток

Компания стала партнером бизнес-павильона у ледовой площадки ВДНХ.

01.12
Игроки рынка

BACE спроектируют недвижимость

В портфель нового консорциума архбюро Blank Architects и компании компания Clancy Engineering уже входят такие совместные проекты, как ТЦ «ВТБ Арена», «Грозный Молл», вторая фаза Brosko Mall и ЖК девелопера «Брусника».

30.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre