Knight Frank спрогнозировали финансовые потоки на 2021 год

Аналитики компании определили топ-10 крупнейших трансграничных потоков, а также рассказали о факторах, влияющих на глобальное движение инвестиций, и спрогнозировали основные тренды в ротации недвижимости.

2496

Аналитики международной компании Knight Frank подсчитали, что в результате экономического кризиса и ограничений, связанных с пандемией, в первой половине 2020 года объем глобальных потоков капитала оказался на 23% ниже, чем в 2019 году. Немногим более 26% всех сделок носили трансграничный характер, что сопоставимо с показателями 2019 года. Это главным образом связано со значительным притоком средств в регионы за пределами эпицентра первой волны пандемии в I квартале 2020 года, большая часть которых обусловлена сделками, заключенными до распространения Covid-19. В 2021 году ожидается ряд изменений, связанных с источниками и основными направлениями капитала.

Изменения в движении финансовых потоков

Еще до пандемии глобальные потоки капитала и спрос на недвижимость столкнулись со многими структурными изменениями: демографические сдвиги, реакция на климатические условия, развитие новых технологий и онлайн-торговли, а также изменение структуры трудоустройства. Все это открыло много возможностей для инвестиций в новых и развивающихся отраслях. Мы ожидаем, что новые вспышки коронавируса скорее ускорят, чем существенно изменят влияние этих факторов на рынок недвижимости.

  • В первой половине 2020 года наибольшую активность на международной арене продемонстрировал офисный рынок, за ним следуют секторы жилой и индустриальной недвижимости. Офисный сектор продолжит играть значительную роль в распределении инвестиций в мировых масштабах. Потоки инвестиций в офисную недвижимость некоторых регионов уже продемонстрировали высокую устойчивость в прошлом. Исторически самым стабильным остается рынок офисных помещений в Великобритании, который с момента начала мирового финансового кризиса не попал в пятерку самых активных направлений трансграничных инвестиций лишь в двух кварталах. Офисный рынок США выбыл из числа лидеров в самом начале кризиса 2008 года, но к III кварталу 2009 года снова укрепил свои позиции. По мере восстановления после экономического кризиса в Еврозоне аналогичным образом на лидирующие позиции вышли офисные рынки Франции и Германии.

Источник: Knight Frank, 2020

 

  • В ближайший год финансовые потоки будут распределены между ликвидными и надежными экономическими центрами, поскольку инвесторы будут стремиться к максимальной диверсификации денежных средств. При этом основные доходные активы в соседних странах будут пользоваться спросом даже в те периоды, когда будут сохраняться ограничения на физические перемещения.

  • Инвесторы со стороны частных инвестиционных фондов, независимые инвесторы и долговые фонды также будут рассматривать возможность дальнейших трансграничных операций ввиду сохранения угроз экономической стабильности в 2021 году.

  • Скорее всего, основными игроками в сфере трансграничных инвестиций будут США, Германия, Великобритания и Сингапур. При этом, в случае сохранения низких цен на нефть может ускориться отток капитала из стран с нефтезависимой экономикой.

Прогноз: 10 крупнейших трансграничных финансовых потоков в 2021 году


 

  • Во многих регионах снижение предложения на рынке соответственно привело к уменьшению общего объема сделок. Несмотря на то, что правительства и центральные банки оказывают поддержку экономике своих стран, находящихся в рецессии, рынок недвижимости еще не ощутил всех последствий кризисного периода: их мы увидим в следующем году, когда налоговая и финансовая поддержка ослабится или прекратится вообще.

Источник: Knight Frank Research, 2020

 

Прогнозы по ротации недвижимости

  • Еще одним потенциальным источником предложения на рынке является ротация объектов недвижимости. Мы проанализировали операции за предыдущие годы и спрогнозировали ожидаемые типы активов на следующий год, исходя из традиционного пятилетнего цикла владения или финансирования. Например, в США общая сумма операций с офисными помещениями за 2016 год составила 145 млрд долларов по всей стране, включая ILC (города-инновационные центры) — Нью­Йорк, Пало­Альто, Сан­Франциско и Атланту. Кроме того, в целом по стране было приобретено индустриальных объектов на сумму 61 млрд долларов.

  • Мы ожидаем, что в 2021 году, даже если часть инвесторов решит отложить совершение сделок, на рынок выйдет широкий набор активов — как офисной, так и индустриальной, жилой и иной недвижимости. Это предоставит возможность для комбинирования циклических и защитных инвестиций.

  • Кроме того, инвесторам следует отслеживать активность частных инвестиционных фондов, которая зачастую является первым важным признаком оживления рынка. К примеру, в Японии был отмечен существенный рост трансграничных операций со стороны частных инвестиционных фондов во ll квартале 2020 года (3,4 млрд долларов во ll квартале 2020 года против 975 млн долларов в l квартале и 161 млн долларов во ll квартале 2019 года). Активность частных инвестиционных фондов выросла во многих секторах рынка Великобритании, а значительный рост в Швейцарии связан со сделками по торговой недвижимости, в том числе в ILC (городах-инновационных центрах).

  • Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank:
    «С закрытием границ глобально усилился процесс локализации бизнесов – компаниям в меняющихся условиях приходится искать пути частичной переориентации на локальный рынок и готовиться к новым потрясениям. Сектор недвижимости при этом показал себя как устойчивый в абсолютном большинстве развитых рынков, несмотря на падение общего объема инвестиций. В таких условиях сектор инвестиций в недвижимость, в том числе иностранную, продолжит предоставлять возможности для профильных инвесторов, однако им придется тщательнее анализировать каждый потенциальный проект, углубляясь в быстроменяющиеся условия на каждом отдельном локальном рынке. Риски на рынках недвижимости вырастут в силу сохраняющейся неопределенности в странах, не являющихся традиционными получателями трансграничных инвестиций – США, Великобритания, Германия и прочими. Это приведет к увеличению доли внутренних и приграничных инвестиций».

  • Глобальные факторы изменения финансовых потоков, несомненно, влияют и на российский рынок недвижимости, отмечает Алексей Новиков: «Несмотря на снижение общего объема инвестированных в секторе средств по результатам первых трех кварталов года, инвесторы демонстрируют относительно высокую активность. В свою очередь стоит отметить, что наблюдается снижение объемов трансграничных инвестиций, доля которых составила в январе-сентябре 8% против 15% годом ранее. На такое снижение повлияли помимо глобальных факторов и локальные – выход России из сделки с ОПЕК в начале года и анонсированный 15%-й налог на дивиденды иностранных лиц и компаний от активов в России. Снижение доли иностранных инвесторов ожидается и в следующем году, однако уже сейчас очевидно, что структура иностранных инвесторов существенно не изменится – в 2020 году, как и годом ранее, основными источника трансграничных финансовых потоков в России являются страны СНГ, Азии и Ближнего Востока, а также Европы».

Другие факторы, влияющие на финансовые потоки

  • Прогнозирование поведения рынка значительно усложняется из-за пандемии Covid-19. Кроме того, хотелось бы отдельно выделить три других фактора, которые будут влиять на финансовые потоки в предстоящем году.

1. Валютные курсы и хеджирование

  • В последние годы валютное хеджирование испытывало заметные колебания. В мае 2018 года доходы от валютного хеджирования для долларовых инвесторов, которые использовали пятилетние валютные свопы в Великобритании, составили 2,3% годовых при обменном курсе 1,33 доллара США. К сентябрю 2020 года доходы при том же валютном курсе снизились до 0,25 % в год. Аналогичным образом в сентябре 2018 года доходы от валютного хеджирования в материковой Европе для долларовых инвесторов, использовавших пятилетние валютные свопы, составили почти 3,5% годовых при обменном курсе 1,16 доллара США. В феврале, перед самым началом пандемии, доход все еще превышал 2 %. К сентябрю 2020 года он снизился до 1% при валютном курсе 1,18 доллара США.

  • Это может значительно повлиять на распределение финансовых потоков. На ключевых направлениях с основной доходностью ниже 3% трансграничные инвесторы имели возможность получить дополнительный доход благодаря валютному хеджированию. Потеряв эти преимущества, инвесторы могут перераспределить капитал на другие направления.

  • Некоторые группы инвесторов особо чувствительны к изменению валютных курсов. Например, с момента ослабления фунта стерлинга в 2017 году инвесторы из Южной Кореи перенесли основной объем своих операций из США в Великобританию. В прошлом году, воспользовавшись преимуществами выгодного курса, они выбрали для инвестиционной деятельности материковую Европу – общий объём инвестиций составил 6 млрд долл.

  • США, Великобритания и другие ключевые страны материковой Европы считаются безопасным направлением для инвестирования капитала в период неопределенности. В зависимости от того, как развернется ситуация с пандемией, восстановление доходности валютного хеджирования при условии укрепления доллара может дополнительно увеличить поток инвестиций в Европу и Великобританию. В то же время ослабление доллара может увеличить долю инвестиционной активности в США.

2. Нефть

  • Из-за пандемийных ограничений на экономическую деятельность во всем мире, спрос на нефть стремительно упал. Цены на нефть также существенно снизились, несмотря на ограниченное предложение – в августе 2020 года в США работали всего 254 нефтяные вышки (на 650 меньше, чем в прошлом году), а в целом по миру в июле 2020 года функционировали 743 вышки (на 419 меньше, чем в июле 2019 года).

  • В начале года нефть стоила более 60 долларов за баррель; сейчас цена составляет около 45 долларов. Падение цен на нефть может привести к ускорению реализации планов диверсификации инвестиций в странах с нефтезависимой экономикой и поиску безопасного, долгосрочного и надежного источника дохода, в том числе и на рынке недвижимости.

3. Геополитическая ситуация и ограничение перемещений

  • В последние несколько лет наблюдается изменение давних международных связей, таких как торговые соглашения США и отношения между Европой и Великобританией. Эта неопределенность привела к осознанию необходимости налаживания большего числа локальных цепочек поставок в сферах обслуживания и производства. Однако нужно быть готовыми и к новым сюрпризам. Вероятно, в следующем году мы увидим рост объема внутриконтинентальных инвестиций, например, в пределах Европы или между США и Канадой, где операционные издержки ниже, а риски просчитать проще. Это также относится к инвестициям в удачно расположенные и доходные объекты недвижимости в безопасных локациях.


 



иГРОКИ РЫНКА

Knight Frank

Новиков Алексей

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Исследования рынка

Knight Frank: предпосылок к росту спроса на офисы нет

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы и подготовили прогноз на 2021 год. В текущем году рынок офисов претерпел ряд изменений: практики и подходы трансформируются, вынуждая компании становиться гибкими и мобильными все быстрее, особенно в аспекте их размещения в офисе. По предварительным данным, совокупный годовой объем введенных офисных площадей составит 240-280 тыс. кв. м, что на 60-70% меньше, чем в 2019 году. Доля свободных офисов класса А по итогам года ожидается на уровне 10,4-10,8%. Прогнозируемый рост предложения в субаренду может достичь 150-200 тыс. кв. м.

08.12
Экспертный анализ

Инвестиции – предварительные итоги от Knight Frank

В 2020 г. ожидается снижение объемов инвестиций на 18%, считают в Knight Frank.
 
24.11

журнал CRE 11-12 (389-390)

Июнь (1-2)
Журнала можно купить в редакции (тел. 8-499-490-04-79). Номер вышел при поддержке:   Алютех https://alutech-group.com/   MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru В НОМЕРЕ: Актуально ЛЕДНИКОВЫЙ ПЕРИОД Насколько холодное противостояние лидеров России и Запада заморозило инвестиции     Тема номера КОРОННЫЕ ФОРМАТЫ Какие решения будут актуальны уже завтра?   Тенденции СПАСИБО ЗА ПОКУПКУ В продуктовом ритейле продолжается консолидаци...

Популярное

Игроки рынка

На российский рынок выходит новый брокер

Компания Avison Young, входящая в топ-10 международного рейтинга брендов коммерческой недвижимости, будет развиваться в России на базе брокерского и консалтингового подразделений GVA Sawyer.
27.07
Проект

Если Агаларов не идет на рынок, то рынок идет к Агаларову

Филиал «Даниловского рынка» займет 3000 кв. м в проекте Эмина Агаларова Estate Mall.

26.07
Сделка

АШАН снял 40 000 кв. м в «Русич-Холмогоры»

Около 16 тыс. кв. м будут отданы под специфические температурные режимы ритейлера. Это возможно крупнейшая сделка для традиционного ритейла на складском рынке в этом году.
26.07
Сделка

БЦ «Автозаводский» приобрел китайский инвестор

Консультантом сделки по продаже делового центра площадью около 6 тыс. кв. м выступила входящая в ассоциацию КОКОН компания Century 21 Street Realty.

28.07
Сделка

Hochland выбрал для офиса Space1 ЛеФОРТ

Производитель сыра займет пространство площадью 1142 кв. м. Консультантом сделки выступила компания JLL.

26.07
Проект

На Вернадского объединят фуд-холл, коворкинг и барное пространство

Общая площадь семиэтажного здания 4Rooms City составит 36 тыс. кв. м. Открытие запланировано на ближайшую осень.
26.07
Открытие

«ДНС» открыл магазин нового формата в ТРЦ «Мозаика»

Площадь точки составляет 1 845 кв. м. В проекте реализованы сервисные зоны, кофе-зона, а также появится игровая зона с приставками Nintendo.
27.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre