По прогнозам JLL, по итогам 2020 года совокупный объем купленных и арендованных офисных площадей в московских бизнес-центрах класса А и В не превысит 1 млн кв. м, что на 35% ниже аналогичного показателя 2019 года и станет минимальным значением с 2009 года. Наиболее востребованными в объеме спроса по-прежнему остаются объекты класса А и В+ в центральных локациях. Лидерами по объему спроса на офисы Москвы в 2020 году были банки и финансовые компании, а также сектор бизнес-услуг. В 2021 году мы прогнозируем небольшое увеличение объема сделок до 1,1 млн кв. м.
Динамика объема купленных и арендованных офисных площадей в Москве
Источник: JLL
В 2020 году на рынке офисной недвижимости Москвы снизились объемы нового предложения: если до наступления кризиса к вводу в эксплуатацию ожидались 513 тыс. кв. м, то скорректированный прогноз на 40% ниже и составляет около 300 тыс. кв. м. Это на 23% ниже, чем было введено в 2019 году. Учитывая резкое и значительное снижение спроса на офисные помещения, девелоперы не спешили выводить на рынок в этом году новые объекты и перенесли сроки окончания строительства. В 2021 году к вводу в эксплуатацию заявлено более 600 тыс. кв. м. При этом в дальнейшем в 2022-2023 годах мы ожидаем снижения объема нового строительства вследствие остановки проектов на начальной стадии.
«Тенденция постепенного снижения объемов строительства новых объектов не случайна – на момент начала экономического спада у девелоперов есть проекты в работе, находящиеся в достаточно высокой степени готовности, остановка которых на данном этапе является нецелесообразной. В то же время офисные здания на ранней стадии строительства приостанавливаются, а запуск новых проектов существенно снижается, что в результате приводит к отложенному падению объемов ввода, – отмечает Алексей Кучвальский, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Для крупных проектов целесообразно фазирование проектов, которое позволит минимизировать риски низких темпов заполнения комплекса и оценить спрос в процессе экспонирования первых фаз комплекса. Не всегда фазирование возможно из-за рыночных или градостроительных ограничений, но возможность его девелоперы внимательно анализируют».
Низкий спрос в 2020 году привел к увеличению доли свободных площадей. По итогам 3-го квартала вакантность достигла 11,5%, что на 1,9 п.п. выше значения конца 2019 года. По итогам 2020 года уровень вакантности составит около 12%. Рост вакантных площадей продолжится и в 2021 году. Наиболее это будет ощутимо в классе А, где к середине декабря она уже достигла 12,8% (частично по причине ввода крупных объектов), увеличившись по сравнению с концом 2019 году на 4,7 п.п.
Годовой показатель чистого поглощения впервые за всю историю офисного рынка Москвы окажется отрицательным по итогам 2020 года.
Ставки аренды к концу 2020 году находятся в следующих диапазонах: в премиальном сегменте – 35-55 тыс. руб./кв. м/год; в классе А – 20-40 тыс. руб./кв. м/год; в классе В+ – 10-25 тыс. руб./кв. м/год. По сравнению с концом 2019 года ставки аренды уже снизились на 5-10%. В 2021 году ожидается дальнейшая корректировка в сторону уменьшения, однако в большей степени это будет заметно в децентрализованных локациях, удаленных от основных деловых районов и в бизнес-центрах, которые имеют невысокую заполняемость.
Одной из тенденций 2020 года стало активное развитие рынка гибких офисных пространств, в том числе появление проектов built-to-suit в этом сегменте. На начало декабря в 2020 году было открыто 26 площадок общей площадью 42 тыс. кв. м. До конца года к запуску заявлено еще 19 тыс. кв. м гибких офисных пространств. В следующем году мы ожидаем сохранение интереса к данному формату офиса. Площадь открытых в столице новых гибких офисов в 2021 году, вероятно, превзойдет значение 2019-2020 годов. На данный момент в данном сегменте анонсировано открытие 57 тыс. кв. м и еще свыше 70 тыс. кв. м могут быть реализованы в формате built-to-suit, если будет найден конечный пользователь.
«С появлением новых качественных проектов с большим объемом услуг все чаще рабочие места или отдельные офисы в гибких пространствах арендуются как для отдельных подразделений крупных компаний, например проектных команд, так и для размещения полноценного офиса корпоративных клиентов. Именно на этих клиентов ориентируются операторы гибких пространств, поэтому появилось предложение создания офиса под конкретного клиента в соответствии с требованиями арендатора на площадке, договор с которой будет заключен только после нахождения этого клиента, и дальнейшего управления этой площадкой», – отмечает Алексей Кучвальский.
