Большинство компаний и предпринимателей при реализации бизнес-процессов не могут обойтись без вступления в арендные отношения (с той или другой стороны). Но при этом, для экономического оборота, эффективности работы компании, а порой и прибыли, очень важна их стабильность. При частой ротации арендаторов проигрывают все – собственники несут дополнительные расходы на содержание помещений, ухудшаются перспективы выгодной продажи объекта, арендаторы несут расходы на адаптацию новых помещений под собственные нужды, не исключены случаи потери клиентов и сотрудников при смене локации. Законодательные акты в нашей стране подчеркивают важность и стабильность арендных отношений, устанавливая по умолчанию защиту обеих сторон от необоснованного одностороннего выхода из договора. Так, если иное не установлено договором, то ни одна из сторон не может отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без веских на то оснований.
Но иногда собственнику все же выгодно прекратить арендные отношения как по причине недобросовестного поведения арендатора, так и в целях преследования иных личных интересов.
Рассмотрим какие обстоятельства дадут арендодателю возможность выйти из договора аренды.
Для начала обратимся к предусмотренному законом перечню оснований, позволяющих арендодателю требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке (ст. 619 ГК РФ).
-
Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В качестве нарушений могут быть приняты в том числе следующие (доказанные) факты - передача объекта в субаренду без согласия собственника имущества; неисполнение обязательства, предусмотренного договором по страхованию имущества; грубое нарушение правил пожарной безопасности или, например, самовольная перепланировка объекта.
Однако существенность такого нарушения арендодателю придется доказать в судебном порядке. Конкретные критерии существенности нарушений законом не установлены и будут определяться судом исходя из обстоятельств дела. В том числе судом могут быть учтены продолжительность нарушений, их причины и потенциальные убытки арендодателя.
-
Арендатор существенно ухудшает имущество.
В этом случае для успешного разрешения судебного дела в пользу арендодателя факт ухудшения имущества рекомендуется зафиксировать актом или протоколом осмотра, заключением экспертизы, фотографиями, а также подробно мотивировать существенность такого ухудшения.
-
Отказ от внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа или непоступление средств в обговоренный срок.
Необходимо учесть, что судом может быть отказано в расторжении договора в том числе если:
- неуплата арендных платежей была сопряжена с невозможностью использования объекта аренды;
- сумма задолженности незначительна;
- требование о расторжении договора заявлено через продолжительное время после допущенного нарушения оплаты (истекли разумные сроки предъявления требований).
-
Арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
После того, как определены основания для расторжения договора в судебном порядке, арендодателю обязательно необходимо соблюсти досудебный порядок рассмотрения спора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок и при условии, что такое нарушение не будет устранено арендатором в указанный в уведомлении срок.
На что обратить внимание при соблюдении досудебного порядка:
- в уведомлении должно быть указано, какие именно нарушения договора допущены арендатором;
- иск может быть оставлен без рассмотрения, если претензия будет содержать одновременно с требованием об устранении нарушения требование о расторжении договора;
- если арендатор получил письменное уведомление арендодателя об устранении нарушения позже срока для его устранения, указанного в данном уведомлении, он имеет право устранить нарушение в разумный срок после получения уведомления;
- направление по месту нахождения (месту жительства) арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства является надлежащим исполнением обязанности арендодателя. Уведомление будет считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило арендатору, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или арендатор не ознакомился с ним;
- указанный в уведомлении срок на устранение недостатков должен обеспечивать возможность устранения недостатка арендатором.
Важно отметить, что перечисленные выше основания для расторжения договора, предусмотренные законом, лишь обуславливают право арендодателя на обращение в суд с требованием о расторжении договора. При рассмотрении спора судом будут изучены конкретные обстоятельства, которые послужили основанием исковых требований и по результатам будет принято соответствующее решение о расторжении договора или об отказе от его расторжения. И только после вступления в силу решения суда о расторжении договора аренды у арендодателя возникнет право требовать от арендатора освобождения помещения.
В связи с тем, что обязательное досудебное и судебное разбирательства могут занять существенное время, в течение которого будет увеличиваться дебиторская задолженность или ухудшаться состояние объекта, самое правильное решение урегулировать вопросы внесудебного расторжения договора при его заключении в самом договоре.
Стороны вправе предусмотреть в договоре в том числе:
- критерии существенности оснований для расторжения договора, предусмотренных законом, а также установить, что по указанным в законе основаниям договор может быть расторгнут арендодателем во внесудебном порядке;
- основания для его расторжения, не указанные в законе, - определить повлекут ли эти основания внесудебный или судебный порядок прекращения арендных отношений;
- право арендодателя немотивированно отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке;
- сроки и порядок направления уведомлений о расторжении договора или об одностороннем отказе от договора арендодателем;
- плату за возможность выхода из договора в одностороннем порядке.
После того как договор расторгнут арендодатели на практике часто сталкиваются с нежеланием арендаторов фактически освободить объект от имущества и передать помещение, что влечет дополнительные расходы и проблемы для арендодателя.
Потребовать астрента – право арендодателя
В случае если расторжение договора осуществлялось через суд, имеет смысл одновременно с требованием о расторжении договора в судебном порядке заявить требование об освобождении объекта от имущества арендатора, передаче помещения арендодателю в течение определённого срока, а также о присуждении судебной неустойки (астрента) за просрочку передачи помещения (308.3 ГК РФ). Это существенно простимулирует арендатора освободить объект аренды в срок.
Кроме того, в случае если арендатор отказывается от подписания акта приема-передачи помещения при его возврате, допускается составление одностороннего акта. Очень важно надлежащим образом заблаговременно известить арендатора о месте, дате и времени подписания одностороннего акта. По возможности рекомендуется привлечь к приемке незаинтересованных лиц, которые подписью в акте подтвердят, что арендатор на приемку не явился, а также подтвердят перечень оставленного в помещении имущества арендатора, а также составить подробный фотоотчет или видеосъемку.
В ситуациях, когда возможен потенциальный конфликт с арендатором, рекомендуется помимо независимых лиц привлечь к приемке нотариуса, который наделен правом осуществлять деятельность в пределах нотариального округа по месту нахождения объекта. Нотариус в порядке обеспечения доказательств вправе зафиксировать состояние объекта и составить нотариальный протокол.
В заключении хочу отметить, что и законодателем, и судами арендатор исторически воспринимается как более слабая и незащищенная сторона, в связи с чем на практике приходится сталкиваться с недобросовестными арендаторами, злоупотребляющими своим положением. Арендодателю следует быть особенно внимательным к составлению договора, чтобы не стать жертвой злоупотреблений, а также особо внимательно отнестись к порядку расторжения, установленному договором или законом, в целях подтверждения своей добросовестности.
