С момента введения ограничительных мер, связанных с закрытием объектов розничной торговли, ресторанов и иных объектов, прошло уже более 2 месяцев. Ограничительные меры оказали существенное негативное влияние на бизнес арендаторов и арендодателей. По многим договорам аренды сторонами уже достигнут компромисс по вопросам отсрочки и скидки по арендной плате. В некоторых случаях введение ранее мер поддержки, связанных с отсрочкой и уменьшением арендной платы, оказалось недостаточным для достижения баланса интересов сторон договора аренды. В результате на федеральном уровне было принято решение о разработке новых мер государственной поддержки арендаторов.
8 июня 2020 г. опубликован ФЗ № 166-ФЗ от 8 июня 2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» («Закон»). Статьей 3 Закона предусмотрено право отдельных арендаторов на односторонний внесудебный выход из договора аренды при отказе арендодателя предоставить скидку на арендную плату.
Кто может воспользоваться правом на отказ?
Правом на досрочное внесудебное расторжение договора может воспользоваться арендатор:
· являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, то есть включенный в соответствующий реестр; и
· осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 («Постановление»).
Какой договор может быть расторгнут?
В соответствии с Законом досрочно может быть прекращен договор аренды:
· заключенный до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; и
· заключенный в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности, которая включена в перечень, утвержденный Постановлением.
Соответственно, в отличие от отсрочки по оплате арендной платы, которая предоставляется в отношении любых договоров аренды, заключенных арендаторами, относящимися к наиболее пострадавшим отраслям (Вопрос № 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 Президиума ВС РФ от 30.04.2020), право на отказ применимо только к помещениям, которые используются для осуществления такой деятельности.
Очевидно, что любое помещение, в конечном счете, используется арендатором для этого, но, вероятно, при применении новых норм об отказе суды будут проверять, чтобы формулировка договора аренды о разрешенном использовании помещения максимально соответствовала формулировке ОКВЭД, включенной в Постановление. С учетом этого, суды могут не поддержать возможность отказа от договоров аренды в отношении офисных помещений, если только такие помещения не используются для деятельности, связанной с получением прибыли (офис туристической компании и т.п.).
Как арендатору реализовать право на отказ?
Закон предполагает следующую процедуру:
· арендатор обращается к арендодателю с предложением об изменении арендной ставки на срок до одного года;
· стороны в течение 14 рабочих дней ведут переговоры о снижении арендной платы;
· при недостижении соглашения арендатор вправе отказаться от договора аренды, причем договор прекращается с момента получения уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Важно иметь в виду, что право на отказ должно быть реализовано до 1 октября 2020 г. С учетом положения ст. 450.1 ГК РФ до этого срока уведомление о расторжении уже должно быть получено арендодателем.
В связи с отсутствием переходных положений, данные нормы Закона вызывают ряд вопросов. В частности, если сторонами до вступления в силу Закона уже были проведены переговоры о снижении арендной ставки и достигнуто соглашение, может ли арендатор повторно попросить скидку под угрозой прекращения договора. Положения ст. 422 ГК РФ подтверждают такое право арендатора, с другой стороны такое толкование не совсем соответствует принципу добросовестности. Особенно остро данный вопрос встанет в отношении договоров, по которым скидки были предоставлены на срок менее года.
Кроме того, Закон не дает никаких ориентиров в отношении скидок, которые могут запросить арендаторы. Из буквального толкования следует, что непредоставление скидки, запрошенной арендатором, будет основанием для последующего досрочного отказа. Вместе с тем, Закон не исключает действия общих положений о добросовестности при осуществлении гражданских прав (ст. ст. 1 и 10 ГК РФ). Соответственно, арендатор, действующий недобросовестно при ведении переговоров, рискует тем, что впоследствии суд признает отказ от договора недействительным.
Последствия досрочного прекращения договора аренды
Законом предусмотрено, что арендатор не возмещает арендодателю в связи с досрочным расторжением:
· упущенную выгоду;
· убытки по замещающей сделке (новому договору аренды в отношении того же помещения), предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ;
· плату за отказ от договора, предусмотренную в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ.
При этом уплаченный обеспечительный платеж арендатору не возвращается.
Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством. В частности, на основании договора аренды должен решаться вопрос о компенсации арендатору произведенных им улучшений в арендуемом помещении.
