Что делать с отсроченной частью арендной платы, если договор аренды прекратится до 2023 года?

Арендаторы из списка пострадавших отраслей имеют право на отсрочку арендной платы. В постановлении Правительства оговорены сроки погашения задолженности, однако нет четкого ответа на ряд вопросов, касающихся порядка выплат. О нюансах постановления рассуждает Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики недвижимости и строительства, международная юридическая фирма Dentons.

6606

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 были установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды, предоставленной арендаторам из списка пострадавших отраслей экономики в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Так, одним из условий предоставления отсрочки является погашение задолженности по арендной плате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

На практике возникает много вопросов, как трактовать данное положение. Вот некоторые из них.

Первый вопрос – как можно структурировать уплату отсроченной части арендной платы, если срок договора аренды истекает до 1 января 2023 года?

Здесь возможны несколько трактовок:

1. Отсроченная сумма выплачивается ежемесячно в течение оставшегося срока аренды, то есть делится на равные платежи по количеству месяцев оставшегося срока аренды начиная с 1 января 2021 года при условии, что размер таких платежей не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (вариант А). Очевидно, что срок аренды после 1 января 2021 года должен быть достаточно большой, чтобы позволить арендатору выплатить всю отсроченную часть арендной платы, в противном случае вариант А не работает; или

2. Отсроченная сумма делится на 24 равных платежа по количеству месяцев в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года независимо от того, что срок аренды истекает ранее (вариант В).

Так как законодательство не содержит четкого ответа на данный вопрос, очевидно, что собственники предпочтут вариант А (там, где срок аренды это позволяет), а арендаторы – вариант В.

Следующий вопрос – что делать с отсроченной частью арендной платы, если договор аренды прекратился досрочно до того момента, как она была полностью выплачена?

Например, при любом варианте (А или В) возможна ситуация, когда договор аренды прекратится ранее установленного срока в результате существенного нарушения какой-либо стороны договора аренды, когда невиновная сторона по договору имеет право его расторгнуть и пользуется таким правом. Договор аренды также может прекратиться ранее и по причине реализации break option той стороной, у которой это право есть по договору.

Иными словами, на практике возможны многочисленные случаи, при которых к моменту прекращения договора аренды арендатор не успеет выплатить всю отсроченную в 2020 году арендную плату. Поскольку законодательство не содержит ответа на вопрос, что происходит в таком случае, стороны должны сами предусмотреть решение в дополнительном соглашении, которое они будут заключать, фиксируя отсрочку.

Очевидно, что собственник будет настаивать на позиции, при которой при прекращении договора аренды по любой причине арендатор должен единовременно выплатить всю оставшуюся часть отсроченной арендной платы. Арендаторы будут трактовать Постановление 439 таким образом, что оно предоставляет им отсрочку независимо от даты прекращения договора, и они могут продолжать выплачивать отсроченную часть арендной платы и после прекращения договора аренды вплоть до 1 января 2023 года.

Еще один важный вопрос, который возникает в этой связи – что делать с обеспечительным депозитом?

Должен ли собственник его вернуть арендатору при прекращении договора аренды или может оставить его до того момента, пока арендатор полностью не выплатит всю отсроченную арендную плату, мотивируя это тем, что одной из функций депозита является как раз обеспечение права собственника использовать его при невыплате арендных платежей? Опять же, законодательство не дает ответа на данный вопрос.

Таким образом, следует признать, что механизм предоставления отсрочек, предусмотренный Постановлением 439, содержит ряд существенных недоработок. В этой связи собственникам и арендаторам не остается ничего другого, как договариваться обо всех спорных вопросах при согласовании дополнительных соглашений к договорам аренды.

 



Материалы по теме

KnowHow

Антикризисные меры: как собственнику сохранить ключевого арендатора

Эксперты «ПРОФИС Недвижимость» рассказали о том, на что сегодня готовы собственники объектов коммерческой недвижимости, чтобы сохранить ключевых арендаторов в кризис.

28.05
Точка зрения

Как готовый арендный бизнес наращивает доверие частных инвесторов

Кристина Недря, руководитель отдела оценки ГК STONE HEDGE

 
22.05
Советы юристов

Как подготовиться к судебным спорам по договорам аренды?

Эксперты юридической фирмы «АЛРУД» рассказывают, что стоит учесть при ведении переговоров относительно изменения условий договоров аренды и подготовке к дальнейшим судебным спорам.

06.05

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: Legenda
Экспертный анализ

Мы к вам заехали не на час: как региональные девелоперы покоряют Москву

На московский рынок недвижимости выходили преимущественно региональные девелоперы жилья, однако последние полтора года игроки из других городов агрессивно расширяют столичные портфели многофункциональными проектами и объектами в «бумящих» сегментах CRE. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
31.03
Источник: CRE
Аукцион

Park Inn by Radisson Izmailovo уйдет с молотка

Права требования к собственнику гостиницы на 109 номеров предлагают приобрести за 643,7 млн рублей (начальная цена). До 2022 года отель работал под международным брендом, а после здание площадью 5 741,6 кв. м было законсервировано. Торги пройдут 6 мая.
28.03
Источник: Rublevo Business Park
Проект

Rublevo Business Park все ближе ко вводу

Монолитные работы полностью завершены, фасадные готовы на 48%, а остекление - на 80%.
28.03
Источник: CRE
Проект

В Лужниках построят еще более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости

Компания Uniq Development в рамках программы «Масштабный инвестиционный проект» получила разрешения на строительство бизнес-центра площадью 44 тыс. кв. м и спортивного комплекса на 60 тыс. кв. м.
01.04
Источник: Stone
Игроки рынка

Stone поменял свои заборы в поддержку бездомных

Акция приурочена ко Дню бездомного человека: дню солидарности с теми, кто остался без крова и вынужден жить на улице. 
28.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre