Что делать с отсроченной частью арендной платы, если договор аренды прекратится до 2023 года?

Арендаторы из списка пострадавших отраслей имеют право на отсрочку арендной платы. В постановлении Правительства оговорены сроки погашения задолженности, однако нет четкого ответа на ряд вопросов, касающихся порядка выплат. О нюансах постановления рассуждает Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики недвижимости и строительства, международная юридическая фирма Dentons.

4448

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 были установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды, предоставленной арендаторам из списка пострадавших отраслей экономики в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Так, одним из условий предоставления отсрочки является погашение задолженности по арендной плате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

На практике возникает много вопросов, как трактовать данное положение. Вот некоторые из них.

Первый вопрос – как можно структурировать уплату отсроченной части арендной платы, если срок договора аренды истекает до 1 января 2023 года?

Здесь возможны несколько трактовок:

1. Отсроченная сумма выплачивается ежемесячно в течение оставшегося срока аренды, то есть делится на равные платежи по количеству месяцев оставшегося срока аренды начиная с 1 января 2021 года при условии, что размер таких платежей не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (вариант А). Очевидно, что срок аренды после 1 января 2021 года должен быть достаточно большой, чтобы позволить арендатору выплатить всю отсроченную часть арендной платы, в противном случае вариант А не работает; или

2. Отсроченная сумма делится на 24 равных платежа по количеству месяцев в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года независимо от того, что срок аренды истекает ранее (вариант В).

Так как законодательство не содержит четкого ответа на данный вопрос, очевидно, что собственники предпочтут вариант А (там, где срок аренды это позволяет), а арендаторы – вариант В.

Следующий вопрос – что делать с отсроченной частью арендной платы, если договор аренды прекратился досрочно до того момента, как она была полностью выплачена?

Например, при любом варианте (А или В) возможна ситуация, когда договор аренды прекратится ранее установленного срока в результате существенного нарушения какой-либо стороны договора аренды, когда невиновная сторона по договору имеет право его расторгнуть и пользуется таким правом. Договор аренды также может прекратиться ранее и по причине реализации break option той стороной, у которой это право есть по договору.

Иными словами, на практике возможны многочисленные случаи, при которых к моменту прекращения договора аренды арендатор не успеет выплатить всю отсроченную в 2020 году арендную плату. Поскольку законодательство не содержит ответа на вопрос, что происходит в таком случае, стороны должны сами предусмотреть решение в дополнительном соглашении, которое они будут заключать, фиксируя отсрочку.

Очевидно, что собственник будет настаивать на позиции, при которой при прекращении договора аренды по любой причине арендатор должен единовременно выплатить всю оставшуюся часть отсроченной арендной платы. Арендаторы будут трактовать Постановление 439 таким образом, что оно предоставляет им отсрочку независимо от даты прекращения договора, и они могут продолжать выплачивать отсроченную часть арендной платы и после прекращения договора аренды вплоть до 1 января 2023 года.

Еще один важный вопрос, который возникает в этой связи – что делать с обеспечительным депозитом?

Должен ли собственник его вернуть арендатору при прекращении договора аренды или может оставить его до того момента, пока арендатор полностью не выплатит всю отсроченную арендную плату, мотивируя это тем, что одной из функций депозита является как раз обеспечение права собственника использовать его при невыплате арендных платежей? Опять же, законодательство не дает ответа на данный вопрос.

Таким образом, следует признать, что механизм предоставления отсрочек, предусмотренный Постановлением 439, содержит ряд существенных недоработок. В этой связи собственникам и арендаторам не остается ничего другого, как договариваться обо всех спорных вопросах при согласовании дополнительных соглашений к договорам аренды.

 



иГРОКИ РЫНКА

Юридическая поддержка

Dentons

Материалы по теме

KnowHow

Антикризисные меры: как собственнику сохранить ключевого арендатора

Эксперты «ПРОФИС Недвижимость» рассказали о том, на что сегодня готовы собственники объектов коммерческой недвижимости, чтобы сохранить ключевых арендаторов в кризис.

28.05
Точка зрения

Как готовый арендный бизнес наращивает доверие частных инвесторов

Кристина Недря, руководитель отдела оценки ГК STONE HEDGE

 
22.05
Советы юристов

Как подготовиться к судебным спорам по договорам аренды?

Эксперты юридической фирмы «АЛРУД» рассказывают, что стоит учесть при ведении переговоров относительно изменения условий договоров аренды и подготовке к дальнейшим судебным спорам.

06.05

журнал CRE 18 (396)

Октябрь 2
Вышел из печати второй октябрьский CRE №18 (396). Журнал выпущен при поддержке: Алютех https://alutech-group.com/   Raven Russia www.rrpa.ru   Группа компаний «Пионер» pioneer.ru   Knight Frank www.kf.expert   Apleona Group https://ru-hsg.apleona.com/   ФМ Сервис https://fmservice.ru/   Lynks Property Management www.lynkspm.com В НОМЕРЕ: Репортаж CRE FEDERAL AWARDS 2021: БЕЗ ПРОИГРАВШИХ! Регионы выходят из тени столицы! Именно эти слова рефреном звучали на прот...

Популярное

Сделка

Чемпионы мира по Dota 2 сняли офис

Команда откроет новое креативное пространство и тренировочную базу площадью 824 кв. м в БЦ «Сибирский», сообщает агентство премиальной недвижимости Point Estate, выступившее брокером сделки.
22.10
Назначения

Новое назначение в STONE HEDGE

Департамент оценки и аналитики STONE HEDGE возглавит Кристина Недря. 
22.10
Сделка

SVN начала сотрудничество с Alibaba Cloud

УК SVN приступила с 1 октября к техническому обслуживанию инженерных систем в офисе Alibaba Cloud в Москва-Сити.

27.10
Сделка

В БЦ ARCUS II арендовали 1 931 кв. м

Компания AB Development подписала договор аренды 1 931 кв. м в БЦ ARCUS II с компанией «Меттэм-М». 
22.10
Проект

Новый офисный проект от Apollax Space

Apollax Space приступил к формированию нового пространства сети гибких офисов. Проект будет создан на территории бизнес-центра «Мелиора Плейс», находящегося неподалёку от метро «Сухаревская» в непосредственной близости от Садового кольца. 
22.10
CRE News

Первый анализ по SWOT – уже завтра!

Завтра состоится первое мероприятие-анализ рынка коммерческой недвижимости по методу SWOT.
 
25.10
Инвестиции

Sezar Group застроит «Красную Пресню»

Sezar Group может застроить бывшую овощебазу на севере Москвы.
 
25.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre