Спрос на офисы Москвы достиг дна

Общий объем спроса по итогам года составил менее 800 тыс. кв. м, а вакантность увеличилась почти до 12%. Аналитики компании JLL подвели итоги 2020 года и сделали прогноз на год 2021.
5976
Изображение взято из источника: РБК
По данным компании JLL, совокупный годовой объем сделок аренды и купли-продажи на офисном рынке Москвы составил 768 тыс. кв. м, что является минимальным показателем за всю историю наблюдений с 2007 года. По сравнению с предыдущим годом объем сделок снизился вдвое.  
 

 
«В прошедшем году в связи с увеличением удаленной работы, компании стали искать варианты оптимизации офисных площадей и активно пересматривать договоры аренды. Так если в 2016-2019 годах доля сделок по пересогласованию арендных условий постепенно сокращалась, то в 2020 году показатель вырос на треть. В ближайшее время данная тенденция сохранится, так как договоры аренды у компаний, офисы которых расположены в бизнес-центрах класса А и В+, являются преимущественно долгосрочными, – комментирует Алексей Кучвальский, член Совета директоров, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Кроме того, некоторые арендаторы стремятся сдать «свободные» площади в субаренду, чтобы частично покрыть затраты на офис».
 
По итогам года наибольшая доля в спросе пришлась на банковские структуры (28%) и компании, предоставляющие бизнес-услуги (26%). При этом в 2020 году, на фоне введенных ограничений и закрытия международного сообщения, значительно сократилось число иностранных компаний, которые арендовали новые офисы в Москве. Если в 2018-2019 годах на их долю приходилось около 30% об общего объема сделок, то в прошлом году только 14%.
 
Одной из тенденций 2020 года стало активное, несмотря на кризис, развитие рынка гибких офисных пространств, в том числе появление проектов built-to-suit в этом сегменте. В прошлом году было открыто 29 площадок общей площадью 49 тыс. кв. м. В 2021 году мы ожидаем сохранение интереса к подобному формату, на данный момент анонсировано открытие 75 тыс. кв. м площадей в гибких офисах и еще свыше 70 тыс. кв. м могут быть реализованы в формате built-to-suit.
 
В 2020 году на рынке офисной недвижимости Москвы снизились объемы нового предложения: если до наступления кризиса к вводу ожидались 513 тыс. кв. м, то итоговый результат оказался ниже более чем в 2 раза. Совокупный годовой объем нового офисного предложения составил 224 тыс. кв. м, что на 42% меньше, чем годом ранее. Из них 45%, или 109 тыс. кв. м, пришлось на 4 кв. 2020 года. Крупнейшими объектами, получившими разрешение на ввод в прошедшем году, стали: Neva Towers (60 тыс. кв. м), ВТБ Арена Парк (фаза II) (29 тыс. кв. м), «Алкон II» (25 тыс. кв. м).
 
Учитывая резкое и значительное снижение спроса на офисные помещения, девелоперы не спешили выводить на рынок в этом году новые объекты и перенесли сроки окончания строительства. Как следствие, к вводу в 2021 году заявлено 826 тыс. кв. м офисных площадей, однако часть проектов, скорее всего, будет перенесена, поэтому мы ожидаем появления на рынке около 560 тыс. кв. м. Это станет максимальным значением с 2015 года. При этом стоит отметить, что почти половина нового строительства придется на объекты, которые строятся для собственных нужд или под конкретного клиента, и, тем самым, не попадут на рынок спекулятивной аренды.


 
Сокращение спроса напрямую повлияло на динамику доли свободных площадей. По итогам года общая доля свободных площадей на офисном рынке Москвы выросла на 2,3 п.п. и составила 11,9%, при этом в бизнес-центрах класса А показатель увеличился за год 4,5 п.п. до 12,6. В классе В+ вакантность по итогам года остановилась на отметке в 9%, изменения показателя в этом классе сдерживались за счет перевода части офисных площадей в апартаменты и пересмотра класса объектов. В классе В- доля вакантных площадей достигла максимума с 2007 года и составила 16,7%.
 
«Договоры аренды многих компаний, офисы которых распложены в бизнес-центрах класса А и В+, являются долгосрочными, что не позволяет им одномоментно сократить площади. Более резкая динамика в классе В- объясняется преимущественно краткосрочными договорами аренды, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. – В 2021 году мы ожидаем дальнейший рост средней вакантности на рынке до 14%, который наиболее заметен будет в классе А. Помимо постепенного высвобождения площадей, на увеличение объема свободного предложения будет оказывать ввод в эксплуатацию большого количества новых бизнес-центров».
 
Согласно данным компании JLL, запрашиваемые ставки аренды в 2020 году несколько снизились. В премиальных зданиях значения ставок варьируются в диапазоне 35-55 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), а в бизнес-центрах класса А – 20-40 тыс. руб. за кв. м в год, в классе В+ –10-25 тыс. руб. за кв. м в год. Часть собственников, бизнес-центры которых расположены преимущественно в центре города, продолжают держать ставки на докризисном уровне. Однако владельцы офисных зданий в децентрализованных локациях, столкнувшиеся с ростом свободных площадей, уже начали снижение ставок аренды, рассчитывая на привлечение новых арендаторов. В 2021 году ожидается дальнейшая корректировка ставок аренды в сторону уменьшения (в пределах 5%), однако в наибольшей степени это будет заметно в локациях, удаленных от основных деловых районов, и в бизнес-центрах, которые имеют невысокую заполняемость. Собственники именно таких объектов, прежде всего, будут готовы снижать ставку аренды, стараясь привлечь клиентов, чтобы пустующие площади не простаивали, а приносили доход.


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Фадеев Владислав

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Источник: РБК
Рейтинг

Москва — четвертая по ставке на премиум-офисы в Европе

Аналитики международной компании Knight Frank представили рейтинг ставок аренды по Европе и миру. Лидером мирового рейтинга стал Гонког, второе место досталось Лондону, а замкнул тройку Нью-Йорк. В Европе Москва занимает четвертое место после Лондона, Парижа и Цюриха.

19.01
Источник: РБК Недвижимость
Исследования рынка

За 2020 год в Москве высвободилось более 100 тыс. кв. м офисов

Аналитики CBRE подсчитали объем предложения по субаренде и переуступке прав аренды офисных помещений на начало 2021 года. За год рынок субаренды в офисах класса А вырос более чем в два раза в сравнении с предыдущим кризисом, однако общее предложение на уровне 56 тыс. кв. м нельзя назвать ощутимым для офисного рынка в целом.

13.01
Экспертный анализ

JLL: Объем сделок в офисном сегменте упал на 35%

Аналитики компании прогнозируют общий объем спроса на качественные офисы в Москве на уровне менее 1 млн кв. м. Это может стать минимальным значением с 2009 года.

24.12

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 апреля - 4 мая)

«Белые Сады» прошли зеленую сертификацию, Times Estate рассказала о переменах, а Malltech - об открытиях, Stone завершает переезд в новую штаб-квартиру, а «ВкусВилл» покоряет ОАЭ. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
04.05
Источник: cre.ru
Сделка

«Киевская площадь» купила «Люблинское поле»

Год Нисанов и Зарах Илиев выкупили торговый центр в районе Люблино.
 
05.05
Источник: CRE
Сделка

Haval занял «Клин»

Автопроизводитель арендовал 42 тыс. кв. м складов на севере Подмосковья. Аренда такого объема здесь может стоить компании порядка 600-650 млн рублей в год с учетом НДС и операционных расходов.
05.05
Источник: Moscow Research Forum
Игроки рынка

Silver City и Lighthouse стали премиальными

Еще двум бизнес-центрам O1 Properties присвоен класс Prime. В соответствии с новой классификацией, разработанной Moscow Research Forum (компании NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership) к классу Prime относятся также: БЦ «Белая площадь», «Романов двор», AFI2B, Four Winds Plaza, «Белые сады», «Башню на Набережной», STONE Курская и Neva Towers Business Centre. Список дополняется.
05.05
Источник: famil.ru
Назначения

Крупное назначение в OBI

Главой OBI Россия назначена Светлана Можаева из Familia.
 
05.05
Источник: Пресс-служба AFI Development
Проект

В AFI2B Tagilskaya стартовали продажи офисов

Стартовали продажи офисов в инновационном многофункциональном комплексе AFI2B Tagilskaya. Проект реализуется в рамках комплексной застройки жилого квартала «Сиреневый парк» в Метрогородке.
05.05
Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre