Что такое КРТ и с чем его едят

В наше время вошел в моду термин «комплексное развитие территорий» («КРТ»). Что любопытно, этот термин часто используется (особенно девелоперами жилья) в сугубо маркетинговом контексте – людям красиво рассказывают о разнообразном функционале их будущего жилья (торговле и развлечениях, всяких велодорожках, дронах-доставщиках и т.д.). Зачастую эти проекты имеют мало общего с юридической конструкцией КРТ, которая подробно описана в Градостроительном Кодексе Российской Федерации. О разночтениях и истинном смысле понятия рассуждает партнер юридической фирмы Platforma Legal Владислав Сурков.
1495
Немного об истории вопроса

О «комплексном развитии территорий», противопоставляемом печально знаменитой «точечной застройке», в профессиональных (и не только) кругах говорили много лет. Юридически конструкция была полноценно закреплена в федеральном законодательстве только в 2017 году, а 30 декабря 2020 года в Градостроительный Кодекс («ГрК») были внесены значительные изменения, вступившие в силу в январе 2021 года (Федеральный закон № 494-ФЗ). Помимо целой главы 10, полностью посвященной вопросам КРТ, внесена целая россыпь изменений в различные статьи ГрК, благодаря которым проблематика комплексного развития территорий теперь урегулирована весьма подробно.

Сначала о хорошем. С точки зрения юриста любые правила (даже несовершенные) всегда лучше, чем их отсутствие. Особенно в столь «горячей» сфере, как градостроительство, которая затрагивает интересы абсолютно всех граждан. В нашем случае очевидно, что новые положения ГрК – не просто «правила ради правил». В ГрК закреплен целый ряд важных принципов и правил, направленных на предотвращение проблем прошлых лет, связанных с хаотичной и необеспеченной должной инфраструктурой точечной застройкой городов. Например:

· закреплено требование о том, что в градостроительном плане земельного участка, попавшего под КРТ, должны содержаться расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения. Без этого реализация проекта будет невозможной;

· одновременно со сказанным выше прямо закреплена обязанность девелоперов строить коммунальную, транспортную, социальную инфраструктуру проектов и бесплатно передавать соответствующие объекты в собственность городским властям;

· при этом закреплены достаточно жесткие квалификационные требования к девелоперам, которые могут участвовать в проектах КРТ, детально прописана процедура проведения торгов на право заключения девелопером договора о КРТ с государством, подробно изложены сами условия договора о КРТ.

· веден прямой запрет на изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, попавшей под комплексное развитие.

Хороши ли приведенные выше изменения?

Да, они безусловно позитивны. Но при этом в юридической среде, равно как и в среде «архнадзирателей» нововведения активно критикуются. Почему?

Основной претензией юристов к новому законодательству о КРТ является волюнтаристский подход, использованный законодателем (под «волюнтаризмом» подразумевается принятие произвольных решений в хозяйственной/ нормотворческой практике, пренебрегающих объективными условиями и научно обоснованными рекомендациями). Юристы всегда настаивают на системном подходе, при котором общее должно быть важнее частного, частное не должно противоречить общему, и уж тем более его отменять или подменять.

При чем здесь новые нормы ГрК?

В течение очень многих лет специалисты в самых разных сферах прикладывали огромные усилия, направленные на принятие генеральных планов и правил землепользования и застройки («ПЗЗ») различных городов. Эти документы «верхнего», общего уровня были призваны создать ту самую систему, о которой мы писали выше. В Москве эти усилия приобрели просто эпический размах. Наконец несколько лет назад наступил момент, когда генпланы и ПЗЗ стали повсеместной реальностью. Сначала это было воспринято как огромное достижение. Но очень скоро многим «участникам вечеринки» стало понятно, что Генпланы и ПЗЗ не только помогают, но зачастую мешают реализации их устремлений. Возникла тенденция по, если не отказу от Генпланов и ПЗЗ, то, по крайней мере, снижению их значимости.

В этом контексте последние изменения в ГрК – важный и очень показательный шаг по снижению роли Генпланов и ПЗЗ городов. Вот лишь пара примеров нововведений из новой редакции ГрК:

· решение о применении режима КРТ к определенной территории может быть принято вне зависимости от того, предназначена ли такая территория под КРТ в соответствии с правилами землепользования и застройки;

· в случае принятия государственным органом решения о применении режима КРТ к определенной территории, генеральный план и правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории.

Помимо приведенных выше примеров «подминания» нормативных актов «верхнего уровня» «низовыми», индивидуальными, по сути, актами, регулирующими развитие конкретных участков, ГрК также предоставляет органам исполнительной власти очень широкие полномочия по включению тех или иных массивов территорий в режим КРТ. В том числе право включать в массив объектов, подпадающих под режим КРТ, не только объекты, которые соответствуют критериям изъятия для целей КРТ (аварийное состояние, износ»), но и, что называется, "нормальные" объекты недвижимости, оказавшиеся в границах одного элемента планировочной структуры (района, микрорайона, квартала) с объектами, подлежащими сносу в силу их состояния.

Указанные выше изменения подчеркивают, что государство в лице его исполнительных органов руководствуется в своей деятельности исключительно утилитарными соображениями. До определенной степени их можно понять – перед властями стоят задачи по массированному строительству нового жилья, идет мощная волна урбанизации. Конкретно московским властям, помимо обновления жилищного фонда, нужно решать проблему ликвидации огромного «ржавого пояса» заброшенных или полузаброшенных промзон (однажды автору этого текста попалась на глаза информация о том, что общая площадь московских промзон практически равна площади всего Стокгольма (!!!)), а также проблему взрывного роста населения (с 1991 года население Москвы увеличилось на феноменальные 35%!!!) В такой ситуации не до удовлетворения интеллектуальных потребностей эстетствующих юристов и им подобных.

И все же, и все же… В краткосрочной перспективе подобный агрессивный подход исполнительной власти может показаться оправданным с той самой, можно сказать пресловутой утилитарной точки зрения. Но нам сейчас непросто предсказать, во что превратятся наши города через несколько десятков лет, и в какой степени это будет следствием такого утилитарного подхода.

«Менее чем за двадцать лет город потерял свой исторический облик, свой характер, который передавался от поколения к поколению. Живописная и очаровательная атмосфера города, которую отцы передали нам, была уничтожена. Часто без серьезных на то оснований».

Приведенные выше слова были сказаны про Париж, причем сказаны человеком с развитым чувством прекрасного, хранителем Лувра Эроном де Вильфосом. Сказаны спустя сто лет после того, как префект Парижа барон Осман, руководствуясь сугубо утилитарными соображениями, в середине XIX века снес и, по сути, заново отстроил город. Кстати, многие скажут, что у Османо получилось хорошо. А как будет у нас?


иГРОКИ РЫНКА

Platforma.Legal

Сурков Владислав

Юридическая поддержка

Platforma.Legal

Материалы по теме

Экспертный анализ

Knight Frank St Petersburg: себестоимость строительства до конца года увеличится минимум на 16%

Эксперты отдела строительного аудита консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg спрогнозировали рост себестоимости строительства жилья до конца года, оценили факторы влияния и последствия для участников рынка. 
21.06
Точка зрения

Как сделать парки коммерчески успешными

Один из трендов как коммерческой, так и многофункциональной жилой недвижимости последних лет – создание парков и зеленых зон для отдыха пользователей. Офисные и торговые центры строятся на участках с естественным ландшафтом, а в парках создается коммерческая инфраструктура, позволяющая монетизировать общественные пространства. Партнер бюро Blank Architects (входит в консорциум BACE) Лукаш Качмарчик – о том, как сегодня проектируются объекты с собственными парками и как предусмотреть коммерческую составляющую в рамках обновлений масштабных ландшафтов.

27.01
Точка зрения

Авторская архитектура для коммерчески успешных девелоперских проектов

Как извлечь максимум коммерческой пользы для девелоперского проекта из сотрудничества с архитектором и получить актуальный, востребованный рынком продукт? Нужно всего лишь грамотно сформулировать техническое задание и не мешать архитекторам работать по нему - уверен архитектор Александр Балабин, основатель архитектурной практики «Северин Проект», по проектам которой в настоящее время в Москве строится порядка 1 млн квадратных метров жилья.

18.01

журнал CRE 11-12 (389-390)

Июнь (1-2)
Журнала можно купить в редакции (тел. 8-499-490-04-79). Номер вышел при поддержке:   Алютех https://alutech-group.com/   MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru В НОМЕРЕ: Актуально ЛЕДНИКОВЫЙ ПЕРИОД Насколько холодное противостояние лидеров России и Запада заморозило инвестиции     Тема номера КОРОННЫЕ ФОРМАТЫ Какие решения будут актуальны уже завтра?   Тенденции СПАСИБО ЗА ПОКУПКУ В продуктовом ритейле продолжается консолидаци...

Популярное

Открытие

В Видном открылся термальный комплекс

В Подмосковье открывается не имеющий аналогов термальный комплекс.
 
23.07
Сделка

Айтишники набросились на «Ковенский,5»

Арендаторами бизнес-центра стали сразу две IT-компании, занявшие около 1000 кв. м. Консультантом сделок выступила компания Knight Frank St Petersburg.
23.07
Проект

Enka запустит сеть гибких офисов

Пилотный проект сети Flexity площадью 1690 кв. м откроется в БЦ «Павелецкая Плаза».
23.07
Игроки рынка

Knight Frank пришла на Рублевку

В деловой центр «Резиденция на Рублевке» переехал департамент загородной недвижимости компании.

23.07
Сделка

БЦ «Спектр Хамовники» принял исследователей

Резидентом бизнес-центра стала Synergy Research Group.
22.07
Игроки рынка

TAMARIS полюбил Россию

Международный обувной ретейлер планирует усилить свое присутствие в России.
 
23.07
Проект

«Строительный Альянс» вложит 600 млн рублей в Industrial City

Вторую очередь комплекса в формате Light Industrial в «Есипово» введут в эксплуатацию в четвертом квартале 2022 года.
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre