Авторская архитектура для коммерчески успешных девелоперских проектов

Как извлечь максимум коммерческой пользы для девелоперского проекта из сотрудничества с архитектором и получить актуальный, востребованный рынком продукт? Нужно всего лишь грамотно сформулировать техническое задание и не мешать архитекторам работать по нему - уверен архитектор Александр Балабин, основатель архитектурной практики «Северин Проект», по проектам которой в настоящее время в Москве строится порядка 1 млн квадратных метров жилья.

4120
Изображение взято из источника: «Северин Проект»

Взаимодействие между девелопером и архитектором одновременно должно быть деловым, где каждый выполняет свои профессиональные функции и, в то же время, это союз, основанном на взаимном доверии, и нацеленный на успех проекта.

Как архитекторы не должны заниматься бюджетами заказчика, так и заказчик не должен подменять собою архитектора, заведомо ограничивая последнего в выборе стилистических направлений, ссылаясь на «востребованность рынком» — некие эстетические ожидания и пристрастия потенциальных покупателей или арендаторов. Абстрактный «покупатель» становится главным оппонентом новой архитектуры

Архитектура коммерческого объекта - жилого, торгового, рекреационного, любого - решает утилитарные и функциональные задачи, поэтому заказчик формирует техническое задание на основании аналитики и расчетов, где прописывает характеристики будущего объекта. Из этого формируется бюджет проекта.

В действительности заказчики, которые не ограничивают архитектора требованиями к архитектурному стилю проектируемого здания, оставляя выбор за архитектором, встречаются не часто. Девелоперы-заказчики конечно могут и должны оценивать предоставляемые им результаты работы нанятых ими архитекторов. Но эскизные проекты, которые делаются для городской застройки следует рассматривать более широким кругом, с привлечением практикующих архитекторов, градостроителей. Это даст перспективу и шанс более смелым, оригинальным и новаторским вариантам для дальнейшей проработки и сделает проект коммерчески тоже более привлекательным.

 

Синергия функций и форматов: как жилье и коммерция дополняют друг друга

Что стоит за коммерческим успехом проекта? Годами игроки рынка жилой недвижимости рассматривали фактор выгодного расположения как ключевой. Так, в 90-х Остоженка, благодаря близости к Кремлю, быстро стала престижным жилым районом, несмотря на довольно унылую застройку. Никто и не задумывался придать драйв и вдохнуть жизнь в окружение — проекты не предусматривали стрит-ритейл с кафе и ресторанами, булочными и супермаркетами. «Элитка» на Остоженке расходилась как горячие пирожки, несмотря на скученность, безжизненность, отсутствие мест для рекреаций.

Но со временем отсутствие хоть какой-то связи с городом и жизни на первых этажах превратили Остоженку в «элитное гетто». Сегодня пустынная Остоженка уже не может конкурировать с новыми элитными районами в ЦАО, в которые девелоперы, прислушиваясь к советам архитекторов, включают и стрит-ритейл и благоустроенные придомовые территории.

Сегодня инвестиция в городскую недвижимость — не выбор места, а наполнение самого проекта, которое начинается с доверия заказчика архитектору.

Локация может отойти на второй план, если проектировать и строить качественную архитектуру, визуально соответствующую окружению, с элементами функционального зонирования, вносящими жизнь и энергию в городскую среду.

Уютный стрит-ритейл на первых этажах и общественные пространства в жилых комплексах оживляют даже районы на окраинах и, следовательно, повышают их привлекательность, ценность и стоимость, как, например, в свое время, произошло с проектом микрогород «В лесу». Если говорить о Москве, то под уличный ритейл стараются отдать почти все площади первых этажей. Очень часто подвальные этажи также отдают арендаторам, которые размещают там технические службы и не только. На второй этаж розница в жилых комплексах поднимается редко. Тем не менее мы можем сказать, что нежилые помещения (а предпочтительно это все первые этажи) это максимум 10 процентов от общей площади комплекса. Этого более чем достаточно. На первом этаже жилья быть не должно.

Часто проектируют еще и пристроенные помещения для супермаркетов, что тоже гарантирует жителям удобную инфраструктуру и набор необходимых сервисов.

Многие новые проекты разрабатываются в русле этого тренда. Большое внимание созданию комфортной жилой среды уделяют в компании «Сити XXI век» в рамках целой концепции «миниполис», в рамках которой девелопер обязывает себя не только предложить возможность размещения ритейла и микро-бизнесов в шаговой доступности, но и взять на себя развитие и культивирование местного комьюнити жителей.

Мы спроектировали современный девелоперский продукт, который учитывает разнообразные сценарии жизни и новые потребности горожан в новом жилом комплексе «Римский» компании «ФСК». В этом комплексе планирование гарантирует лучшие условия по инсоляции квартир, образует камерные пространства и широкий променад, в характере и соразмерном человеку масштабе, который привычен центру старых европейских городов. Еще привлекательных в современных условиях дополнений — коворкинги в домах, большие ландшафтные пространства для прогулок и занятий спортом, как мы предложили в проекте «Движение. Тушино».

Кроме стрит ритейла, на повышение капитализации объекта непосредственно влияют наличие в составе комплекса образовательных и социально-культурных и спортивно-оздоровительных объектов : это детские сады, поликлиники, амбулатории. Коворкинги, творческие мастерские, трансформируемые пространства для жизни местных комьюнити, архитектура малых форм с внесезонными объектами для отдыха и социальной жизни. Сквозная цифровая инфраструктура, комплексная цифровизация всех объектов и территории в целом. Отапливаемые остановки и беседки. И даже объекты искусства и профессиональные граффити – все это может придать уникальное лицо вашему объекту, сделать его местом притяжения района, объектом для инстаграма (не стоит недооценивать) и существенно усилить ваш маркетинговый потенциал. Есть примеры дорогих и успешных жилых кластеров в Москве в составе которых такие неспецифичные, казалось бы, функции, как художественные галереи и музейные пространства играют исключительную роль в позиционировании этих комплексов.

Такие архитектурные решения становятся драйверами развития, постепенно притягивая в район другие объекты недвижимости — развивается ритейл и сервисы, открываются рестораны и другие предприятия сферы услуг.

Проектируя современные объекты, архитектор должен придумать и спланировать сценарии развития, чтобы здания, территория не пустовали, а всегда были актуальны.

Резюмируя: профессиональный архитектор старается вытащить из проектируемого участка максимальное количество квадратных метров продаваемой площади. Это первая задача архитектора. Вторая задача – качественная. Архитектор должен добиться того, чтобы все площади соответствовали нормативам, и, в первую очередь по инсоляции. Третья задача - это, добиваясь высоких количественных показателей, помнить о человеческом масштабе, добиваться максимально выгодных видовых характеристик объекта (вода, река, перспектива, знаковый объект в зоне видимости) – чем больше квартир будут иметь интересный вид, тем эффективнее будут продажи. Но помимо самой работы, архитектор должен донести идеи до заказчика, который часто мыслит категориями бюджета и продаж «метрами» и не готов задумываться о необходимости комплексного развития с заделом на будущее.

 

Авторская архитектура: к успеху через привлекательность

Архитектор может улучшить коммерческие характеристики объекта разработав уникальный и качественный архитектурный облик и человечную, приязненную среду обитания, а не просто набор каменных блоков в поле. Улучшение визуальных, качественных и эстетических характеристик объекта положительно влияет на добавленную стоимость недвижимости.

Индивидуальная авторская архитектура — это импульс для раскрытия потенциала территории. Такая архитектура успешна при полном доверии инвестора вкусу и чутью архитектора. Прямоугольные брикеты новых зданий до небес , без какой-либо пластики на фасадах, это результат своеобразной лени и диктата «продуктовиков», которые действуют по собственным шаблонам , не позволяя вносить никакого разнообразия в заданную квартирографию, что приводит к стопкам одинаковых квартир , из которых собираются целые дома и жилые комплексы.

Вспомним, как архитектура, которая не вписывалась в усреднённые представления о мейнстриме, но, как мощный источник эмоций, меняла сознание, придавала силы и раскрывала потенциал городских обществ и целых стран, как качественная архитектура запускает цепочку преобразований, ведущих к коммерческому успеху целого города на примере испанского Бильбао. Этот город в оппозиционной Стране Басков к середине 90-х годов прошлого века оказался в удручающем состоянии — слабая экономика, не развитый бизнес, и, как следствие, минимальный туристический поток по сравнению с другими успешными регионами Испании. В 1997 году в городе открыли музей современного искусства Гуггенхайма — здание причудливой формы, спроектированное архитектором Фрэнком Гери. Музей изменил жизнь города: привлек потоки туристов, что подтолкнуло развитие экономики — расцвел бизнес.

Гауди навсегда определил Барселону как один из самых удивительных, одухотворённых и передовых городов Европы благодаря невиданной ранее архитектуре и новому типу планировки городских образований и социальных отношений.

Конструктивизм – новейший стиль в архитектуре позволил быстро и технологично построить городской центр, «Белый город» в Тель Авиве и город стал олицетворением мечты о молодой стране, в которой целый народ увидел надежду.

Вложение сил и средств в качественную авторскую архитектуру оправдывает себя сполна коммерческим успехом и востребованностью.

В этом году в Краснодарском крае рядом с Анапой открыта частная винодельня «Скалистый берег», где сложное технологическое наполнение заключено в выразительную, футуристичную форму. Из нескольких вариантов наш заказчик выбрал самое неконвенциональное решение, вне рамок бытующих представлений о винодельне. В результате получилось здание с мощной эстетикой, которое волнует и вызывает интерес. Винодельня станет достопримечательностью, местом притяжения. Уже сейчас, еще до выхода первого вина, архитектура усиливает и делает известным новый бренд, объект публикуют мировые и российские медиа.

Авторская архитектура становится импульсом для успеха проектов, она дает вдохновение, перспективы, открывает новые возможности, потенциал. Такая архитектура успешна при доверии инвестора вкусу и чутью архитектора, это катализатор улучшения качества жизни, развития, коммерческого успеха.

 



иГРОКИ РЫНКА

Северин Проект / Severin Proekt

Балабин Александр

Архитектура

Северин Проект / Severin Proekt

Материалы по теме

Точка зрения

Зеленая крыша как «программный пункт новой архитектуры»

Маргарита Серова, генеральный директор российского офиса Gillespies, Великобритания
 
28.09
KnowHow

Развитие комьюнити-центров – шанс на новую жизнь для забытых памятников архитектуры

Общественные пространства для досуга и отдыха во всем мире переживают новый этап развития. О выдающихся проектах редевелопмента в мире и перспективах развития комьюнити-центров в России рассказывает Антон Панарин, менеджер группы стратегического консультирования в сфере недвижимости PwC в России.
29.04
Точка зрения

Архитектура десятилетия: проекты, изменившие регионы

Мария Николаева, глава архитектурного бюро Mad Architects, рассказывает о прорывных архитектурных проектах, навсегда изменивших облик городов по всей России.
 
13.02

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

Популярное

Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07
Источник: Stone
Проект

Stone приступил к фасадным работам на Ленинском

95% офисных площадей бизнес-центра уже реализованы. Сдать БЦ в эксплуатацию девелопер планирует в 2025 году.
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre