По данным JLL, спрос на офисном рынке Москвы оказался рекордно высоким за последние восемь лет: за первые три квартала 2021 года общий объем сделок составил почти 1 млн кв. метров. В свою очередь, по оценкам Knight Frank, за три квартала 2021 года доля свободных офисов, например, внутри ТТК снизилась до 6,3% в классе А и до 6,5% в классе В. При этом, девятимесячный объем ввода новых площадей уже превысил годовой показатель 2020 года более чем в два раза, а почти 80% введенных объектов относятся к классу А. В третьем квартале ещё и ускорились темпы сдачи в аренду самых качественных и дорогих офисов. Это неудивительно: в следующем году в центре Москвы и развитых деловых районах ввода крупных бизнес-центров эксперты не ожидают – только за пределами ТТК и МКАД.
По цифрам, названным выше, очевидно, что несмотря на прогнозы массовой «удалёнки» (по данным Becar Asset Management, порядка 16% компаний приняли решение не выходить до конца года в офис), ее влияние на рынок офисов, по крайней мере пока, преувеличен.
Но какая тенденция действительно ярко набирала обороты в пандемию – так это стремление компаний к оптимизации занимаемого пространства - многие были готовы переезжать, даже несмотря на действующие договоры аренды. В Becar Asset Management рассказывали, что компании либо разрывали контракты, либо стремились сдавать излишки в субаренду. Из самых громких примеров - известная международная компания собиралась отдать в субаренду более 13 тыс. кв. м в бизнес-центре “Белая площадь”. Несколько крупных лотов для субаренды были представлены в ММДЦ «Москва Сити». Сегодня эта тенденция по-прежнему жива, несмотря на то, что субаренда – процесс нервный и хлопотный.
Закон суров
Напомню, что субарендой нежилых помещений называется процесс, при котором арендатор сдает помещение, которое снимает сам, третьему лицу. Сдавать полностью или частично в субаренду можно всё: офисы, склады, часть площадей под ритейл, гаражи, выставочные залы – правда, исключительно с согласия собственника. В итоге собственник недвижимости и арендатор заключают договор с ещё одним физическим или юридическим лицом - в соглашении прописывается адрес помещения, его назначение, общая площадь, сдаваемая в субаренду площадь, сроки и порядок оплаты, иногда – кадастровый паспорт, акты приёмки-сдачи, свидетельство о госрегистрации и пр.
Если договор субаренды заключается более, чем на год, нужна регистрация. Этот вид деятельности подразумевает и соответствующее налогообложение, за которым нужно тщательно следить – государство сейчас живо интересуется соблюдением налогового законодательства по части подобных сделок.
Всё это – де-юре. Де-факто же далеко не все российские собственники в восторге от того, что арендаторы хотят сдавать невостребованный метраж в субаренду. Тут нужно вспомнить, что были периоды, когда офисный рынок в России рос как на дрожжах, а девелоперы рекомендовали брать арендаторам –«побольше», «сколько унесёте». Все и брали – десять тысяч квадратных метров на десять лет, двадцать тысяч и т.д. Самые мудрые владельцы здания прописывали в договорах возможность субаренды (законодательно это запретить нельзя), но с оговорками: субарендная ставка не может быть ниже той арендной платы, которую собственник установил на этом объекте для всех несданных площадей.
В итоге во время кризисов арендаторы сталкивались с одной и той же проблемой: владелец хочет «сдавать в рынке», но рынок уже другой и дает 300 долларов за квадратный метр в год, а не тысячу. Компании, желающие сдавать офисные излишки, помнили, что рубль сэкономленный – это рубль заработанный, и были готовы заработать таким образом триста, сэкономив в итоге семьсот. Но им не давали этого сделать собственники. Это, само собой, провоцировало многочисленные конфликты и споры, которые зачастую заканчивались хлопаньем дверей и съездом якорного арендатора, которому запретили субаренду по адекватным ставкам. Вывод: читайте договоры первичной аренды, и прописывайте в них возможность маневра с субарендными ставками.
Работа над ошибками
Предположим, вы договорились с собственником, и уже нашли счастливого субарендатора, готового вместо пустых помещений от девелопера, въехать в ваши, с отделкой и мебелью, обжитые и уютные. Как сдать так, чтобы не навредить собственному же бизнесу?
Я, как строитель, в первую очередь рекомендую обратить внимание на планировки и инженерные системы, подключив максимум экспертов. Удобнее всего в субаренду сдаются площади, изначально спроектированные небольшими блоками, где у каждогоо блока есть вся необходимая инженерия и системы обеспечения. Но в реальности такое встречается очень редко. И это большая проблема.
Как бы то ни было, офис субарендатора должен быть автономным. Неправильно, если один офис становится проходной зоной для другого. Поэтому очень важно предусмотреть отдельную входную группу из лифтового холла. Это может потребовать серьезных изменений в планировке всего этажа. Но нет ничего невозможного!
При этом возвести стены недостаточно. Новые зоны должны быть обеспечены вентиляцией, кондиционированием, электропитанием. Переговорные комнаты, где собирается большое количество людей, нельзя просто выделить перегородками. Нужно подводить коммуникации с соответствующими мощностями. Сделать это безболезненно, не затронув действующие коммуникации, чаще всего невозможно. И это основная сложность, с которой мы, как строители, сталкиваемся.
Может статься, что некогда просторный open space после субаренды нарезали на отдельные кабинеты, и воздуха теперь катастрофически не хватает. В итоге - у всех болит голова, ваши сотрудники резко захотели уволиться, а субарендатор – съехать.
Как строитель позволю себе ещё один совет: у добросовестных арендаторов обычно есть вся исполнительная документация по офисному проекту, и всегда всё известно о помещениях и инженерных системах, поэтому сюрпризов, вроде – «сверлишь под вешалку, а попадаешь на высоковольтный кабель» - не бывает.
Правда, на рынке есть бизнес-центры, которым уже по 15-20 лет, и концов там не найдёшь. Но это тоже только на первый взгляд: если хорошо поискать и опросить, то в каждом таком объекте есть эдакий хранитель здания, который знает и помнит о нём всё. Его и нужно искать.
Альтернатива субаренде
На фоне пандемии коронавируса происходит одно из самых глобальных в истории перераспределение офисного рынка: компании IT-сектора, e-commerce и фармацевты становятся богаче, и им нужно больше офисов; а игроки, скажем, индустрии гостеприимства – напротив, сжимаются.
И, казалось бы, зачем теперь что-то сдавать или снимать в субаренду, когда расцвёл пышным цветом новый мощнейший игрок и прямой конкурент субаренды – коворкинги. Да, последние действительно охладили интерес к классической субаренде: вот вам – полностью готовое помещение под ключ, которое не нужно содержать. По данным JLL, объем сделок аренды в гибких офисных пространствах Москвы с января по сентябрь 2021 года составил 51 тыс. кв. метров, что стало максимальным значением за сопоставимый период за всю историю рынка. Растет и средний размер сделки: два года назад он составлял 940 кв. м, то сейчас - на уровне 1 275 кв. м.
Но это только кажется, что коворкинги подвинули рынок субаренды. В действительности, это сегменты разные: в сопоставимых локациях коворкинги всё-таки дороже, и существенно. Во-вторых, многие компании предпочитают всё-таки классический, «только свой» офис, и принципиально не рассматривают гибкие пространства даже на «долгосрок».
Как бы то ни было, в ближайшие два-три года рост рынка субаренда едва ли будет существенным. Но что точно ждет офисный сектор – так это изменение форматов работы, а вслед за ними и изменение физического пространства. Бизнесов с потребностями в старых офисных концепциях становится всё меньше, а компаний, нуждающихся в гибких решениях и частичной удаленке – все больше. Даже наша компания частично перешла на работу из дома, хотя многие считают, что строительство и удаленка не совместимы. Большая часть офисных сотрудников у нас трудится дистанционно, из семи бухгалтеров одновременно в офисе теперь находятся не более двух. И это помогает не только экономить на офисе, но и снижает эпидемиологические риски, что в сегодняшней Москве с «четвёртой волной» пандемии точно не переоценить.
