Что происходит с коммерческой недвижимостью по всему миру? Обзор трендов зарубежной коммерческой недвижимости представляет Филипп Березин, главный редактор Prian.ru.

Подводя итоги года, эксперты выделяют главных победителей и пострадавших. Несмотря на неизбежные национальные особенности, общие тенденции в большинстве стран универсальны. Качественные объекты растут в цене, сомнительные - теряют арендаторов. Доходность в большинстве случаев не растет… И поскольку главная особенность нынешнего кризиса – запрет на перемещения, она сразу указывает на главных жертв ковидных ограничений.

… отели и рестораны

Снижение драматичное, хотя, возможно, самое худшее позади: в 2020 году падение доходов гостиниц по всему миру составило 90%. Глобальный спад закончился только в начале лета 2021, но к доходам доковидной эпохи сегмент и близко не подобрался. И когда подберется – будем откровенны – непонятно.

Например, в Испании, по данным statista наилучший результат RevPAR – средняя выручка отеля за сутки в пересчете на один номер – была зафиксирована в туристическом августе. Но результат – 44 евро – по-прежнему в два раза ниже августа 2019.

Причем испанские показатели, наряду с греческими – еще одни из лучших в Европе. Самые скверные результаты по данным французской MKG Group, у отельеров Бельгии, Чехии, Венгрии, Голландии. Там выручка упала почти в 5 раз.

С конца лета на фоне пусть слабо, но восстанавливающейся туристической отрасли, выросло число запросов на приобретение отелей со стороны россиян. В октябре-ноябре результаты превысили показатели 2019 года…

Офисная недвижимость

У офисной недвижимости перспективы также неопределенные. Компании по всему миру с большой неохотой возвращаются с удаленки. С одной стороны, в большинстве стран Европы число вакантных площадей во второй половине года перестало расти. В третьем квартале 2021 продажи офисов выросли в годовом исчислении на 9%. С другой – это все равно на четверть меньше, чем до пандемии.

За океаном оптимизма мало: на рынке N1, американском, прогнозируется дальнейшее снижение спроса. Эксперты Urban Land Institute оценивают его в 5% в 2022 году и на 15% к 2024 году, при снижении на 1.5% арендных ставок.

Склады

Видимо логистическая недвижимость – главный бенефициар всевозможных ограничений. Конечно, это сложная отрасль и частный, а тем более начинающий инвестор, вообще не очень понимает, как это «купить себе склад или его часть». Но пандемия вызвала спрос: выяснилось, что «паутина хранения» должна опутывать не только окраины или предместья больших городов, но также густонаселенные районы и даже центр. Люди хотят получать продукты без длительного ожидания, а площади нужны не только для хранения еды.

Специалисты рынка – риелторы, застройщики, девелоперы – поставили логистические объекты на второе место по перспективам инвестиций (опрос проводил JLL). В мировом масштабе они уступили только data-центрам, которые в каком-то смысле тоже предоставляют услуги «хранения».

Ритейл

Тенденции доковидного времени продолжились: самые стабильные проекты – супермаркеты в лучших локациях с длительным договором аренды. Крупный продовольственный ритейл пережил последние два года с наименьшими потерями. Магазины с товарами первой необходимости не закрывались на время локдаунов, люди продолжали ходить туда, несмотря на опасения за свое здоровье, а крупные арендаторы не покидали выгодные районы. Да, собственникам приходилось корректировать ценовую политику и идти клиентам навстречу. Стоимость качественных предложений росла быстрее арендных ставок, а значит доходность снижалась.

Но мелким игрокам пришлось тяжелее – и рост онлайн торговли неизбежно затронет их интересы. По прогнозу банка UBS только в США в ближайшие 5 лет закроется каждый девятый магазин. Цифры из Европы, особенно восточной более обнадеживающие. Например, в Болгарии в 2021 году 43% инвестиций в недвижимость – в торговые объекты... Можно сказать, что качественный ритейл остался курицей, несущей если не золотые, то серебряные яйца.