Согласно данным исследования Active Capital 20211 международной консалтинговой компании Knight Frank, надбавка к цене продажи офисных зданий с экологическим сертификатом BREEAM или NABERS составляет от 8,3% до 17,9%. Анализ показателя произведен в двух регионах: Великобритании (Лондон) и Австралии (Сидней и Мельбурн). Для реалий российского офисного рынка в настоящее время сложно провести корреляцию между показателями ставок и цен с полученным сертификатом: некоторые объекты, которые вводятся с одним из «зеленых» стандартов, экспонируются по средним для своего сегмента ставкам. В России на коммерческие показатели большее влияние продолжают оказывать местоположение, транспортная и пешеходная доступность, а также качество отделки помещений.
Разработанная Knight Frank методика моделирования ценообразования позволяет определить размер надбавки при продаже объектов «зеленого» девелопмента в зависимости от уровня экологической сертификации2. Применение данного метода позволяет при помощи модели гедонической регрессии учитывать физические характеристики здания (площадь и количество этажей), качество (состояние строительных материалов и возраст объекта), локацию (соответствие требованиям субрынка, шаговая доступность к общественному транспорту, приближенность к основным ж/д станциям), окружение (качество воздуха, расположение в оживленной городской местности, приближенность к озелененной территории), состояние рынка на момент сделки (годовые переменные), а также рейтинг по международной системе BREEAM3.
Согласно проведенному исследованию, офисные здания в центре Лондона, получившие рейтинг Excellent международной системы BREEAM, при продаже будут стоить на 10,5% дороже по сравнению с аналогичными по параметрам зданиями без экологического сертификата. Наценка на объекты с рейтингом Very Good составляет 10,1%.
Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank: «Лондон – идеальная среда для исследования влияния экологического статуса зданий на их цену при продаже. В городе динамичные и развитые рынки инвестиций в недвижимость, кроме того, он располагает одним из крупнейших фондов “зеленых” зданий, а экологическую сертификацию здесь начали применять гораздо раньше, чем в других регионах».
По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank, инвестирование в недвижимость с экологическим сертификатом предполагает ряд преимуществ, в частности:
· объект отвечает стандартам корпоративной социальной ответственности, что влияет на лояльность и производительность труда сотрудников, а также повышает спрос со стороны арендаторов;
· экологичные здания лучше защищены от потенциальных изменений в законодательстве, поскольку государства, озабоченные объемами углеродных выбросов, могут регулировать нормативы в будущем;
· с ростом требований финансовых и других организаций в отношении последствий изменения климата банки заинтересованы в кредитовании «зеленых» активов и компаний, которые разделяют цели устойчивого развития;
· объект, построенный в соответствии с экологическими стандартами, значительно снижает эксплуатационные расходы на обслуживание здания;
· «зеленая» недвижимость уменьшает риски устаревания объекта, что в совокупности с повышенной ликвидностью минимизирует риск снижения доходности.
Стоит отметить, что ставка аренды также выше в объектах, прошедших сертификацию. По данным Sustainability Series Knight Frank,4 в Лондоне в зависимости от рейтинга надбавка составляет 3,7% (Very Good), 4,7% (Excellent) и 12,3% (Outstanding).
На другом рынке экодевелопмента – в Австралии (Мельбурне и Сиднее) – офисные здания премиум-класса, прошедшие сертификацию NABERS5 5+, стоят на 17,9% дороже по сравнению с аналогичными объектами без рейтинга, а для зданий с более низким рейтингом NABERS надбавка оценивается в 8,3%. Выборка производилась почти из 330 зданий (с экологическим сертификатом и без него) в Сиднее и Мельбурне, данные анализировались за период с I квартала 2010 года по I квартал 2021 года. Модель оценки помимо уровня экологичности отражает такие характеристики здания, как площадь, высота, возраст, статус и др. Кроме того, учитывались некоторые местные особенности, например, субрынок и расстояние от побережья. В расчет также включен год продажи для выявления циклических особенностей ценообразования.
По данным Knight Frank, в 2021 году количество зданий в России, сертифицированных по стандартам BREEAM, LEED и DGNB, увеличилось до 223 объектов. Наибольшее количество объектов по-прежнему оценено именно по схеме BREEAM (более 69% «зеленых» зданий). Данный стандарт экологической сертификации появился в стране первым и уже имеет довольно обширную сеть независимых аудиторов, предлагающих услуги на территории РФ.
В 2021 году не поменялась структура по типу недвижимости сертифицированных объектов: на российском рынке большая часть зданий, имеющих какой-либо из экологических сертификатов, относится к сегменту офисов, 44% от общего количества «зеленых» зданий. На втором и третьем местах находятся торговая и складская недвижимость – 24% и 15% соответственно.
Москва по-прежнему является лидером по количеству сертифицированных объектов, в столице находится 48% «зеленых» зданий.
В Москве на офисы приходится 72% экологичных объектов. Офисные здания, имеющие один из рассматриваемых сертификатов, располагаются в основном в столице (77 объектов) или в Санкт-Петербурге (21 объект). В регионах такие объекты представлены только Urban Business Center в Казани (с сертификацией LEED).
Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank: «Для реалий российского офисного рынка пока что сложно провести корреляцию между показателями ставок и цен с полученным сертификатом: некоторые объекты, которые вводятся с одним из “зеленых” сертификатов, экспонируются по средним для своего сегмента ставкам. Тем не менее спрос на здания и помещения, соответствующие экологическим стандартам, неуклонно растет. Более того, для многих компаний подобное ограничение является обязательным для переезда».
Алексей Новиков отмечает: «Масштабы обсуждаемой в последнее время ESG-повестки свидетельствуют о том, что заинтересованность инвесторов в экологичных активах – международное явление. Поскольку все больше инвесторов руководствуются принципами ESG при выборе недвижимости, спрос на “зеленые” здания и их ликвидность с большой долей вероятности будут расти. Результаты нашего исследования показывают, что соответствие “зеленым” стандартам позволяет владельцам недвижимости получить надбавку при продаже актива и ее анализ должен помочь сектору сделать шаг вперед в количественной оценке инвестиционных решений ESG и в дальнейшем развитии экодевелопмента недвижимости».
