Аналитики компании UD Group подвели итоги года на рынке коммерческой недвижимости Казани и сделали прогнозы на 2022 год.
Офисная недвижимость
Общее предложение – 711,7 тыс. м²
Уровень вакантности – 6,8%
Ставка аренды* в классе А – 1 452 м²/мес.
в классе В+ - 902 м²/мес.
в классе В – 797 м²/мес.
Общее кол-во бизнес-центров – 133
Из них сертифицировано РГУД – 44
*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX
Предложение
Несмотря на неблагоприятную для рынка офисной недвижимости эпидемиологическую обстановку, в 2021 году практически все районы восстановили стандартный уровень загрузки офисов. В связи с этим уровень вакансий начал снижаться: к концу года он составил 6,8%, что на 2,5 пункта ниже аналогичного показателя в 2020 году. Если судить по динамике рынка офисной недвижимости, работодатели не просто стали охотнее возвращать сотрудников в офисный формат работы, но и повысили требования к рабочему помещению. В связи с этим наблюдается рост спроса на офисные помещения категории А и В+. Новые площади, введенные в 2021 году, были заполнены в течение 3-4 месяцев. Новый бизнес-центр, введенный в конце ноября, также заполняется прогнозируемо. Это значит, что уже к середине 2022 года можно будет с уверенностью говорить о дефицитном показателе вакансий в помещениях класса А.
Интересные данные по вакансиям были получены в Кировском и Авиастроительном районах. Здесь, вопреки общим тенденциям, наблюдается рост уровня вакансий. Однако и это следует считать положительным фактором влияния на динамику развития классов А и В+. Рост уровня вакансий в вышеуказанных районах связан с большим процентом зданий класса С (10%). Эти здания уже требуют реновации, а, следовательно, стремительно лишаются своих арендаторов.
За период 2021 года в эксплуатацию был введен Многофункциональный комплекс по адресу ул. Право-Булачная, д. 51 (на месте бывшего Комбината Здоровья, рядом с гостиничным комплексом «Luciano») – застройщик Татинвестстройпроект. Общая площадь коммерческих помещений на 1 и 2-м этажах составила 7 222,4 м². Площадь офисной части составила 2 500 м² и была заявлена к классификации на класс А. Вся офисная часть была заполнена одним арендатором в августе. Сейчас первые этажи комплекса активно заполняются торговыми операторами.
В составе бизнес-парка «Азинский» был введен в эксплуатацию бизнес-центр Orange на 20 000 м² общей площади. Этот бизнес-центр также был заявлен в классе A, что предопределило среднюю ставку аренды – 1300 руб/ м² в месяц. Бизнес-центр «Orange» создан с акцентом на комфортную и продуктивную работу. Он проектировался на основе лучших мировых образцов, поэтому помимо офисных пространств с лаундж-зоной, на территории бизнес-центра планируется коворкинг, конференц-залы и переговорные комнаты, ресторан и фитнес-центр с бассейном. Всего проектом предусмотрено строительство трёх офисных зданий на территории 1,3 Га с парковкой на 1 117 м/м.
Коммерческие условия.
Средняя ставка аренды в бизнес-центрах составила 885 руб./ м² на конец июня 2021 года. При этом повышение ставки к июню составило 4,5%, в то время как в 2020 году к аналогичному периоду – 4,8%. Подобная отрицательная динамика наблюдается в классе А и объясняется введением нового бизнес-центра Orange, где относительно невысокая ставка аренды – 1300 руб./м². Такая стоимость объясняется географическим расположением объекта. При этом открытые в период 2019 - 2021 года объекты в Вахитовском районе держат планку самой высокой ставки на офисном рынке – в диапазоне 1500-2500 руб./ м².
Рынок коворкингов
Общее предложение – 13,7 тыс. м²
Количество гибких пространств – 18 шт.
На сегодняшний момент рынок коворкингов в Казани и пригородах представлен тринадцатью коммерческими пространствами, двумя пространствами, работающими в формате оборудованных мини-офисов премиального сегмента, и тремя коворкингами на территории Дворца культуры и Технопарка. Общая площадь данного сегмента составляет 13 698 м², в том числе с учетом некоммерческих коворкингов площадью 1 240 м²: Авиатор в одноименном технопарке, Коворкинг в ДК «Московский» и ДК «Сайдаш».
В 2021 году предложение по коворкингам увеличилось на 3 735 м².Были открыты новые пространства в Казани и ближайших пригородах:
Офисная недвижимость
Общее предложение – 711,7 тыс. м²
Уровень вакантности – 6,8%
Ставка аренды* в классе А – 1 452 м²/мес.
в классе В+ - 902 м²/мес.
в классе В – 797 м²/мес.
Общее кол-во бизнес-центров – 133
Из них сертифицировано РГУД – 44
*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX
Предложение
Несмотря на неблагоприятную для рынка офисной недвижимости эпидемиологическую обстановку, в 2021 году практически все районы восстановили стандартный уровень загрузки офисов. В связи с этим уровень вакансий начал снижаться: к концу года он составил 6,8%, что на 2,5 пункта ниже аналогичного показателя в 2020 году. Если судить по динамике рынка офисной недвижимости, работодатели не просто стали охотнее возвращать сотрудников в офисный формат работы, но и повысили требования к рабочему помещению. В связи с этим наблюдается рост спроса на офисные помещения категории А и В+. Новые площади, введенные в 2021 году, были заполнены в течение 3-4 месяцев. Новый бизнес-центр, введенный в конце ноября, также заполняется прогнозируемо. Это значит, что уже к середине 2022 года можно будет с уверенностью говорить о дефицитном показателе вакансий в помещениях класса А.
Интересные данные по вакансиям были получены в Кировском и Авиастроительном районах. Здесь, вопреки общим тенденциям, наблюдается рост уровня вакансий. Однако и это следует считать положительным фактором влияния на динамику развития классов А и В+. Рост уровня вакансий в вышеуказанных районах связан с большим процентом зданий класса С (10%). Эти здания уже требуют реновации, а, следовательно, стремительно лишаются своих арендаторов.
За период 2021 года в эксплуатацию был введен Многофункциональный комплекс по адресу ул. Право-Булачная, д. 51 (на месте бывшего Комбината Здоровья, рядом с гостиничным комплексом «Luciano») – застройщик Татинвестстройпроект. Общая площадь коммерческих помещений на 1 и 2-м этажах составила 7 222,4 м². Площадь офисной части составила 2 500 м² и была заявлена к классификации на класс А. Вся офисная часть была заполнена одним арендатором в августе. Сейчас первые этажи комплекса активно заполняются торговыми операторами.
В составе бизнес-парка «Азинский» был введен в эксплуатацию бизнес-центр Orange на 20 000 м² общей площади. Этот бизнес-центр также был заявлен в классе A, что предопределило среднюю ставку аренды – 1300 руб/ м² в месяц. Бизнес-центр «Orange» создан с акцентом на комфортную и продуктивную работу. Он проектировался на основе лучших мировых образцов, поэтому помимо офисных пространств с лаундж-зоной, на территории бизнес-центра планируется коворкинг, конференц-залы и переговорные комнаты, ресторан и фитнес-центр с бассейном. Всего проектом предусмотрено строительство трёх офисных зданий на территории 1,3 Га с парковкой на 1 117 м/м.
Коммерческие условия.
Средняя ставка аренды в бизнес-центрах составила 885 руб./ м² на конец июня 2021 года. При этом повышение ставки к июню составило 4,5%, в то время как в 2020 году к аналогичному периоду – 4,8%. Подобная отрицательная динамика наблюдается в классе А и объясняется введением нового бизнес-центра Orange, где относительно невысокая ставка аренды – 1300 руб./м². Такая стоимость объясняется географическим расположением объекта. При этом открытые в период 2019 - 2021 года объекты в Вахитовском районе держат планку самой высокой ставки на офисном рынке – в диапазоне 1500-2500 руб./ м².
Рынок коворкингов
Общее предложение – 13,7 тыс. м²
Количество гибких пространств – 18 шт.
На сегодняшний момент рынок коворкингов в Казани и пригородах представлен тринадцатью коммерческими пространствами, двумя пространствами, работающими в формате оборудованных мини-офисов премиального сегмента, и тремя коворкингами на территории Дворца культуры и Технопарка. Общая площадь данного сегмента составляет 13 698 м², в том числе с учетом некоммерческих коворкингов площадью 1 240 м²: Авиатор в одноименном технопарке, Коворкинг в ДК «Московский» и ДК «Сайдаш».
В 2021 году предложение по коворкингам увеличилось на 3 735 м².Были открыты новые пространства в Казани и ближайших пригородах:
- fun(c) (ул. Островского, д. 27),
- Smart Space в ЖК Царево Village,
- Sapiens (ул. Ахмерова, д. 7 (ЖК Арт Сити)),
- Инфосфера (Зеленодольский район, с. Осиново, ул. Спортивная, д. 102),
- Parallel 34 (Профсоюзная 34).
Если смотреть предложения по районам, то наибольшее количество коворкингов окажется в Вахитовском районе – 51% от общего предложения. Объем коворкингов от общего предложения в Ново-Савиновском районе составляет 30%. Подобное распределение напрямую взаимосвязано с расположением коворкингов и общим спросом на рынке офисной недвижимости.
Средняя ставка аренды одного рабочего места в коворкингах Казани составляет 6 583 руб. в месяц. На момент проведения исследования (в котором еще не учитывались новые проекты) было свободно порядка 28% от общего числа рабочих мест. Безусловно, наша аудитория еще только знакомится с системой коворкингов – этим оправдан более сдержанный рост ставки, нежели чем на офисном рынке. Однако уже сейчас, вслед за повышением средней ставки по всему офисному рынку, можно прогнозировать повышение ставки и в сфере коворкинга.
Торговая недвижимость
Общее предложение качественных ТЦ (площадью более 30 тыс. м²) – 814,7 тыс. м²
Уровень вакантности – 2,9%
Ставка аренды – 1 825 руб. м²/мес. *
Общее кол-во торговых центров (площадью более 30 тыс. м²) – 13
*Ставки указаны исходя из опроса ТЦ на предмет поиска помещений 1-2 этаж 200-1000 м.
Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX
Предложение
В текущий момент в Казани функционирует 54 торговых объекта, суммарной площадью более 1 млн. м² Сюда включены как торговые площади операторов DIY и продуктовых ритейлеров, так и 13 качественных современных торговых центров, общей площадью 814,7 тыс. м² и 457,4 тыс. м² арендопригодной площади. Важным шагом в развитии данной сферы стало открытие в конце 2020 года торгового центра Kazan Mall, который повысил обеспеченность города до 400 м² арендопригодной площади на 1000 жителей. Интересно то, что для сравнения в Москве этот показатель составляет 669м². Соответственно, показатель обеспеченности более чем 400м² торговой площади на 1000 жителей в Казани свидетельствует о достаточности площадей и отсутствии спроса на новые крупные объекты.
Во многом поэтому основной тенденцией торговой недвижимости Казани является не расширение рынка, а реновация торгового сегмента. Так, в ноябре 2021 года Строительный гипермаркет OBI переехал из ТЦ «Мега» в отдельное здание. Площадь нового магазина составляет 12,6 тысяч м². Помимо этого, у гипермаркета появился собственный паркинг площадью 9300 м², рассчитанный на 400 машиномест. На месте гипермаркета в «Меге» появится расширенный кластер досуга и развлечений, новые магазины, соответственно, будет сформировано дополнительное предложение на торговые площади.
Также в конце 2020 года был согласован проект реконструкции ТРК «Кольцо». Заявлен снос гигантского золоченого кольца и реконструкция передней части здания, но сроки реновации в 2021 году так и не были определены.
Показатель вакансии на конец 2021 года составил 2,9%. В самом начале 2021 года наблюдалась тенденция на снижение вакансии: арендодатели возвращались в торговые центры. Однако введение QR кода для доступа в торговые центры в октябре 2021 серьезно повлияло на посещаемость торговых объектов, а, следовательно, и выручку на арендаторов. Из-за этого оптимистические ожидания развития отрасли вновь не оправдались. Средний показатель посещаемости даже в декабре 2021 года в сравнении с аналогичным периодом 2020 года снизился на 20%.
Текущие арендные ставки
Номинальная средняя ставка аренды на формат помещений площадью 100 - 200 кв. м на первом этаже составляет 1 852 руб. за м². Это выше на 9,3% показателя номинальной ставки 2020 года. Но несмотря на то, что ставки аренды начали восстанавливаться после падения в 2020 году, дальнейшее повышение спроса на торговые помещения, а следовательно, и рост стоимости аренды будет зависеть от сроков действия ограничительных мер и дальнейших негативных факторов, которые могут вновь ограничить поток посетителей в торговые центры.
Street Retail
Уровень вакантности – 8,5%
Средняя ставка аренды по торговым коридорам – 1 067 руб. м²/мес.
Средняя ставка аренды по городу – 866 руб. м²/мес.
Средняя стоимость продажи помещений по городу – 83 018 руб./м²
*Для общего анализа рынка в этом разделе представлены данные, собранные на основе информации о свободных помещениях, размещенных на агрегаторах avito.ru и cian.ru.
Несмотря на позитивные тенденции в развитии рынка Street Retail, вакансия на этом рынке по сравнению с прошлым годом практически не изменилась. По данным на декабрь 2021 года она составила примерно 8,5%. Безусловно, это объясняется общей эпидемиологической ситуацией в стране. Отягчающим фактором стали ограничения, введенные в октябре 2021 года: предъявление QR-кодов, закрытие точек общепита. Эти меры повлияли на ставки и увеличение вакансии на помещения, где расположены арендаторы общепита и торговые операторы площадью более 400 кв.м, серьезно ударив по торговым коридорам города.
Стоимость продажи помещений формата Street Retail продолжила рост и к концу года. Средняя цена 1 м² составила 83 018 руб. Рост стоимости составил 8% к аналогичному периоду прошлого года.
Складская недвижимость
Общее предложение общедоступных складов– 393 тыс. м²
Общее предложение собственных логоцентров – 240,7 тыс. м²
Уровень вакантности класс А– 4,1%
Уровень вакантности В класса-11,7%
Ставка аренды в классе А* – 525,7 м²/мес.
в классе В* – 553,7 м²/мес.
*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX
Общий объем предложения общедоступных складских комплексов составляет более 393 тыс. м². В 2021 году продолжилось строительство собственных складских комплексов. В ТОСЭР Зеленодольск был введен складской комплекс Ozon на 2200 м², а в городе Зеленодольск открыт логистический центр Pozis на 15 000 м². Также в 2021 году состоялась сделка с компанией «Детский мир» на помещение площадью 8000 кв.м, а на базе нового фулфимент-центра Почты России открылся распределительный центр.
Вакансия логистических центров класса А и В составила 7,7%, что выше уровня вакансии прошлого года на 4%. Такое значительное увеличение уровня вакансии связано с переездом крупного арендатора в собственный логистический центр. Это вызвало высвобождение значительного количества аредопригодной площади. Если не включать этот объект в общую статистику, уровень вакансии показывает незначительное снижение на уровне 0,3%.
Общий спрос на аренду складских помещений растет, так как растет спрос на онлайн торговлю, а Казань является важнейшим логистическим хабом России. Однако крупные компании, которые рассматривают организацию склада в Казани, предъявляют очень высокие требования к складским площадям, а потому чаще всего рассматривают самостоятельное строительство площадок по ТЗ арендаторов. Этот фактор предопределяет рост собственных логистических парков на рынке Татарстана.
Коммерческие условия
В 2021 году был выявлен рекордный рост арендных ставок на качественные складские комплексы. Ставки по складам класса А составили 525,7 руб./кв. м (рост на 37% к прошлому году) и класса В – 553,6 руб./м². Сейчас на складские помещения наблюдается очень высокий спрос, который прогнозируемо продолжит расти.
Тенденции рынка и прогнозы
Торговая недвижимость
Основная тенденция современного рынка торговой недвижимости - оптимизации. Бренды ритейла, давно присутствующие на рынке, стремятся выстроить баланс между продажами офлайн и через Интернет. Поэтому ожидаемый прогноз на 2022 год - повышение вакансии по Казани на 5%. Основная проблема современного рынка торговой недвижимости заключается в том, что обновление ассортимента торговых площадок редко происходит за счёт новых брендов, выходящих на рынок. Чаще всего новые торговые площади занимают существующие ритейлеры, которые расширяют зону своего покрытия.
2021 год был очень показательным с точки зрения глобальных тенденций развития рынка торговой недвижимости. В самом начале года посещаемость торговых центров начала понемногу восстанавливаться. После губительного 2020 года, где большая часть собственников едва выходила на 50% прибыли, а некоторые держались на пороге нулевой или даже минусовой прибыли, рынок начал понемногу возрождаться. Однако новые ограничительные меры октября 2021 года вновь резко сократили поток посетителей до 20%. К концу года, даже несмотря на предновогоднее повышение покупательской способности, посещаемость торговых точек едва смогла достичь 70-80% от прошлых показателей.
Введение QR кодов снова сократило доходы ТЦ и повысило расходы в связи с организацией эпидемиологических мер и контроля посетителей.
В целом, крупный ритейл продолжает держаться за торговые центры: благодаря запасу средств они могут делать ставку на прогнозируемый успех. Но предприятия малого бизнеса, обычно занимающие порядка 15-20% арендопоригодных торговых площадей, начали все чаще переходить в рынок street retail.
Несмотря на все негативные аспекты сложившейся ситуации, она научила собственников грамотному кризисному планированию. Все больше компаний закладывают так называемых «чёрных лебедей» в финансовые планы своих проектов.
? Прогнозы
На данный момент наиболее активная тенденция современного ритейла - переход в онлайн. Введение ограничительных мер запустило рост объема онлайн рынка в геометрической прогрессии. Ежегодно процент онлайн-продаж увеличивается минимум на 15%. Безусловно, это ударяет по доходности и посещаемости ТРЦ. Не только в Казани, но и во всем мире торговые офлайн площадки пытаются всеми средствами удержать покупателя. Тяжелее всего приходится площадкам, которые не могут позволить себе реновацию в связи с экономическими или конструктивными причинами.
Несмотря на это, формат розничной торговли не может быть изжит полностью. У покупателя все так же останется потребность посмотреть товар вживую. Поэтому торговые операторы переориентируют свои помещения в формат шоу-румов: здесь можно будет посмотреть то, что продаётся в интернете. А торговые центры, в свою очередь, будут привлекать людей с помощью развлечений, мероприятий или же, наоборот, с помощью создания многофункциональной среды. Новые помещения крупных девелоперов будут объединять офисы, развлекательные комплексы и зоны торговли.
Street retail
Ограничительные меры, которые вводятся в Казани в связи с эпидемиологической ситуацией, негативно влияют на рынок стрит ритейла. В части торговых коридоров вынужденно снижается арендная ставка и повышается вакансия по помещениям. При этом стрит ритейл не меньше, чем крупные ТЦ, страдает от введения QR кодов.
Положительной тенденцией в развитие стрит-ритейла является повышающийся спрос на помещения на первых этажах жилых комплексов. Эти помещения становятся привлекательными для небольших сетей и имеют высокий интерес среди инвесторов. Здесь негативное влияние на инвестиционную привлекательность может оказать темп роста арендных ставок и рост стоимости продажи на помещения. Поэтому рост ставок на такие помещения останется в диапазоне 8-10%.
Офисная недвижимость
Основная тенденция современного рынка офисной недвижимости – завершение арендаторами оптимизации своих офисных площадей. Все больше внимания уделяется комфорту и здоровью сотрудников. Именно поэтому основной фокус направлен на увеличение зон коллаборации, переговорных, внедрение политики незакрепленных рабочих мест. Этот факт особенно важен для рынка офисной недвижимости, так как подобное распределение пространства значительно увеличивает количество кв.м, приходящихся на сотрудника.
В целом, рынок офисной недвижимости Казани показывает хорошие результаты: сокращается вакансия, а ставки аренды показывают рост. Ожидается сохранение тенденции сокращения уровня вакансии.
В сегменте коворкингов набирает популярность реализация проекта под определенного клиента (built-to-suit). Помимо традиционного предложения аренды рабочих мест, собственники объектов практикуют формат, когда часть площадей здания предлагается в качестве гибкого пространства.
В Казани в 2021 году предложение коворкингов выросло на 36%, но из-за ввода нового предложения наблюдается незначительное уменьшение уровня загрузки коворкингов до 72%. В дальнейшем прогнозируется увеличение загрузки в среднем по рынку до 75-80%.
Складская недвижимость
На рынке складской недвижимости рост себестоимости строительства и высокая стоимость земельных участков ведет к постепенному повышению арендных ставок. Однако эти же факторы ограничивают инвестиционный интерес к рынку индустриальной недвижимости. Поэтому, даже несмотря на высокий спрос со стороны арендаторов, «бума» девелоперских проектов не происходит.
Рост стоимости строительства определяют следующие факторы:
1) удорожание строительных материалов,
2) увеличение стоимости рабочей силы в связи пандемией,
3) увеличение стоимости заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.
В связи с этим рынок складской недвижимости Казани больше ориентирован на ввод проектов собственных логистических центров или складов формата «built-to-suit». Во многом этому также способствует развитие особых экономических зон под развитие индустриальных парков, где крупные компании могут получить государственные льготы при реализации логистических центров.
Прогнозы
Устойчивое развитие государственных площадок на территории Татарстана для реализации проектов индустриальной недвижимости, а также низкая инвестиционная привлекательность девелоперских проектов складов на территории Казани, продолжит сокращать вакансию на рынке и повышать ставки аренды. Казань является привлекательным географическим центром для размещения складов крупных компаний: ежегодный спрос со стороны арендаторов неизменно растет. О планах строительства на 2022 год заявили такие компании как: KazanExpress, Ozon, Яндекс.Маркет, Сбер.Логистика, АВС.ru, ГК "Протек" и Мегастрой. Общая площадь заявленных проектов составляет более 320 тыс. м². В связи со столь высоким спросом в ближайшие 2 года мы можем увидеть на рынке Казани продолжение развития проектов формата «built-to-suit» и рост ставок аренды на складскую недвижимость.
Макроэкономические показатели РФ
В 2021 году инфляция показала рекордный рост с 2015 года и составила 8,4% вместо прогнозируемых в начале года 3,7%. Подобный уровень инфляции был обусловлен мягкой денежно-кредитной политикой Центробанка в первой половине года и вызванным ковидными ограничениями дефицитом на ввоз импортных товаров и рабочей силы.
В середине года Центробанк принял меры по сдерживанию инфляционного подъема и с июля 2021 года начал повышать ключевую ставку. По прогнозам Росстата продолжение данной политики позволит в 2022 году вернуться к показателям инфляции на уровне 5-6%.
Ключевая ставка
Начало 2021 характеризовалось сохранением экономической политики периода ковидных ограничений: Центробанк держал низкую ключевую ставку для поддержки экономики. До 26 июля 2021 года ставка составляла 4,25 - 5%. С 26 июля Центробанк перешел к повышению ставки сразу на 1,5 пункта. До конца года Центробанк еще трижды предпринял повышение ключевой ставки. На последнем заседании 20 декабря 2021 уровень ставки был установлен 8,5%.
В 2022 году ожидается высокий уровень ключевой ставки – 8,5 – 9% - в целях сдерживания уровня инфляции. В случае положительного влияния на сдерживание потребительских цен и достижения снижения инфляционных показателей на уровень 5-6% сентября возможно небольшое снижение ставки в октябре 2022 года.
Этот показатель имеет для нас важное значение, так как уровень ключевой ставки напрямую влияет на рынок недвижимости. Высокая ключевая ставка вызовет понижение объемов ипотечных сделок на жилые проекты, а также будет сдерживающим фактором для строительства коммерческих проектов на основе кредитного финансирования.
Динамика ВВП % к предыдущему году
Восстановление экономической активности в первой половине 2021 года положительно сказалось на росте ВВП, который к концу 2021 года составил 4,5%. По сравнению с 2020 годом показатель ВВП вырос на 1%. Немаловажно то, что наибольший вклад в рост ВВП внесла строительная отрасль, которая поддерживалась за счет субсидирования ипотечных ставок.
По мнению аналитиков, основным ограничением для российской экономики в 2022 году может стать ужесточение денежно-кредитной политики. Это повлечет за собой сдерживание потребительского спроса, вследствие чего ожидаемый рост ВВП на будущий год прогнозируется на уровне 1,5 - 2,5%. При этом до сих остается актуальным негативный фактор эпидемиологической ситуации: новый (или новые) штамм коронавирусной инфекции может вызвать новую волну мер, что вновь негативным образом скажется на рынке недвижимости и на экономике РФ в целом.
Динамика валютных курсов
В течение 2021 года курс доллара находился в диапазоне 71,5 - 74,3 рубля. 31 декабря 2021 года курс доллара был зафиксирован на отметке 74,3 рубля. В целом, при отсутствии дополнительных макроэкономических факторов, эксперты прогнозируют сохранение курса в диапазоне 73-76 рублей.
Поддерживать укрепление рубля будет снижение уровня инфляции, которая будет сдерживаться высокой ключевой ставкой. Помимо этого, есть положительные прогнозы на повышение выручки в нефтегазовом секторе, что также должно стабилизировать позицию рубля на валютном рынке. Однако есть перечень негативных факторов, которые могут повлиять на валютную ситуацию. Во-первых, повышение ключевой ставки Центробанка США и Европейских стран, уровень инфляции которых тоже ускорился в 2021 году. Во-вторых, новые пандемийные ограничения, вызванные новыми штаммами коронавирусной инфекции. В-третьих, возможные конфликты и политическая нестабильность на международной арене, которые могут повлечь новые санкционные меры.
Средняя ставка аренды одного рабочего места в коворкингах Казани составляет 6 583 руб. в месяц. На момент проведения исследования (в котором еще не учитывались новые проекты) было свободно порядка 28% от общего числа рабочих мест. Безусловно, наша аудитория еще только знакомится с системой коворкингов – этим оправдан более сдержанный рост ставки, нежели чем на офисном рынке. Однако уже сейчас, вслед за повышением средней ставки по всему офисному рынку, можно прогнозировать повышение ставки и в сфере коворкинга.
Торговая недвижимость
Общее предложение качественных ТЦ (площадью более 30 тыс. м²) – 814,7 тыс. м²
Уровень вакантности – 2,9%
Ставка аренды – 1 825 руб. м²/мес. *
Общее кол-во торговых центров (площадью более 30 тыс. м²) – 13
*Ставки указаны исходя из опроса ТЦ на предмет поиска помещений 1-2 этаж 200-1000 м.
Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX
Предложение
В текущий момент в Казани функционирует 54 торговых объекта, суммарной площадью более 1 млн. м² Сюда включены как торговые площади операторов DIY и продуктовых ритейлеров, так и 13 качественных современных торговых центров, общей площадью 814,7 тыс. м² и 457,4 тыс. м² арендопригодной площади. Важным шагом в развитии данной сферы стало открытие в конце 2020 года торгового центра Kazan Mall, который повысил обеспеченность города до 400 м² арендопригодной площади на 1000 жителей. Интересно то, что для сравнения в Москве этот показатель составляет 669м². Соответственно, показатель обеспеченности более чем 400м² торговой площади на 1000 жителей в Казани свидетельствует о достаточности площадей и отсутствии спроса на новые крупные объекты.
Во многом поэтому основной тенденцией торговой недвижимости Казани является не расширение рынка, а реновация торгового сегмента. Так, в ноябре 2021 года Строительный гипермаркет OBI переехал из ТЦ «Мега» в отдельное здание. Площадь нового магазина составляет 12,6 тысяч м². Помимо этого, у гипермаркета появился собственный паркинг площадью 9300 м², рассчитанный на 400 машиномест. На месте гипермаркета в «Меге» появится расширенный кластер досуга и развлечений, новые магазины, соответственно, будет сформировано дополнительное предложение на торговые площади.
Также в конце 2020 года был согласован проект реконструкции ТРК «Кольцо». Заявлен снос гигантского золоченого кольца и реконструкция передней части здания, но сроки реновации в 2021 году так и не были определены.
Показатель вакансии на конец 2021 года составил 2,9%. В самом начале 2021 года наблюдалась тенденция на снижение вакансии: арендодатели возвращались в торговые центры. Однако введение QR кода для доступа в торговые центры в октябре 2021 серьезно повлияло на посещаемость торговых объектов, а, следовательно, и выручку на арендаторов. Из-за этого оптимистические ожидания развития отрасли вновь не оправдались. Средний показатель посещаемости даже в декабре 2021 года в сравнении с аналогичным периодом 2020 года снизился на 20%.
Текущие арендные ставки
Номинальная средняя ставка аренды на формат помещений площадью 100 - 200 кв. м на первом этаже составляет 1 852 руб. за м². Это выше на 9,3% показателя номинальной ставки 2020 года. Но несмотря на то, что ставки аренды начали восстанавливаться после падения в 2020 году, дальнейшее повышение спроса на торговые помещения, а следовательно, и рост стоимости аренды будет зависеть от сроков действия ограничительных мер и дальнейших негативных факторов, которые могут вновь ограничить поток посетителей в торговые центры.
Street Retail
Уровень вакантности – 8,5%
Средняя ставка аренды по торговым коридорам – 1 067 руб. м²/мес.
Средняя ставка аренды по городу – 866 руб. м²/мес.
Средняя стоимость продажи помещений по городу – 83 018 руб./м²
*Для общего анализа рынка в этом разделе представлены данные, собранные на основе информации о свободных помещениях, размещенных на агрегаторах avito.ru и cian.ru.
Несмотря на позитивные тенденции в развитии рынка Street Retail, вакансия на этом рынке по сравнению с прошлым годом практически не изменилась. По данным на декабрь 2021 года она составила примерно 8,5%. Безусловно, это объясняется общей эпидемиологической ситуацией в стране. Отягчающим фактором стали ограничения, введенные в октябре 2021 года: предъявление QR-кодов, закрытие точек общепита. Эти меры повлияли на ставки и увеличение вакансии на помещения, где расположены арендаторы общепита и торговые операторы площадью более 400 кв.м, серьезно ударив по торговым коридорам города.
Стоимость продажи помещений формата Street Retail продолжила рост и к концу года. Средняя цена 1 м² составила 83 018 руб. Рост стоимости составил 8% к аналогичному периоду прошлого года.
Складская недвижимость
Общее предложение общедоступных складов– 393 тыс. м²
Общее предложение собственных логоцентров – 240,7 тыс. м²
Уровень вакантности класс А– 4,1%
Уровень вакантности В класса-11,7%
Ставка аренды в классе А* – 525,7 м²/мес.
в классе В* – 553,7 м²/мес.
*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX
Общий объем предложения общедоступных складских комплексов составляет более 393 тыс. м². В 2021 году продолжилось строительство собственных складских комплексов. В ТОСЭР Зеленодольск был введен складской комплекс Ozon на 2200 м², а в городе Зеленодольск открыт логистический центр Pozis на 15 000 м². Также в 2021 году состоялась сделка с компанией «Детский мир» на помещение площадью 8000 кв.м, а на базе нового фулфимент-центра Почты России открылся распределительный центр.
Вакансия логистических центров класса А и В составила 7,7%, что выше уровня вакансии прошлого года на 4%. Такое значительное увеличение уровня вакансии связано с переездом крупного арендатора в собственный логистический центр. Это вызвало высвобождение значительного количества аредопригодной площади. Если не включать этот объект в общую статистику, уровень вакансии показывает незначительное снижение на уровне 0,3%.
Общий спрос на аренду складских помещений растет, так как растет спрос на онлайн торговлю, а Казань является важнейшим логистическим хабом России. Однако крупные компании, которые рассматривают организацию склада в Казани, предъявляют очень высокие требования к складским площадям, а потому чаще всего рассматривают самостоятельное строительство площадок по ТЗ арендаторов. Этот фактор предопределяет рост собственных логистических парков на рынке Татарстана.
Коммерческие условия
В 2021 году был выявлен рекордный рост арендных ставок на качественные складские комплексы. Ставки по складам класса А составили 525,7 руб./кв. м (рост на 37% к прошлому году) и класса В – 553,6 руб./м². Сейчас на складские помещения наблюдается очень высокий спрос, который прогнозируемо продолжит расти.
Тенденции рынка и прогнозы
Торговая недвижимость
Основная тенденция современного рынка торговой недвижимости - оптимизации. Бренды ритейла, давно присутствующие на рынке, стремятся выстроить баланс между продажами офлайн и через Интернет. Поэтому ожидаемый прогноз на 2022 год - повышение вакансии по Казани на 5%. Основная проблема современного рынка торговой недвижимости заключается в том, что обновление ассортимента торговых площадок редко происходит за счёт новых брендов, выходящих на рынок. Чаще всего новые торговые площади занимают существующие ритейлеры, которые расширяют зону своего покрытия.
2021 год был очень показательным с точки зрения глобальных тенденций развития рынка торговой недвижимости. В самом начале года посещаемость торговых центров начала понемногу восстанавливаться. После губительного 2020 года, где большая часть собственников едва выходила на 50% прибыли, а некоторые держались на пороге нулевой или даже минусовой прибыли, рынок начал понемногу возрождаться. Однако новые ограничительные меры октября 2021 года вновь резко сократили поток посетителей до 20%. К концу года, даже несмотря на предновогоднее повышение покупательской способности, посещаемость торговых точек едва смогла достичь 70-80% от прошлых показателей.
Введение QR кодов снова сократило доходы ТЦ и повысило расходы в связи с организацией эпидемиологических мер и контроля посетителей.
В целом, крупный ритейл продолжает держаться за торговые центры: благодаря запасу средств они могут делать ставку на прогнозируемый успех. Но предприятия малого бизнеса, обычно занимающие порядка 15-20% арендопоригодных торговых площадей, начали все чаще переходить в рынок street retail.
Несмотря на все негативные аспекты сложившейся ситуации, она научила собственников грамотному кризисному планированию. Все больше компаний закладывают так называемых «чёрных лебедей» в финансовые планы своих проектов.
? Прогнозы
На данный момент наиболее активная тенденция современного ритейла - переход в онлайн. Введение ограничительных мер запустило рост объема онлайн рынка в геометрической прогрессии. Ежегодно процент онлайн-продаж увеличивается минимум на 15%. Безусловно, это ударяет по доходности и посещаемости ТРЦ. Не только в Казани, но и во всем мире торговые офлайн площадки пытаются всеми средствами удержать покупателя. Тяжелее всего приходится площадкам, которые не могут позволить себе реновацию в связи с экономическими или конструктивными причинами.
Несмотря на это, формат розничной торговли не может быть изжит полностью. У покупателя все так же останется потребность посмотреть товар вживую. Поэтому торговые операторы переориентируют свои помещения в формат шоу-румов: здесь можно будет посмотреть то, что продаётся в интернете. А торговые центры, в свою очередь, будут привлекать людей с помощью развлечений, мероприятий или же, наоборот, с помощью создания многофункциональной среды. Новые помещения крупных девелоперов будут объединять офисы, развлекательные комплексы и зоны торговли.
Street retail
Ограничительные меры, которые вводятся в Казани в связи с эпидемиологической ситуацией, негативно влияют на рынок стрит ритейла. В части торговых коридоров вынужденно снижается арендная ставка и повышается вакансия по помещениям. При этом стрит ритейл не меньше, чем крупные ТЦ, страдает от введения QR кодов.
Положительной тенденцией в развитие стрит-ритейла является повышающийся спрос на помещения на первых этажах жилых комплексов. Эти помещения становятся привлекательными для небольших сетей и имеют высокий интерес среди инвесторов. Здесь негативное влияние на инвестиционную привлекательность может оказать темп роста арендных ставок и рост стоимости продажи на помещения. Поэтому рост ставок на такие помещения останется в диапазоне 8-10%.
Офисная недвижимость
Основная тенденция современного рынка офисной недвижимости – завершение арендаторами оптимизации своих офисных площадей. Все больше внимания уделяется комфорту и здоровью сотрудников. Именно поэтому основной фокус направлен на увеличение зон коллаборации, переговорных, внедрение политики незакрепленных рабочих мест. Этот факт особенно важен для рынка офисной недвижимости, так как подобное распределение пространства значительно увеличивает количество кв.м, приходящихся на сотрудника.
В целом, рынок офисной недвижимости Казани показывает хорошие результаты: сокращается вакансия, а ставки аренды показывают рост. Ожидается сохранение тенденции сокращения уровня вакансии.
В сегменте коворкингов набирает популярность реализация проекта под определенного клиента (built-to-suit). Помимо традиционного предложения аренды рабочих мест, собственники объектов практикуют формат, когда часть площадей здания предлагается в качестве гибкого пространства.
В Казани в 2021 году предложение коворкингов выросло на 36%, но из-за ввода нового предложения наблюдается незначительное уменьшение уровня загрузки коворкингов до 72%. В дальнейшем прогнозируется увеличение загрузки в среднем по рынку до 75-80%.
Складская недвижимость
На рынке складской недвижимости рост себестоимости строительства и высокая стоимость земельных участков ведет к постепенному повышению арендных ставок. Однако эти же факторы ограничивают инвестиционный интерес к рынку индустриальной недвижимости. Поэтому, даже несмотря на высокий спрос со стороны арендаторов, «бума» девелоперских проектов не происходит.
Рост стоимости строительства определяют следующие факторы:
1) удорожание строительных материалов,
2) увеличение стоимости рабочей силы в связи пандемией,
3) увеличение стоимости заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.
В связи с этим рынок складской недвижимости Казани больше ориентирован на ввод проектов собственных логистических центров или складов формата «built-to-suit». Во многом этому также способствует развитие особых экономических зон под развитие индустриальных парков, где крупные компании могут получить государственные льготы при реализации логистических центров.
Прогнозы
Устойчивое развитие государственных площадок на территории Татарстана для реализации проектов индустриальной недвижимости, а также низкая инвестиционная привлекательность девелоперских проектов складов на территории Казани, продолжит сокращать вакансию на рынке и повышать ставки аренды. Казань является привлекательным географическим центром для размещения складов крупных компаний: ежегодный спрос со стороны арендаторов неизменно растет. О планах строительства на 2022 год заявили такие компании как: KazanExpress, Ozon, Яндекс.Маркет, Сбер.Логистика, АВС.ru, ГК "Протек" и Мегастрой. Общая площадь заявленных проектов составляет более 320 тыс. м². В связи со столь высоким спросом в ближайшие 2 года мы можем увидеть на рынке Казани продолжение развития проектов формата «built-to-suit» и рост ставок аренды на складскую недвижимость.
Макроэкономические показатели РФ
В 2021 году инфляция показала рекордный рост с 2015 года и составила 8,4% вместо прогнозируемых в начале года 3,7%. Подобный уровень инфляции был обусловлен мягкой денежно-кредитной политикой Центробанка в первой половине года и вызванным ковидными ограничениями дефицитом на ввоз импортных товаров и рабочей силы.
В середине года Центробанк принял меры по сдерживанию инфляционного подъема и с июля 2021 года начал повышать ключевую ставку. По прогнозам Росстата продолжение данной политики позволит в 2022 году вернуться к показателям инфляции на уровне 5-6%.
Ключевая ставка
Начало 2021 характеризовалось сохранением экономической политики периода ковидных ограничений: Центробанк держал низкую ключевую ставку для поддержки экономики. До 26 июля 2021 года ставка составляла 4,25 - 5%. С 26 июля Центробанк перешел к повышению ставки сразу на 1,5 пункта. До конца года Центробанк еще трижды предпринял повышение ключевой ставки. На последнем заседании 20 декабря 2021 уровень ставки был установлен 8,5%.
В 2022 году ожидается высокий уровень ключевой ставки – 8,5 – 9% - в целях сдерживания уровня инфляции. В случае положительного влияния на сдерживание потребительских цен и достижения снижения инфляционных показателей на уровень 5-6% сентября возможно небольшое снижение ставки в октябре 2022 года.
Этот показатель имеет для нас важное значение, так как уровень ключевой ставки напрямую влияет на рынок недвижимости. Высокая ключевая ставка вызовет понижение объемов ипотечных сделок на жилые проекты, а также будет сдерживающим фактором для строительства коммерческих проектов на основе кредитного финансирования.
Динамика ВВП % к предыдущему году
Восстановление экономической активности в первой половине 2021 года положительно сказалось на росте ВВП, который к концу 2021 года составил 4,5%. По сравнению с 2020 годом показатель ВВП вырос на 1%. Немаловажно то, что наибольший вклад в рост ВВП внесла строительная отрасль, которая поддерживалась за счет субсидирования ипотечных ставок.
По мнению аналитиков, основным ограничением для российской экономики в 2022 году может стать ужесточение денежно-кредитной политики. Это повлечет за собой сдерживание потребительского спроса, вследствие чего ожидаемый рост ВВП на будущий год прогнозируется на уровне 1,5 - 2,5%. При этом до сих остается актуальным негативный фактор эпидемиологической ситуации: новый (или новые) штамм коронавирусной инфекции может вызвать новую волну мер, что вновь негативным образом скажется на рынке недвижимости и на экономике РФ в целом.
Динамика валютных курсов
В течение 2021 года курс доллара находился в диапазоне 71,5 - 74,3 рубля. 31 декабря 2021 года курс доллара был зафиксирован на отметке 74,3 рубля. В целом, при отсутствии дополнительных макроэкономических факторов, эксперты прогнозируют сохранение курса в диапазоне 73-76 рублей.
Поддерживать укрепление рубля будет снижение уровня инфляции, которая будет сдерживаться высокой ключевой ставкой. Помимо этого, есть положительные прогнозы на повышение выручки в нефтегазовом секторе, что также должно стабилизировать позицию рубля на валютном рынке. Однако есть перечень негативных факторов, которые могут повлиять на валютную ситуацию. Во-первых, повышение ключевой ставки Центробанка США и Европейских стран, уровень инфляции которых тоже ускорился в 2021 году. Во-вторых, новые пандемийные ограничения, вызванные новыми штаммами коронавирусной инфекции. В-третьих, возможные конфликты и политическая нестабильность на международной арене, которые могут повлечь новые санкционные меры.
