Индикаторы рынка офисы
Общее предложение – 691 тыс. кв.м.
Уровень вакантности – 8.2%
Ставка аренды* в классе А – 1 510 м²/мес.
В классе В+ - 859 м²/мес.
в классе В – 760 м²/мес.
Общее кол-во бизнес-центров – 132
Из них сертифицировано РГУД – 44
*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX
Предложение
Общий объём предложения качественных офисов составил более 691 тыс. кв. м и представлен 132 бизнес-центрами, из которых сертифицировано РГУД 44.
За период 2021 года в эксплуатацию был введен Многофункциональный комплекс по адресу ул. Право-Булачная, д. 51 (на месте бывшего Комбината Здоровья, рядом с гостиничным комплексом «Luciano») – застройщик Татинвестстройпроект. Общая площадь коммерческих помещений на 1 и 2-м этажах составила 7 222,4 кв.м.. На первом этаже планируется размещение торговых операторов. Площадь офисной части составила 2 500 кв.м. и заявлена к классификации на класс А. Открытие офисных площадей состоялось в июне 2021 года без контрактов на аренду, но, по словам собственника бизнес-центра, уже имеются предварительные договоренности о сдачи всей площади в аренду.
В августе 2021 года планируется ввод в эксплуатацию первой очереди Бизнес-парка «Азинский» - офисный центр «Orange». Общая площадь первой очереди Бизнес парка составит 20 189 кв.м, а общая площадь всего Бизнес парка - 3 зданий по 9 этажей – составит 60 567 кв.м.. Офисы будут передаваться как в отделке shell&core, так и в отделке «под ключ». Помимо офисных пространств с лаундж-зоной, на территории БЦ планируется коворкинг, конференц-залы и переговорные комнаты. Заявленный класс Бизнес-центра - «А». Для арендаторов будет работать ресторан, фитнес-центр с бассейном. Всего проектом предусмотрено строительство трёх офисных зданий на территории 1,3 Га с парковкой на 1 117 м/м.
Уровень вакансии, который увеличился в период пандемии 2020 года, начал уменьшаться и составил 8,2% (сократился на -6,1% к показателям аналогичного месяца предыдущего года и на -1% к декабрю предыдущего года). В классе А вакансия составила 7% (без учета нового здания на Право-булачной, 51, открывшегося в июне текущего года – 4%), в классе В – 8%, в классе В+ и С - 9%. Снижение вакансии, в основном, произошло в классах А и В – по 8%, в бизнес-центрах более низкого класса вакансия сохраняется на прежнем уровне.
Общее предложение – 691 тыс. кв.м.
Уровень вакантности – 8.2%
Ставка аренды* в классе А – 1 510 м²/мес.
В классе В+ - 859 м²/мес.
в классе В – 760 м²/мес.
Общее кол-во бизнес-центров – 132
Из них сертифицировано РГУД – 44
*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX
Предложение
Общий объём предложения качественных офисов составил более 691 тыс. кв. м и представлен 132 бизнес-центрами, из которых сертифицировано РГУД 44.
За период 2021 года в эксплуатацию был введен Многофункциональный комплекс по адресу ул. Право-Булачная, д. 51 (на месте бывшего Комбината Здоровья, рядом с гостиничным комплексом «Luciano») – застройщик Татинвестстройпроект. Общая площадь коммерческих помещений на 1 и 2-м этажах составила 7 222,4 кв.м.. На первом этаже планируется размещение торговых операторов. Площадь офисной части составила 2 500 кв.м. и заявлена к классификации на класс А. Открытие офисных площадей состоялось в июне 2021 года без контрактов на аренду, но, по словам собственника бизнес-центра, уже имеются предварительные договоренности о сдачи всей площади в аренду.
В августе 2021 года планируется ввод в эксплуатацию первой очереди Бизнес-парка «Азинский» - офисный центр «Orange». Общая площадь первой очереди Бизнес парка составит 20 189 кв.м, а общая площадь всего Бизнес парка - 3 зданий по 9 этажей – составит 60 567 кв.м.. Офисы будут передаваться как в отделке shell&core, так и в отделке «под ключ». Помимо офисных пространств с лаундж-зоной, на территории БЦ планируется коворкинг, конференц-залы и переговорные комнаты. Заявленный класс Бизнес-центра - «А». Для арендаторов будет работать ресторан, фитнес-центр с бассейном. Всего проектом предусмотрено строительство трёх офисных зданий на территории 1,3 Га с парковкой на 1 117 м/м.
Уровень вакансии, который увеличился в период пандемии 2020 года, начал уменьшаться и составил 8,2% (сократился на -6,1% к показателям аналогичного месяца предыдущего года и на -1% к декабрю предыдущего года). В классе А вакансия составила 7% (без учета нового здания на Право-булачной, 51, открывшегося в июне текущего года – 4%), в классе В – 8%, в классе В+ и С - 9%. Снижение вакансии, в основном, произошло в классах А и В – по 8%, в бизнес-центрах более низкого класса вакансия сохраняется на прежнем уровне.
Тенденция по районам такая же: практически все районы восстановили уровень загрузки офисов. Повышение уровня заполняемости в сравнении с июнем предыдущего года отмечено во всех районах города.
На период с 2022 по 2026 год в Казани заявлено к строительству более 14 объектов общей площадью 414 тыс. кв.м., если все объекты будут реализованы, то арендуемая площадь офисных центров г. Казани к концу 2026 года увеличится на 56% процентов. Большинство новых проектов заявлены в Советском районе (230,5 тыс. кв.м.). Однако, в связи с ростом стоимости строительства, выход новых проектов может быть отложен до момента роста ставок аренды на уровень роста цен реализации.
Коммерческие условия
Средняя ставка аренды в бизнес-центрах на конец июня 2021 года составила 846 руб. за 1 кв.м., что является уровнем ставок июня и декабря 2020 года. Рост ставки показывает стагнацию, но сокращающийся уровень вакансии показывает потенциал индексации ставок на уровне 3-4% к концу текущего года. При этом, ставка в классе А, который имеет наименьший уровень вакансии на рынке, показала рост на 5,5% к предыдущему году.
Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 510 руб./м²/мес., в бизнес - центрах класса В+ – 859 руб./м²/мес., в бизнес - центрах класса В – 760 руб./м²/мес., в бизнес - центрах класса С – 486 руб./м²/мес.
Индикаторы рынка коворкингов
Общее предложение – 11,7 тыс. кв.м.
Количество гибких пространств – 11 шт.
Рынок коворкингов Казани представлен девятью коммерческими пространствами и тремя коворкингами во дворце культуры и технопарке. Общая площадь данного сегмента составляет 11 363 кв.м., в том числе некоммерческие коворкинги площадью 1 240 кв.м. («Авиатор» в одноименном технопарке, Коворкинг в ДК Московский и ДК Сайдаш). Также на рынке Казани представлены 2 объекта в формате управляемых мини офисов - Alliance Business Centers и БЦ Мастер, более 8 антикафе, где можно работать с ноутбуком.
Кризис 2020 года сильно затронул сегмент коворкингов и наиболее слабые проекты ушли с рынка. Закрылся коворкинг Grow Up и коворкинг «В тапочках».
Практически каждый новый бизнес-центр, проектируемый на рынке, заявляет об открытии на своих площадях коворкинга. Одним из новых проектов заявлен коворкинг «Orange» в одноименном бизнес-центре. С 2018 года о желании зайти на рынок Казани заявляет сеть коворкингов «WeWork». А также в качестве реновации своих действующих объектов собственники часто рассматривают переформатирование площадей под коворкинги, но сложность и незнание рынка тормозит развитие данного формата. 1 августа 2021 года планируется открытие 2-го коворкинга Smart Space в Ритейл Парке «Udacha», который расположен в жилом комплексе «Царево Village». Данный проект будет уникальным для рынка Татарстана, так как будет располагаться загородом в 25 км от города Казани. Основной целевой аудиторией проекта будут являться жители жилого комплекса и ближайшего жилого массива.
Средняя ставка аренды коворкингов составляет 874 руб. за 1 кв.м. от общей площади коворкинга, а средняя вакансия рабочих мест составляет 25%. При этом, наиболее низкие ставки аренды и низкую загрузку показывают коворкинги в формате open space, а форматы мини-офисов имеют наибольшую ставку аренды и загрузку.
Наибольшее количество коворкингов расположено в Вахитовском и Ново-Савиновском районе. Данная тенденция обуславливается географическим спросом на офисы и коррелируется с основным спросом на рынке офисной недвижимости.
Street Retail
Уровень вакантности – 8,7%
Средняя ставка аренды по торговым коридорам – 1 113 руб. м²/мес.
Средняя ставка аренды по городу – 805 руб. м²/мес.
Средняя стоимость продажи помещений по городу – 80 572 руб./кв.м.
В целях анализа рынка используется информация о свободных помещениях, размещенная на сайтах avito.ru и cian.ru
По отношению к декабрю прошлого года, вакансия на рынке street retail к концу первого полугодия уменьшилась на 2% (с 10,7% до 8,7%). После 2020 года наибольший интерес арендаторы проявляют к помещениям в жилых комплексах. Этот тренд отмечается быстрым ростом ставок аренды по районам города, в отличии от роста ставок в торговых коридорах. Уровень стоимости ставок аренды показал рост к июню прошлого года на 26,58 % и к декабрю 2020 года на 1,94%.
Что касается торговых коридоров, уровень ставок показывает небольшой рост по сравнению июнем прошлого года – 4,68% и с декабрем 2020 год – 3,76%
В части продажи помещений также отмечен рост стоимости, но этот рост обусловлен ростом ставок на стрит ритейл. По срокам окупаемости помещений, уровень цен сохранился на уровне 8,4 лет (в июне прошлого года данный показатель составлял 8,9 лет).
Офисная недвижимость.
Последние несколько лет уровень ставок аренды офисной недвижимости сохраняет тенденцию роста в секторе качественного предложения. Несмотря на временное сокращение ставок и увеличение вакансии в период пандемии 2020 года, сектор офисной недвижимости считается наименее пострадавшим, так как его показатели были восстановлены уже к концу 2020 года. 2021 год отмечается стагнацией ставок аренды, но как показывают тенденции прошлых кризисов и сокращающаяся вакансия на рынке, можно предполагать повышение ставок уже к концу года.
Уровень вакансии офисных помещений последние три года составляет 7-8 %, несмотря на новые проекты, которые были введены в эксплуатацию за данный период, что свидетельствует о стабильном спросе на офисную недвижимость.
В ближайшие годы на рынке планируется ввести 14 бизнес центров, однако рост уровня стоимости строительства, может затянуть выход девелоперов на площадки для реализации проектов.
Наибольший интерес арендаторов сфокусирован на качественные бизнес центры класса А. Данный тренд поддерживается сформировавшимися запросами в период ковидных ограничений на качественные, экологичные, технологичные и безопасные офисы, которые могут быть представлены в помещениях класса А и В.
Коворкинги.
Тенденция на сокращения арендных площадей и востребованность офисов небольших форматов на рынке Казани, подогревает интерес к форматам управляемых гибких пространств.
Практически каждый новый бизнес-центр, проектируемый на рынке, заявляет об открытии на своих площадях коворкинга. Одним из новых проектов заявлен коворкинг «Orange» в одноименном бизнес-центре. С 2018 года о желании зайти на рынок Казани заявляет сеть коворкингов «WeWork». А также в качестве реновации своих действующих объектов собственники часто рассматривают переформатирование площадей под коворкинги, но сложность и незнание рынка тормозит развитие данного формата.
В первом полугодии 2021 года открылся коворкинг «Func» обшей площадью 1 400 кВ м. 1 августа 2021 года планируется открытие второго коворкинга сети Smart space в торговом центре Udacha, который расположен в жилом комплексе «Царево village». Данный проект будет уникальным для рынка Татарстана, так как будет располагаться загородом в 25 км от города Казани. Основная целевая аудитория проекта жители жилого комплекса «Царево» и ближайшего жилого массива.
Наибольший спрос в коворкингах приходится на мини офисы от 15 до 20 кв.м. на 3-5 рабочих мест. На такие помещения, по словам управляющих действующих проектов, формируется очередь. Помещения большей площади и опен-спейс имеют загрузку не более 70%.
Street Retail.
Тренд децентрализации дошел до помещений street retail, наиболее востребованными помещениями стала коммерция, расположенная в жилом комплексе на первых этажах, это показывает аналитика – мы видим быстрое восстановление ставок на такие помещения. При этом, большинство девелоперов стали обращать внимание на заранее продуманный объем и концепцию данных помещений, для реализации максимальных ставок аренды и отсутствие конкуренции среди арендаторов, что повышает качество услуг для жителей комплекса и дает возможность долгосрочного развития ритейла и коммерциализации таких пространств.
Инвестиции.
Повышение уровня инфляции в РФ и нестабильность курса валют, повысили инвестиционную активность на всех рынках. Наиболее стабильными инвестициям в такой ситуации остается коммерческая недвижимость. При этом в 2021 году интерес к покупке коммерческой недвижимости наиболее активен. В связи с максимизацией роста цен на квартиры, коммерческая недвижимость показывает более стабильные показатели доходности в долгосрочной перспективе. Срок окупаемости таких активов на рынке составляет от 8,3 до 15 лет. Фактор стоимости и сильный разбег в периоде окупаемости таких объектов, связан с надежностью и уникальным местоположением объекта. Безусловно, при инвестициях в коммерческие помещения, инвесторы сравнивают доходность проектов с другими инструментами, но стабильность поступлений, возможности получения кредитов на объекты, приносящие доход, повышает спрос на приобретение нежилых помещений.
Опыт пандемии на рынке коммерческой недвижимости показывает стабильность сегментов street retail и офисной недвижимости, что подтверждается показателями вакансии и быстрыми темпами восстановления рынка. При этом действующие объекты, которые заполнены арендаторами и по которым есть возможность увидеть историю доходности таких помещений, пользуются наибольшим спросом у инвесторов.
