Труднее всего переключиться на инвестирование людям, привыкшим к регулярному, пусть даже небольшому, гарантированному доходу (например, в виде зарплаты). Подавляющее большинство россиян сохраняет накопления, а не приумножает их, опасаясь все потерять в одночасье. Держат деньги на банковских депозитах, в лучшем случае покрывающих инфляцию, или приобретают жилье. Однако его окупаемость при сдаче в аренду будет длительной – от 15 лет и выше. При этом доходность останется невысокой – не более 4-6% годовых.
Конечно, можно заработать на перепродаже, если вложиться в ликвидный проект на ранней стадии его реализации. Но жилищный бум 2020-21 годов, который был вызван не только действием программы льготной ипотеки, но и и стремлением людей сохранить свои сбережения в условиях падения депозитных ставок, - это все же нечастая история. Ажиотажный спрос, а также рост стоимости строительных материалов и дефицит рабочих кадров на стройках из-за пандемии привели к увеличению цены квартир на 31% , в частности, для московских лотов бизнес-класса, наиболее привлекательных для инвестирования (по итогам 2021 года, подведенным в компании «Метриум»). По данным ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в 2021 году в Москве показала прирост на 25%, и это рекордные показатели (в допандемийном 2019-м, например, прирост составлял всего 11%).
Но повторюсь: так сложились обстоятельства, это по сути уникальная экономическая ситуация, даже – экстраординарная. А что мы наблюдаем сегодня? Что рынок жилья перенасыщен. И по прогнозам многочисленных аналитиков, в ближайшие годы он будет стагнировать.
Тем не менее вложения в жилые объекты более привычны обывателю. Тогда как инвестиции в коммерческую недвижимость в России только начинают набирать популярность, притом что их доходность может достигать 9-13% годовых. Почему люди не спешат вкладывать деньги? Какие опасения останавливают потенциальных инвесторов?
Страх №1. Очень большой порог входа: размер вложений может измеряться миллиардами, если речь заходит о покупке офисных, торговых центров, гостиниц или складов.
Опровержение: Большинство инвесторов выбирают срит-ретейл в составе новостроек, и для них этот страх неактуален: небольшое помещение может стоить от 10 млн рублей, что сопоставимо со стоимостью квартиры. Однако окупаемость при этом будет долгой: 12-13 лет. Кроме того, сейчас появляются платформы, позволяющие войти в рынок даже со ста тысячами рублей. При этом вы будете получать ежеквартальные дивиденды, обладая ликвидным активом в виде доли в объекте.
Страх №2. Коммерческая недвижимость – это сложный сегмент, в котором необходимо досконально разбираться, поэтому начинающему инвестору его не потянуть. Нужно обращать внимание на большое количество факторов. Опровержение: Если вы выберете инвестиционную платформу, то за вас все сделают профессионалы – купят перспективные объекты и в дальнейшем будут ими управлять. При этом учитывается масса критериев и просчитывается потенциал приобретаемого объекта: каким арендаторам он может быть интересен в будущем, качественный ли трафик возле помещения. Изучается план городской застройки, так как перед выбранным помещением могут появиться другие объекты, закрыв его видимость и изменив людские потоки. Оценивается конкурентное окружение объекта, учитывается средняя ставка аренды помещений, сданных по соседству.
Начинающие инвесторы, которые действуют на свой страх и риск, зачастую не обращают внимание на такие важные моменты, как технические показатели приобретаемого помещения, адекватность цены квадратного метра, юридическая чистота объекта, специфика его планировки и возможность альтернативного использования. Незнание всех этих нюансов отрицательно повлияет на окупаемость и доходность.
Страх №3. Есть риск выбрать «не тот» объект для инвестирования и не получить ожидаемой доходности. Или произойдет очередная пандемия (другой форс-мажор), и цены упадут.
Опровержение: Действительно, стоимость коммерческих лотов может меняться под влиянием внешних факторов - например, экономической или эпидемиологической ситуации в регионе. Но даже несмотря на это недвижимость – это аналог надежности и стабильности. Вспомните: офисам в последние два года предрекали высокую вакантность из-за ухода большинства сотрудников на удаленку, однако сегодня наблюдается дефицит качественных помещений в перспективных локациях.
Но зачастую неопытные инвесторы недооценивают волатильность объектов. Например, в случае со стрит-ретейлом бывает, что моно-арендатор съезжает, и цена помещения в этом случае сильно падает. Поэтому лучше, если объект для инвестирования выбирают профессионалы: они оценят вероятность ухода арендатора и просчитают возможные альтернативы. Грамотная управляющая компания всегда нацелена на заключение долгосрочных договоров и поиск перспективных игроков на замену.
Страх №4. Мало выбрать хороший объект – им ведь надо потом как-то управлять, а для этого нужны и опыт, и определенная квалификация.
Опровержение: Не нужно заниматься этим самостоятельно. Еще известный баснописец Крылов предупреждал: «Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник, и дело не пойдет на лад». Коллективные инвестиции популярны как раз потому, что акционеры могут получать пассивный доход, не утруждая себя вопросами управления объектами – это делают за них профессионалы.
Страх №5. Вот я решил стать инвестором… А с чего, собственно говоря, начать? Куда идти, что говорить, как не продешевить, просчитать риски, выбрать правильные инструменты?.. Ведь я не пробовал ничего, кроме банковских депозитов.
Опровержение: Да, безусловно, вложения в коммерческую недвижимость требуют и определенного опыта, и глубоких знаний. Но – смотрите предыдущий пункт. Как и в случае с последующим управлением, при выборе объекта все могут сделать за вас те, кто в этом хорошо разбирается. Например, когда речь заходит о коллективных инвестициях, предметом сделки становятся только ликвидные помещения, и профессионалы принимают действительно взвешенные решения. Вас никто не заставит покупать долю в убитом сарае без коммуникаций где-то на задворках города.
Страх №6. Из проекта будет сложно выйти.
Опровержение: в случае с коллективными инвестициями это исключено – свою долю всегда можно продать. Когда речь заходит о ПИФах,имеющих дело в качественными объектами, важно учитывать, что такие активы всегда востребованы и прибавляют в стоимости.
Инвестирование в коммерческую недвижимость — это достаточно привлекательный и прозрачный инструмент для получения регулярного дохода. Однако если у вас нет опыта, то можно не приобрести, а потерять. В такой ситуации лучше обратиться к профессионалам, которые займутся управлением объектов и их капитализацией. На рынке также есть недооцененные активы, которые хорошая управляющая компания сможет превратить в лакомые кусочки для инвесторов.
Процесс коллективного инвестирования не требует от инвестора специальных знаний. Вы отдаете свои средства, чтобы получать регулярную прибыль, и подписываете соответствующий договор. Далее управляющая компания сама выстраивает стратегию поведения, оценивает риски и контролирует все процессы.
Помните, что коммерческая недвижимость имеет прогнозируемую прибыль. Неудачные инвестиции чаще всего вызваны неверно определенной ценой актива, а также завышенным прогнозом роста. При глубоком анализе конкретных сегментов рынка и текущих экономических реалий большинство факторов просчитываются до входа в сделку.
Конечно, можно заработать на перепродаже, если вложиться в ликвидный проект на ранней стадии его реализации. Но жилищный бум 2020-21 годов, который был вызван не только действием программы льготной ипотеки, но и и стремлением людей сохранить свои сбережения в условиях падения депозитных ставок, - это все же нечастая история. Ажиотажный спрос, а также рост стоимости строительных материалов и дефицит рабочих кадров на стройках из-за пандемии привели к увеличению цены квартир на 31% , в частности, для московских лотов бизнес-класса, наиболее привлекательных для инвестирования (по итогам 2021 года, подведенным в компании «Метриум»). По данным ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в 2021 году в Москве показала прирост на 25%, и это рекордные показатели (в допандемийном 2019-м, например, прирост составлял всего 11%).
Но повторюсь: так сложились обстоятельства, это по сути уникальная экономическая ситуация, даже – экстраординарная. А что мы наблюдаем сегодня? Что рынок жилья перенасыщен. И по прогнозам многочисленных аналитиков, в ближайшие годы он будет стагнировать.
Тем не менее вложения в жилые объекты более привычны обывателю. Тогда как инвестиции в коммерческую недвижимость в России только начинают набирать популярность, притом что их доходность может достигать 9-13% годовых. Почему люди не спешат вкладывать деньги? Какие опасения останавливают потенциальных инвесторов?
Страх №1. Очень большой порог входа: размер вложений может измеряться миллиардами, если речь заходит о покупке офисных, торговых центров, гостиниц или складов.
Опровержение: Большинство инвесторов выбирают срит-ретейл в составе новостроек, и для них этот страх неактуален: небольшое помещение может стоить от 10 млн рублей, что сопоставимо со стоимостью квартиры. Однако окупаемость при этом будет долгой: 12-13 лет. Кроме того, сейчас появляются платформы, позволяющие войти в рынок даже со ста тысячами рублей. При этом вы будете получать ежеквартальные дивиденды, обладая ликвидным активом в виде доли в объекте.
Страх №2. Коммерческая недвижимость – это сложный сегмент, в котором необходимо досконально разбираться, поэтому начинающему инвестору его не потянуть. Нужно обращать внимание на большое количество факторов. Опровержение: Если вы выберете инвестиционную платформу, то за вас все сделают профессионалы – купят перспективные объекты и в дальнейшем будут ими управлять. При этом учитывается масса критериев и просчитывается потенциал приобретаемого объекта: каким арендаторам он может быть интересен в будущем, качественный ли трафик возле помещения. Изучается план городской застройки, так как перед выбранным помещением могут появиться другие объекты, закрыв его видимость и изменив людские потоки. Оценивается конкурентное окружение объекта, учитывается средняя ставка аренды помещений, сданных по соседству.
Начинающие инвесторы, которые действуют на свой страх и риск, зачастую не обращают внимание на такие важные моменты, как технические показатели приобретаемого помещения, адекватность цены квадратного метра, юридическая чистота объекта, специфика его планировки и возможность альтернативного использования. Незнание всех этих нюансов отрицательно повлияет на окупаемость и доходность.
Страх №3. Есть риск выбрать «не тот» объект для инвестирования и не получить ожидаемой доходности. Или произойдет очередная пандемия (другой форс-мажор), и цены упадут.
Опровержение: Действительно, стоимость коммерческих лотов может меняться под влиянием внешних факторов - например, экономической или эпидемиологической ситуации в регионе. Но даже несмотря на это недвижимость – это аналог надежности и стабильности. Вспомните: офисам в последние два года предрекали высокую вакантность из-за ухода большинства сотрудников на удаленку, однако сегодня наблюдается дефицит качественных помещений в перспективных локациях.
Но зачастую неопытные инвесторы недооценивают волатильность объектов. Например, в случае со стрит-ретейлом бывает, что моно-арендатор съезжает, и цена помещения в этом случае сильно падает. Поэтому лучше, если объект для инвестирования выбирают профессионалы: они оценят вероятность ухода арендатора и просчитают возможные альтернативы. Грамотная управляющая компания всегда нацелена на заключение долгосрочных договоров и поиск перспективных игроков на замену.
Страх №4. Мало выбрать хороший объект – им ведь надо потом как-то управлять, а для этого нужны и опыт, и определенная квалификация.
Опровержение: Не нужно заниматься этим самостоятельно. Еще известный баснописец Крылов предупреждал: «Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник, и дело не пойдет на лад». Коллективные инвестиции популярны как раз потому, что акционеры могут получать пассивный доход, не утруждая себя вопросами управления объектами – это делают за них профессионалы.
Страх №5. Вот я решил стать инвестором… А с чего, собственно говоря, начать? Куда идти, что говорить, как не продешевить, просчитать риски, выбрать правильные инструменты?.. Ведь я не пробовал ничего, кроме банковских депозитов.
Опровержение: Да, безусловно, вложения в коммерческую недвижимость требуют и определенного опыта, и глубоких знаний. Но – смотрите предыдущий пункт. Как и в случае с последующим управлением, при выборе объекта все могут сделать за вас те, кто в этом хорошо разбирается. Например, когда речь заходит о коллективных инвестициях, предметом сделки становятся только ликвидные помещения, и профессионалы принимают действительно взвешенные решения. Вас никто не заставит покупать долю в убитом сарае без коммуникаций где-то на задворках города.
Страх №6. Из проекта будет сложно выйти.
Опровержение: в случае с коллективными инвестициями это исключено – свою долю всегда можно продать. Когда речь заходит о ПИФах,имеющих дело в качественными объектами, важно учитывать, что такие активы всегда востребованы и прибавляют в стоимости.
Инвестирование в коммерческую недвижимость — это достаточно привлекательный и прозрачный инструмент для получения регулярного дохода. Однако если у вас нет опыта, то можно не приобрести, а потерять. В такой ситуации лучше обратиться к профессионалам, которые займутся управлением объектов и их капитализацией. На рынке также есть недооцененные активы, которые хорошая управляющая компания сможет превратить в лакомые кусочки для инвесторов.
Процесс коллективного инвестирования не требует от инвестора специальных знаний. Вы отдаете свои средства, чтобы получать регулярную прибыль, и подписываете соответствующий договор. Далее управляющая компания сама выстраивает стратегию поведения, оценивает риски и контролирует все процессы.
Помните, что коммерческая недвижимость имеет прогнозируемую прибыль. Неудачные инвестиции чаще всего вызваны неверно определенной ценой актива, а также завышенным прогнозом роста. При глубоком анализе конкретных сегментов рынка и текущих экономических реалий большинство факторов просчитываются до входа в сделку.
