Несмотря на частые упоминания о приостановке деятельности или уходе с российского рынка международных компаний, опасаться тотальной пустоты офисов все же не стоит. Аналитики компании Times Estate подсчитали вакантность, долю иностранных компаний и структуру спроса на офисы Москвы.
Кто остается
Если откинуть эмоции и проанализировать состав арендаторов, в Москве не так много международных компаний, которые готовы покинуть рынок. Общая доля иностранных арендаторов составляет 10-15% офисного рынка столицы (в зависимости от района), при этом только часть будет действительно освобождена в связи с уходом компаний – около 500-600 тыс. кв. м, что приведёт к росту вакансии на 5-7 п.п. (до 15-17% с текущих 10%).
Подавляющая доля офисов иностранных компаний расположена в востребованных деловых районах Москвы в наиболее дорогих зданиях класса А и А+. Однако, на сегодняшний день вакантность здесь растет незначительно (в среднем, на 0,7 - 1,1 п.п.). Это связано с дефицитом качественного предложения в ключевых локациях и повышенным интересом к ним со стороны рынка, благодаря чему освобождающиеся лоты экспонируются недолго. Дополнительным стимулом к аренде бывших офисов западных компаний служит наличие качественной отделки, что позволяет минимизировать расходы нового владельца.
Этот же критерий позволяет прогнозировать восстановление гибких офисных пространств после ухода части IT-компаний (сейчас здесь свободно около 22% помещений). Восстановление сегмента будет происходить быстрее классической аренды именно за счет главного преимущества - отсутствия временных и капитальных затрат на подготовку офиса к въезду, что в текущих условиях удорожания строительных материалов становится еще более актуальным.
Вместе с тем сохраняется высокая активность со стороны российских компаний, это по-прежнему банковский сектор, государственные и окологосударственные структуры и IT-компании. Также мы видим оживленный интерес со стороны производственных компаний, в частности, добывающих и нефтеперерабатывающих.
Еще один тренд, который набирает обороты с марта текущего года – переориентация на азиатский рынок. Страны Юго-Восточной Азии (Индия, Вьетнам, Индонезия), Иран и Турция проявляют заинтересованность в сотрудничестве - местные компании рассматривают Россию, как большой и мало конкурентный рынок для сбыта продукции и импорта российского сырья с хорошим дисконтом. Развитие товарно-денежных отношений с этими странами неизбежно приведет к открытию их представительств в Москве, а это тоже спрос на офисы.
Не будем забывать и Китай, на который сейчас перестроена большая часть логистических цепочек – здесь производят и продают практически всё – от запчастей для оборудования до товаров первой необходимости. В конце марта мы уже видели оживление спроса со стороны производственных компаний из КНР (тогда велись переговоры по аренде нескольких крупных блоков в Парке Хуамин), уверены, что этот тренд будет только укрепляться.
В целом, рынок Москвы способен поглотить высвобождающиеся площади без существенного изменения текущих коммерческих условий. Однако, снижение арендной ставки все-таки возможно, но не более 10%, в первую очередь из-за роста инфляции, стоимости строительства и операционных расходов объектов.
Какие площади востребованы
По-прежнему мелкая нарезка востребована лишь со стороны частных инвесторов, которые стремятся сохранить сбережения в наиболее ликвидном и стабильном активе, однако предложение на сегодняшний день подобного формата довольно ограничено и в основном сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити», где стоимость покупки и ставки аренды одни из самых высоких на рынке. Общий объем сделок за период январь-май 2022 года с помещениями площадью менее 500 кв.м - 6,4 %. Это довольно мало и говорит о постепенном снижении к концу второго квартала частных инвестиций. При этом крупные блоки (этажи и здания целиком) продолжают пользоваться повышенным спросом со стороны российских корпораций, которые, как и прежде, расширяют офисы и улучшают условия для сотрудников.
Также мы видим, что российские подразделения западных компаний после выкупа бизнеса у партнеров стремятся оптимизировать занимаемые площади, путем создания единого рабочего пространства для команды, в связи с чем спрос на большие лоты сохраниться.
Кто остается
Если откинуть эмоции и проанализировать состав арендаторов, в Москве не так много международных компаний, которые готовы покинуть рынок. Общая доля иностранных арендаторов составляет 10-15% офисного рынка столицы (в зависимости от района), при этом только часть будет действительно освобождена в связи с уходом компаний – около 500-600 тыс. кв. м, что приведёт к росту вакансии на 5-7 п.п. (до 15-17% с текущих 10%).
Подавляющая доля офисов иностранных компаний расположена в востребованных деловых районах Москвы в наиболее дорогих зданиях класса А и А+. Однако, на сегодняшний день вакантность здесь растет незначительно (в среднем, на 0,7 - 1,1 п.п.). Это связано с дефицитом качественного предложения в ключевых локациях и повышенным интересом к ним со стороны рынка, благодаря чему освобождающиеся лоты экспонируются недолго. Дополнительным стимулом к аренде бывших офисов западных компаний служит наличие качественной отделки, что позволяет минимизировать расходы нового владельца.
Этот же критерий позволяет прогнозировать восстановление гибких офисных пространств после ухода части IT-компаний (сейчас здесь свободно около 22% помещений). Восстановление сегмента будет происходить быстрее классической аренды именно за счет главного преимущества - отсутствия временных и капитальных затрат на подготовку офиса к въезду, что в текущих условиях удорожания строительных материалов становится еще более актуальным.
Вместе с тем сохраняется высокая активность со стороны российских компаний, это по-прежнему банковский сектор, государственные и окологосударственные структуры и IT-компании. Также мы видим оживленный интерес со стороны производственных компаний, в частности, добывающих и нефтеперерабатывающих.
Еще один тренд, который набирает обороты с марта текущего года – переориентация на азиатский рынок. Страны Юго-Восточной Азии (Индия, Вьетнам, Индонезия), Иран и Турция проявляют заинтересованность в сотрудничестве - местные компании рассматривают Россию, как большой и мало конкурентный рынок для сбыта продукции и импорта российского сырья с хорошим дисконтом. Развитие товарно-денежных отношений с этими странами неизбежно приведет к открытию их представительств в Москве, а это тоже спрос на офисы.
Не будем забывать и Китай, на который сейчас перестроена большая часть логистических цепочек – здесь производят и продают практически всё – от запчастей для оборудования до товаров первой необходимости. В конце марта мы уже видели оживление спроса со стороны производственных компаний из КНР (тогда велись переговоры по аренде нескольких крупных блоков в Парке Хуамин), уверены, что этот тренд будет только укрепляться.
В целом, рынок Москвы способен поглотить высвобождающиеся площади без существенного изменения текущих коммерческих условий. Однако, снижение арендной ставки все-таки возможно, но не более 10%, в первую очередь из-за роста инфляции, стоимости строительства и операционных расходов объектов.
Какие площади востребованы
По-прежнему мелкая нарезка востребована лишь со стороны частных инвесторов, которые стремятся сохранить сбережения в наиболее ликвидном и стабильном активе, однако предложение на сегодняшний день подобного формата довольно ограничено и в основном сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити», где стоимость покупки и ставки аренды одни из самых высоких на рынке. Общий объем сделок за период январь-май 2022 года с помещениями площадью менее 500 кв.м - 6,4 %. Это довольно мало и говорит о постепенном снижении к концу второго квартала частных инвестиций. При этом крупные блоки (этажи и здания целиком) продолжают пользоваться повышенным спросом со стороны российских корпораций, которые, как и прежде, расширяют офисы и улучшают условия для сотрудников.
Также мы видим, что российские подразделения западных компаний после выкупа бизнеса у партнеров стремятся оптимизировать занимаемые площади, путем создания единого рабочего пространства для команды, в связи с чем спрос на большие лоты сохраниться.
