Тренды мира капиталов
Достаточно большое количество денег, имеющих российские корни, сосредоточено вне России. Состоятельные люди годами выводили деньги из страны и размещали их на счетах и депозитах в ставших теперь «недружественными» юрисдикциях. По данным ЦБ РФ в период с 2019 по 2021 годы более 6,5 млрд долларов российского происхождения осело на счетах швейцарских банков, более 2 млрд. долларов было выведено в Великобританию, а в Латвию, Испанию, Германию и Кипр «утекло» еще около около 5 млрд долларов.
В настоящее время все эти деньги, или во всяком случае большая часть этих денег, находятся под угрозой ареста, заморозки или изъятия. Отношение к «русским» деньгам на Западе сейчас резко негативное, российский бизнес активно выдавливают с западных рынков, банки и прочие участники финансового рынка ужесточают комплаенс и не дают российским инвесторам вкладывать деньги в Европе.
Но состоятельные люди всегда ищут и находят возможности. Совершенно очевидно, что инфляционное давление, угроза экспроприации капиталов и фактическое блокирование инвестиционной деятельности уже вынуждают обладателей крупных капиталов выводить их из бывших «тихих гаваней», ставших теперь «опасными водами». В настоящее время уже идет процесс транзита «российских денег» из Европы в направлении Дубая, Сингапура и даже Казахстана. Вместе с тем, очень значительные капиталы репатриируются обратно в Россию. Очевидно, что вернувшиеся деньги не будут просто лежать без движения, чтобы избежать обесценивания они должны направиться в экономику в виде инвестиций.
Нельзя забывать и о том, что и 2021, и 2022 годы стали рекордными по доходам многих российских компаний, частных и государственных. Например, по данным Forbes, крупнейшая частная нефтяная компания России, «Лукойл» получила выручку на уровне 5639 млрд рублей, крупнейший дистрибьютор табачной продукции, ГК «Мегаполис» - 789 млрд руб., фармдистрибутор «Катрен» - 269 млрд рублей.
В общем, можно утверждать, что частный бизнес в России заработал миллионы и миллиарды рублей в удачный 2021 год. В сложном 2022 году компании продолжают зарабатывать деньги, несмотря на все ограничения и внешние факторы. И эти деньги также частично сейчас выводятся в Дубай, Сингапур или криптовалюту. Но что-то, и очень существенное «что-то», остаётся в России.
Куда вложить миллиард?
Для россиян, даже для очень богатых россиян, недвижимость - привычный и понятный инструмент для инвестирования. Недвижимость хороша тем, что в нее можно вложить сразу много денег и получать арендный доход. Недвижимость достаточно неплохо противостояла инфляционному давлению, все последние годы её рублёвая стоимость росла быстрее инфляции. Во времена нестабильности и турбулентности инвесторы будут выбирать объекты не только приносящие арендный поток, но имеющие потенциал роста цены.
Учитывая сложность прогнозирования и неоднозначные перспективы ряда секторов рынка недвижимости дальновидная часть инвесторов, на мой взгляд, выберет проекты подходящие под понятие «трофейный актив». Судя по поступающей мне информации, обладатели крупнейших капиталов остановят свой выбор на приносящих рентный доход trophy assets, то есть на исключительных объектах недвижимости, обладающих уникальными, не имеющими аналогов на рынке, характеристиками, в том числе объектами исторической ценности, достопримечательностями центра города.
Важная ремарка: ключевая характеристика трофейной недвижимости - это не высокая доходность, но надежность и устойчивость к рыночным изменениям, востребованность «во все времена». Trophy assets практически никогда не приносят высокой спекулятивной доходности, однако это почти всегда стабилизированные и надежные активы, в которых можно гарантированно сохранить и приумножить капиталы.
Знаменитая лондонская торговая галерея Burlington Arcade, построенная в 1818 году, идущая параллельно Бонд-стрит к востоку от улицы Пикадилли, в мае 2018 года была продана богатейшим бизнесменам Великобритании братьям Дэвиду и Саймону Рубенам за 300 млн фунтов стерлингов. Братья уже давно покупают лондонскую трофейную недвижимость, в частности владеют зданием универмага Primark на Оксфорд-стрит. Кстати, по соседству, на Слоун-стрит расположена трофейная недвижимость правящей семьи Дубая Аль Мактум, с начала 90-х годов планомерно скупавшей здания на этой улице для пополнения портфеля инвестиционных трофеев.
У инвесторов, приобретающих трофейные активы, долгосрочная стратегия. Например, известный московский пятизвездочный отель Ritz-Carlton, один из символов Москвы, приобрела казахская инвестиционная компания «Верный капитал». Судя по некоторым другим покупкам компании, она собирает портфель из трофейных активов в крупнейших мегаполисах мира, концентрируя свое внимание на гостиницах, бизнес-центрах и объектах торговой недвижимости в самых эксклюзивных, престижных и знаковых локациях.
Еще одним таким активом, на мой взгляд, является здание ресторана «Прага» на Новом Арбате. Как известно, сейчас он находится в состоянии редевелопмента и вскоре превратится в многофункциональный комплекс с торговой и жилой функцией, ресторанной и развлекательной составляющей. Известными собирателями трофеев в Москве являются братья Гуцериевы, которые на протяжении нескольких десятков лет планомерно скупали пятизвёздочные гостиницы в самых топовых местах города. В частности подконтрольная им гостиничная группа Safmar владеет отелем «Националь», а также бывшими отелями Sheraton и Marriott на Тверской.
Редкие трофеи московской недвижимости
Однако сейчас в столице сформировался новый тренд: “трофейную недвижимость” создает не время и история, а люди - профессионалы рынка недвижимости и инвестиций. Я обратил внимание на несколько предложений, которые могли бы украсить коллекцию не только братьев Рубенов или семьи Аль Мактум, но и владельцев крупнейших капиталов нашей страны.
Не так давно крупный девелопер торговой недвижимости Москвы формата стрит-ритейл R4S Group вывел на рынок проект, достойный того, чтобы именоваться трофейным. Торговое помещение площадью около 2500 кв. м на Большой Бронной улице, 11. Оно расположено прямо на подходе к самому тусовочному месту Москвы, Патриаршим прудам. Ключевые характеристики рынка street-retail Патриарших прудов – это крайне ограниченное предложение, минимальная, быстро заполняемая вакансия и тотальное отсутствие малых площадей. В ответ на это на Большой Бронной, 11 компания предложила рынку несколько беспрецедентно малых помещений площадью от 5,9 кв. м. При этом помещения мини-формата соседствуют с привычными площадями (30-150 кв. м) - тем самым увеличивается концентрация интересных для аудитории Патриарших ритейлеров в одном месте, что создает синергетический эффект и улучшает экономику каждого арендатора.
Уже в сентябре помещения на Большой Бронной начнут передаваться арендаторам, а сам проект станет одним из самых дорогих и интересных предложений на рынке готового арендного бизнеса. Насколько мне удалось оценить, минимальный порог входа в покупку составляет от 20 млн. рублей при средней доходности в 7-9%.
Еще одна интересная тенденция на рынке коммерческой недвижимости в Москве - редевелопмент особняков, находящихся в знаковых местах, превращение их в объекты торговой и ресторанной недвижимости. Внутри Бульварного кольца чуть ли не каждый дом - доходный или особняк московской интеллигенции конца 18-начала 19 века. Восстановить их и при этом удержать баланс между архитектурой, геометрией, властями города и бизнесом - отдельное искусство. В портфеле того же девелопера можно найти несколько примеров подобного подхода. Двухэтажный особняк с мансардой на Солянке, 2/6, прямо у выхода из метро Китай-город: сверхинтенсивный пешеходный и автомобильный трафик будет гарантированно обеспечивать приток посетителей арендаторам этого здания, а бережный подход к редевелопменту, сохранение исторических элементов и создание новых ценностей наделяет объект необходимыми для трофейного актива качествами, что важно для владельца актива. Всего в двух шагах, по адресу Солянка, 7, удачный проект жилого редевелопмента - “Дом с атлантами”. Особняк 18 века много лет находился в запустении, пока пару лет назад его не выкупила группа “ВМС Девелопмент”. Фасады были восстановлены до первозданного вида, а внутри теперь располагаются роскошные резиденции для коллекционеров жилой недвижимости.
Очень интересный объект - особняк на улице Бахрушина, 36/14. Я много лет знал бывших владельцев этого здания, и в своё время провел там немало времени. Чем интересен объект? Он выходит торцом на Садовое кольцо, буквально в 50 метрах выход из метро Павелецкая. Девелопер R4S Group собирается реконструировать его, используя лучшие элементы здания для создания пусть и небольшого, но крайне эффективного проекта торговой недвижимости. И опять: локация объекта, его уникальные характеристики, история и прочие элементы превращают его в трофейный актив.
Возможен ли дефицит трофейных активов?
Описываемые выше объекты, безусловно, обладают уникальными инвестиционными характеристиками. Эти характеристики максимально приближают объекты к статусу трофеев. К сожалению, таких проектов в Москве относительно немного, а приток денежных средств в страну в результате репатриации капиталов по итогам 2022 года обещает быть значительным. Хватит ли в Москве объектов готового арендного бизнеса трофейного качества, чтобы удовлетворить нарастающий спрос? К сожалению, процесс девелопмента объектов стрит-ритейла в центре идет очень медленно, поэтому уже через несколько лет Москва вполне может столкнуться с дефицитом предложения.
Достаточно большое количество денег, имеющих российские корни, сосредоточено вне России. Состоятельные люди годами выводили деньги из страны и размещали их на счетах и депозитах в ставших теперь «недружественными» юрисдикциях. По данным ЦБ РФ в период с 2019 по 2021 годы более 6,5 млрд долларов российского происхождения осело на счетах швейцарских банков, более 2 млрд. долларов было выведено в Великобританию, а в Латвию, Испанию, Германию и Кипр «утекло» еще около около 5 млрд долларов.
В настоящее время все эти деньги, или во всяком случае большая часть этих денег, находятся под угрозой ареста, заморозки или изъятия. Отношение к «русским» деньгам на Западе сейчас резко негативное, российский бизнес активно выдавливают с западных рынков, банки и прочие участники финансового рынка ужесточают комплаенс и не дают российским инвесторам вкладывать деньги в Европе.
Но состоятельные люди всегда ищут и находят возможности. Совершенно очевидно, что инфляционное давление, угроза экспроприации капиталов и фактическое блокирование инвестиционной деятельности уже вынуждают обладателей крупных капиталов выводить их из бывших «тихих гаваней», ставших теперь «опасными водами». В настоящее время уже идет процесс транзита «российских денег» из Европы в направлении Дубая, Сингапура и даже Казахстана. Вместе с тем, очень значительные капиталы репатриируются обратно в Россию. Очевидно, что вернувшиеся деньги не будут просто лежать без движения, чтобы избежать обесценивания они должны направиться в экономику в виде инвестиций.
Нельзя забывать и о том, что и 2021, и 2022 годы стали рекордными по доходам многих российских компаний, частных и государственных. Например, по данным Forbes, крупнейшая частная нефтяная компания России, «Лукойл» получила выручку на уровне 5639 млрд рублей, крупнейший дистрибьютор табачной продукции, ГК «Мегаполис» - 789 млрд руб., фармдистрибутор «Катрен» - 269 млрд рублей.
В общем, можно утверждать, что частный бизнес в России заработал миллионы и миллиарды рублей в удачный 2021 год. В сложном 2022 году компании продолжают зарабатывать деньги, несмотря на все ограничения и внешние факторы. И эти деньги также частично сейчас выводятся в Дубай, Сингапур или криптовалюту. Но что-то, и очень существенное «что-то», остаётся в России.
Куда вложить миллиард?
Для россиян, даже для очень богатых россиян, недвижимость - привычный и понятный инструмент для инвестирования. Недвижимость хороша тем, что в нее можно вложить сразу много денег и получать арендный доход. Недвижимость достаточно неплохо противостояла инфляционному давлению, все последние годы её рублёвая стоимость росла быстрее инфляции. Во времена нестабильности и турбулентности инвесторы будут выбирать объекты не только приносящие арендный поток, но имеющие потенциал роста цены.
Учитывая сложность прогнозирования и неоднозначные перспективы ряда секторов рынка недвижимости дальновидная часть инвесторов, на мой взгляд, выберет проекты подходящие под понятие «трофейный актив». Судя по поступающей мне информации, обладатели крупнейших капиталов остановят свой выбор на приносящих рентный доход trophy assets, то есть на исключительных объектах недвижимости, обладающих уникальными, не имеющими аналогов на рынке, характеристиками, в том числе объектами исторической ценности, достопримечательностями центра города.
Важная ремарка: ключевая характеристика трофейной недвижимости - это не высокая доходность, но надежность и устойчивость к рыночным изменениям, востребованность «во все времена». Trophy assets практически никогда не приносят высокой спекулятивной доходности, однако это почти всегда стабилизированные и надежные активы, в которых можно гарантированно сохранить и приумножить капиталы.
Знаменитая лондонская торговая галерея Burlington Arcade, построенная в 1818 году, идущая параллельно Бонд-стрит к востоку от улицы Пикадилли, в мае 2018 года была продана богатейшим бизнесменам Великобритании братьям Дэвиду и Саймону Рубенам за 300 млн фунтов стерлингов. Братья уже давно покупают лондонскую трофейную недвижимость, в частности владеют зданием универмага Primark на Оксфорд-стрит. Кстати, по соседству, на Слоун-стрит расположена трофейная недвижимость правящей семьи Дубая Аль Мактум, с начала 90-х годов планомерно скупавшей здания на этой улице для пополнения портфеля инвестиционных трофеев.
У инвесторов, приобретающих трофейные активы, долгосрочная стратегия. Например, известный московский пятизвездочный отель Ritz-Carlton, один из символов Москвы, приобрела казахская инвестиционная компания «Верный капитал». Судя по некоторым другим покупкам компании, она собирает портфель из трофейных активов в крупнейших мегаполисах мира, концентрируя свое внимание на гостиницах, бизнес-центрах и объектах торговой недвижимости в самых эксклюзивных, престижных и знаковых локациях.
Еще одним таким активом, на мой взгляд, является здание ресторана «Прага» на Новом Арбате. Как известно, сейчас он находится в состоянии редевелопмента и вскоре превратится в многофункциональный комплекс с торговой и жилой функцией, ресторанной и развлекательной составляющей. Известными собирателями трофеев в Москве являются братья Гуцериевы, которые на протяжении нескольких десятков лет планомерно скупали пятизвёздочные гостиницы в самых топовых местах города. В частности подконтрольная им гостиничная группа Safmar владеет отелем «Националь», а также бывшими отелями Sheraton и Marriott на Тверской.
Редкие трофеи московской недвижимости
Однако сейчас в столице сформировался новый тренд: “трофейную недвижимость” создает не время и история, а люди - профессионалы рынка недвижимости и инвестиций. Я обратил внимание на несколько предложений, которые могли бы украсить коллекцию не только братьев Рубенов или семьи Аль Мактум, но и владельцев крупнейших капиталов нашей страны.
Не так давно крупный девелопер торговой недвижимости Москвы формата стрит-ритейл R4S Group вывел на рынок проект, достойный того, чтобы именоваться трофейным. Торговое помещение площадью около 2500 кв. м на Большой Бронной улице, 11. Оно расположено прямо на подходе к самому тусовочному месту Москвы, Патриаршим прудам. Ключевые характеристики рынка street-retail Патриарших прудов – это крайне ограниченное предложение, минимальная, быстро заполняемая вакансия и тотальное отсутствие малых площадей. В ответ на это на Большой Бронной, 11 компания предложила рынку несколько беспрецедентно малых помещений площадью от 5,9 кв. м. При этом помещения мини-формата соседствуют с привычными площадями (30-150 кв. м) - тем самым увеличивается концентрация интересных для аудитории Патриарших ритейлеров в одном месте, что создает синергетический эффект и улучшает экономику каждого арендатора.
Уже в сентябре помещения на Большой Бронной начнут передаваться арендаторам, а сам проект станет одним из самых дорогих и интересных предложений на рынке готового арендного бизнеса. Насколько мне удалось оценить, минимальный порог входа в покупку составляет от 20 млн. рублей при средней доходности в 7-9%.
Еще одна интересная тенденция на рынке коммерческой недвижимости в Москве - редевелопмент особняков, находящихся в знаковых местах, превращение их в объекты торговой и ресторанной недвижимости. Внутри Бульварного кольца чуть ли не каждый дом - доходный или особняк московской интеллигенции конца 18-начала 19 века. Восстановить их и при этом удержать баланс между архитектурой, геометрией, властями города и бизнесом - отдельное искусство. В портфеле того же девелопера можно найти несколько примеров подобного подхода. Двухэтажный особняк с мансардой на Солянке, 2/6, прямо у выхода из метро Китай-город: сверхинтенсивный пешеходный и автомобильный трафик будет гарантированно обеспечивать приток посетителей арендаторам этого здания, а бережный подход к редевелопменту, сохранение исторических элементов и создание новых ценностей наделяет объект необходимыми для трофейного актива качествами, что важно для владельца актива. Всего в двух шагах, по адресу Солянка, 7, удачный проект жилого редевелопмента - “Дом с атлантами”. Особняк 18 века много лет находился в запустении, пока пару лет назад его не выкупила группа “ВМС Девелопмент”. Фасады были восстановлены до первозданного вида, а внутри теперь располагаются роскошные резиденции для коллекционеров жилой недвижимости.
Очень интересный объект - особняк на улице Бахрушина, 36/14. Я много лет знал бывших владельцев этого здания, и в своё время провел там немало времени. Чем интересен объект? Он выходит торцом на Садовое кольцо, буквально в 50 метрах выход из метро Павелецкая. Девелопер R4S Group собирается реконструировать его, используя лучшие элементы здания для создания пусть и небольшого, но крайне эффективного проекта торговой недвижимости. И опять: локация объекта, его уникальные характеристики, история и прочие элементы превращают его в трофейный актив.
Возможен ли дефицит трофейных активов?
Описываемые выше объекты, безусловно, обладают уникальными инвестиционными характеристиками. Эти характеристики максимально приближают объекты к статусу трофеев. К сожалению, таких проектов в Москве относительно немного, а приток денежных средств в страну в результате репатриации капиталов по итогам 2022 года обещает быть значительным. Хватит ли в Москве объектов готового арендного бизнеса трофейного качества, чтобы удовлетворить нарастающий спрос? К сожалению, процесс девелопмента объектов стрит-ритейла в центре идет очень медленно, поэтому уже через несколько лет Москва вполне может столкнуться с дефицитом предложения.
