Запрос на цифру: как меняется рынок офисной недвижимости?

Cанкции, трудности импортозамещения и уход зарубежных арендаторов — неисчерпывающий список вызовов, стоящих перед офисным рынком А-класса. На статус одного из главных в этом списке претендует потребительский запрос на цифровизацию. О том, какие вызовы этот запрос ставит перед девелоперами рассказывает директор по маркетингу COLDY Михаил Звягинцев.
1870
Изображение взято из источника: COLDY
Принято считать, что на офисном рынке цифровой тренд сформировался в период пандемии. Резкий переход на удаленку действительно высветлил слабые места в оснащении рабочих мест. Но в действительности IT-ориентированный бизнес уже давно формулирует запрос на коммерческую недвижимость с потенциалом кастомизации под возрастающие информационные потребности.
 
Цифровые характеристики офиса значимы не только для конечного потребителя, который приобретает его для собственного использования. IT-ориентированность объекта коммерческой недвижимости позволяет ему сохранять актуальность в горизонте ближайших десятилетий, что важно для инвестиционных покупателей.
 
ЦОДы в дефиците
 
Во II квартале 2022 года компания 3data совместно с iKS-Consulting проанализировали российский рынок Data-центров, и выявили острый дефицит стойко-мест. По данным компаний объем свободных стоек составляет всего 800 мест, и это минимальное значение с 2018 года.
 
Нехватка спровоцирована релокацией серверных мощностей в начале года из зарубежных ЦОДов в Россию и постоянным ростом объема данных, которые необходимо хранить. Этому способствует еще и ряд законодательных требований, обязывающих структуры хранить огромные массивы информации: персональные данные, записи телефонных переговоров.
 
Еще один значимый внешний фактор — количество кибератак на российских резидентов, которое по данным Роскомнадзора, с начала февраля возросло в 4,5 раза. Уберечь данные позволяют облачные сервисы, которые, как правило, предоставляются в пакете с арендой стойко-мест в ЦОДах.
 
Такой внешний контур влияет на содержание бизнес-центров, обостряет необходимость в создании устойчивой IT-инфраструктуры, способной ответить на вызов времени и сохранить актуальность объекта недвижимости в горизонте десятилетий.
 
По такому принципу спроектировано бизнес-пространство А-класса TALLER от COLDY в Павелецком деловом районе. Проект стал первым бизнес-центром Москвы, в котором запроектирован собственный дата-центр для нужд резидентов.
 
Локальный ЦОД как залог стабильности
 
Прямой физический доступ к ЦОДу, где хранятся данные компании, в ближайшее время может стать одним из ключевых трендов на офисном рынке. Это связано с вопросами безопасности, где существует два основных вида угроз: кибератаки, с которыми призвано бороться ПО, и физическая сохранность баз данных. Во втором случае службам безопасности бизнеса необходим беспрепятственный и желательно круглосуточный доступ к местам хранения данных.
 
К примеру, в ЦОД в TALLER предусмотрена круглосуточная система поддержки и работа операторов, способных в любое время суток устранить неисправность. В дополнение система безопасности ЦОДа объединена с общей системой TALLER. Таким образом, на территорию дата-центра распространяется система контроля доступа и охрана.
 
В Москве и Московской области сконцентрировано 75% всего рынка услуг коммерческих дата-центров России. И в ближайшее время этот рынок расти не будет. Развертка массового строительства новых коммерческих ЦОДов упирается в дефицит необходимого импортного оборудования и комплектующих. Рынок отозвался на дефицит увеличением цен на аренду стоек в среднем на 25%.
 
«К середине апреля 2022 года все операторы коммерческих ЦОДов пересмотрели свои планы по вводу в строй новых мощностей дата-центров. Часть ранее заявленных крупных проектов поставлена на паузу», — отмечается в отчете iKS-Consulting.
 
Пример TALLER задает тренд на создание бизнес-центров со встроенными ЦОДами. Эксперты из 3data отмечают, что такое решение может быть запроектировано только в рамках нового бизнес-проекта, переоборудовать пространства действующего бизнес-центра под размещение ЦОДа фактически невозможно из-за высоких инженерных требований к такому решению.
 
Homo Digitals
 
Дополнительным толчком к цифровизации офисов выступают сами IT-специалисты. Эксперты АНО «Национальные приоритеты» провели исследование «Цифровой экономики 2022», в котором составили портрет, так называемых «людей будущего» — Homo Digitals. Фактически это все участники IT-индустрии. Их отличает мобильность, адаптивность, глобализм, высокие запросы к условиям жизни и труда.
 
Менталитет Homo Digitals выражается в повышенных требованиях к среде обитания в целом. Они внимательны к технологиям, ценят автоматизацию рутинных процессов и заинтересованы в «умных» домах и офисах.
 
Homo Digitals привыкли коммуницировать с отзывчивой, человеко ориентированной средой, которая в состоянии дружелюбно реагировать на присутствие человека и кастомизироваться под его потребности здесь и сейчас. Эти ключевые запросы отражены в TALLER. Его офисные пространства способны адаптировать освещение в зависимости от времени суток, контролировать содержание СО2, незаметно заботиться о здоровье при помощи антибактериальных покрытий.
 
Дополнительный уровень комфорта создают такие системы, как Face ID, которая создает бесшовную логистику для любого резидента или посетителя. Это снимает необходимость в таких бюрократических процессах, которые так претят Homo Digitals, как пропускная система доступа и оформление документов на каждого посетителя.
 
Исследователи отмечают, что паттерны поведения Homo Digitals распространятся на другие интеллектуальные социальные слои, и станет новым законодателем.
 
ESG-тренд
 
Геополитическая ситуация не вытеснит ESG-повестку из фокуса корпоративного внимания, а модернизирует ее. Такой вывод содержится в исследовании SKOLKOVO «Корпоративное управление и ESG-трансформация российской экономики».
 
Потребитель по-прежнему сохраняет высокую степень осознанности, и старается приобретать продукцию у тех производителей, которые ответственно подходят к влиянию своего производства на окружающую среду.
 
Идеология ESG в этом смысле хорошо рифмуется с цифровой экономикой, поскольку представителям IT-отрасли свойственна высокая осознанность, в том числе в вопросах экологии.
 
Как на это может ответить офисный рынок? К примеру, в TALLER реализованы комплексные условия, помогающие бизнес-резидентам соблюдать собственную ESG-политику. Система рекуперации энергии с солнечными батареями на кровле позволяет генерировать электричество, которое подается для освещения в МОПах. Eco-friendly паркинг оснащен зарядками для электрокаров.
 
Во многом профиль офисов будущего выстраивается из элементов цифровизации и ориентированности на резидентов с повышенным запросом на качественный IT-ландшафт.
 
Большое внимание к цифровой «начинке» бизнес-центров подтверждается появлением систем сертификации качества IT-инфраструктуры объектов коммерческой недвижимости. TALLER спроектирован в соответствии с требованиями одной из таких систем оценки — Cloud Ready Building, которая оценивает объекты коммерческой недвижимости на соответствие передовым международным требованиям по доступности цифровых сервисов.


Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

NF Group: показатели субаренды в офисах и складах синхронизировались

Объем площадей в субаренду на офисном рынке Москвы составляет 191 тыс. кв. м, ровно столько же и на складском. По прогнозам аналитиков, до конца года предложение по субаренде офисов будет находиться в пределах 200 тыс. кв. м, а общая вакантность будет увеличиваться. Предложение по субаренде складов в третьем квартале сократилось на 30% и предпосылок к увеличению показателя не наблюдается.
21.11
Источник: Товарищество Рябовской Мануфактуры
Исследования рынка

В Москве есть более 100 офисных зданий под моноаренду

По данным аналитиков «Товарищества Рябовской Мануфактуры», большинство предложений отдельно стоящих зданий площадью от 500 кв. м расположены в ЦДР. Совокупное предложение оценивается в 350 тыс. кв. м. Средняя ставка варьируется от 20 тыс. до 35 тыс. рублей за кв. м.
21.11
Источник: Multispace
Точка зрения

Activity Based Office: уйдут ли практики глобальных корпораций вслед за бизнесом?

Крупнейшие международные компании за последние несколько лет изменили понимание офисного пространства. Именно они являются пионерами в использовании гибких офисов и в применении подхода Activity-based working. Однако, уход мировых брендов заставил задуматься о будущем всех наработок в сфере организации рабочего места. Ведь по последним данным, менее 5% российских офисов полностью отказались от классической кабинетной работы и еще меньше компаний имеют незакрепленные рабочие места. Будут ли практики глобальных корпораций доступны широкому кругу компаний и какое развитие ждет гибкие форматы в России, - рассказывает Елизавета Голышева, директор по стратегии Multispace.
18.11

журнал CRE 1(446)

Февраль 2025
Из печати вышел традиционный ежегодный номер прогнозов журнала Commercial Real Estate. Более шестидесяти топ-менеджеров российских компаний рассуждают о будущем рынка недвижимости, ритейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства. Инвестиции. Коллективное и сознательное Девелопмент. Рубль сберегут Управление недвижимостью. В имени тебе моём Консалтинг. Команда молодости нашей Право. По закону и по душе Читать PDF версию журнала

Популярное

Источник: CMWP
Проект

CMWP разработала мастер-план «СмартСити – Новосибирск»

Компания представила мастер-план и эффективные модели по реализации инновационного микрорайона на заседании Правительства Новосибирской области 4 февраля 2025 г. На территории более 180 га появится новая жилая и деловая инфраструктура: дома, школы, детские сады, уникальный парк, а также научно-исследовательские, производственные и спортивные объекты. Проект был успешно утвержден. 
19.02
Источник: CRE
Аукцион

На Селигере продают базу отдыха

В лот включены земельные участки общей площадью 32,3 га и 12 летних домиков общей площадью 333 кв. м. Начальная цена - 173,7 млн рублей.
19.02
Источник: Источник: ТРЦ "Весна!", Central Properties. Автор идеи - Александра Бартель. Дизайн - Ася Воронцова
Экспертный анализ

Ноги в тепле: как возможные изменения в геополитике отразятся на рынке недвижимости

Геополитические изменения и «отклонения от прежнего курса» в последние три недели стали причинами десятков «тёплых» прогнозов: от возможного возвращения в Россию в разном формате и статусе покинувших её в 2022-м инвесторов, девелоперов, консультантов и юристов до возвращения же в торговые центры транснациональных брендов уже к концу года. Однако второй – с девяностых – «великий приход» западных и прозападных игроков может стать для российской отрасли и всей экономики намного более серьёзной проблемой, чем их уход.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
19.02
Источник: KravtGroup
Назначения

Андрей Жамкин присоединился к KravtGroup

Андрей назначен исполнительным директором гостиничной управляющей компании.
20.02
Источник: CRE
Игроки рынка

БЦ White Stone задолжал Сбербанку 20 миллиардов

Кредитная организация подала иск о банкротстве компании «Старгланс», на балансе которой находится бизнес-центр арендопригодной площадью 39,7 тыс. кв. м у метро «Белорусская».
17.02
Источник: NC Logistic
Сделка

NC Logistic арендовал 10 000 кв. м в «Северном Домодедове»

3PL-оператор арендовал дополнительный блок под конкретного клиента, который является крупным поставщиком и производителем косметических средств.
19.02
Источник: Coldy
Проект

Coldy может построить 320 тыс. кв. м на Дмитровской

Компания выкупает у Сбербанка 5,6 га под деловым кварталом Mirland Plaza. Если эта территория войдет в программу КРТ, девелопер сможет реализовать там крупный комплекс с жильем и офисами.
17.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre