Запрос на цифру: как меняется рынок офисной недвижимости?

Cанкции, трудности импортозамещения и уход зарубежных арендаторов — неисчерпывающий список вызовов, стоящих перед офисным рынком А-класса. На статус одного из главных в этом списке претендует потребительский запрос на цифровизацию. О том, какие вызовы этот запрос ставит перед девелоперами рассказывает директор по маркетингу COLDY Михаил Звягинцев.
571
Изображение взято из источника: COLDY
Принято считать, что на офисном рынке цифровой тренд сформировался в период пандемии. Резкий переход на удаленку действительно высветлил слабые места в оснащении рабочих мест. Но в действительности IT-ориентированный бизнес уже давно формулирует запрос на коммерческую недвижимость с потенциалом кастомизации под возрастающие информационные потребности.
 
Цифровые характеристики офиса значимы не только для конечного потребителя, который приобретает его для собственного использования. IT-ориентированность объекта коммерческой недвижимости позволяет ему сохранять актуальность в горизонте ближайших десятилетий, что важно для инвестиционных покупателей.
 
ЦОДы в дефиците
 
Во II квартале 2022 года компания 3data совместно с iKS-Consulting проанализировали российский рынок Data-центров, и выявили острый дефицит стойко-мест. По данным компаний объем свободных стоек составляет всего 800 мест, и это минимальное значение с 2018 года.
 
Нехватка спровоцирована релокацией серверных мощностей в начале года из зарубежных ЦОДов в Россию и постоянным ростом объема данных, которые необходимо хранить. Этому способствует еще и ряд законодательных требований, обязывающих структуры хранить огромные массивы информации: персональные данные, записи телефонных переговоров.
 
Еще один значимый внешний фактор — количество кибератак на российских резидентов, которое по данным Роскомнадзора, с начала февраля возросло в 4,5 раза. Уберечь данные позволяют облачные сервисы, которые, как правило, предоставляются в пакете с арендой стойко-мест в ЦОДах.
 
Такой внешний контур влияет на содержание бизнес-центров, обостряет необходимость в создании устойчивой IT-инфраструктуры, способной ответить на вызов времени и сохранить актуальность объекта недвижимости в горизонте десятилетий.
 
По такому принципу спроектировано бизнес-пространство А-класса TALLER от COLDY в Павелецком деловом районе. Проект стал первым бизнес-центром Москвы, в котором запроектирован собственный дата-центр для нужд резидентов.
 
Локальный ЦОД как залог стабильности
 
Прямой физический доступ к ЦОДу, где хранятся данные компании, в ближайшее время может стать одним из ключевых трендов на офисном рынке. Это связано с вопросами безопасности, где существует два основных вида угроз: кибератаки, с которыми призвано бороться ПО, и физическая сохранность баз данных. Во втором случае службам безопасности бизнеса необходим беспрепятственный и желательно круглосуточный доступ к местам хранения данных.
 
К примеру, в ЦОД в TALLER предусмотрена круглосуточная система поддержки и работа операторов, способных в любое время суток устранить неисправность. В дополнение система безопасности ЦОДа объединена с общей системой TALLER. Таким образом, на территорию дата-центра распространяется система контроля доступа и охрана.
 
В Москве и Московской области сконцентрировано 75% всего рынка услуг коммерческих дата-центров России. И в ближайшее время этот рынок расти не будет. Развертка массового строительства новых коммерческих ЦОДов упирается в дефицит необходимого импортного оборудования и комплектующих. Рынок отозвался на дефицит увеличением цен на аренду стоек в среднем на 25%.
 
«К середине апреля 2022 года все операторы коммерческих ЦОДов пересмотрели свои планы по вводу в строй новых мощностей дата-центров. Часть ранее заявленных крупных проектов поставлена на паузу», — отмечается в отчете iKS-Consulting.
 
Пример TALLER задает тренд на создание бизнес-центров со встроенными ЦОДами. Эксперты из 3data отмечают, что такое решение может быть запроектировано только в рамках нового бизнес-проекта, переоборудовать пространства действующего бизнес-центра под размещение ЦОДа фактически невозможно из-за высоких инженерных требований к такому решению.
 
Homo Digitals
 
Дополнительным толчком к цифровизации офисов выступают сами IT-специалисты. Эксперты АНО «Национальные приоритеты» провели исследование «Цифровой экономики 2022», в котором составили портрет, так называемых «людей будущего» — Homo Digitals. Фактически это все участники IT-индустрии. Их отличает мобильность, адаптивность, глобализм, высокие запросы к условиям жизни и труда.
 
Менталитет Homo Digitals выражается в повышенных требованиях к среде обитания в целом. Они внимательны к технологиям, ценят автоматизацию рутинных процессов и заинтересованы в «умных» домах и офисах.
 
Homo Digitals привыкли коммуницировать с отзывчивой, человеко ориентированной средой, которая в состоянии дружелюбно реагировать на присутствие человека и кастомизироваться под его потребности здесь и сейчас. Эти ключевые запросы отражены в TALLER. Его офисные пространства способны адаптировать освещение в зависимости от времени суток, контролировать содержание СО2, незаметно заботиться о здоровье при помощи антибактериальных покрытий.
 
Дополнительный уровень комфорта создают такие системы, как Face ID, которая создает бесшовную логистику для любого резидента или посетителя. Это снимает необходимость в таких бюрократических процессах, которые так претят Homo Digitals, как пропускная система доступа и оформление документов на каждого посетителя.
 
Исследователи отмечают, что паттерны поведения Homo Digitals распространятся на другие интеллектуальные социальные слои, и станет новым законодателем.
 
ESG-тренд
 
Геополитическая ситуация не вытеснит ESG-повестку из фокуса корпоративного внимания, а модернизирует ее. Такой вывод содержится в исследовании SKOLKOVO «Корпоративное управление и ESG-трансформация российской экономики».
 
Потребитель по-прежнему сохраняет высокую степень осознанности, и старается приобретать продукцию у тех производителей, которые ответственно подходят к влиянию своего производства на окружающую среду.
 
Идеология ESG в этом смысле хорошо рифмуется с цифровой экономикой, поскольку представителям IT-отрасли свойственна высокая осознанность, в том числе в вопросах экологии.
 
Как на это может ответить офисный рынок? К примеру, в TALLER реализованы комплексные условия, помогающие бизнес-резидентам соблюдать собственную ESG-политику. Система рекуперации энергии с солнечными батареями на кровле позволяет генерировать электричество, которое подается для освещения в МОПах. Eco-friendly паркинг оснащен зарядками для электрокаров.
 
Во многом профиль офисов будущего выстраивается из элементов цифровизации и ориентированности на резидентов с повышенным запросом на качественный IT-ландшафт.
 
Большое внимание к цифровой «начинке» бизнес-центров подтверждается появлением систем сертификации качества IT-инфраструктуры объектов коммерческой недвижимости. TALLER спроектирован в соответствии с требованиями одной из таких систем оценки — Cloud Ready Building, которая оценивает объекты коммерческой недвижимости на соответствие передовым международным требованиям по доступности цифровых сервисов.


Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

NF Group: показатели субаренды в офисах и складах синхронизировались

Объем площадей в субаренду на офисном рынке Москвы составляет 191 тыс. кв. м, ровно столько же и на складском. По прогнозам аналитиков, до конца года предложение по субаренде офисов будет находиться в пределах 200 тыс. кв. м, а общая вакантность будет увеличиваться. Предложение по субаренде складов в третьем квартале сократилось на 30% и предпосылок к увеличению показателя не наблюдается.
21.11
Источник: Товарищество Рябовской Мануфактуры
Исследования рынка

В Москве есть более 100 офисных зданий под моноаренду

По данным аналитиков «Товарищества Рябовской Мануфактуры», большинство предложений отдельно стоящих зданий площадью от 500 кв. м расположены в ЦДР. Совокупное предложение оценивается в 350 тыс. кв. м. Средняя ставка варьируется от 20 тыс. до 35 тыс. рублей за кв. м.
21.11
Источник: Multispace
Точка зрения

Activity Based Office: уйдут ли практики глобальных корпораций вслед за бизнесом?

Крупнейшие международные компании за последние несколько лет изменили понимание офисного пространства. Именно они являются пионерами в использовании гибких офисов и в применении подхода Activity-based working. Однако, уход мировых брендов заставил задуматься о будущем всех наработок в сфере организации рабочего места. Ведь по последним данным, менее 5% российских офисов полностью отказались от классической кабинетной работы и еще меньше компаний имеют незакрепленные рабочие места. Будут ли практики глобальных корпораций доступны широкому кругу компаний и какое развитие ждет гибкие форматы в России, - рассказывает Елизавета Голышева, директор по стратегии Multispace.
18.11

журнал CRE 20 (419)

Ноябрь 2
CRE №20 (419) вышел из печати. Номер выпущен при поддержке: Apollax Spacе   KR Properties   Группа компаний «Пионер» PDF-версия журнала доступна ЗДЕСЬ В НОМЕРЕ: Актуально РЕДКИЕ КАДРЫ Рынок труда - под влиянием разнонаправленных тенденций Тема номера ОFFICE VIVENDI Останется ли офис HR-брендом? Репортаж А МЫ КРЕПЧАЕМ Ведущие игроки обсудили перспективы рынка FM- и PM-услуг Тренды СОДРУЖЕСТВО НЕЗАВИСИМЫХ СКЛАДОВ Эксперты ожидают бума складов и логистических п...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 ноября)

Крупнейшая сделка на рынке торговой недвижимости, первый двухэтажный магазин SELA в рамках проекта Melon Fashion Group по увеличению всех своих форматов, открытие новых торговых центров ADG Group, успехи AFI Development в заполнении офисных площадей, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
27.11
Источник: Malltech
Открытие

В пермской «Планете» открылся MOVE

Мультибрендовый магазин с товарами таких брендов, как Adidas, Reebok и Puma, занял 158 кв. м на втором этаже ТРЦ. Напомним, ранее MOVE также начал работу в ТРЦ «Планета» в Красноярске.
29.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

На смену якорю

Уход брендов, сокращение и переформатирование контента в кинотеатрах, спад доходов и кардинальное изменение потребительского поведения продолжают влиять на торговые центры. Очевидно уже и то, что «батутные парки», «веревочные пространства» и «студии танца» точно не приведут трафик такого же уровня и качества, как некогда кинотеатры и знаковые бренды, и игрокам все-таки придется и искать новые «якоря», и – де-факто – работать с покупателями с чистого листа.

Текст: Иван Майоров. CRE Retail, ноябрь 2022г.

30.11
Источник: KR Properties
Проект

KR Properties откроет БЦ на 17 тыс. кв. м в «Рассвете»

Компания вывела на продажу помещения под офисы и стрит-ритейл в бизнес-центре «Королев». Сроки реконструкции исторического здания не уточняются.
29.11
Источник: Ghelamco
Переговоры

Ghelamco продает свой логопарк на Дмитровском шоссе

Претендентами на складской комплекс площадью 243 тыс. кв. м и 30 га земли на севере Подмосковья в пределах ЦКАД называют Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT. Консультантом сделки выступает CORE.XP. Стоимость оценивается в сумму около 11 млрд рублей. Инвестиции в складской сектор в этом году могут поставить новый рекорд с большим отрывом от предыдущих.
01.12
Источник: Пресс-служба группы RBI
Проект

На бывшем питерском хлебозаводе приобщат к культуре

RBI ввела в эксплуатацию реконструированный Левашовский хлебозавод.
 
29.11
Источник: cre.ru
Назначения

«Самолет» займется гостеприимством

Экс-глава Cosmos Hotel Group и ТРЦ «Метрополис» перешел на работу в «Самолет».
 
30.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre