Activity Based Office: уйдут ли практики глобальных корпораций вслед за бизнесом?

Крупнейшие международные компании за последние несколько лет изменили понимание офисного пространства. Именно они являются пионерами в использовании гибких офисов и в применении подхода Activity-based working. Однако, уход мировых брендов заставил задуматься о будущем всех наработок в сфере организации рабочего места. Ведь по последним данным, менее 5% российских офисов полностью отказались от классической кабинетной работы и еще меньше компаний имеют незакрепленные рабочие места. Будут ли практики глобальных корпораций доступны широкому кругу компаний и какое развитие ждет гибкие форматы в России, - рассказывает Елизавета Голышева, директор по стратегии Multispace.
1790
Изображение взято из источника: Multispace
Еще лет пять назад рабочее пространство ассоциировалось исключительно со стационарным столом или индивидуальным кабинетом. Постепенно мобильные технологии и автоматизация процессов трансформировали требования к офисам, а период самоизоляции сделал абсолютной нормой удаленную работу и ускорил глобальный переход от фиксированного к гибкому. На этом фоне компании начали активно внедрять стратегию Activity-based working (ABW), которая подразумевает адаптацию офисного пространства под потребности и деятельность сотрудников.

ABW – это архитектурная концепция, в основе которой лежит интеграция в офис различных функциональных пространств, соответствующих бизнес-процессам в компании.  Вместо стандартных смешанных планировок и закрепленных мест принцип agile предлагает различные типологии рабочих зон, которые каждый может выбирать в свободном режиме и использовать в зависимости от особенностей своей деятельности. Это могут быть открытые пространства, индивидуальные закрытые комнаты для сосредоточенной работы, переговорные различной вместимости, бизнес-лаунджи, командные зоны, soft-пространства для отдыха и неформального общения, звукоизолированные помещения для ВКС-сессий, телефонные кабины для тихих звонков, библиотеки и др.

Основными идеологами концепции выступали международные корпорации, которые имеют длительный опыт применения ABW, тогда как российские игроки только начали вставать на этот путь. В текущей ситуации мировые бренды приостанавливают свою деятельность в России либо и вовсе покидают рынок, что заставляет задуматься о будущем всех новых практик.

Только 5% офисов отказались от кабинетов

Готовы ли российские игроки внедрять концепцию ABW? Мы видим, что многие локальные компании все еще воспринимают идею гибкого офиса с осторожностью. Топ-менеджеры нередко считают, что, оказавшись в open-space, лишатся личного пространства. Плюс, кабинетная система (начальник отдельно, сотрудники отдельно) обеспечивает субординацию.

По последним данным, менее 5% исследуемых российских офисов полностью отказались от кабинетной работы, еще меньше компаний имеют незакрепленные рабочие места и отказываются от классических кабинетов для руководства.

Но тренд меняется и сегодня необходимость оптимизировать затраты на содержание офисов и обеспечить эффективность бизнес-процессов в условиях гибридной работы уже заставляет компании все больше задумываться о переходе на гибкие форматы. Темой трансформации увлечен весь топ-менеджмент, от руководителей крупнейших госкорпораций до небольших стартапов. Уверена, что успешное тестирование этими компаниями концепции ABW в самое ближайшее время создаст новый положительный опыт, обеспечивая популяризацию agile-подхода. 
 
Однако, для внедрения agile необходимо не только перестроить пространство офиса, но и провести глубокую аналитику всех бизнес-процессов со сбором большого количества данных, а также подготовить команду для внедрения новых подходов.

Полмиллиона в год за каждый лишний стол

В обычных офисах, даже без учета гибридной формы работы, ежедневно занято около 80-90% рабочих мест (кто-то в этот день на встречах или переговорах, кто-то - в командировке, в отпуске или на больничном). При этом стоимость одного рабочего места в Москве может достигать 500 тыс. рублей в год. Применение гибкого подхода к организации офиса позволяет компаниям не переплачивать – в офисе, спроектированном по принципам ABW, есть ровно столько рабочих мест, сколько нужно на текущий момент.

Допустим, в компании 500 человек. При расчете пиковых значений загрузки офиса оказалось, что единовременно в офисе присутствуют около 350 человек. Очевидно, что можно уменьшить этот офис на 15% либо выделить часть этой площади под дополнительную инфраструктуру. Если же расчетное значение иногда будет превышаться, предусматриваются рабочие места за счет неформальных зон или лаунж-пространств.

Собранная из разных источников BIG DATA помогает определить, насколько эффективно используется каждое рабочее пространство и почему, каких пространств не хватает сотрудникам. В результате такая информация помогает оптимизировать «квадратные метры». Общая площадь офиса может быть в два раза меньше, но при этом сотрудники будут чувствовать себя комфортно. В итоге офис, рассчитанный на 400 рабочих мест, при правильной планировке вместит 700 человек, а аренда обойдется на 20-30% дешевле.

Важно понимать, какой процент рабочего времени люди тратят на тот или иной вид задач. Например, в рамках анализа работы различных подразделений выясняется, что они бы хотели 100% работы с документацией делать в отдельных кабинетах. Подсчитав, что такие специалисты тратят на этот вид деятельности около 50% времени, мы понимаем, что на 10 человек нужно пять кабинетов. Если же на эту работу у каждого уходит 10–15% времени, то им достаточно одного-двух кабинетов. Или альтернативно, можно создать тихое пространство для сконцентрированной работы на необходимое количество человек, решив эту задачу одной типологией и удовлетворяя запрос от разных подразделений. 

В целом, сегодня в большинстве офисных зданий эффективно утилизируется менее 50% площадей, а значит расходы компании на сотрудника, который не использует свое рабочее место, являются пустой издержкой.

100 тысяч новых метров для гибрида

Российский рынок специфичен тем, что площадкой для развития гибких форматов стали преимущественно сервисные, а не классические офисы. Именно они являются носителями практик глобальных корпораций и именно они, в первую очередь, будут их продолжать. Мы видим, что рынок сервисных пространств, несмотря на тяжелую кризисную ситуацию, очень активно развивается. Этот год уже стал рекордным по открытиям: за первые три квартала 2022 года объем сервисных офисов по данным NF Group вырос на 38% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Сети запустили более 15 проектов в объеме более 100 тыс. кв. метров, а с учетом строящихся площадок, 2022 год станет абсолютным рекордсменом за последние пять лет по объему нового предложения. В числе крупнейших премьер – Multispace Dinamo в БЦ Арена, Business Сlub в БЦ Искра-Парк, Flexity на Овчинниковской набережной, Code Рябовская и другие.

Более 60% всего объема сервисных офисов сейчас занимают российские компании, в том числе и государственные, а это говорит о том, что гибкие концепции принимаются российскими структурами, причем даже самыми консервативными. Концепция абсолютно точно работает для таких сфер как IT, банки, финтех, e-commerce, FMCG и в целом для большинства технологичных компаний и крупных управленческих структур.

Спрос на услуги гибких офисов сохраняется и при текущей конъюнктуре рынка, когда многие компании сокращают горизонты планирования, стремятся сэкономить на капитальных затратах и ищут гибкие условия для расширения и оптимизации площадей. Игроки, которые планируют переезды, рассматривают формат ABW в том числе как возможность повышения эффективности работы.

Думаю, рынок будет и дальше двигаться в направлении развития ABW и основным трендсеттером будут оставаться сервисные офисы и крупные технологичные компании. Спрос на agile в России есть, поэтому практики мировых корпораций останутся с нами.


иГРОКИ РЫНКА

Multispace

Голышева Елизавета

Девелопмент

Multispace

Материалы по теме

Источник: Moscow Towers
KnowHow

Как изменились технологии в строительстве небоскребов

ММДЦ «Москва-Сити» продолжает активно развиваться и реализовывать новые амбициозные проекты, в рамках которых применяются передовые инженерные и архитектурные решения. Что нового «Москва-Сити» может предложить арендаторам, на примере Moscow Towers - самого близкого к завершению небоскреба в деловом кластере – рассказывают Александр Паршин, генеральный директор ООО «Гранд Сити», компании — застройщика Moscow Towers, и Александр Енгалычев, генеральный директор компании-проектировщика инженерных систем небоскреба. Общая площадь Moscow Towers составляет 400 000 кв. м, площадь офисов по ВОМА - 260 000 кв. м, высота 62-этажного здания составит 283 метра.
09.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

ЦИАН: Все надежды офисного рынка - на последний квартал

Директор по аналитике "Циан.Коммерческая" Александр Павленко и Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group,  обсудили текущую ситуацию в сегменте бизнес-центров и возможные сценарии развития. Очевидно, что многие игроки рынка сохраняют умеренную активность. При этом можно отметить оживление в октябре по сравнению с ситуацией в третьем квартале в целом. К концу года ожидается завершение ряда сделок, которые должны улучшить итоговую статистику и дать опору для возобновления роста.
03.11
Источник: m2data
Исследования рынка

m2data: Количество свободных мест в коворкингах и гибких офисах Москвы уже превышает 36 500

Выборка включает 293 проекта в разных округах столицы. Большинство коворкингов расположены в ЦАО, там же сосредоточено и наибольшее количество свободных рабочих мест. Но самые дорогие рабочие места – на западе Москвы.
02.11

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: WildTeam
Проект

В Подмосковье построят ЦОД на 15,8 тыс. кв. м

Центр обработки данных в Дубне возводится по проекту компании WildTeam для крупнейшего маркетплейса России.
13.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 июня)

ЦОД для ведущего маркетплейса, попытки продать ТРЦ Mari и Orlikov Plaza, новый формат для «Дикси», первые сделки в «РТС «Автозаводская», сделки в Дмитровском, «Вентуре» и Space 1 Меркурий, готовность БЦ «Фили Центр» - в нашей традиционной подборке за неделю.
16.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: NF Group
Проект

В БЦ «Фили Центр» завершаются монолитные работы

Площадь офисного центра, расположенного на территории «Большого Сити», составляет более 25 тыс. кв. м. Завершение строительства БЦ запланировано на IV квартал 2024 года. Компания NF Group является эксклюзивным консультантом по продаже объекта.
13.06
Источник: ПИК
Проект

ПИК построит технопарк на «Савеловской»

Технопарк «Густав» площадью 56 тыс. кв. м включает офисные помещения и помещения формата light industrial, а также исторические объекты площадью 3 500 кв. м, где, в частности, откроется музей Густава Листа. Открытие технопарка запланировано на 2026 год.
14.06
Источник: CRE
Аукцион

22 тыс. кв. м в БЦ Orlikov Plaza выставлены на продажу

За большую часть площадей расположенного в центре Москвы бизнес-центра хотят получить не менее 630 млн рублей.
13.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre