Предложение. Москва
Общая площадь ТЦ, открытых в 2022 г. в России, является минимальной за последние пять лет. Так, из прогнозируемых по состоянию на начало 2022 года 195 тыс. кв. м торговых площадей (1/3 от заявленного годом ранее объема) построены 173 тыс. кв. м (104 тыс. кв. м в Москве и 69 тыс. кв. м в регионах).
В Москве новое предложение целиком сформировано за счет ТЦ «районного» формата (GLA 5-20 тыс. кв. м) – как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК. Среди них, например, объект MR Group ТЦ «Discovery», торговые центры ADG Group «Место встречи Байконур», «Место встречи Экран» и «Место встречи Орбита», а также «Солнце Москвы» от ГК «Регионы» и «Сказка», которым владеет «Центринвест». Строительство 110 тыс. кв. м новых площадей в Москве перенесено на 2023- 2024 годы.
Предложение. Регионы
В регионах России в 2022 году было введено порядка 69 тыс. кв. м торговых площадей. В основном, новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов. Так, были открыты третья очередь ТЦ «Макси Молл» в Хабаровске и вторая очередь ТЦ «Батон» в Новочеркасске. Помимо этого, открыта первая очередь многофункционального центра «Эспланада» в Перми.
В целом, на 2023 год заявлено открытие около 303 тыс. кв. м торговых площадей (133 тыс. кв. м в Москве и 170 тыс. кв. м в регионах). Однако сохраняющийся высокий уровень риска в экономике продолжит корректировать планы девелоперов и может привести ко сдвигу сроков ввода объектов. Все устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры. С высокой вероятностью, будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно, торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.
Международные бренды
По состоянию на конец 2022 года, доля ритейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса составляет 37% и 41%, соответственно. Наиболее чувствительным для владельцев торговых центров стали уход IKEA и группы брендов H&M с российского рынка. Холдинг Inditex находится в процессе реструктуризации – закрывает менее рентабельные Massimo Dutti, Zara Home и Oysho, а также перезаключает контракты по оставшимся брендам на новое юридическое лицо и готовит открытие торговых точек на апрель/май.
Среди брендов, которые уже трансформировались – польские LPP (RE, Син, M, CR, XC) и CCC (Obuv), McDonald's (Вкусно и точка), французский L’Occitane (Л’Окситан), испанский Mango, Reebok (SneakerBOX), Samsonite (ЧемоданPRO), Sephora (выкуплена Иль де Ботэ) и другие. «Джамилько» выкупил бизнес британской Mothercare в России и их магазины начали возобновлять работу.
Иностранные ритейлеры, которые приняли решение выйти (в некоторых случаях – повторить выход) на российский рынок или расшириться − армянский Alex YVN, турецкие Ipekyol и Twist (через партнера), Enza Home и другие.
Уровень свободных площадей
Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы демонстрирует рост в IV кв. в связи с завершением процессов расторжения договоров аренды иностранными ритейлерами. По-прежнему сохраняются предпосылки для увеличения данного показателя – оптимизируют число торговых точек бренды Uniqlo, Adidas и OBI.
Одновременно с этим, российские fashion-ритейлеры успешно занимают освободившиеся пространства, расширяют свое присутствие на рынке и открывают флагманские точки продаж. Так, в 2022 году Москве состоялось открытие крупнейшего Lime в ТРЦ «Авиапарк» (1000 кв. м) и concept store Love Republic ТРЦ «Афимолл Сити» (720 кв. м). Увеличивают число торговых точек Gloria Jeans (+10%), а Melon Fashion Group работает над расширением ассортимента для увеличения средней площади магазинов (Zarina — до 600-800 кв. м, Befree – до 2 500 кв. м, Sela — 700–900 кв. м).
Значительный прирост свободных площадей в 2022 году произошел за счет прекращения деятельности IKEA в России. Возможности «заполнения» такого объема площадей (средняя площадь магазина – 40 тыс. кв. м) лимитированы, поэтому крайне важна кооперация ритейлеров и собственников торговых центров. Так, весной запланировано открытие мебельного центра «Мебельрум» (8 тыс. кв. м) в Авиапарке, где будут представлены более сотни брендов среди которых Ormatek, Askona, Стильные Кухни, MOON и др.
Торговые центры регионов менее зависимы от присутствия иностранных брендов, поэтому уровень вакансии в них по итогам 2022 года составил 5,6% (во II кв. 2022 года – 3,8%).
Сделки
По итогам 2022 года и впервые за пятилетний период категории сервисы и развлечения «обогнали» традиционного лидера – fashion-сегмент (одежда, обувь, аксессуары) – в структуре новых сделок по аренде помещений в торговых центрах.
• В категорию «Сервис» включены арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг – фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 2022 года составила 670 кв. м.
• К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в первом полугодии 2022 года составила 1950 кв. м.
Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, так как формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади. Конверсия у данных арендаторов также выше – люди приходят за услугой, которую приобретут в большинстве случаев. К недостаткам данных арендаторов можно отнести невысокую ставку аренды, которая имеет ограничения по потенциалу роста.
Коммерческие условия
Все компании, приостановившие деятельность, продолжают частично выполнять обязательства по контрактам. Размер платежей на период приостановки - предмет коммерческих договоренностей между сторонами. Есть арендаторы, которые полностью оплачивают аренду, есть те, кто оплачивают арендную плату частично. По тем договорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договорились о размере платежа на основании за аналогичные периоды прошлого года.
Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки до конца года не встречал массового отклика собственников, однако в IV квартале «встречное движение» началось. В особенности, это характерно для недавно открытых торговых центров.
Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды в следующем году будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составляет порядка 10%, по новым ТЦ – до 25%. «Минимум» будет пройден в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления.
При проведении реструктуризации брендов, уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены (на 5-10%). У владельцев ТЦ также есть стратегическая задача по включению онлайн-заказов в товарооборот физического магазина.
Прогнозы в отношении развития ритейла
• Все публичные международные бренды проведут реструктуризацию или покинут российский рынок (в том числе люксовые марки)
• Новые бренды будут выходить на российский рынок за счет инвестиций локальных игроков
• Драйвером спроса на площади в ТЦ будут арендаторы профиля «Сервисы», «Развлечения» и «Общественное питание»
• Ставки аренды будут продолжать снижаться, особенно в недавно открытых ТЦ. Максимальное падение будет достигнуто в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления. Роста ставок в следующем году не ожидается.
• Fashion-ритейлеры будут арендовать помещения с отделкой или с компенсацией отделки
• Заполнение «скрытой вакансии» (магазины брендов, приостановивших работу) в ТЦ возможно в течение 1-2 лет
• Локальные игроки (прежде всего – fashion) будут стремиться расширить свое присутствие на рынке.
Общая площадь ТЦ, открытых в 2022 г. в России, является минимальной за последние пять лет. Так, из прогнозируемых по состоянию на начало 2022 года 195 тыс. кв. м торговых площадей (1/3 от заявленного годом ранее объема) построены 173 тыс. кв. м (104 тыс. кв. м в Москве и 69 тыс. кв. м в регионах).
В Москве новое предложение целиком сформировано за счет ТЦ «районного» формата (GLA 5-20 тыс. кв. м) – как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК. Среди них, например, объект MR Group ТЦ «Discovery», торговые центры ADG Group «Место встречи Байконур», «Место встречи Экран» и «Место встречи Орбита», а также «Солнце Москвы» от ГК «Регионы» и «Сказка», которым владеет «Центринвест». Строительство 110 тыс. кв. м новых площадей в Москве перенесено на 2023- 2024 годы.
Предложение. Регионы
В регионах России в 2022 году было введено порядка 69 тыс. кв. м торговых площадей. В основном, новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов. Так, были открыты третья очередь ТЦ «Макси Молл» в Хабаровске и вторая очередь ТЦ «Батон» в Новочеркасске. Помимо этого, открыта первая очередь многофункционального центра «Эспланада» в Перми.
В целом, на 2023 год заявлено открытие около 303 тыс. кв. м торговых площадей (133 тыс. кв. м в Москве и 170 тыс. кв. м в регионах). Однако сохраняющийся высокий уровень риска в экономике продолжит корректировать планы девелоперов и может привести ко сдвигу сроков ввода объектов. Все устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры. С высокой вероятностью, будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно, торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.
Международные бренды
По состоянию на конец 2022 года, доля ритейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса составляет 37% и 41%, соответственно. Наиболее чувствительным для владельцев торговых центров стали уход IKEA и группы брендов H&M с российского рынка. Холдинг Inditex находится в процессе реструктуризации – закрывает менее рентабельные Massimo Dutti, Zara Home и Oysho, а также перезаключает контракты по оставшимся брендам на новое юридическое лицо и готовит открытие торговых точек на апрель/май.
Среди брендов, которые уже трансформировались – польские LPP (RE, Син, M, CR, XC) и CCC (Obuv), McDonald's (Вкусно и точка), французский L’Occitane (Л’Окситан), испанский Mango, Reebok (SneakerBOX), Samsonite (ЧемоданPRO), Sephora (выкуплена Иль де Ботэ) и другие. «Джамилько» выкупил бизнес британской Mothercare в России и их магазины начали возобновлять работу.
Иностранные ритейлеры, которые приняли решение выйти (в некоторых случаях – повторить выход) на российский рынок или расшириться − армянский Alex YVN, турецкие Ipekyol и Twist (через партнера), Enza Home и другие.
Уровень свободных площадей
Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы демонстрирует рост в IV кв. в связи с завершением процессов расторжения договоров аренды иностранными ритейлерами. По-прежнему сохраняются предпосылки для увеличения данного показателя – оптимизируют число торговых точек бренды Uniqlo, Adidas и OBI.
Одновременно с этим, российские fashion-ритейлеры успешно занимают освободившиеся пространства, расширяют свое присутствие на рынке и открывают флагманские точки продаж. Так, в 2022 году Москве состоялось открытие крупнейшего Lime в ТРЦ «Авиапарк» (1000 кв. м) и concept store Love Republic ТРЦ «Афимолл Сити» (720 кв. м). Увеличивают число торговых точек Gloria Jeans (+10%), а Melon Fashion Group работает над расширением ассортимента для увеличения средней площади магазинов (Zarina — до 600-800 кв. м, Befree – до 2 500 кв. м, Sela — 700–900 кв. м).
Значительный прирост свободных площадей в 2022 году произошел за счет прекращения деятельности IKEA в России. Возможности «заполнения» такого объема площадей (средняя площадь магазина – 40 тыс. кв. м) лимитированы, поэтому крайне важна кооперация ритейлеров и собственников торговых центров. Так, весной запланировано открытие мебельного центра «Мебельрум» (8 тыс. кв. м) в Авиапарке, где будут представлены более сотни брендов среди которых Ormatek, Askona, Стильные Кухни, MOON и др.
Торговые центры регионов менее зависимы от присутствия иностранных брендов, поэтому уровень вакансии в них по итогам 2022 года составил 5,6% (во II кв. 2022 года – 3,8%).
Сделки
По итогам 2022 года и впервые за пятилетний период категории сервисы и развлечения «обогнали» традиционного лидера – fashion-сегмент (одежда, обувь, аксессуары) – в структуре новых сделок по аренде помещений в торговых центрах.
• В категорию «Сервис» включены арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг – фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 2022 года составила 670 кв. м.
• К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в первом полугодии 2022 года составила 1950 кв. м.
Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, так как формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади. Конверсия у данных арендаторов также выше – люди приходят за услугой, которую приобретут в большинстве случаев. К недостаткам данных арендаторов можно отнести невысокую ставку аренды, которая имеет ограничения по потенциалу роста.
Коммерческие условия
Все компании, приостановившие деятельность, продолжают частично выполнять обязательства по контрактам. Размер платежей на период приостановки - предмет коммерческих договоренностей между сторонами. Есть арендаторы, которые полностью оплачивают аренду, есть те, кто оплачивают арендную плату частично. По тем договорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договорились о размере платежа на основании за аналогичные периоды прошлого года.
Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки до конца года не встречал массового отклика собственников, однако в IV квартале «встречное движение» началось. В особенности, это характерно для недавно открытых торговых центров.
Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды в следующем году будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составляет порядка 10%, по новым ТЦ – до 25%. «Минимум» будет пройден в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления.
При проведении реструктуризации брендов, уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены (на 5-10%). У владельцев ТЦ также есть стратегическая задача по включению онлайн-заказов в товарооборот физического магазина.
Прогнозы в отношении развития ритейла
• Все публичные международные бренды проведут реструктуризацию или покинут российский рынок (в том числе люксовые марки)
• Новые бренды будут выходить на российский рынок за счет инвестиций локальных игроков
• Драйвером спроса на площади в ТЦ будут арендаторы профиля «Сервисы», «Развлечения» и «Общественное питание»
• Ставки аренды будут продолжать снижаться, особенно в недавно открытых ТЦ. Максимальное падение будет достигнуто в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления. Роста ставок в следующем году не ожидается.
• Fashion-ритейлеры будут арендовать помещения с отделкой или с компенсацией отделки
• Заполнение «скрытой вакансии» (магазины брендов, приостановивших работу) в ТЦ возможно в течение 1-2 лет
• Локальные игроки (прежде всего – fashion) будут стремиться расширить свое присутствие на рынке.
Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела аренды торговых площадей CORE.XP: «Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды1 в 2023 году будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составит порядка 10%, по новым ТЦ – до 25%. «Минимум» будет пройден в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления. При проведении реструктуризации брендов, уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены (на 5-10%)»
