Сложности управления: коммерческая недвижимость с несколькими собственниками

О структуре управления такими зданиями и положениях законодательства рассказывают Екатерина Верле, советник, соруководитель практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ, и Анастасия Себякина, юрист практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ.
9386
Изображение взято из источника: АБ ЕПАМ
В рамках управления коммерческой недвижимостью любого назначения – торговой, офисной, многофункциональными комплексами, апартаментами – владельцы объекта в первую очередь решают вопросы технической эксплуатации, а также оперирования арендным потоком. Когда объект принадлежит одному лицу и собственник распоряжается зданием исключительно по своему усмотрению, сложностей с его управлением чаще всего не возникает.
 
Однако ситуация кардинально меняется, если в нежилом здании появляется несколько собственников, например, если застройщик продает помещения различным лицам. В таком случае вопросы управления зданием должны решаться собственниками расположенных в нем помещений согласованно. На практике достичь такого консенсуса достаточно сложно, в том числе из-за разных целей собственников по использованию помещений и в связи с этим – различными потребностями в порядке и стандартах управления зданием.
 
С вопросами управления нежилыми зданиями, помещения в которых находятся в собственности нескольких лиц, девелоперы особенно часто сталкиваются при строительстве и дальнейшей эксплуатации многофункциональных комплексов. Это связано с тем, что в границах многофункционального комплекса располагаются помещения различного назначения: торговые, офисные, гостиницы, апартаменты. Такие пространства обычно обслуживаются по разным стандартам. Например, стандарты содержания общего имущества в части здания, где расположены гостиничные номера, часто выше стандартов для апартаментов.
 
Апартаменты, сервисные апартаменты и кондо-отели
 
С развитием внутреннего туризма вопросы управления зданиями с несколькими собственниками возникают все чаще. На российском рынке коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и в южных регионах России активно набирают популярность апартаменты, сервисные апартаменты и кондо-отели. Обычно такие проекты предполагают продажу апартаментов третьим лицам, что влечет появление нескольких собственников в одном здании.
 
Особенность сервисных апартаментов и кондо-отелей – более высокие стандарты управления, а также инвестиционный характер недвижимости: собственники апартаментов чаще всего имеют возможность передать принадлежащие им апартаменты в управление третьему лицу и получать доход от их сдачи в аренду. В модели управления такими объектами появляется дополнительное «звено» в виде передачи апартаментов их собственниками в так называемую инвестиционную программу. Кроме того, управление гостиничной недвижимостью, к которой можно отнести и кондо-отели, часто осуществляется с привлечением гостиничного оператора для эксплуатации объекта под его брендом. В таком случае девелоперу при организации отношений по управлению зданием также необходимо учесть интересы оператора.
 
Структура управления нежилым зданием, помещения в котором принадлежат разным собственникам
 
Основной запрос застройщика к юристам – разработка оптимальной структуры управления нежилым зданием, которая будет учитывать интересы собственников всех помещений здания, а также их функциональное назначение.
 
Круг вопросов, которые необходимо решить на этапе организации управления нежилым зданием с разными собственниками:
 
  • определение состава и режима общего имущества;
  • выбор наиболее оптимального способа управления зданием;
  • определение условий договора управления и процедуры его заключения;
  • определение порядка оказания эксплуатационных услуг, а также иных дополнительных услуг собственникам помещений в здании.
 
Что говорит законодатель?
 
Вопросы управления нежилым зданием, помещения в котором принадлежат разным собственникам, подробно не урегулирован в законодательстве. 
 
С 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс, которые определили режим общего имущества нежилого здания. Эти изменения не содержат значительных нововведений и лишь закрепляют подходы, которые были выработаны судебной практикой. Так, теперь в Гражданском кодексе прямо предусмотрено следующее:
 
  • общее имущество в нежилом здании принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности;
  • собственники помещений в нежилом здании совместно владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются таким общим имуществом, а также несут бремя его содержания пропорционально своим долям в праве собственности на общее имущество;
  • доля собственника помещения в праве собственности на общее имущество здания пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади такого здания;
  • количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество;
  • к земельным участкам под нежилыми зданиями автоматически не применяется режим общей долевой собственности, право собственников помещений в нежилом здании на земельный участок зависит от того, на каком праве такой земельный участок принадлежал застройщику.
 
Эти нововведения в основном касаются режима общего имущества, значительная часть других аспектов управления нежилыми зданиями остается неурегулированной. С одной стороны, это предоставляет участникам рынка свободу при планировании структуры управления объектом. С другой стороны, в отсутствие регулирования суды могут решать спорные моменты по-разному, что требует усиленного внимания к юридическим вопросам управления.
 
Разработка структуры управления нежилым зданием: на что обратить внимание
 
Общее имущество нежилого здания. Состав и площадь общего имущества является краеугольным камнем, прежде всего потому, что отношение площади конкретного помещения к площади общего имущества определяет количество голосов, которым обладает тот или иной собственник в решении вопросов управления зданием. В связи с этим, мы рекомендуем еще на стадии проектирования здания определить состав и площадь общего имущества.
 
Способ управления нежилым зданием. На практике управление коммерческой недвижимостью чаще всего осуществляется силами управляющих компаний (УК). Застройщику еще до ввода здания в эксплуатацию необходимо решить, на каком этапе лучше всего привлечь управляющую компанию. В силу действующего законодательства у застройщика есть возможность привлечь УК самостоятельно. В то же время, собственники помещений в здании вправе в любое время сменить выбранную застройщиком УК, что приведет к утрате застройщиком контроля над управлением зданием. Мы рекомендуем тщательно проработать методы исключения риска потери застройщиком такого контроля.
 
Контроль застройщика над управлением зданием. Если после ввода здания в эксплуатацию и продажи помещений третьим лицам застройщик остается собственником отдельных помещений, то он заинтересован оставить за собой контроль над управлением зданием в целях эффективной эксплуатации здания и получении определенного уровня доходности. Это наиболее актуально для кондо-отелей, помещения в которых приобретают третьи лица в инвестиционных целях. Также наличие у застройщика контроля над управлением зданием является одним из требований гостиничного оператора, в случае его привлечения для управления объектом. В таких проектах желательно еще на стадии проектирования предусмотреть варианты обеспечения контроля застройщика над управлением зданием.  
 
Компетенция общего собрания собственников помещений в здании. Наиболее важные аспекты управления зданием могут быть решены только на общем собрании собственников даже в том случае, если будет привлечена УК, – это касается и нежилых зданий. Более того, общее собрание собственников вправе в любой момент изменить способ управления нежилым зданием и поменять УК. В связи с этим, необходимо решить:
 
  • на каком этапе целесообразнее проводить общее собрание собственников,
  • какие задачи необходимо решить на таком собрании,
  • каким образом застройщик может обеспечить контроль над принятием решений на общем собрании собственников.
 
Договор управления нежилым зданием. Договор управления является базовым документом, на основании которого УК оказывает услуги управления в отношении здания. При разработке содержания и процедуры заключения договора управления необходимо определить:
 
  • на каком этапе лучше всего заключать с собственниками договоры управления,
  • каким образом предусмотреть в договоре дифференцированный размер платы за услуги управления в отношении помещений различного функционального назначения,
  • как экономически переложить на собственников расходы на содержание той или иной инфраструктуры здания.
 
 
 


Материалы по теме

Источник: Platforma.Legal
Советы юристов

Итоги 2022 года в сфере аренды коммерческой недвижимости

2022 год привнес во взаимоотношения арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости новые краски, хотя, как казалось, после пандемийного 2020-го ни рынок, ни судебные инстанции уже ничем удивить было нельзя. Однако в реальности изменения оказались еще более масштабными. О том, какие из них следует считать наиболее важными, как разрешались потенциально конфликтные ситуации и как арендные споры сейчас трактуют суды, рассказывает партнер Platforma.Legal Дмитрий Мальцев.
03.02
Источник: Land Law Firm
Советы юристов

Новая арендная реальность: первые итоги споров

По прогнозам специалистов, общий уровень свободных площадей в торговых центрах Москвы по итогам 2022 года может вырасти до 20%, о временной приостановке деятельности в России объявили 160 международных сетей. Складывающаяся беспрецедентная ситуация на рынке коммерческой недвижимости заставляет арендодателей коммерческой недвижимости продумывать наиболее выгодные траектории развития арендных отношений. О юридической стороне взаимоотношений рассуждают старший юрист Land Law Firm Марина Строкань и младший юрист Land Law Firm Анна Антипина.
23.12
Источник: Land Law Firm
Советы юристов

Самовольное строительство: повторение пройденного и новые уроки от ВС РФ

Судебная практика по спорам о самовольном строительстве складывается противоречиво из-за отсутствия единообразия в подходах судов при исчислении срока давности (особенно по требованиям публичного органа-арендодателя участка), разных оценочных критериев при решении вопроса о сохранении или демонтаже самовольной постройки. Вид объекта и участники спора также зачастую влияют на позицию суда и определяют вектор мысли при разрешении спора. ВС РФ обобщил практику по самострою, что должно помочь участникам рынка в понимании судебных решений. О положениях, принятых ВС, рассказывают старший юрист Land Law Firm Марина Строкань и младший юрист Land Law Firm Анна Антипина.
29.11

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

«Перекресток» заякорится в «ОМА»

«Перекресток» станет якорем в Комьюнити-центре «ОМА».
 
 
02.04
Источник: Legenda
Экспертный анализ

Мы к вам заехали не на час: как региональные девелоперы покоряют Москву

На московский рынок недвижимости выходили преимущественно региональные девелоперы жилья, однако последние полтора года игроки из других городов агрессивно расширяют столичные портфели многофункциональными проектами и объектами в «бумящих» сегментах CRE. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
31.03
Источник: mos.ru
Сделка

У «Армы» - новый владелец

Сменился собственник бизнес-квартала «Арма» рядом с Курским вокзалом.
 
 
04.04
Источник: Aspace
Сделка

Aspace отчитался о сделках первого квартала

Aspace закрыл пять сделок в сервисных офисах в общей сумме около 300 рабочих мест.

02.04
Источник: CRE
Проект

В Лужниках построят еще более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости

Компания Uniq Development в рамках программы «Масштабный инвестиционный проект» получила разрешения на строительство бизнес-центра площадью 44 тыс. кв. м и спортивного комплекса на 60 тыс. кв. м.
01.04
Источник: Пресс-служба Pioneer
Технологии будущего

Botanica получила «Клевер»

Бизнес-центр Botanica отмечен «золотым» экосертификатом «Клевер».
 
01.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre