NF Group: В ЗПИФы упаковали уже более 3,3 млн кв. м складов по России

По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года более 3,3 млн кв. м складской недвижимости России класса А и В числятся в различных ЗПИФах – показатель превышает 8% от общего объема качественной складской недвижимости в России. На топ-5 крупнейших фондов приходится 97% складских площадей, находящихся в составе ЗПИФов, предлагаемых для розничных инвесторов. С точки зрения географии 56% сосредоточено в Московском регионе, 16% – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 28% распределены по регионам страны, среди которых лидируют города-миллионники: Ростов-на-Дону (10% общего объема площадей) и Новосибирск (7% общего объема площадей).
1699
Изображение взято из источника: NF Group
По итогам 2022 года более 3,3 млн кв. м складской недвижимости России класса А и В числятся в различных ЗПИФах, что превышает 8% от общего объема качественной складской недвижимости в России. Весь объем можно разделить на две основные группы – ЗПИФы для розничных инвесторов (квалифицированных и неквалифицированных), а также ЗПИФы, паи которых не маркетируются для розничных инвесторов. Объем складской недвижимости первого типа превышает 1,5 млн кв. м, в ЗПИФы второго типа входит не менее 1,8 млн кв. м или 54% от общего объема складской недвижимости в ЗПИФах.
 
По итогам исследования, проведенного на основе открытых данных, аналитики консалтинговой компании NF Group подсчитали, что на топ-5 крупнейших фондов приходится 97% складских площадей, находящихся в составе ЗПИФов, которые предлагаются для розничных инвесторов.
 
Распределение по регионам выглядит следующим образом: на Московский регион приходится 56% площадей, на Санкт-Петербург и Ленинградскую область – 16%. Оставшиеся 28% распределены по другим регионам страны, в которых лидируют города-миллионники: Ростов-на-Дону (10% общего объема площадей) и Новосибирск (7% общего объема площадей). В целом в последние три года отмечается прирост объема приобретенных складских объектов в ЗПИФы, доступные розничным инвесторам, – пик приобретений пришелся на 2021-2022 гг., когда в такие ЗПИФы были куплены следующие объекты: «PNK Шушары ВсеИнструменты» (УК «Первая», 188 тыс. кв. м), «FM Logistic Ступино» (PARUS Asset Management, 121 тыс. кв. м), Nordway (PARUS Asset Management, 107 тыс. кв. м), «FM Logistic Чехов» (PARUS Asset Management, 105 тыс. кв. м).
 
 

По типу объектов выделяются спекулятивные индустриальные комплексы, на которые приходится 47% объема складских активов, находящихся в составе ЗПИФов. На объекты, построенные по схеме built-to-suit для аренды, приходится 31% площадей.
 


Стоит отметить, что 68% площадей составляют здания с моноарендаторами, из них 74% – объекты, построенные по принципу BTS для определенного заказчика. Такие склады – менее рискованная инвестиция ввиду долгосрочных арендных контрактов, выйти из которых очень сложно. В свою очередь, наличие моноарендатора в спекулятивном здании снижает возможность для увеличения денежного потока, а также повышает риск потери арендного дохода и необходимость поиска нового, так как при расторжении договора единственным арендатором объект теряет всю доходную составляющую.
 
Большую долю среди арендаторов занимают операторы e-commerce, которые ввиду отлаженных процессов и строгого технического задания для крупных объектов рассматривают только варианты складов в формате BTS, при этом подписывая долгосрочные договоры аренды. Таким образом, на операторов e-commerce приходится 32% складских площадей в составе ЗПИФов.


 
Доля паев, доступных для широкого круга лиц, пока невелика. Так, большинство ЗПИФов представляют собой фонды, предназначенные для квалифицированных инвесторов, – на них приходится более 70% общего объема складских площадей в фондах.
 

 
Общий объем качественных складских площадей, которые входят в состав закрытых паевых инвестиционных фондов, доступных для розничных инвесторов, насчитывает 1,5 млн кв. м, что составляет около 4% от общего объема качественного складского предложения в стране. При этом в фонды для неквалифицированных инвесторов внесен 1% от общего объема качественной складской недвижимости классов А и В.
 
Для сравнения, на развитом рынке США доля складской недвижимости, находящейся в собственности REIT (инвестиционных фондов недвижимости), американскими аналитическими агентствами оценивается в 5–10% от общего объема рынка, что сопоставимо в процентном соотношении с ситуацией на российском рынке, однако существенно больше в пересчете на квадратные метры. При этом капитализация торгующих на бирже складских фондов, по данным Национальной Ассоциации REIT, составляет 137 млрд долл. и находится на одном уровне с капитализацией фондов ретейл-недвижимости (153 млрд долл.). Наибольшую рыночную капитализацию среди публичных фондов, инвестирующих в складскую недвижимость США, имеют фонды Prologis, Duke Realty (приобретена Prologis в октябре 2022 года), Rexfold Industrial, Americold и EastGroup. Данные фонды специализиру­ются на инвестициях в складские комплексы класса А, распределительные центры, логистические центры последней мили и холодильные склады.
 
По словам Алексея Новикова, управляющего партнера NF Group, в 2021–2022 гг. наблюдался пик оформления качественной складской недвижимости в ЗПИФы. Фонды приобретают активы с долгосрочным арендным контрактом в городах-миллионниках, при этом наиболее привлекательны объекты с арендатором-представителем сегмента онлайн-торговли. Большинство объектов в ЗПИФах находятся в Московском регионе. Включение объектов в собственные ЗПИФы среди владельцев объектов – пока не широко применимая практика: так, четыре лендлорда из числа крупнейших создали собственные ЗПИФы – «АТ Недвижимость», PNK group, Accent Capital,
VS Real Estate.
 
«Поскольку подавляющее большинство ЗПИФов предназначено для квалифицированных инвесторов, речь идет о том, что для неквалифицированного частного инвестора в складскую недвижимость сегодня доступно лишь небольшое число фондов, паи которых оборачиваются на бирже. Тем не менее, вероятно, что в ближайшее время мы увидим рост числа складских объектов в ЗПИФах. Относительная стабильность рынка складской недвижимости по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости может быть одним из способов получения стабильной доходности для частного инвестора», – отмечает Алексей.

 


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Новиков Алексей

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: CRE
Исследования рынка

Maris: В Петербурге за год открыли 29 новых объектов self-storage

Эксперты компании Maris подвели итоги 2022 года рынка индивидуального складского хранения Северной столицы. Ставки на отапливаемые помещения увеличились на 4,5%, на неотапливаемые – прибавили 4,1%. Порядка 80% спроса на такие помещения обеспечивается сейчас физическими лицами.
22.02
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Онлайн-ритейл сформировал почти половину спроса на склады

По данным аналитиков компании IBC Real Estate, спрос на склады в Московском регионе составил 1,4 млн кв. м. Классическая аренда составила 71% от совокупной площади всех реализованных помещений, а 44% составил спрос компаний из сектора E-commerce. Вакантность сохраняется на низком уровне – 3% по итогам года, а вот по ставке специалисты прогнозируют снижение до 5 700 рублей против 5 800 рублей за кв. м в год triple net на сегодня.
21.02
Источник: CRE
Экспертный анализ

IPG.Estate: Складской рынок от падения спас built-to-suit

Консалтинговая компания IPG.Estate подсчитала, что избежать критического роста вакансии на складском рынке Москвы позволила специфика нового ввода. Суммарно в 2022 году было введено 1 815 тыс. кв. м складов, 70% из которых составили проекты built-to-suit.
21.02

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre