CMWP: В офисах класса А на 9% выросли ставки и на 45% спрос год к году

Вопреки ожиданиям игроков рынка и рыночной конъюнктуре, аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) наблюдают парадоксальный рост офисных арендных ставок на 9% по итогам первых трех месяцев 2023 года по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. И у ставки для такого поведения не пять, а всего три основных причины.
1707
Изображение взято из источника: CMWP
«Стоит отметить, что наши расчеты основаны на мониторинге запрашиваемых ставок аренды всего офисного рынка Москвы по классам А и В. В свою очередь, реальную ставку закрытия достоверно могут знать только участники сделки. Однако мы можем говорить о том, что разрыв между запрашиваемой ставкой и ставкой закрытия увеличивается. Ранее дисконт составлял около 10-15%, сейчас в отдельных случаях он может достигать 20%. Особенно важно отметить, что в условиях неопределенности собственники предпочитают не менять «маркетинговую» ставку, а скорее переходят к стратегии предоставления ставки в индивидуальном порядке», - уточнила директор департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.

Аналитики CMWP отмечают, что пока нельзя говорить, что подобный рост в первом квартале – зарождение тренда. Во-первых, это связано с тем, что первый квартал чаще всего несет в себе завершение сделок конца прошлого года и не является репрезентативным периодом для выявления устойчивых трендов. Во-вторых, рынок сталкивается с эффектом низкой базы, так как в конце февраля-марте 2022 года деловая активность в классе А была практически парализована – потенциальные арендаторы фокусировались на оптимизации расходов и не были готовы заключать долгосрочные договоры по высоким ставкам.

В целом аналитики наблюдают серьезную трансформацию спроса – например, в то время как в классе В по итогам первого квартала объем спроса меньше аналогичного периода прошлого года на 20%, в классе А наблюдается положительная динамика.

После начавшегося исхода международных компаний на рынок вышли абсолютно уникальные предложения, некоторые из которых маркетируется не только с прекрасной отделкой, но и с оборудованием. На такие опции были и есть интересанты, за этими предложениями «охотятся». В результате по итогам 1 квартала 2023 года аналитики CMWP фиксируют рост объема сделок в классе А более, чем на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во многом это связано с заключением ряда крупных сделок продажи в строящихся объектах. Доля продаж в объеме спроса 1 кв. 2023 года остается на уровне 2022 года – около 20%, что является дополнительным поддерживающим фактором спроса. Однако стоит отметить, что даже с учетом всех вышеперечисленных фактов, умеренный рост вакансии в классе А продолжается.

 
«Еще в 2022 году собственники начали точечно проявлять гибкость в переговорах. На фоне сжатия горизонтов планирования потенциальные арендаторы стали все чаще запрашивать аренду помещений не на 3-5 лет, как это было принято ранее, а на более короткий срок, и если ранее владельцы офисов были категоричны в «принятии» на своих объектах арендаторов на краткосрочную аренду, то сейчас их подход к данному вопросу изменился. Таким образом, если ранее факт заключения сделки в классе А означал готовность арендатора 3,5, а иногда и 10 лет платить высокую ставку аренды, с высокими штрафами в случае досрочного выхода из договора, то сделки, в конце 2022-2023 году сделки часто заключались либо с дисконтом по ставке, либо на срок меньше обычного, либо с увеличенными арендными каникулами и другими преференциями для арендаторов», - прокомментировала ситуацию Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.

Таким образом, по факту динамика ставки в текущий момент – это комбинация трансформации спроса, эффекта низкой базы 1 квартала 2022 года, а также реализации отложенного спроса на выгодных условиях. Класс А стал более доступным для широкого круга арендаторов – те потенциальные арендаторы, которые вынашивали идею об улучшении офиса в 2022-2023 гг. получили уникальную возможность арендовать офисы, которые ранее на рынок не выходили, по выгодным условиям.


иГРОКИ РЫНКА

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Никитина Наталья

Консалтинг и брокеридж

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Материалы по теме

Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Как развитие московского транспорта влияет на доступность офисов

С начала 2023 года в Москве было открыто 9 станций БКЛ (Большой кольцевой линии), что улучшило транспортную доступность для 40 тыс. работающего населения к 331 тыс. кв. м офисных площадей.
06.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Продажи офисов конечным пользователям выросли более чем вдвое

До 40% сделок в строящихся бизнес-центрах приходится на конечных пользователей, подсчитали в Stone Hedge. Средняя площадь помещения, приобретаемого для собственных нужд, составляет 250 кв. м.
31.03
Источник: Ricci
Исследования рынка

Ricci: Пик выхода иностранных компаний из офисов уже пройден

Аналитики компании подвели предварительные итоги первого квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости Москвы. За отчетный период введено только 26,9 тыс. кв. м офисов, вакантность на 0,7 п. п. Всего за год может быть введено порядка 200 тыс. кв. м офисных площадей.

28.03

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: Глория Джинс
Игроки рынка

Максим Басов - новый генеральный директор Глория Джинс

Лилия Булатова возглавила блок создания и развития продукта ритейлера.
17.06
Источник: Nextons
Экспертный анализ

«Ильфы» и Петровы: как уход иностранных фирм перекроил юридическую карту России

Два года назад из России ушли практически все иностранные юридические фирмы, некоторые из которых открывали московские и ленинградские представительства ещё во времена позднего СССР. В режиме онлайн изменялась не только юридическая карта, когда-то чётко сегментированная «ильфами» и «рульфами», но и клиентские портфели и бизнес-климат: с уходом транснациональных игроков начался самый масштабный с девяностых передел активов с рекордными инвестициями в недвижимость, парад дауннейминга и даунбрендинга, а конкуренция в условиях сжатия рынка, санкционного давления и с появлением «ньюльфов» стала ещё более жёсткой.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE.
19.06
Источник: CORE.XP
Проект

CORE.XP реализовала «Столешники Хаус»

Площадь здания составляет 7 000 кв. м, а его резидентами стали именитые рестораторы. Команда CORE.XP изначально была автором коммерческой концепции проекта, разработанной в 2017 году, после чего приступила к реализации с началом строительных работ.
17.06
Источник: CRE
Игроки рынка

ГК «Инсити» выходит на рынок складской недвижимости

Краснодарский девелопер запускает проекты совокупной площадью около 850 тыс. кв. м в Москве и Краснодаре. Эксклюзивным партнером и консультантом по этому направлению выступает компания NF Group. 
19.06
Источник: Магнит
Игроки рынка

«Магнит Маркет» планирует нарастить московскую сеть ПВЗ до 1000 точек

Сейчас в столице работают 300 ПВЗ сети. При этом об официальном начале работы ритейлер объявляет только сейчас, до этого проект работал в тестовом режиме.
17.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre