Общие тренды
В начале 2023 года наблюдалась высокая активность на рынке офисной недвижимости - рынок постепенно отходит от прошлогодних шоков. Появляется интерес компаний к поиску офисных помещений, в том числе с целью переезда в более
качественный объект, освобожденный ушедшими компаниями. На рынке отмечается активность в части заключения новых сделок, без учета договоров по пересогласованию.
Тем не менее, вакансия остается на высоком уровне, особенно это касается более дорогих зданий с устаревшей отделкой.
Собственники стремятся удерживать экспонируемые ставки на прежнем уровне, однако многие арендодатели демонстрируют лояльность по отношению к арендатору, в частности дают право выхода через 1,5 -2 года с начала аренды. Совокупная экономия на общие коммерческие условия (дисконт к ставкам, арендные каникулы, скидки на первый год) может доходить до 30%.
Иностранные арендаторы продолжают отказываться от площадей, в связи с чем на рынке появляются хорошие предложения с качественной отделкой и мебелью. Однако пик выхода из российского рынка иностранных компаний был пройден в 2022 г.
Сохраняется низкая девелоперская активность – девелоперы заняли выжидательную позицию, стараясь оценить стабильность спроса на рынке.
По итогам I квартала 2023 года вышло 2 новых объекта совокупной площадью 26,9 тыс. кв. м - кластер «Ломоносов» (23 200кв. м) и Lucky (Здание 2 - 3 700 кв. м).
Ввиду переноса сроков окончания строительства по ряду офисных комплексов, стоит ожидать, что ввод по итогам года окажется ниже значений 2022 г., несмотря на заявленный на текущий момент объем в 400 тыс. кв. м. Прогнозируемый объем ввода на конец 2023 года может составить не более 200 тыс. кв. м.
По предварительным данным уровень вакантности в I квартале 2023 года сократился на 0,7 п. п и составил 11,8%.
Сокращение отслеживается во всех классах, что является следствием ухода с рынка крупных офисных блоков и постепенной стабилизации деловой активности первых трех месяцев 2023 года.
Однако объем вакантных площадей по-прежнему сохраняется на высоком уровне (в сравнении с I кв. 2022 г. отклонение +2,8 п. п.).
Средневзвешенная арендная ставка по итогам I квартала 2023 года фактически сохранилась на прежнем уровне (-1,86%) и составила 21 500 руб./кв. м/год (совокупно по всем классам А, B+ и B). Минимальное снижение вызвано структурными изменениями предложения - уходом дорогих блоков с рынка.
