Общий обзор
- Сегмент складской недвижимости в I квартале 2023 года сохранил задел стабильности, характерный для всего предыдущего года. Стабильными сохранились спрос, вакантность и ставки аренды.
- Сектор e-commerce сохранил статус приоритетного потребителя площадей в сегменте. Если по итогам 2022 года складывалось впечатление, что основные представители сектора закрыли потребности, то в начале 2023 года стало понятно, что крупные участники рынка e-commerce намерены расширять складские площади.
- Вакантное предложение на рынке образовывалось лишь по ротационным причинам: освобождались помещения в связи с тем, чтобы переуступить их новым арендаторам. О вакантности, как таковой, речь не шла.
- Ситуация в отраслях-драйверах следующая. Рост складских запасов: на 1 марта 2023 года складские запасы к среднемесячному объему производства в Республике Беларусь составили 78,2% (в т.ч. в г. Минске – 102,1%), что является максимумом за последние 10 лет (до этого аналогичный уровень складских запасов был в марте 2013 года). В денежном выражении запасы готовой продукции превысили 9 млрд рублей. Грузооборот транспорта составил только 66,4% к уровню соответствующего периода прошлого года. Усложнились условия работы для белорусских международных автомобильных перевозчиков: Польша закрыла большинство пунктов пропуска; в Турции, направление которой начали осваивать, произошло мощное землетрясение; продолжает оставаться полностью закрытым южное украинское направление.
Предложение
После успешного 2022 года, когда в Минске и пригородах было введено свыше 151 тыс. кв. м новых качественных складских площадей, и это только в профильных объектах без сопутствующих вводу складских площадей, как, например, в Минском технопарке,- в I квартале 2023 в плане нового ввода образовалась пауза.
Таким образом, объем предложения в первые месяцы 2023 года сохранился на прежнем уровне. В стадии строительства находился ряд объектов, но завершение СМР и их ввод будет позже.
Спрос
Спрос в сегменте складов стабильным и устойчивым сохранялся на протяжении всего 2022 года, нестабильного и демонстрировавшего высокие риски для других сегментов коммерческой недвижимости. Начало 2023 года продолжило тенденцию на устойчивый спрос.
Главной угрозой для спроса, которой опасались участники рынка в преддверии 2023 года, является то, что за период 2021-2022 года были закрыты все потребности в складских площадях основных потребителей последнего времени – компаний сектора e-commerce. Однако стало понятно, что крупные игроки рынка интернет-торговли еще останутся важными потребителями и в 2023 году. Во всяком случае, ведущие российские маркетплейсы, Ozon и Wildberries, по состоянию на I квартал подбирали площадки под размещение своих сортировочных и распределительных центров.
Сохраняются запросы и со стороны представителей других сфер бизнеса. В частности, к складам снова есть интерес от компаний-дистрибьюторов. Проработав в условиях санкций/контрсанкций, компании восстановили или даже нарастили объемы грузов, поскольку наладили поставки альтернативных товаров или освоили параллельный импорт, а это снова потребовало расширения складов.
В итоге поскольку неудовлетворенный спрос есть от субъектов хозяйствования из разных секторов, складывается интерес к складам разных параметров: как к большим современным, так и небольшим (1,5-1,8 тыс. кв.м.), и среднеразмерным (3-3,5 тыс. кв.м.) блокам.
Ставки
В сегменте складов ставки остались стабильными даже в обвальный для других сегментов коммерческой недвижимости 2022 год. Фактически на таком же стабильном уровне рынок ставок на складские площади вошел и в первые месяцы 2023 года.
Следует отметить, что к началу обзорного периода рынок аренды окончательно перешел и приспособился к ставкам, номинированным исключительно в рублях. И, поскольку в последние месяцы курс евро довольно динамично изменялся, ставки по ранее заключенным договорам в пересчете на привычный ранее еврономинал имели тенденцию к некоторому снижению. Однако это не стоит приравнивать к устойчивым тенденциям: как правило, ставки периодически корректируются и подгоняются под актуальный курс. Рынок ценообразования все равно живет по принципу «мы говорим рубль - подразумеваем евро».
Вакантность
Устойчивый и во многом неудовлетворенный спрос на склады не позволял образоваться высокой вакантности. По сути, вакантные помещения в качественных современных складах имеются только в объектах с некоторыми недостатками. Например, это может быть не самое лучшее расположение в плане расстояния от Минска и подъездов к объекту; проблемы с рампами; проблемы с нагрузкой на пол и возможностью организовать нужное количество уровней хранения и тому подобные нюансы. Но количество таких проблемных объектов незначительное на фоне успешных и востребованных.
Для рынка в начале года было характерно образование ротационной перманентной вакантности, когда прекращаются договорные отношения с одним арендатором в пользу потенциального будущего. Однако это не есть вакантность в полном смысле слова, поскольку эти площади не выходят на свободный рынок аренды.
Выводы, прогнозы, тенденции
Возможного снижения интереса к складам со стороны наиболее активного потребителя прошлых двух лет, сектора E-commerce, в I квартале 2023 года не произошло. Наоборот, их представители ожидают удовлетворения открытых заявок. Со стороны других секторов, например, дистрибуторов, импортеров, быстро сориентировавшихся как работать в условиях санкций/контрсанкций, также образовался неудовлетворенный спрос, который будет определять рынок аренды в ближайшие месяцы.
Тенденции кратко:
- Сегмент складской недвижимости в I квартале 2023 года сохранил задел стабильности, характерный для всего предыдущего года. Стабильными сохранились спрос, вакантность и ставки аренды.
- Сектор e-commerce сохранил статус приоритетного потребителя площадей в сегменте. Если по итогам 2022 года складывалось впечатление, что основные представители сектора закрыли потребности, то в начале 2023 года стало понятно, что крупные участники рынка e-commerce намерены расширять складские площади.
- Вакантное предложение на рынке образовывалось лишь по ротационным причинам: освобождались помещения в связи с тем, чтобы переуступить их новым арендаторам. О вакантности, как таковой, речь не шла.
- Ситуация в отраслях-драйверах следующая. Рост складских запасов: на 1 марта 2023 года складские запасы к среднемесячному объему производства в Республике Беларусь составили 78,2% (в т.ч. в г. Минске – 102,1%), что является максимумом за последние 10 лет (до этого аналогичный уровень складских запасов был в марте 2013 года). В денежном выражении запасы готовой продукции превысили 9 млрд рублей. Грузооборот транспорта составил только 66,4% к уровню соответствующего периода прошлого года. Усложнились условия работы для белорусских международных автомобильных перевозчиков: Польша закрыла большинство пунктов пропуска; в Турции, направление которой начали осваивать, произошло мощное землетрясение; продолжает оставаться полностью закрытым южное украинское направление.
Предложение
После успешного 2022 года, когда в Минске и пригородах было введено свыше 151 тыс. кв. м новых качественных складских площадей, и это только в профильных объектах без сопутствующих вводу складских площадей, как, например, в Минском технопарке,- в I квартале 2023 в плане нового ввода образовалась пауза.
Таким образом, объем предложения в первые месяцы 2023 года сохранился на прежнем уровне. В стадии строительства находился ряд объектов, но завершение СМР и их ввод будет позже.
Спрос
Спрос в сегменте складов стабильным и устойчивым сохранялся на протяжении всего 2022 года, нестабильного и демонстрировавшего высокие риски для других сегментов коммерческой недвижимости. Начало 2023 года продолжило тенденцию на устойчивый спрос.
Главной угрозой для спроса, которой опасались участники рынка в преддверии 2023 года, является то, что за период 2021-2022 года были закрыты все потребности в складских площадях основных потребителей последнего времени – компаний сектора e-commerce. Однако стало понятно, что крупные игроки рынка интернет-торговли еще останутся важными потребителями и в 2023 году. Во всяком случае, ведущие российские маркетплейсы, Ozon и Wildberries, по состоянию на I квартал подбирали площадки под размещение своих сортировочных и распределительных центров.
Сохраняются запросы и со стороны представителей других сфер бизнеса. В частности, к складам снова есть интерес от компаний-дистрибьюторов. Проработав в условиях санкций/контрсанкций, компании восстановили или даже нарастили объемы грузов, поскольку наладили поставки альтернативных товаров или освоили параллельный импорт, а это снова потребовало расширения складов.
В итоге поскольку неудовлетворенный спрос есть от субъектов хозяйствования из разных секторов, складывается интерес к складам разных параметров: как к большим современным, так и небольшим (1,5-1,8 тыс. кв.м.), и среднеразмерным (3-3,5 тыс. кв.м.) блокам.
Ставки
В сегменте складов ставки остались стабильными даже в обвальный для других сегментов коммерческой недвижимости 2022 год. Фактически на таком же стабильном уровне рынок ставок на складские площади вошел и в первые месяцы 2023 года.
Следует отметить, что к началу обзорного периода рынок аренды окончательно перешел и приспособился к ставкам, номинированным исключительно в рублях. И, поскольку в последние месяцы курс евро довольно динамично изменялся, ставки по ранее заключенным договорам в пересчете на привычный ранее еврономинал имели тенденцию к некоторому снижению. Однако это не стоит приравнивать к устойчивым тенденциям: как правило, ставки периодически корректируются и подгоняются под актуальный курс. Рынок ценообразования все равно живет по принципу «мы говорим рубль - подразумеваем евро».
Вакантность
Устойчивый и во многом неудовлетворенный спрос на склады не позволял образоваться высокой вакантности. По сути, вакантные помещения в качественных современных складах имеются только в объектах с некоторыми недостатками. Например, это может быть не самое лучшее расположение в плане расстояния от Минска и подъездов к объекту; проблемы с рампами; проблемы с нагрузкой на пол и возможностью организовать нужное количество уровней хранения и тому подобные нюансы. Но количество таких проблемных объектов незначительное на фоне успешных и востребованных.
Для рынка в начале года было характерно образование ротационной перманентной вакантности, когда прекращаются договорные отношения с одним арендатором в пользу потенциального будущего. Однако это не есть вакантность в полном смысле слова, поскольку эти площади не выходят на свободный рынок аренды.
Выводы, прогнозы, тенденции
Возможного снижения интереса к складам со стороны наиболее активного потребителя прошлых двух лет, сектора E-commerce, в I квартале 2023 года не произошло. Наоборот, их представители ожидают удовлетворения открытых заявок. Со стороны других секторов, например, дистрибуторов, импортеров, быстро сориентировавшихся как работать в условиях санкций/контрсанкций, также образовался неудовлетворенный спрос, который будет определять рынок аренды в ближайшие месяцы.
Тенденции кратко:
- Спрос, ставки аренды сохранятся стабильными, на уровне текущего периода;
- Ввод новых площадей будет незначительным;
- Ухудшение экономических показателей отдельных отраслей-драйверов и соответствующий рост складских запасов будут определять дальнейшее развитие сферы складской логистики и являются факторами, положительно влияющими на спрос на складскую недвижимость.
