И про бизнес, и про парк

Об истории появления бизнес-парков в России и за рубежом, функциональном наполнении, преимуществах и важности для городской среды рассуждает Дмитрий Иконников, главный архитектор организации UNK architects

1217
Изображение взято из источника: Пионер

Исторически в городах формировались деловые центры, которые и по сей день ярко выражены в мегаполисах.  Но еще в начале 1950-х в Великобритании бизнес-кластеры стали переноситься за город, это было связано с недостатком свободных площадей в центре, стоимостью аренды и развитием транспортной инфраструктуры. В 1960-70-х годах пригородные офисные центры стали появляться и в США. Изначально они создавались как центры деловой активности, но со временем стали обрастать рекреационными зонами и социальной инфраструктурой, дополнившими деловые постройки. Компании стали использовать качество и дизайн офисного пространства в качестве поддержки HR-бренда, все большее внимания уделялось дополнительным возможностям для отдыха сотрудников, не покидая рабочего места. Ряд американских и европейских компаний, размещающих свои штаб-квартиры в пригородных офисных парках не первое десятилетие сегодня либо перестраивают их, таким образом, чтобы они имитировали городскую среду, либо переселяются обратно в город.

Для Москвы понятие бизнес-парков достаточно новое. Они появляются в районах бывших промзон, занимают обширные площади и сразу включают в себя не только места приложения труда, но и общественные пространства, кафе, рестораны, фитнес-центры с бассейном, благоустроенные территории. Все эти блага цивилизации доступны не только для резидентов бизнес-парка, но и для жителей близлежащих домов. Это всесезонные площадки, где могут устраиваться всевозможные праздники, ярмарки, кинопоказы, заливаться катки. Таким образом задача сделать офисное пространство «вторым домом», где сотрудники могут проводить как можно больше времени с комфортом, выходит за пределы офисного здания. 

В Москве бизнес-парки могут располагаться в промзонах в черте города с существующей плотной застройкой в непосредственной близости к крупным городским магистралям. В этом случае предполагается, что значимая часть сотрудников будет пользоваться общественным транспортом и в большой парковке нет необходимости, ее делают минимального размера на территории. Если же бизнес-парк прилегает к МКАД, привлекательной для арендаторов будет большая парковка. При этом строительство открытой парковки будет значительно менее затратным, чем многоуровневой подземной.

Наличие вокруг зеленой зоны станет еще одним преимуществом для сотрудников. Здесь они получают и возможность прогуляться в обеденный перерыв, и привлекательный вид сквозь панорамное остекление. Экономическим преимуществом для застройщика будет довольно простая форма малоэтажных строений, возведение которых также можно разделить на несколько очередей. Это позволит застраивать территорию в несколько этапов и вводить в эксплуатацию отдельные корпуса по мере строительства. 

При создании бизнес-парков на периферии городских агломераций, чтобы перенести трудовые ресурсы из центра, наиболее удачно будет наличие поблизости не только комфортного жилья для сотрудников, но и такие точки притяжения, как производство, а также крупные учебные заведения. Так, например, важным моментом развития Кремниевой долины стало создание Стэнфордского индустриального парка. Из-за резкого увеличения числа студентов Стэнфордский университет искал дополнительные источники финансирования и было принято решение сдавать свободные земли университета в долговременную аренду для использования в качестве офисного парка. Чтобы решить вопрос устройства на работу бывших студентов предпочтение отдавали высокотехнологичным компаниям. Сегодня Кремниевая долина остаётся ведущим центром такого рода?— в частности, получая треть всех?венчурных капиталовложений, которые делаются в Штатах. 

Создавая новые центры притяжения в промышленных районах Москвы, окруженных плотной городской тканью, мы сокращаем время, которое тратит человек на дорогу от дома до работы. Этому способствует и возможность отказаться от личного транспорта в пользу общественного. С учетом роста населения и расширения границ города, а также нежелания сотрудников возвращаться в офисы после пандемии и всех прелестей удаленной работы, концепция, позволяющая им работать рядом с домом и в комфортных для здоровья условиях – достаточно перспективна. 

Сегодня площадь бизнес-парков в Москве достигает 1 млн. кв.м. Частично веденный в 2023 году в эксплуатацию бизнес-парк Останкино, который проектировали UNK, логично вписался в городскую ткань предусматривает различные всесезонные активности и сценарии использования прилегающей территории.  В будни это возможности для отдыха сотрудников, в выходные дни возможно проведение различный мероприятий, в том числе массовых, в вечернее время там можно устраивать кинопоказы на открытом воздухе, можно прогуляться по освещенной благоустроенной территории или посетить кафе и рестораны, а зимой эти площадки можно отвести под открытый каток или Рождественскую ярмарку. 

Подобная преображение территории - реновация мертвой ткани города, продолжение его развития. Ведь сегодня офис – это среда для общения с командой, обмена идеями, рабочая атмосфера.  

Поскольку зарубежные бизнес-парки имеют уже долгую историю, мы можем наблюдать как происходит их реновация и выход на новый этап, в отличие от первичного освоения территории в Москве. И то, как они обрастают новыми функциями. Например, реновация бизнес-центра корпорации Bell Labs Holmdel Complex. Это модернистское здание классика архитектуры Ээро Саааринена, было в свое время знаковым проектом, потом было заброшено, а сейчас обрело новую жизнь. В 2000-х казалось, что это огромное устаревшее морально здание было обречено. Но благодаря его новому владельцу здание преобразилось и стало многофункциональным. В просторном атриуме сотрудники проводят перерыв на обед, едят в различных ресторанах с разнообразной кухней, общаются, могут заняться спортом на травяном поле, могут даже сыграть на рояле, который там установили, даже городская библиотека переехала на его территорию. По выходным там открывается фермерский рынок, и огромная зеленая территория оживает. Своеобразный центр города в стенах бывшего гигантского офисного центра. 

В России наиболее интересным опытом последних лет разновидность бизнес-парков - бизнес техно парки, часто связанные с университетами. Например, Сколково, Иннополис и строящийся сейчас ИНТЦ МГУ «Воробьевы горы». 



Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

Stone Hedge: Половина строящихся офисов в Москве уже продано

По данным Core.xp, количество сделок купли-продажи на офисном рынке Москвы по итогам первого полугодия 2023 г. на 48% превысило показатель аналогичного периода первой половины 2022 года. При этом в качественных бизнес-центрах на продажу со сроком готовности до 2027 года доля реализованных площадей составляет 52%, подсчитали аналитики Stone Hedge.
04.07
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Продажи офисов наращивают объемы

По итогам первого полугодия 2023 года объем заключенных сделок купли-продажи достиг отметки в 124 тыс. кв. м, что превышает результат аналогичного периода прошлого года в 2 раза и уже составляет 79% от итогового показателя 2022 года.
04.07
Источник: Пресс-служба Multispace
Точка зрения

Съезжать нельзя остаться: как понять, что бизнесу нужен сервисный офис

Для большинства компаний переход к новому формату работы — это сложный многоступенчатый процесс, и офис, который является центром деловой активности бизнеса, не может оставаться в стороне от этих перемен. Директор по стратегии и продажам сети гибких офисов Multispace Елизавета Голышева подготовила гайд, объясняющий, почему ответом на вызовы, стоящие перед бизнесом, становится сервисный офис.
03.07

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

CMWP завершила сделку по покупке PRO Realty

Основными заказчиками PRO Realty являются крупнейшие банки, такие как Альфа-Банк и Т-Банк, Сбербанк Технологии, НПФ Благосостояние, компании группы РЖД, Фонд Сколково и его структуры, кофеобжарочный завод МилФудс (Poetti) и другие.
12.05
Источник: CRE
Сделка

Владельцы «Мария-Ра» приобрели Дом Третьяковых

Особняк площадью 6 500 кв. м на Кузнецком Мосту могут переделать в офисный центр.
12.05
Источник: CRE
Игроки рынка

«Новоспасский» отошел Сбербанку

Деловой квартал площадью 110 тыс. кв. м достался банку за долги группы ПСН братьев Ананьевых.
13.05
Источник: CRE
Сделка

Sminex арендовал 7 100 кв. м в Space 1 Balchug

Аренда 944 рабочих мест в гибком пространстве на Садовнической улице может стоить от 60 до 70 млн рублей в месяц.
12.05
Источник: ГК "Риотэкс"
Проект

ГК "Риотэкс" рассказала о строительстве «Технопарка Раменское»

В рамках первой очереди проекта завершены монолитные работы складского и офисного центров. Завершение строительства первой очереди запланировано на октябрь 2025 года. 
12.05
Источник: Capital Alliance
Проект

Capital Alliance выводит на рынок БЦ Avium

В первой очереди запланировано 77 000 кв. м офисов (от 95 до 1 300 кв. м). Ввод запланирован на 2028 год.
12.05
Источник: CRE
Игроки рынка

Банк ДОМ.РФ выходит на ЗПИФы

Кредитная организация предлагает паи в складской недвижимости от 30 млн рублей на строящиеся и от 1 млн рублей на готовые объекты. 
13.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre